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标题: 关于PR登陆后，境外卖房cgt的问题 [打印本页]

作者: Thinker 时间: 17-3-2014 18:01
标题: 关于PR登陆后，境外卖房cgt的问题
爬了一圈旧帖，又google了一番，还是有些困惑，求高人，过来人指点。

目前的理解：

即使是pr之前的海外房产，在PR登陆后卖掉是要交CGT的
（pr之前的海外房产，在PR登陆前卖掉, 当然就不用交）
（pr之后的房产买卖就算正常流程的自住房，投资房，比较简单明了）

现在困惑有三，
1  可以指定海外房产为自住房，来避免CGT吗？看到ATO类似的说明，  不知正确与否

http://www.ato.gov.au/General/Ca ... after-you-move-out/

If you use the dwelling to produce income (for example, you rent it out or it is available for rent) you can choose to treat it as your main residence for up to six years after you cease living in it. If, as a result of you making this choice, the dwelling is fully exempt, the home first used to produce income rule does not apply.

2 CGT的base value 是按成为PR的登陆日期算的吗？看到ATO类似的说明，  不知正确与否

http://www.ato.gov.au/General/Ca ... n-foreign-residents,-temporary-residents-and-changing-residency/?page=4#Becoming_an_Australian_resident

Becoming an Australian resident
When you become an Australian resident (other than a temporary resident), you are taken to have acquired certain assets at the time you became a resident for their market value at that time.
This does not apply to assets you acquired before 20 September 1985 (pre-CGT assets) and assets that were taxable Australian property.
If you became a resident, the general cost base rules apply to any CGT assets that are taxable Australian property.

3. 怎么证明当时市场价值（market value at that time.）？

谢谢

作者: planetkeeper 时间: 17-3-2014 18:28
6年法则，我的房子就准备自住转投资，然后6年内卖掉，就不用交CGT
不过前提是你得自住过，拿得住单据来证明

作者: Feng616 时间: 17-3-2014 20:06
如何证明住过呢

作者: Thinker 时间: 17-3-2014 20:07

planetkeeper 发表于 17-3-2014 18:28

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6年法则，我的房子就准备自住转投资，然后6年内卖掉，就不用交CGT
不过前提是你得自住过，拿得住单据来证明 ...

拿得出单据来证明，什么样的单据？政府银行信件的抬头里有我的地址和名字？

作者: planetkeeper 时间: 17-3-2014 20:51
电费网费各种outgoing都可以啊

作者: Thinker 时间: 17-3-2014 23:46

planetkeeper 发表于 17-3-2014 20:51

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电费网费各种outgoing都可以啊

一封就好吗？可是怎么证明一直是自住呢？每年一封？

作者: planetkeeper 时间: 18-3-2014 06:26
电费一般一个季度一次，网费一般一个月一张

作者: 妮南 时间: 18-3-2014 12:30
国内的房子只要是房产证是谁的名字，水电费账单也是谁的名字，不管是出租还是自住。

作者: Thinker 时间: 18-3-2014 13:14
话说你们都留着所有的单据？那给多厚一打啊，我之前都是阅后即焚的。。。

作者: 妮南 时间: 18-3-2014 17:41

3. 怎么证明当时市场价值（market value at that time.）？

其中一个证明之一：你当初买房时向房产交易中心交纳的契税发票，按成交额多少缴纳相应比例的税。只不过，不少人都是少报了成交额，这点不象是澳洲。

作者: Thinker 时间: 18-3-2014 17:54

妮南发表于 18-3-2014 17:41

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其中一个证明之一：你当初买房时向房产交易中心交纳的契税发票，按成交额多少缴纳相应比例的税。只不过， ...

我的理解是我2000年买房时30w 2014年pr登陆时大概40w 2024年卖掉时50w

那这个cgt应该是50-40w 来算的吧？

When you become an Australian resident (other than a temporary resident), you are taken to have acquired certain assets at the time you became a resident for their market value at that time.

作者: 妮南 时间: 18-3-2014 18:26

Thinker 发表于 18-3-2014 16:54

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我的理解是我2000年买房时30w 2014年pr登陆时大概40w 2024年卖掉时50w

那这个cgt应该是50-40w ...

应该这么理解吧。

只不过，要取得登陆这一年该地区的房产成交每平方米均价，也就是市场价，这个数据不知道怎么向当地房产交易中心提取或是出个报告？因为他们又没有为移民提供的这项服务。里面有熟人就好办了。

作者: Thinker 时间: 20-3-2014 16:53
本帖最后由 Thinker 于 21-3-2014 18:40 编辑

找了一圈没有找到cgt的rate是多少？不是单独算的吗？是加到交易当年的total taxable income 里面的？

自问自答

Q: What is the rate of Australian CGT?

A: There is no rate of Australian CGT as such. A net capital gain is included in a taxpayer’s assessable income and taxed along with their other assessable income at their marginal rate of tax. The top marginal rate of tax is currently 46.5%, including the medicare levy. If you hold an asset for at least 12 months before you dispose of it, you will be entitled to the 50% CGT discount - so that only one half of your net capital gain will be assessable. If you are on the top marginal rate of tax, the rate of tax on a capital gain after applying the 50% CGT discount is effectively reduced to 23.25%.

作者: Thinker 时间: 21-3-2014 18:34
Q: I am planning to emigrate to Australia. Will there be any Australian CGT consequences on my holdings of my overseas investments once I move to Australia.

A: Yes. Individuals emigrating to Australia will normally be deemed to be residents of Australia for taxation purposes from the date of their arrival in Australia. Australia’s CGT rules will then deem you to acquire all your CGT assets that are not already Australian taxable property; on the date of your arrival for their market value at that date. You will then be subject to Australian CGT on any subsequent disposal of those assets.

必须是登陆当天的market value？ nnd 哪有那么准的

作者: Feng616 时间: 21-3-2014 21:45
还有这回事？拿pr之前的房产升值部分也要交税？

作者: G7777 时间: 23-3-2014 15:02

Feng616 发表于 21-3-2014 21:45

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还有这回事？拿pr之前的房产升值部分也要交税？

subject to CGT 但下一步就是考虑该资产是否符合免税政策了

作者: MICHELLE07 时间: 23-3-2014 18:04
国内的房子不能作为自住房

作者: Thinker 时间: 24-3-2014 00:36

MICHELLE07 发表于 23-3-2014 18:04

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国内的房子不能作为自住房

"If you use the dwelling to produce income (for example, you rent it out or it is available for rent) you can choose to treat it as your main residence for up to six years after you cease living in it."

根据ATO的这段， 6年之内还是可以当作自住房的？

作者: MICHELLE07 时间: 24-3-2014 08:49

Thinker 发表于 24-3-2014 00:36

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"If you use the dwelling to produce income (for example, you rent it out or it is available for re ...

你可以选择某一套房子作为自住房的前提是它曾经是自住房，搬出去后可以继续视同自住房。

在中国的房子，不符合自住房的基本定义，它不是你在澳洲的HOME, 你住在里面的时候你还不是税务居民。

作者: 妮南 时间: 24-3-2014 13:29
国内的房子，长登之后就不能算是自住房，尽管水电费账单还是户主的名字。这里可以查看你的海关出入境日期来确认你是在澳洲居住还是中国居住。只不过，可以说明国内的房子没有出租，没有租金收入。

假如是定居澳洲后（非公民）回国购买或是过户父母的房子，以后再出售，倒是可以说得清楚CGT，因为有契税发票可以证明过户时的房价。

象LZ担心的问题，确实比较麻烦。除非有熟人在地方房产交易中心，出示你登陆那一年该地区的二手房每平方米均价，再去公证，这样的文件应该会被得到认可的。

若是父母健在，卖房的钱也可以做为赠予（不清楚以后是不是行得通？）。既然担心这么多麻烦，在长登前就直接处理了。

作者: Thinker 时间: 24-3-2014 15:52

MICHELLE07 发表于 24-3-2014 08:49

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你可以选择某一套房子作为自住房的前提是它曾经是自住房，搬出去后可以继续视同自住房。

在中国的房子 ...

"If you do not use it to produce income (for example, you leave it vacant, or use it as a holiday home) you can treat the dwelling as your main residence for an unlimited period after you cease living in it."

不懂，如果这套房我放在那里不出租空着可以当我的main residence 吗？

作者: MICHELLE07 时间: 24-3-2014 21:51

Thinker 发表于 24-3-2014 15:52

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"If you do not use it to produce income (for example, you leave it vacant, or use it as a holiday ...

这个是针对你从本来的自住房（在澳洲的家）里搬出来，那套房子不出租或者在规定年限内（6年）出租的话，可以继续被认定为自住房。

前提是那套房子本来就符合自住房定义的。国内的房子，你成为澳洲税务居民后，不可能真正地住过。

有人问过ATO，国内的房子，卖房收入就是SUBJECT TO CGT的。

作者: Feng616 时间: 24-3-2014 22:42
这个政策使用与每个洲吗

作者: Thinker 时间: 24-3-2014 23:19

Feng616 发表于 24-3-2014 22:42

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这个政策使用与每个洲吗

大概南极洲不用吧

作者: Feng616 时间: 25-3-2014 19:49

Thinker 发表于 24-3-2014 23:19

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大概南极洲不用吧

。我是问澳洲的每个州一样吗

作者: Thinker 时间: 26-3-2014 01:25

Feng616 发表于 25-3-2014 19:49

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。我是问澳洲的每个州一样吗

应该是都一样的这个是ATO的政策应该是在国家这个层面的。不归州政府管吧

作者: Thinker 时间: 27-3-2014 17:25
http://www.ato.gov.au/Individual ... ffset-rules-2012-13

有个朋友给了另一个思路，如果双方有签署 Avoidance of Double Taxation Agreement ("DTA") 是不用两面交税的。

结果google一番发现新加坡根本没有cgt这一税目。还是逃不了给oz交税。不过貌似房租算作income，所以在sg交，不用在oz交了。

作者: catsgreen 时间: 7-11-2014 14:09
妮南，那意思是说，如果没有文件证明我离境时国内房子的市场价格，那我的cgt就必须是从从买房的价格算起交吗？
这样算的话澳洲政府就是抢钱啊。

另外我想，能不能这样避税。房子虽然在我老公名下，当是父母当时交的首付，并还清的贷款。那我是不是可以写个单子，就写这个房子可以允许儿子居住，但如果租赁或者卖房，收入是父母的。然后我老公和他父母签字呢。然后去公证了呢。
这个我们倒是可以证明，因为买房的时候确实老公才刚工作，自己都搞不定。

作者: elezabeth 时间: 7-11-2014 15:53

MICHELLE07 发表于 23-3-2014 18:04
国内的房子不能作为自住房

MICHELLE07，不好意思，对于税务问题我是完全不懂啊，看了你的精华帖“常见税务问题”，感觉自己还是没入门。我想请您帮我分析一下我的情况：我老公打算明年年初长凳，我跟孩子示他在澳洲的情况再决定何时过去。国内只有一套房，自住。那如果老公成为澳洲税务居民后，我把国内的房子卖掉，或者等我登陆后父母把房子卖掉，这种情况收税吗？另外如果我们把买房子的钱转给父母，然后父母赠与给我们，这种情况澳洲查不到钱的实际来源吗？我们现在的收入在登陆前应该是海外收入吧，这个涉及收税吗？是不是有一条什么新移民登陆多久后转移到海外的财产不算税收的？原谅我，问题可能比较白痴，真心请教，耽误您的时间了，感谢！！

作者: MICHELLE07 时间: 7-11-2014 15:58

catsgreen 发表于 7-11-2014 14:09
妮南，那意思是说，如果没有文件证明我离境时国内房子的市场价格，那我的cgt就必须是从从买房的价格算起交 ...

CGT是从成为税务居民（离境）日起，按当时的市价估成本。如果是离境后取得的房产，就按之后的市价（或买价），不会追溯到最初购买时的成本的。请房产评估公司估价，出一个报告就可以了。

如果是父母出资买的，将来你们卖出的时候，将全部房款转到父母账上，再由他们汇款给你们就好了，没有税。记得保留父母当时出资的银行记录。

作者: MICHELLE07 时间: 7-11-2014 16:04
楼上的同学们，为了便于更多人关注，参与交流，欢迎开新帖提问！

作者: MICHELLE07 时间: 7-11-2014 16:09

elezabeth 发表于 7-11-2014 15:53
MICHELLE07，不好意思，对于税务问题我是完全不懂啊，看了你的精华帖“常见税务问题”，感觉自己还是没入 ...

我老公打算明年年初长凳，我跟孩子示他在澳洲的情况再决定何时过去。国内只有一套房，自住。那如果老公成为澳洲税务居民后，我把国内的房子卖掉，或者等我登陆后父母把房子卖掉，这种情况收税吗？
算。考虑各种因素来计算

另外如果我们把买房子的钱转给父母，然后父母赠与给我们，这种情况澳洲查不到钱的实际来源吗？
目前还没听说追查到那个深度的。。。

如果由父母赠与，第一个问题就别”算“了。

我们现在的收入在登陆前应该是海外收入吧，这个涉及收税吗？是不是有一条什么新移民登陆多久后转移到海外的财产不算税收的？
还真不知道ATO的标准。。。关键是看收入取得的实际时间。总之，登陆前收入，不用交税。

作者: elezabeth 时间: 7-11-2014 16:16

MICHELLE07 发表于 7-11-2014 16:09
我老公打算明年年初长凳，我跟孩子示他在澳洲的情况再决定何时过去。国内只有一套房，自住。那如果老公成 ...

多谢，正在认真研读你以前的帖子。主要得让我老公好好研究一下

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