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标题: 【118楼更新】三个月买房记～～为论坛添点砖瓦，自我总结兼分享心得（低预算+自住房） [打印本页]

作者: ado2012 时间: 15-9-2014 03:46
标题: 【118楼更新】三个月买房记～～为论坛添点砖瓦，自我总结兼分享心得（低预算+自住房）
本帖最后由 ado2012 于 5-2-2016 23:22 编辑

十二门徒和新房子

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目录

1楼序言+购房要求+准备工作
2楼购房经历之一之选区
63楼看房表格
64楼购房经历之二选房型
65楼购房经历之三最终选择
66楼图片

到布村不到一年，刚刚满足贷款条件就动手了，从立项到住进不到三个月，包括大跨度调整预算30到70，大规模选区forest lake到daisy hills，房屋类型从house到town house又回到house，用途从自住到分租又回到自住，还加上近一个月的冷静期和办理贷款手续。其实也很简单，无论你预算多少，总有不满意的地方，只要自己能接受即可。

要求
真正不少，还都是硬条件
1，预算50万以下
   原因，一个字，穷呀。第一套房，应该不会住一辈子吧，可能今后要转投资。
2，要有公共汽车且交通便利
   原因一，如果将来工作有变，到CBD就必须坐车
   原因二，大领导和小领导都喜欢坐公共汽车出去玩，放松，看风景，聊天
3，华人区
   原因，尽管两家老人都不会移民过来，但还是住华人区好些：找朋友方便，买东西方便，房子还保值（想想住在东区的那个谁

）
4，学校要好
5，无水灾风险
6，治安好
7，有升值潜力
8，砖房
不喜欢昆士兰式的吊脚楼
其他的条件还有不少，路冲不要，风水要好，双车库，双卫浴，装修好

洋洋洒洒八大条，估计99.9的房子都会被pass，以为是一个不可能的任务，居然……所有条件都满足了

准备工作
1，布里斯班长期规划（SEQRP）
预算充足的应该先看看这个，有的放矢。
South East Queensland Regional Plan
http://www.dsdip.qld.gov.au/reso ... ional-plan-2009.pdf
http://www.dsdip.qld.gov.au/regional-planning/
是布村2009-2031年的长期规划，细则每年更新。

2，区域评价
LocalStats and Demographics of Australia
http://localstats.qpzm.com.au/
可以查询全澳各区的基本状况，包括人口组成，语言宗教，就业率失业率，自住房比例收入等
所有我看过的区已添加到google表格，蓝色格代表稍差，红色格代表较好
https://docs.google.com/spreadsh ... vk/edit?usp=sharing

3，交通
布村的bus比火车方便的多，特别是BUZ系统，是号称“无需时间表”的高频公交，早6点到晚上11.30，每10分钟一班。
http://www.brisbane.qld.gov.au/t ... /buses/buz-services

南区的三趟车130，140，150都在我家附近，yeah～

Route 130线路图及时间表
http://jp.translink.com.au/trave ... rmation/buses/T/130
Route 140线路图及时间表
http://jp.translink.com.au/trave ... rmation/buses/T/140
Route 150线路图及时间表
http://jp.translink.com.au/trave ... rmation/buses/T/150

4，华人区
南区华人区有rebertson，macgregor，sunnybank，sunnybank hills，EMP，runcorn，calamvale，stretton，还有河边的st lucia等几个

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http://www.sbs.com.au/news/map/w ... -were-born-brisbane

5，学校
评价学校的标准，简单，看ICSEA评分即可，说是评价学校，其实是评价学校里的学生，很简单，生源素质高，教育质量自然好，清华北大老师真的那么牛么？全国最优秀的学生都在那儿呢。
查询网站http://myschool.edu.au/即可
同时要确定学区（catchments），有的时候离得近不一定就是学区房
http://www.qgso.qld.gov.au/maps/edmap/
学校分析已添加到google表格，蓝色格代表稍差，红色格代表较好
https://docs.google.com/spreadsh ... vk/edit?usp=sharing

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ICSEA使用了澳洲统计局人口普查的相关数据，选出了15个被认为和教育表现有重大关联的变量
收入因素
- 家庭里收入在13000刀到20799刀的人口比例（减分）
- 家庭里收入高于52000刀的人口比例（加分）
教育因素
- 15岁以上的家庭成员是中专学历的比例（减分）
- 15岁以上的家庭成员是大学或更高学历的比例（加分）
- 15岁以上的家庭成员是高中毕业的比例（减分）
- 15岁以上的家庭成员最高学历是到中学11年级或更低的比例（减分）
- 15岁以上的家庭成员从没有上过学的比例（减分）
就业因素
- 家庭就业适龄人口失业的比例(减分）
职业因素
- 家庭就业人员的职业类别是Skill Level 1 occupation （加分）
- 家庭就业人员的职业类别是Skill Level 4 occupation （减分）
- 家庭就业人员的职业类别是Skill Level 5 occupation （减分）
其他因素
- 家庭里英文说的不好的成员比例（减分)（此项最后未列入）
- 单身并独自抚养孩子的单亲家庭（减分）
- 家里没有Internet Connection （减分）
- 家里是原住民（土著）的比例（减分）

6，洪水地图
发过两次洪水，说是天灾实际上是人祸，下次发水的估计要100年后了，布里斯班河边全是洪水区，还不是卖到上百万，其实不必太在意，现在的房子保险都带有洪水险。
http://www.brisbane.qld.gov.au/c ... s/flooding-brisbane

7，犯罪率
昆州警察局的的网站，很有意思，可以清楚看到各种犯罪记录，地点时间类型/破窗盗窃还是飚车，犯罪热点区域图等
http://www.police.qld.gov.au/forms/crimestatsdesktop.asp

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未完待续广告之后马上回来

作者: ado2012 时间: 15-9-2014 03:47
本帖最后由 ado2012 于 30-9-2014 13:52 编辑

经历之一选区

头一次买房，八大要求也不是一开始就那么清晰的

依着我，喜欢大房大地，就选Forestdale，5，60万就能买到5000平米，看这套7700平米，70万，口水。
http://www.realestate.com.au/pro ... orestdale-117086971
但lp说交通差，学校远，院子大，难打理。想想这种小事还是交给女人来决定吧，男人要考虑下次选工党还是联盟党。

领导上班在logan，我在cooper plains，北区不考虑西区不考虑东区不考虑，主要看南区华人区和logan靠布里斯班的几个区。
先看了Browns plains附近几个区，房子真是便宜，发现四大问题，学校，治安，升值，交通，这附近全是低收入者，学校评分很差，治安同样糟糕，交通除了Grand plaza附近都不方便，房子倒是便宜，但升值缓慢，交易冷清，很多最早看过的房子现在还没卖出去，放弃logan，顺便说，投资倒是可以的。
还有租住的Berrinba，2008年的新区，除了没公交，学校差其实很不错，房子很新，422也就40万上下，刚卖了一户50万的高大上
http://www.realestate.com.au/pro ... -berrinba-117183687

最先看的区是Logan附近的Browns plains，Hillcrest，Regents park，Heritage park，位于logan motorway下面，parkerson一直往下开就到，房子真便宜，30万出头能买到状态良好的3房大地，40多万能找到522，但是缺点也非常突出，公共交通不便，上高速倒是很快，学校很差，治安稍差，升值很慢，很多当初看过的房子现在还在市场上。放弃。

于是决定看华人区，EMP，sunnybank，sunnybankhills，runcorn，calamvale，stretton符合预算的房子少的可怜，学校升值交通等条件都满足，但房子本身基本上都有硬伤，不是装修旧到无法住人，就是没车库单卫浴。曾经在runcorn看过几个单卫浴单车库的3房，价格还算满意，但同样价钱稍远点就能买到很新的422，没有强烈的生活在华人区的愿望，放弃。

parksinson按数据统计不是华人区，其实华人不少，而且自住率高，失业率低，犯罪率低，非常适合家庭的区，但价格稍高，符合预算的只有靠近高速的一排房子，受不了噪音，放弃。

看过的还有Algester，算是一个边缘区，华人不多不少，学校不好不坏，房价不高不低，房子不新不旧，作为重点区域看了很多套，但总感觉差了一点点，就差了那么一点点。主要是觉得交通不好，有公车但也不是很方便，此区又远离高速，到city或GC都要开很久才上高速。放弃。

Kuraby，华人不少，但阿拉伯国家的人更多，19.3％信伊斯兰教，不了解他们，还是敬而远之吧，至少同是亚洲的印度人越南人韩国人文化相通些。放弃。
事实证明我是对的，最好还是远离穆斯林社区
Brisbane shooting targets Muslim community（布村穆斯林社区成为枪击目标）
http://www.skynews.com.au/news/t ... slim-community.html

Forest Lake，Oxley ，Daisy Hill，Underwood，Springwood都有朋友推荐并考虑过，基本都是因为太远放弃了

最后选择是一直没注意过的DREWVALE

详细请看65楼购房经历之三最终选择

作者: xdhym 时间: 15-9-2014 04:59
写得真好，LZ继续

作者: davad 时间: 15-9-2014 07:56
又是一个善于总结，做事有条理的朋友。写的真好。

作者: dcxg 时间: 15-9-2014 08:10
一看就是个牛x地银呐

作者: floatstone 时间: 15-9-2014 08:14
谢谢分享

作者: kingking 时间: 15-9-2014 08:27
恭喜ado，上班前帮顶，晚上回家细看。

我买房1年后的感受是，任何房子都有不足，住得越久发现越多需要改善的地方。不断改善住房就是我们在澳村一辈子的追求了。所以买一个满足自己当下几年需求的房子就够了，反正房子是资产，买房不单纯是消费，换新房子了老房子还能卖了或出租。

作者: 荷塘月色 时间: 15-9-2014 08:42
恭喜楼主~有图吗~我是个喜欢看图的人~

作者: 荷塘月色 时间: 15-9-2014 08:42
我指的不是地图哈~

作者: cnlancer 时间: 15-9-2014 10:18
恭喜恭喜

作者: brucerofl 时间: 15-9-2014 10:30
一直觉得在布村3和6不能同时满足，我错了？

作者: G2811 时间: 15-9-2014 10:47
恭喜楼主

作者: 牧马人 时间: 15-9-2014 11:08
精华帖的节奏阿

作者: 牧马人 时间: 15-9-2014 11:18

brucerofl 发表于 15-9-2014 09:30
一直觉得在布村3和6不能同时满足，我错了？

治安不太差就还好啦。

作者: 我的霍巴特 时间: 15-9-2014 13:51
等豪宅。

作者: elezabeth 时间: 15-9-2014 15:36
坐等广告之后内容，这贴绝对要火啊

作者: 指纹 时间: 15-9-2014 16:09
赶紧叫村长来看看，@金鱼和农夫

作者: 海姐姐 时间: 15-9-2014 16:20
东区那个谁谁谁，哈哈，他回来会敲你的哟

作者: chengyongice 时间: 15-9-2014 17:53
楼主写的太详细了。可谓买房范例。

作者: 兰舟 时间: 15-9-2014 21:47
这帖一定要加分，一定要顶起来。

作者: ubuntuhk 时间: 15-9-2014 21:59
楼主这功课做得真足，很给力

作者: zhwer 时间: 15-9-2014 22:08
等出第二季

作者: sucewang 时间: 15-9-2014 23:07
恭喜LZ买到了可心的房子！
LZ是细心人啊！调查研究面面俱到，所以才买到了可心的房子啊！
等着看LZ的房子。

作者: huashi 时间: 16-9-2014 00:27
强大的功课，佩服！

作者: huluhzl 时间: 16-9-2014 00:49
楼主功课做得非常细致，收藏了！谢谢楼主分享！

作者: helloworld1 时间: 16-9-2014 13:31
lz太牛。。。。咋一看。。。parkinson还挺不错？

作者: joy18 时间: 16-9-2014 13:49
很厉害，等着看下文。

作者: jennyang 时间: 16-9-2014 17:13
做个标记，以后买房绝对需要仔细研究，现在膜拜强帖先！！

作者: floatstone 时间: 16-9-2014 20:14
等第二季

作者: ado2012 时间: 16-9-2014 20:57
楼主拖延症晚期患者，今晚一定更新

作者: floatstone 时间: 16-9-2014 21:38
欢迎楼主现身

等更新

作者: sincheng 时间: 17-9-2014 00:29
持续关注，期待下期。

作者: ado2012 时间: 17-9-2014 09:58

kingking 发表于 15-9-2014 07:27
恭喜ado，上班前帮顶，晚上回家细看。

我买房1年后的感受是，任何房子都有不足，住得越久发现越多需要改 ...

我的to do list已经列了两页纸了

作者: ado2012 时间: 17-9-2014 09:58

荷塘月色发表于 15-9-2014 07:42
恭喜楼主~有图吗~我是个喜欢看图的人~

会有的，不要着急

作者: ado2012 时间: 17-9-2014 09:59

海姐姐发表于 15-9-2014 15:20
东区那个谁谁谁，哈哈，他回来会敲你的哟

离得远，敲不到

作者: ado2012 时间: 17-9-2014 10:00

helloworld1 发表于 16-9-2014 12:31
lz太牛。。。。咋一看。。。parkinson还挺不错？

parkinson很不错，除了有点贵

作者: floatstone 时间: 17-9-2014 10:17
又见楼主，开心，还没更新？

作者: YHB64668 时间: 17-9-2014 12:50
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 还是没有更新!

作者: joy18 时间: 17-9-2014 22:01
还没有更新呀？！楼主，你说的下文呢？你是买在了parkinson了么？

作者: kingking 时间: 17-9-2014 22:43

ado2012 发表于 17-9-2014 08:58
我的to do list已经列了两页纸了

我们现在对我家也有很多改造的想法，不过实施起来都是钱，算算还不如卖掉再买一个更好的呢。

打算做做花时间不花钱的部分，比如花园。我老婆一开始挺烦，现在都做出乐趣来了，图书馆抱了几本gardening的书在研究。我自己居然也有点兴趣了，生活方式确实到了澳洲之后会一点点慢慢改变。

作者: 飞飞 时间: 17-9-2014 22:56
好贴！！

作者: floatstone 时间: 24-9-2014 14:11
呼唤楼主，等第二季

作者: 金鱼和农夫 时间: 24-9-2014 18:26
一定是精华贴

作者: BlueEdge 时间: 24-9-2014 22:05
东区那个谁最佳植入奖

作者: leozhou1385 时间: 24-9-2014 22:52

ado2012 发表于 17-9-2014 08:58
会有的，不要着急

图??
please update!

作者: 东游西荡 时间: 25-9-2014 08:47
同等update。。。

作者: forestwolf 时间: 26-9-2014 12:17
咋没有下文呢，装房子去了？

作者: 守一 时间: 27-9-2014 13:33

海姐姐发表于 15-9-2014 15:20
东区那个谁谁谁，哈哈，他回来会敲你的哟

求围观

作者: 东游西荡 时间: 27-9-2014 18:55
还没更新啊。。。

作者: fillercreator 时间: 28-9-2014 20:53
楼主说好的后续呢？这么精华的帖子没有了后续让翘首以盼的人怎么办？

作者: 金鱼和农夫 时间: 28-9-2014 21:00
是啊我们都在等

作者: nihaowohao 时间: 28-9-2014 22:43
谢谢分享。好贴。

作者: 东游西荡 时间: 29-9-2014 16:45
这楼主不靠谱啊。。

作者: wwbbcc 时间: 29-9-2014 19:13
怎么敲完了东区那个谁谁就没下文了??

作者: ado2012 时间: 30-9-2014 09:25

飞飞发表于 17-9-2014 21:56
好贴！！

谢谢！！

作者: ado2012 时间: 30-9-2014 09:26

floatstone 发表于 24-9-2014 13:11
呼唤楼主，等第二季

来了来了

作者: ado2012 时间: 30-9-2014 09:26

金鱼和农夫发表于 24-9-2014 17:26
一定是精华贴

说好了是精华哦

作者: ado2012 时间: 30-9-2014 09:27

BlueEdge 发表于 24-9-2014 21:05
东区那个谁最佳植入奖

：）

作者: ado2012 时间: 30-9-2014 09:27

leozhou1385 发表于 24-9-2014 21:52
图??
please update!

来了来了

作者: ado2012 时间: 30-9-2014 09:27

forestwolf 发表于 26-9-2014 11:17
咋没有下文呢，装房子去了？

有下文

作者: ado2012 时间: 30-9-2014 09:27

守一发表于 27-9-2014 12:33
求围观

东区那个谁

作者: ado2012 时间: 30-9-2014 09:30
本帖最后由 ado2012 于 30-9-2014 08:36 编辑

楼主最近有点忙，回了一趟国，又办了次暖房party，因此有点延误，还请各位看官恕罪则个

一楼更新十二门徒图

作者: ado2012 时间: 30-9-2014 10:37
本帖最后由 ado2012 于 30-9-2014 09:46 编辑

每次看房都会打印这个表格，做到心中有数，保证面面俱到

基本数据来自房产中介网站http://www.realestate.com.au/buy
历史价格，广告登出日期，土地价和总估价主要来自onthehouse，在布村这个数据还是很准的。
http://www.onthehouse.com.au/
这个网站也可参考
http://house.ksou.cn/index.php
更准确的交易记录可以到这里买
http://www.myrp.com.au/
或者找中介朋友查

广告登出日期很重要，可以知道房子在市场上存在了多久，太长时间没卖掉的一定是有问题，要特别注意。

看房记录						编号 011
基本	地址	23 Mt Maroon Street Algester Qld 4115
	房屋格局	4-2-2	土地面积	465	售价	45.9
	历史价格	2009-1 39	广告日期	6-12 45.9	开放日
	土地价	26.5	总估价	42.1-47.5	备注
外部	朝向		围墙		门廊
外部	前院		后院地面		后院草坪	小
内部	玄关
	饭厅+客厅
	厨房
	主卧
	卧室
	浴室
	洗衣房
	车库
	娱乐厅
	休息室
	正式餐厅
	地面
	屋顶

其他	太阳能			风水
	防盗门窗			花坛
	木甲板			交通
	凉棚			其他


结论

作者: ado2012 时间: 30-9-2014 11:40
本帖最后由 ado2012 于 30-9-2014 11:04 编辑

挖坑

购房经历之选房型

作者: ado2012 时间: 30-9-2014 11:41
本帖最后由 ado2012 于 30-9-2014 13:57 编辑

最终选择DREWVALE

1，       预算50万以下满足

2，       要有公共汽车且交通便利 130/140/150

3，       华人区靠近华人区calamvale，stretton，距sunnybank15分钟

4，       学校要好 Stretton State college的ICSEA评分1039，不如MacGregor SS，Warrigal Road SS和Sunnybank hills SS，但比附近其他学校都好

5，       无水灾风险无

6，       治安好好

7，       有升值潜力有

8，       砖房单砖三房

就在我们租住的Berrinba旁，孩子的CC也在这里，学区是Stretton State college，购物可以去Browns plains或sunnybankhills，3分钟上高速，治安不错，华人也多。

作者: ado2012 时间: 30-9-2014 12:23
本帖最后由 ado2012 于 30-9-2014 12:23 编辑

定下区后速度马上提高，刚好放出一套房子，没等到周六开放，马上预约看房，看后非常满意，立即决定签约，等到开放时，我和房东都已经签好合同了。

单砖，3房

房主是洋人，刚刚装修不久，非常新，我们进来后什么也没动，完全不用装修。

吸引我们的是房东留下了很多搬不走的设备，看看值多少？

洗碗机吸油烟机电烤箱自不必说，还有1套饮用水净水设备，2个浴霸，6个吊扇，4个空调，一个铁皮屋工具房，一个小木屋，4米长swimming spa外加5KW太阳能发电，一整套户外沙发加户外餐桌餐椅。

放图

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作者: Fr33 时间: 30-9-2014 12:32

ado2012 发表于 30-9-2014 11:23
定下区后速度马上提高，刚好放出一套房子，没等到周六开放，马上预约看房，看后非常满意，立即决定签约，等 ...

谢谢分享

作者: cnlancer 时间: 30-9-2014 12:39
地脚不错，价格也不错

作者: cnlancer 时间: 30-9-2014 12:41
靠近beaudesert rd，汽车的声音吵吗？

作者: cnlancer 时间: 30-9-2014 12:44
提醒一下，如果以后准备转投资，现在只还利息即可。贷款尽量多，放在offset里面。

作者: ado2012 时间: 30-9-2014 12:54

cnlancer 发表于 30-9-2014 11:41
靠近beaudesert rd，汽车的声音吵吗？

这么快就查到了？厉害

还好，直线距离80米，还有一道隔音墙。

作者: ado2012 时间: 30-9-2014 12:54

cnlancer 发表于 30-9-2014 11:44
提醒一下，如果以后准备转投资，现在只还利息即可。贷款尽量多，放在offset里面。

多谢提醒，现在正是如此。

作者: cnlancer 时间: 30-9-2014 13:07

ado2012 发表于 30-9-2014 11:54
这么快就查到了？厉害

还好，直线距离80米，还有一道隔音墙。

too much details

作者: floatstone 时间: 30-9-2014 13:47
谢谢分享，好漂亮房子

作者: 牧马人 时间: 30-9-2014 17:03
紧挨着browns plains，这可是个傻大粗的区，我印象中BP治安非常糟糕。是不是motorway北边的治安会好些

作者: hyql 时间: 30-9-2014 17:31

作者: 飞飞 时间: 30-9-2014 19:59
应该买在收费高速北边了吧？要是南边，三房都要50万啦？

作者: 狮子的眼睛 时间: 1-10-2014 21:17
恭喜ado.

作者: lynchan 时间: 3-10-2014 13:39
好贴，顶顶

作者: 海姐姐 时间: 3-10-2014 14:22
房子是好房子，主人是帅哥美女组合，就连娃娃，也是那么可爱哟。看了各种流口水哦

作者: jimmyarch 时间: 4-11-2014 17:44
楼主这篇大作，还得仔细阅读。

第一次领会的不够，当时还没有太多的考虑
今天再读，这简直就是俺的指路人啦

作者: feeloz 时间: 28-1-2015 14:21
好帖！楼主理念值得借鉴！

作者: BigA 时间: 28-1-2015 19:23
楼主太强大，这是我看过信息最丰富的帖子。

作者: 我的霍巴特 时间: 29-1-2015 17:12
啥也不说了。牛逼。

作者: vlogo2911 时间: 29-1-2015 18:45
真的好好啊，楼主牛人！

作者: hyql 时间: 29-1-2015 19:15

作者: 一片叶 时间: 29-1-2015 21:21
本帖最后由一片叶于 5-3-2017 17:20 编辑

来过，读过

作者: xxyyxxyy 时间: 31-1-2015 01:17
mark、
12门徒很有派

作者: elaineyilin 时间: 11-2-2015 14:33
受益，买房痛苦中

作者: bunnychang1226 时间: 12-2-2015 17:12
楼主太厉害了，超级有条理，房子很不错啊

作者: pipiluu99 时间: 26-2-2015 18:03
mark 一下好帖

作者: xxqqxx89 时间: 28-2-2015 11:23
哦，谢谢分享

作者: seanny18 时间: 6-3-2015 21:28
LZ太强大了，学习起来

作者: steveruncorn 时间: 11-3-2015 17:29
本帖最后由 steveruncorn 于 11-3-2015 17:36 编辑

看了半天帖子，没想到楼主是邻居啊，也看好Drewvale高速以北这个片区，不过我比你早买一点，在Waterbrooke Circuit

这片马上就要盖新的Drewvale shopping centre了，coles领衔入驻

作者: yukizhang 时间: 11-3-2015 18:10
楼主写的真好，留着备用。

作者: appletree109 时间: 15-3-2015 22:16
好厉害的楼主

作者: jojopig2002 时间: 24-3-2015 20:34
强帖留名，楼主买房经验很足啊。各方面都考虑很全

作者: wendy_hewenjing 时间: 28-3-2015 03:29
亲分享得很到位哦看你帖子中有写那个东区的谁谁谁难道东区不好么如果以投资角度呢买东区的house 50w左右的你觉得整组出去合适么

作者: 老土豆 时间: 30-3-2015 22:45
太细了，内容太丰富了，每个几天看不完，赞！

作者: Fr33 时间: 6-4-2015 21:58
做个记号

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