2000澳元为borrowing expense,包括stamp duty charged on a mortgage, loan establishment fees and title search fees charged by the lender。其中stamp duty charged on a mortgage 和 title search fees charged by the lender是一次性的，你在转贷款的时候 新的银行可能会要你交loan establishment fees ，也可能豁免。
我说是沉没成本是在他只用来自住的情况下，如果是投资房，肯定不是，stamp duty charged on a mortgage, loan establishment fees and title search fees charged by the lender可以在按5年和Loan term 较短的年数进行摊销
不知道写清楚了没有，有问题再回答吧 作者: 瑞米信贷 时间: 1-4-2014 10:51
GWHM的问题：
贷款 top up 以后多带出钱用于投资，当然要单独计算利息， 可以要求银行 在另外增加一个offset 帐号 对冲这个新的split loan 吗？
我的回答：
有些银行对应一个贷款帐户可以申请2个Offset帐户，具体看你的贷款银行。由于offset 实际是存款帐户，如果你把你贷款帐户的金额转入你的Offset帐户再投资房产，你将不能享受利息抵扣。只有从贷款帐户转入你的投资帐户或者你新购投资房的帐户，你才有资格享受利息抵扣.
如果你这10万澳元主要为了投资，建议以LINE OF CREDIT的方式。这个等于银行给你一个10万澳元的授信，你用的时候才开始计算利息，计息不必要按期归还，会累加到你账户，然后可以随时归还。因为投资很多时候需要等待时机，所以这个方式可以帮你节约利息。但LINE OF CREDIT的利息比普通的Home LOAN利息高一点点 作者: 瑞米信贷 时间: 1-4-2014 10:51
cokey的问题：
刚刚看到一个同学的帖子，是关于海外收入买房后失业的能否领centerlink的，突然想到一个针对PR的问题。
用海外申请贷款买房的PR并不需要提供TFN给贷款的银行，而且开户基本用passport的。
Settlement后我们一般都会用Driver ID在银行开多几个普通账号，并提供TFN。
那如果我们将海外收入或国内买房后的钱都转到OFFSET账号，政府会知道这个OFFSET的账号和我用澳洲driver ID开的平时用的银行account是一个人吗？
大家都知道国内有外汇限制，一年就5W美金。卖套房子合法转过来都要N年，如果税局发现每年都有那么多钱转入，而我们根据自己实际收入报的税肯定少很多。
OP 2007年-2010年在澳洲期间由于租房，由于其无需将其租赁的房屋视为自住房，那么国内的房子就可视为其自住房。2010年OP搬入澳洲自建房，那么2010-2014年期间，澳洲的房屋和中国的房屋在税法上都可以视为自住房。OP准备2014年出售中国住房，在这个纳税年度，OP有权利选择这个期间哪套房为自住房。
Julia Hartman在其书saving tax on your investment property的第37页写到：
"if you bought the property after 13 May 1997,depreciation claimable for the building reduces your cost base before applying the 50% discount,....As the law stands, it requires you could have claimed ,whether you have claimed it or not."
Julia 有16年的税务工作经验，很有权威， 我觉得我们应该相信她对这条税法的理解。
许多有信贷额度和房产投资的人会犯一个严重错误.这个错误非常普遍，你最好知道，因为弥补这个错误将非常昂贵。
现在，我假设你已经知道什么是信贷额度(line of credit)。信贷额度(line of credit)好像是一个很大的信用卡，银行给批准你在限额内消费，你可以用在任何地方，你甚至可以用来归还你本身的信用贷款。
让我们假设有人获得10万澳元的信用额度(line of credit)，然后他用这个10万澳元作为购买一套房产的20%的定金。所以这是营业费用，它是可以抵扣的。这个10万澳元的利息是可以抵扣的，因为这个钱流向投资房产。
然后，他们接下来就会犯错。他们把他们的工资转入信用额度(line of credit)账户，因为银行和他的经纪人说，很好的主意，这样你就节约利息了。
这是不是很多人被告知这样做呢？很多人还被告知办理一张信用卡，全部的费用用信用卡支付，然后一个月月结一次，所以你就可以将你的工资存入你的信用额度里面赚利息，信用卡有55天的免息期，在第54天，你把你信用额度(line of credit)的钱汇出支付你的信用卡。
而问题在于你用这个办法已经改变了你的贷款用途。你这笔贷款原始的用途是可以抵扣税的。
我们假设你12个月你将你的工资存入你的贷款额度(line of credit)账户里面，假设你的工资是5万澳元。我们先看一下大的框架。你把你5万工资存入后你的信用额度(line of credit)的贷款降低为5万，然后我们假设你12个月的信用卡消费了5万澳元。 然后你把你信用额度(line of credit)的资金归还到信用卡，你信用额度(line of credit)贷款又变为10万，所以这段时期你节约了5万澳元的利息。
现在，你能够看到这个5万澳元已经变为私人用途了吗？你能够看出你这种方式已经改变了你贷款的目的了吗？
税务局只看你的贷款资金流向和贷款的用途。
即使你10万澳元的贷款还在这里，你准备申请100%的利息抵扣，可惜你现在只能申请其中50%利息的抵扣了。更糟糕的是，你的会计估计要收你2000澳元把12个月里面这些零碎的往来账目拆分出来。
这样有意义吗？你需要特别注意这点。
那我应该怎么做呢？申请二个信用额度
例如，如果你有营业或投资的信用额度10万澳元(line of credit)，不要碰它，由它去。
你可以申请一个私人用途的信用额度(line of credit)，也可以为10万澳元，这个你就可以用来存入你的工资和归还你信用卡的钱了。
本文英文链接： http://propertyupdate.com.au/com ... h-a-line-of-credit/
