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标题: [地区选择] 投资房买到离大城市不远的小镇，利弊和注意问题 [打印本页]

作者: y12345678 时间: 23-4-2014 23:04
标题: [地区选择] 投资房买到离大城市不远的小镇，利弊和注意问题
最近收到朋友启发，发现大城市附近的一些小镇似乎也是不错的投资房选择

最近看了这么一个小镇

房事大概是这么个情况

离perth大约一小时车程

房子都是house，中位价格不到30万，大概是两房的20左右，三房近30万，4房的37、8开价
离购物中心特别近或者选的，价格另算

房租收入大概在两房200、三房290，四房的360左右

这里房子的最大担心是日后脱手问题，担心资本升值慢。不过最近12个月的数据是增长10%以上

目前可以看到的数据是，平均每栋房子，真正的潜在卖家只有3个左右，而perth市区的这一指标大概在十几人。

大家讨论一下这种地区投资的利弊和注意事项

补充：

现金流肯定是正的了。。。。
就是脱手比较难，查了一下
当地房产平均在市场的时间是200天，而perth平均才40多天

作者: Chivas0909 时间: 23-4-2014 23:14
我鬼佬同事有四个投资房，三个在 rockingham, 都是10几万的时候买的,house

作者: retirement 时间: 23-4-2014 23:34
我感觉楼上说的rockingham和楼主说的还不完全相同，我猜楼主更想说的是类似约克这样的镇吧，猜错了表打我。

作者: y12345678 时间: 23-4-2014 23:41
对，York这样的内陆小镇

作者: eastlake 时间: 23-4-2014 23:42
投资房跑小镇去买，不说升值空间大不大，卖不出去还怎么投资啊。
虽然最近12月房价增长10%，那是平均耶。
悉尼、墨尔本增长15%，珀斯好像是8%，布里斯班好像是4%，小镇能增长多少？

作者: retirement 时间: 23-4-2014 23:50
正现金流去armadale或者clarkson往北看看有没，本屌丝反正是没钱买，捧个人场凑个热闹。

作者: y12345678 时间: 24-4-2014 00:04

eastlake 发表于 23-4-2014 20:42

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投资房跑小镇去买，不说升值空间大不大，卖不出去还怎么投资啊。
虽然最近12月房价增长10%，那是平均耶。
...

十年数据，中位价格年平均增长率在15%以上

作者: eastlake 时间: 24-4-2014 00:31

y12345678 发表于 23-4-2014 23:04

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十年数据，中位价格年平均增长率在15%以上

呵呵，真的吗？

作者: y12345678 时间: 24-4-2014 00:37
统计数据是这样说的，我也觉得很诧异

作者: JOJO29272 时间: 24-4-2014 00:51
看过足迹上有讨论过类似的投资房的，这种内陆小镇通常升值空间很小，租金比较便宜，所以租客比较稳定。但租客的风险在于，通常都是相对来说低收入人租住在这里，如果不能按时付租金就很麻烦。

作者: chugma 时间: 24-4-2014 00:51
悉尼旁边的涨幅就差少少

作者: circleyue 时间: 24-4-2014 01:14
你有空来我那里聊吧，打字太慢，太累。
我有一些想法不过不知道是不是你关注的。
小镇投资风险大，管理成本高。其实perth有一些地方还是不错的。

作者: lowprofile 时间: 24-4-2014 01:22
这种的风险其实蛮大的，那些小镇的兴衰更迭的风险比珀斯Metro地区大得多。
你要投这些地方，首先要搞清楚当地的产业状况，是否可持续发展，就业水平的波动情况等等，而且你要有比较强的风险承受能力。
比如magaret river这样的地方以前刚开始开发的时候也很便宜，很多人一开始买在那里的都赔了，但是这些年却涨势喜人。
如果只是中位价年增长10%-15%，并不是很吸引人，因为流动性差，同时你拿多了这种房子，会招来land tax。
其实你说的正现金流和年增长10%，就算是交给中介管理，在珀斯Metro地区也能实现，但是不能是house。

作者: lowprofile 时间: 24-4-2014 01:25
在你说的那些地区应该考虑的是大宗农业用地，拿在手上开展多种经营，同时等待城市规模的扩张，但是这里面水有点深，而且运气的成分比较重，如果经营能力不行，资本回报水平未必能赶得上metro地区的房地产。

作者: lowprofile 时间: 24-4-2014 01:26
还有就是你不能用学区房的标准来看投资房，出了这些学区，大把正现金流的房子。

作者: 肥蛙 时间: 24-4-2014 13:57
举个例子，有个朋友在townsvile4年前买了个房子，最近卖出去还亏了3万。。。

作者: y12345678 时间: 24-4-2014 14:00

肥蛙发表于 24-4-2014 10:57

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举个例子，有个朋友在townsvile4年前买了个房子，最近卖出去还亏了3万。。。

我理解你的想法，可是房子价格的趋势不相信统计数据还能相信什么呢
而且还是十年的平均
这可不是短期了

作者: lowprofile 时间: 24-4-2014 21:30

肥蛙发表于 24-4-2014 10:57

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举个例子，有个朋友在townsvile4年前买了个房子，最近卖出去还亏了3万。。。

这个是楼花吧?

作者: WACC 时间: 24-4-2014 22:04
在小镇投资风险肯定要大，不如看看珀斯离市区比较远的区，e.g. Amardale

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