FreeOZ论坛

标题: 谈谈自住房转投资房的所有相关事项，欢迎大家一起讨论 [打印本页]

作者: stillying1983 时间: 5-2-2014 11:03
标题: 谈谈自住房转投资房的所有相关事项，欢迎大家一起讨论

以前是坚决不做房奴的，来澳洲之后算了个帐，发现还贷和自己租房差不了很多，几十年下来，落了一套不动产，何乐而不为呢。因为悉尼的房价，最终我们选择了布里斯班。不过因为悉尼的工作机会，我们还是决定搬回悉尼。最主要的原因可能是，在每一个地方待久了，就想换个环境。

专业人士的建议都是，投资房产，hold时间越长越好，至少要十年。所以暂时肯定不会考虑卖房，现在的自住房准备转成投资房出租。本来对投资一窍不通，因为这个，最近查了不少关于自住转投资的各项花费，退税等。在这里分享一下自己的搜集的信息，最主要还是想和相同处境的人一起讨论，一起学习，怎么把自己的收益最大化。错误的地方请指正，不准确的地方请给个建议。

目录：

3# 自住房转投资房的手续（见26#妮南的总结）
5# 投资房的管理费用，日常支出等
11# 租房前最重要的问题——带家具还是不带家具出租？
15# 投资房目标——Negative gear
17# 投资房还款方式讨论：Interest Only还是P&I？
22# 投资房要不要offset帐户？
27# 投资房的折旧
29# 关于投资房的增值税
40# 和投资房收益息息相关的——房屋所有权
53# MICHELLE的补充

作者: 鸡蛋妈 时间: 5-2-2014 11:07
同样关注

作者: stillying1983 时间: 5-2-2014 11:13
标题: 自住房转投资房的手续
本帖最后由 stillying1983 于 5-2-2014 12:15 编辑

对于我这样的菜鸟，关心的第一个问题，就是自住房转投资房，要什么程序吗？

答案是不需要，这个比我想象的简单得多。以我的理解，就是通知city council，自己改地址了。因为city council的费用，自住和投资是不一样的。具体怎么不一样，我不清楚。

我们搬进来之前，前房主以租房名义住了一个月。我们搬进来，就收到了council的信，要我们打电话告诉council，这个townhouse是房客在住还是房主在住。

所以，我想在我们搬走之后，租客搬进来之前，打电话告诉council一声就行了。

作者: MICHELLE07 时间: 5-2-2014 11:20
本帖最后由 MICHELLE07 于 9-2-2014 23:53 编辑

关注

作者: stillying1983 时间: 5-2-2014 11:28
标题: 投资房的管理费用，日常支出等
本帖最后由 stillying1983 于 5-2-2014 12:40 编辑

关于投资房的管理，仁者见仁，智者见智。对于专门做投资房，手下有好几套房子的，有人建议自己来做，这样省下了一大笔管理费。对于我们这种只有一套房子的，应该还是交给中介比较省心吧。所以数目不小的管理费用就要考虑在内。

在决定搬家之前，最让我犹豫不决的就是这个房子，主要还是因为我对投资房出租的程序及费用没有任何了解，想想就觉得头大。

我们小区都是townhouse，有onsite manager，当时买房她是中介，感觉做事还比较靠铺。我专门过去跟她谈了一次，很多问题都得到了解答。

中介的管理费用一般在房租的6-9%，不同中介的费用不一样，服务当然也不一样。除了这个费用，还有最初找房客的广告费（很多agent这个都是免费的），找到房客之后，中介的佣金（不知道是不是这个说法）是一周的房租。如果房客续租，佣金是二分之一周的房租。

其他杂七杂八的费用也少不了，中介建议我们走之前找专业清洁，估计要大几百。买房东保险，一年400左右。平时有东西坏，后花园打理，都要花钱。

当然房子本来的花费，比如物业管理费，city council等，还是得照交不误。这些在财年末都是可以作为支出申报退税的。

交给一个好中介打理的好处就是，自己省心，而且房子状态保持得比较好。我们住进去之后，快两年也没专门清洁过地毯窗帘什么的。所以我觉得转投资房，可能能更大程度地保持房子的状态。至少，每个房客搬出去之后，都会有专业清洁。中介说她每三个月都会检查一次房子。

作者: MillerYang 时间: 5-2-2014 11:28

stillying1983 发表于 5-2-2014 12:13

登录/注册后可看大图

对于我这样的菜鸟，关心的第一个问题，就是自住房转投资房，要什么程序吗？

答案是不需要，这个比我想象 ...

不对啊。。。

房子还是你的，你的康嫂费账单，水费账单还是你的名字啊

作者: stillying1983 时间: 5-2-2014 11:31

MillerYang 发表于 5-2-2014 12:28

登录/注册后可看大图

不对啊。。。

房子还是你的，你的康嫂费账单，水费账单还是你的名字啊

名字是我们的，但如果我们改地址了，账单就会寄到新的地址。我们当初settle的时候，还没有搬进去，council就写信问，我们是不是住在里面，如果不是，就要通知council。费用差多少我不太清楚，但council应该是根据这个确定你这个房子是自住还是投资的吧？

作者: MillerYang 时间: 5-2-2014 11:40

stillying1983 发表于 5-2-2014 12:31

登录/注册后可看大图

名字是我们的，但如果我们改地址了，账单就会寄到新的地址。我们当初settle的时候，还没有搬进去，counci ...

我觉得他们应该不管你的房子是啥用途吧。。。

他们应该是关心能不能及时收到钱呢

作者: stillying1983 时间: 5-2-2014 11:43

MillerYang 发表于 5-2-2014 12:40

登录/注册后可看大图

我觉得他们应该不管你的房子是啥用途吧。。。

他们应该是关心能不能及时收到钱呢

我的理解是，如果账单和房子地址不一样的话，这个房子就是rental property，如果一样，就是owner occupied property。他们对于两种，好像收费略有不同。
对我们来说，就算是成功地把自住房改为投资房了。

作者: MICHELLE07 时间: 5-2-2014 12:01

MillerYang 发表于 5-2-2014 12:40

登录/注册后可看大图

我觉得他们应该不管你的房子是啥用途吧。。。

他们应该是关心能不能及时收到钱呢

投资房有LAND TAX，自住房是免的。
向STATE REVENUE OFFICE 交

我也不觉得COUCIL RATES收费比率和是否出租有关系，主要是通知改帐单地址。

作者: stillying1983 时间: 5-2-2014 12:02
标题: 租房前最重要的问题——准备带家具还是不带家具出租？
忘了先写一个很重要的问题。这个也是当初我们决定要不要搬家时，比较纠结的一个问题。我们买房不到两年，家具都是新买的。当时虽然说考虑到以后搬家的可能，但没想到这么快。家具虽然不贵，但都是新的，也是精心挑选的。

一年半的家具折旧很厉害，卖掉很舍不得，而且到悉尼再买新家具，又要花不少钱。但要花2000块把家具全部搬到悉尼，又觉得不划算。于是跟老公商量，我俩都想带全套家具出租。沙发，51寸的等离子电视，冰箱，洗衣机，两张床等，两套书桌椅等，都是很新的。

不过在网上一查，就马上打消了这个念头。很多中介的网站都建议不带家具出租，也有一些房东的经验教训说，如果你还在意你的家具的话，就不要带家具出租。

真正让我们决定不带家具出租的是，跟中介的那次详谈。她说我们小区有100来户，其中一半以上都是投资房，她管理了其中的绝大部分。整个小区只有一户是带全套家具的，带家具的租金会贵一些，但这套是所有房子里面最难出租的一个。

仔细想想，确实不难理解。每个人的品位不一样，我觉得很温馨的布置，别人未必喜欢。如果大多数的房子都是不带家具出租的话，那租房的人多半是有自己家具的。而且家具在损坏赔偿上面很难讲，比如沙发上原来一个洞，现在变大了，那是谁的责任。所以中介比较喜欢不带家具的房子，这样便于管理。

不带家具出租的房子，平均租期会长一些。因为他们按照自己的喜欢添置家具。一般来说，市区的公寓，带家具出租收益会高些，可能因为市区人口流动大，租客倾向于短租。

虽然我们什么时候搬家还没定，跟中介聊完之后，我就开始卖家具了。买房的时候，觉得家里填得越满，就越有家的感觉。用了一阵子之后，发现很多东西都是一个摆设。我们的户外桌椅，曾经是我最喜欢的。总觉得摆在院子里，很有情调。但这是最用不上的一个东西，两年来唯一做的就是经受风吹日晒，渐渐褪色，还多了很多鸟屎。

搬一次家，明白了一个很重要的道理。生活，还是要keep it simple。不要轻易买自己不需要的东西，就像我们只有两个人，却在小房间也置了一套床和床垫，从来没用过。

我们的运气还不错，圣诞时候，在论坛和gumtree都发了广告，一个星期就卖掉了户外桌椅，沙发，电视机，床和床垫，书桌等。家里目前家具只剩一半，有冰箱，洗衣机，书桌椅子，餐桌椅子，床和床垫。用backloading的话，800块以内应该就能搬到悉尼。这个解决方法我还是很满意的，我们用卖一部分家具的钱，把另外一部分家具搬走。这样我们到悉尼就不用花钱添置，而且可以继续用我们刚买了一年多的家具。

作者: stillying1983 时间: 5-2-2014 12:07

MICHELLE07 发表于 5-2-2014 13:01

登录/注册后可看大图

投资房有LAND TAX，自住房是免的。
向STATE REVENUE OFFICE 交

关于land tax，还真没关注过。我们的是townhouse，要交land tax吗？
从来没跟STATE REVENUE OFFICE打过交道，他们会主动寄账单过来吗？
我也没觉得council的rate有区别，但我们收到的信上，是这么写的。说投资和自住，是不一样的类别处理的

作者: MICHELLE07 时间: 5-2-2014 12:26

stillying1983 发表于 5-2-2014 13:07

登录/注册后可看大图

关于land tax，还真没关注过。我们的是townhouse，要交land tax吗？
从来没跟STATE REVENUE OFFICE打过交 ...

也许估价不一样，COUNCIL RATES主要由估价决定，每个州的RESIDENTIAL 收费单价是固定的。

你有兴趣可以问问COUNCIL

是否要交LANDTAX，主要看是否达到THRESHOLD

直接上STATE REVENUE OFFICE网站ONLINE REGISTER LAND TAX吧

http://www.osr.nsw.gov.au/taxes/land/about#rates

昆州应该相似

等你的攻略～～

作者: stillying1983 时间: 5-2-2014 12:33

MICHELLE07 发表于 5-2-2014 13:26

登录/注册后可看大图

也许估价不一样，COUNCIL RATES主要由估价决定，每个州的RESIDENTIAL 收费单价是固定的。

你有兴趣可 ...

谢谢！
原来是有threshold的，昆州是60万，不知道60万指的是房子总价值，还是地的价值
不管是哪个，我们的townhouse都远远低于这个价格。

作者: stillying1983 时间: 5-2-2014 12:50
标题: Negative gear
本帖最后由 stillying1983 于 5-2-2014 14:08 编辑

房产投资作为各种投资中风险比较小的一种，就是因为它的增值稳定。投资房产主要是等增值。当然有些人认为，投资房产的目标是要做到positive gear，就是房租收入超过利率和各项花费。但这个似乎不太容易，对于我们非专业人士来说，还是追求negative gear加上长期的增值。

关于negative gear，论坛里讨论的比较多。我也不详细介绍，因为我自己现在还是门外汉，只是从ATO的资料上看，哪些可以退税。比如可以算作支出的：物业管理，city council，还银行的利息，登广告费，维修费，中介管理费，房东保险，房屋折旧费，资产折旧费等。

房租的收入基本是固定的，支出费用等大部分也是固定的。但我们也可以最大限度地增加deduction，比如还贷，折旧等。接下来就还贷方式和折旧，谈一下我自己的看法。

作者: MICHELLE07 时间: 5-2-2014 12:53

stillying1983 发表于 5-2-2014 13:50

登录/注册后可看大图

房产投资作为各种投资中风险比较小的一种，就是因为它的增值稳定。投资房产主要是等增值。当然有些人认为， ...

你找到做折旧的会计师了吗？
我同事推荐一个，收费要$700

作者: stillying1983 时间: 5-2-2014 13:07
标题: 投资房还款方式讨论：Interest Only还是P&I？
本帖最后由 stillying1983 于 5-2-2014 14:09 编辑

接下来讨论投资房的还贷方式：只还利息(interest only)还是本息一起还(P&I)？

之前我一直以为，投资房的每月还贷都可以作为支出抵税。直到上个月开始查相关资料，才知道，原来只有还贷的利息部分才能用于退税。也就是说，如果你是interest only，每月还1200，这1200都可以算成支出，用于年底退税。如果你是P&I，每月还1600，当月利息还1000，本金还600，那用于抵税的部分只能是这1000利息。

知道了这个，我的第一反应就是，把我们目前P&I还款方式换成interest only。去银行问了一下，手续很简单，银行并不关心你是自住还是投资，只要填个表，交switch fee就可以。我们的银行要交300块的手续费，其他的都不变。可以申请五年的interest only。

但我后来算了一下，似乎不值得麻烦。不管是interest only还是P&I，你的利息交的都是一样的。举个例子，如果我贷款30万，利率5%。那第一个月，不管我是哪种还款方式（假设利息按月算）利息都是1250。不同的是，interest only还款方式下，每个月都还1250的利息。但P&I下，除了利息还还本金，所以你第二月的利息就稍微少些，本金还的就稍微多些。依次类推。

但在贷款总额不高的情况下，本金一年也就还10000左右，利息支出比interest only的还款方式就少几百块而已。个人认为，没有必要为了最大限度地退税而故意多还利息。毕竟，退税退回来的那些钱，只是你支出的一部分。

而且，对于投资人士来说，只还利息是为了最大限度地增加cash flow，把这些钱用于其他投资。而我们自住房转投资，其实还是希望能早点儿还清。能多还点儿本金还是好的，如果为了追求稍微多一些的negative gear，似乎得不偿失。当然，

这些纯粹是个人意见，我没有很详细地算过。如果是长期投资，那有可能很划算，我也不清楚。希望有经验的人士指点。

作者: stillying1983 时间: 5-2-2014 13:10

MICHELLE07 发表于 5-2-2014 13:53

登录/注册后可看大图

你找到做折旧的会计师了吗？
我同事推荐一个，收费要$700

还没找，准备问问中介的意见，看她有没有推荐。
不过700好贵，我之前看网上一个好像200多块，负责给详细的报告和每年的折旧费，包括建筑折旧和资产折旧。

作者: MICHELLE07 时间: 5-2-2014 13:15
本帖最后由 MICHELLE07 于 5-2-2014 18:46 编辑

stillying1983 发表于 5-2-2014 14:07

登录/注册后可看大图

接下来讨论投资房的还贷方式：只还利息(interest only)还是本息一起还(P&I)？

之前我一直以为，投资房的 ...

如果只还利息，还款额比较低，余下来的钱有更好的投资机会的话（比如再买一套房），那么多付点利息是合算的，何况利息还能有抵税效果

如果没有更好的投资机会，余下来的钱留在OFFSET帐户里，和还款是一样的，长期来说不会增加利息成本，反而多一些选择。

如果没有更好的投资机会，余下来的钱又乱花掉了，那还是老老实实还本金的好！

我是那种不买房就存不下来钱的人，与其说是为投资、不如说是为了强制积蓄。到老了，至少有房子。

作者: MICHELLE07 时间: 5-2-2014 13:18

stillying1983 发表于 5-2-2014 14:10

登录/注册后可看大图

还没找，准备问问中介的意见，看她有没有推荐。
不过700好贵，我之前看网上一个好像200多块，负责给详细 ...

推荐一下啊，700是太贵了

作者: stillying1983 时间: 5-2-2014 13:44

MICHELLE07 发表于 5-2-2014 14:15

登录/注册后可看大图

如果只还利息，还款额比较低，余下来的钱有更好的投资机会的话（比如再买一套房），那么多付点利息是合算 ...

很有道理。
不过我们的贷款数目比较小，貌似差别不大。考虑到300块的手续费，还是算了。
说道offset账户，我觉得这个也是值得考虑的一个因素。

作者: stillying1983 时间: 5-2-2014 13:52
标题: 投资房要不要offset帐户？
转投资房之后，让我对offset账户里的钱犯难了，到底是提出来还是放着呢。

对于自住房还贷来说，100%的offset账户是很好的。每年300的年费，账户里的钱可以减少利息。如果是P&I 的还款方式，每月还款额度固定，offset账户里面钱越多，还的利息就越少，本金就越多，这是个良性循环。如果贷款利率是5%的话，offset里的钱相当于拿5%的年利率，而且不用交税。这个比存定期的优势明显多了。

但一旦转了投资房，问题就来了。Offset帐户里的钱会让我还的利息减少，年底退税的deduction就少。这样其实想当于你这些钱拿了5%的利息，但交了个人所得税。

如果还是跟存定期比，放offset里还是划算的。因为定期不可能达到房贷的利率，也要交个人所得税。但如果把这些钱拿出来投资，就又不一样了。如果这些钱能取得超过5%的收益，那还是取出来再投资比较划算。不过以目前的市场看，似乎风险有点儿大，收益有点儿小。

作者: MICHELLE07 时间: 5-2-2014 14:07
本帖最后由 MICHELLE07 于 5-2-2014 15:16 编辑

stillying1983 发表于 5-2-2014 14:52

登录/注册后可看大图

转投资房之后，让我对offset账户里的钱犯难了，到底是提出来还是放着呢。

对于自住房还贷来说，100%的of ...

使用对冲账户澳洲买房省利息

关于OFFSET，这个帖里讨论得很多，你上面说的和我的理解一样，思路很清晰！

作者: stillying1983 时间: 5-2-2014 14:22

MICHELLE07 发表于 5-2-2014 15:07

登录/注册后可看大图

使用对冲账户澳洲买房省利息

关于OFFSET，这个帖里讨论得很多，你上面说的和我的理解一样，思路很 ...

谢谢呀。
这个帖子讲的很清楚，把我的疑惑都解决了。当时一个人琢磨了蛮久

作者: Feng616 时间: 5-2-2014 14:23

作者: 妮南 时间: 5-2-2014 14:35
本帖最后由妮南于 5-2-2014 14:41 编辑

不需要特别的手续：
1 找Real estate中介登广告出租，由中介管理。等自己有了新的联系地址后再给中介。自己也可以出租，但是人在异地比较麻烦。
2 等自己有了新的通信地址后，通知city council，Body corporation，自来水公司。他们会把账单寄到你指定的地址或 online statement。
3 马上注销和停止你的电、煤气、电话和上网等账户。
4 出租后需要买landlord insurance，若是有Body corporation，就不需要再买building insurance。
5 到财年末，根据从中介那里收到的年度租金statement，还有各种已支付的账单，反映到个人纳税申报表中。若本年度只有几个月出租期，就只能反映几个月的收支情况，比如city coucil rate、水费等只是从出租后算起。

作者: stillying1983 时间: 5-2-2014 14:57
标题: 投资房的折旧
因为房子租出去，有wear and tear，所以除了各项花费，你本身的房子是可以每年折旧，用来抵税的。出租房可以折旧的有两部分：建筑折旧（depreciation for Construction Costs, 或者叫capital works）和设备折旧（Plant and Equipment）。建筑是当初建造房子的成本，设施包括房子里的烤箱，空调，风扇，窗帘，洗碗机等。

大部分的居住房屋都是可以做建筑折旧的。根据建造时间不一样，折旧方法也不一样。不过一般都是每年2.5%, 折旧40年。也就是说，如果这个房子的建筑成本是20万，每年建筑折旧可以claim 5000块用来抵税。

建筑折旧和设备折旧都是需要专业的人士来做的，就是评估师（surveyor）。评估师要上门，根据你的房屋的地段，建筑时间等估计房屋的建筑成本和各种设施的价值，然后会给你一个详细的report。报告里面有你的房子建筑成本，每年能折旧多少，房子里面的设备每年能折旧多少。报告应该有一个表格，包含至少将来10年你的房子用来出租每年可以申报的折旧资金。当然前提是，这10年内你没有大的改动。

资产折旧都有两种，一种是Prime，总价值除以年限，每年折旧都一样。一种是diminishing，有公式的，前几年会高一些。评估师的报告里面会给出两种折旧方式的金额。可以自己选择比较高的那个。

具体请评估师的费用及程序我也不清楚，这个等房子出租时间确定了再说。网上有些网站能给出一个大致价格，还有公司承诺，第一年折旧能够退的稅要比请评估师费用高，不然就退钱。请评估师的费用也是可以算在租房支出里面抵税的。

作者: MICHELLE07 时间: 5-2-2014 15:36

stillying1983 发表于 5-2-2014 15:57

登录/注册后可看大图

因为房子租出去，有wear and tear，所以除了各项花费，你本身的房子是可以每年折旧，用来抵税的。出租房可以 ...

关于建筑折旧：

ATO网站上有这么一句

The deduction can be claimed for 25 years from the date construction was completed in the case of a 4% deduction, and for 40 years from the date construction was completed in the case of a 2.5% deduction.

就是说，如果买来10年新的房子，一般来说还有30年可折旧？

如果初始建筑成本（忽略其它因素）20万，买来已经有10年的年龄了，那么未来30年每年折旧5000，一共可折15万。你看看我的理解正确与否？

作者: stillying1983 时间: 5-2-2014 15:49
标题: 关于投资房的增值税
本帖最后由 stillying1983 于 5-2-2014 16:53 编辑

增值税这个概念，我也是最近才知道的。增值税，简单说就是卖房和买房差价要交的税。当然，实际上没这么简单，因为买房时候的一些花费也是可以算在成本里面的，这里就不讲。

如果一套房子30万买，10年之后卖了50万，这20万就是增值部分，需要交税。但因为买房之后超过一年才卖，只有增值部分的二分之一需要交税。也就是说，这10万块钱记到你的个人收入里面，根据你当年的个人税率交个人所得税。这个是针对投资房的。

澳洲对自住房有很多优惠政策，除了首房补贴之类的，还有一点就是，自住房在卖的时候，不用交增值税。

自住房转投资房，在某些情况下，也是可以豁免增值税的。如果在买房头一年，至少自住六个月，转为投资房之后，房子作为投资房的时间没有连续超过六年的，在卖房的时候还是按照自住房处理，不用交增值税。前提是，你没有其他自住房。

以我们为例，以自住名义买房，住了前两年之后，转投资房。如果五年之内我搬回来，把这个房子再转为自住房，以后就不用交增值税。因为这个房子总的来说，还是我们唯一的自住房。

另外一种情况，转投资房后，一直出租。以后卖的时候，要交增值税。但增值税的规定是，在你转投资房时候的价值和最后卖房的价值差。也就是说，如果我30万买的房子，自己住了若干年然后做投资房出租。出租的时候房子值40万，那最后我50万卖掉的话，增值部分只有10万。貌似这种情况需要找人估价，看看我这房子在出租的时候市值多少。不知道有没有人这么做过。

我之前还想，在六年之内，回来住一年，这样以后就可以以自住名义卖房。当然，卖房可能是十几年之后的事情了。不过，对于我们这个小townhouse，增值空间本来就不大，不知道划不划算。毕竟，如果专门为这个回布里斯班，成本比较大。不过也不排除，几年之后，我老公在布里斯班有更好的工作机会，我们再搬回来住。

作者: stillying1983 时间: 5-2-2014 15:55

MICHELLE07 发表于 5-2-2014 16:36

登录/注册后可看大图

关于建筑折旧：

ATO网站上有这么一句

我是这么理解的，希望是这样的

作者: 妮南 时间: 5-2-2014 15:59
假如卖房的那一年真有20万的增值收入，那还不如一年、二年回来住着，宁可不上班。

作者: MICHELLE07 时间: 5-2-2014 16:02

stillying1983 发表于 5-2-2014 16:49

登录/注册后可看大图

增值税这个概念，我也是最近才知道的。增值税，简单说就是卖房和买房差价要交的税。当然，实际上没这么简单 ...

谢谢，我要特别补充两点，一是自住转投资房时REFINANCE，一是关于CGT。有空再写，下班了

作者: MillerYang 时间: 5-2-2014 16:08

MICHELLE07 发表于 5-2-2014 13:53

登录/注册后可看大图

你找到做折旧的会计师了吗？
我同事推荐一个，收费要$700

这个我记得是做一次报告可以用好几年吧

收费便宜的好像是做的可使用年限会短一点，据说哈。。。

作者: stillying1983 时间: 5-2-2014 16:08

妮南发表于 5-2-2014 16:59

登录/注册后可看大图

假如卖房的那一年真有20万的增值收入，那还不如一年、二年回来住着，宁可不上班。

恩，10万交个人所得税的话，是太高了。所以很多人都是六年之内搬回来住一两年，估计是房产增值比较高的。

我们的房子，我算了下，如果若干年后增值10万的话，以5万交税，大概要交8000-10000。因为房子在我跟我老公名下，个人所得税要按房屋所有权的比例来算。这样的话，我要综合考虑一下，值不值得keep住自住房的title。

作者: stillying1983 时间: 5-2-2014 16:11

MillerYang 发表于 5-2-2014 17:08

登录/注册后可看大图

这个我记得是做一次报告可以用好几年吧

收费便宜的好像是做的可使用年限会短一点，据说哈。。。

理论上，如果不对房子做大的改动的话，做一次，应该够一直用了。

作者: MillerYang 时间: 5-2-2014 16:20

stillying1983 发表于 5-2-2014 17:08

登录/注册后可看大图

恩，10万交个人所得税的话，是太高了。所以很多人都是六年之内搬回来住一两年，估计是房产增值比较高的。 ...

想到一个问题，做没做折旧是否也影响最终所得税的比例？

因为你每年都deduct了折旧抵税，就是一部分盈利，所以这最后的10万是否还要加上之前的折旧抵扣部分，就是说利润大于这10万？
@MICHELLE07

作者: stillying1983 时间: 5-2-2014 16:24

MillerYang 发表于 5-2-2014 17:08

登录/注册后可看大图

这个我记得是做一次报告可以用好几年吧

收费便宜的好像是做的可使用年限会短一点，据说哈。。。

米版说的是呀，悉尼增值空间大，但房价太贵了。
当初我在布里斯班，我老公在悉尼，我也考虑过去悉尼工作，但看了悉尼的房价之后，还是决定来布里斯班。
悉尼的房价，不是一般的贵呀。
在悉尼，还是租房住算了。

作者: MillerYang 时间: 5-2-2014 16:30

stillying1983 发表于 5-2-2014 17:24

登录/注册后可看大图

米版说的是呀，悉尼增值空间大，但房价太贵了。
当初我在布里斯班，我老公在悉尼，我也考虑过去悉尼工作 ...

一分价钱一分货吧。。。

可以承受的话还是买比租更有吸引力

作者: stillying1983 时间: 5-2-2014 16:38
标题: 和投资房收益息息相关的——房屋所有权
本帖最后由 stillying1983 于 5-2-2014 17:40 编辑

说到出租房退税和增值税，就必须考虑到另外一个因素：房子的所有权。因为不管是退税还是交增值税，都是根据个人所得税的税率来的。那房子的所有权在谁手里，对退多少税或者交多少税，就有很大的影响。

夫妻一起买房，如果每人都有50%的所有权的话。不管是退税还是交增值税，每人都承担一半。也就是说，房子在出租期间，一年的negative gear是10000块，那每个人可以有5000的deduction退税。如果老公收入超过8万，老婆收入5万。老公能退5000块的37%，老婆能退5000块的32.5%。差别似乎也不怎么大，但如果老婆没有收入，那这5000块就没有退税优势了。所以，投资房nagative gear退税，收入越高，越有优势。

但如果因为这个，就把投资房的所有权转到收入高的一方，也不行。因为你的房子最终会变成positive gear，就要交个人所得税。这种情况，又要求所有者收入越低越好。如果房子在太太名下，太太又没有收入，那房租扣除其他费用产生的收入可能根本不用交税。如果你收入超过八万的话，想想投资房终于positive gear了，收入中的37%都要交给政府，还是挺不爽的。

如果在positive gear之前就把房子卖掉，那就产生了增值税。跟positive gear一样，都是要交个人所得税。如果房子在收入少的一方，税就交得少点儿。

所以，不管房子在哪一个人名下，或者两个人共同所有，都有利有弊。

作者: stillying1983 时间: 5-2-2014 16:44

MillerYang 发表于 5-2-2014 17:20

登录/注册后可看大图

想到一个问题，做没做折旧是否也影响最终所得税的比例？

因为你每年都deduct了折旧抵税，就是一部分盈 ...

我认为是不会的，折旧折的是房子的硬性的建筑成本，因为房子会渐渐老去。而增值的多少取决于房子的建筑，地段和市场等综合因素。

我之前也觉得这两点有些重复，但具体是什么，还没想明白。

作者: stillying1983 时间: 5-2-2014 16:47

MillerYang 发表于 5-2-2014 17:30

登录/注册后可看大图

一分价钱一分货吧。。。

可以承受的话还是买比租更有吸引力

是呀，12年房价低的时候，首付不够。要是当初在悉尼买了房...
悉尼去年一年就涨了15%，目前的形势，就暂时不凑热闹了

作者: 妮南 时间: 5-2-2014 16:57
确实，假如真是出于投资的话，还是狠心贷更多的款，买更贵的房子升值空间更大。关键是，我们都没有这个胆量。

作者: MillerYang 时间: 5-2-2014 17:17

妮南发表于 5-2-2014 17:57
确实，假如真是出于投资的话，还是狠心贷更多的款，买更贵的房子升值空间更大。关键是，我们都没有这个胆量 ...

悉尼新赌场边上整栋公寓楼去年开盘3小时一抢而光不是没道理啊。。。。

就恨没中到彩票。。。

作者: MICHELLE07 时间: 5-2-2014 17:37

MillerYang 发表于 5-2-2014 17:20

登录/注册后可看大图

想到一个问题，做没做折旧是否也影响最终所得税的比例？

因为你每年都deduct了折旧抵税，就是一部分盈 ...

聪明！对滴～～

作者: MICHELLE07 时间: 5-2-2014 17:41
本帖最后由 MICHELLE07 于 5-2-2014 20:16 编辑

stillying1983 发表于 5-2-2014 17:44

登录/注册后可看大图

我认为是不会的，折旧折的是房子的硬性的建筑成本，因为房子会渐渐老去。而增值的多少取决于房子的建筑， ...

做过折旧的投资房，卖出时资本升值要算进去，导致增值额更多

但还是做的好，一是时间价值，一是资本增值税有对折优惠

作者: MICHELLE07 时间: 5-2-2014 17:44

stillying1983 发表于 5-2-2014 17:38

登录/注册后可看大图

说到出租房退税和增值税，就必须考虑到另外一个因素：房子的所有权。因为不管是退税还是交增值税，都是根据 ...

太对了！我有话要补充，明天。。。

作者: binnie 时间: 5-2-2014 18:08

MillerYang 发表于 5-2-2014 12:40

登录/注册后可看大图

我觉得他们应该不管你的房子是啥用途吧。。。

他们应该是关心能不能及时收到钱呢

在昆士兰很多康嫂收钱是要看你的物业是自住还是投资的。

作者: MillerYang 时间: 5-2-2014 20:11

binnie 发表于 5-2-2014 19:08

登录/注册后可看大图

在昆士兰很多康嫂收钱是要看你的物业是自住还是投资的。

说不定nsw也是，只是我还没碰到这个问题。。。

作者: MICHELLE07 时间: 5-2-2014 20:27

MillerYang 发表于 5-2-2014 21:11

登录/注册后可看大图

说不定nsw也是，只是我还没碰到这个问题。。。

反正维州没听说

作者: KYLIE2008 时间: 5-2-2014 20:33

研究太详细了，学习啦

作者: 妮南 时间: 6-2-2014 07:11
假如在悉尼定居下来，尤其是工作稳定的话，今后还是会想到买房的，尤其是悉尼的房租也是很高的。在这个时候，你们遇到的问题就是：若把布市的房子卖了，会涉及到CGT，投资房算到最后觉得也没啥合算，而且事情还很多；若不卖掉布市的房子，可能没足够的首付买悉尼的房子，除非国内有援助。

但是有一点，你们若在悉尼买房，可能会住在离上班很远的地方，不象租房那么方便和自由。再反过来，现在谁也不会在一家公司工作一辈子。也有的人开始选择买房在离上班近的地方，后来离开这家公司，又得到离家很远的地方上班。

作者: stillying1983 时间: 6-2-2014 09:52

妮南发表于 6-2-2014 08:11

登录/注册后可看大图

假如在悉尼定居下来，尤其是工作稳定的话，今后还是会想到买房的，尤其是悉尼的房租也是很高的。在这个时候 ...

妮南分析的很对，我们当初就是考虑到就算在悉尼买得起房，交通也不方便，所以来了布里斯班。不过我老公的工作是硬伤，悉尼机会多很多。

我们目前还没有很认真的想过以后，主要问题是我老公做的都是contract，合同半年一年的。如果他工作稳定的话，可能会考虑在悉尼安家。如果他能在墨尔本或者perth找到工作，我也很愿意搬过去。

房产投资长期才有意义，所以布村的这个小房，应该会留着。几年之内就卖，太不划算了。据说布里斯班发展潜力比较大，也不排除以后这边机会多了，我更我老公再搬回来住。

作者: MICHELLE07 时间: 6-2-2014 15:19
本帖最后由 MICHELLE07 于 6-2-2014 16:41 编辑

我来补充了

关于自住房转投资房

1. OFFSET帐户里的钱可以拿走，但不能REDRAW 或 REFINANCE来增加贷款金额，否则可抵税的利息依然是按照原自住房贷款余额计算。

2. 楼主也说过，自住房转成投资房后，将来卖出，计算资本增值时，成本是转的时候的市场评估价。
如果持有期间，CLAIM过折旧，相应降低COST BASE。

为了避免CGT，可以在6年内把它继续当做自住房，不过如果有另一套房子，那一套就是投资房。

如果不出租，空关着，就没有时间限制，无论如何，只能有一套自住房。

投资房转成自住房呢（因为为了省CGT难免在两套房之见搬来搬去转来转去），CGT就按自住时间比例计算（简单，不用评估）

3. 关于OWNERSHIP，有两种，JOINT TENANTS 和TENANTS IN COMMON

X24的帖里介绍得很详细

http://www.hioz.us/ibbs/thread-1033553-1-1.html

夫妻联名的，就是一人一半损失、收益或者CAPITAL GAIN，收入相当的人就用这种方法。

长期出租又是负收益的，一般放在收入较高的人名下，做1％和99％也可以，买的时候告诉律师就行了。

将来转变OWNERSHIP，没有印花税，但涉及到CGT，就是说转出方是处置资产，根据市场价，增值部分征税。
如果一直放下收入高的人名下，负收益若干年后，和可能是大幅度升值，将来卖出就是一大笔CGT。

总之规定就是税务损益要和法律TITLE一致，转ownership的时候有CGT，至于到底放谁名下长期来说合算，看各人情况.
先负后正、双方收入变化大的，比较复杂，需要量化比较。

作者: stillying1983 时间: 6-2-2014 16:15
谢谢MICHELLE的补充，现在明白了。

再问几个个问题，像我们这种情况，房子也就买了两年，转投资房也要做资产评估吗？这个是找银行做吗？
如果不做，那以后卖房的时候会怎么样？

如果我们考虑六年之内搬回来，继续做自住房，是不是就不用做了？

作者: stillying1983 时间: 6-2-2014 16:33
In brief, the amount claimed for capital works deductions are applied to reducing the cost base which makes the amount of capital gains higher and may result in a higher amount of Capital Gains Tax.

If you owned the property prior to 7.30 pm on 13 May, 1997 there is no adjustment to the cost base.

是这样的，97年以后买的房子，如果你出租期间每年claim了折旧的话，卖房时这部分折旧要从当初的cost base里面减去。

作者: stillying1983 时间: 6-2-2014 16:38
Where a taxpayer’s main residence is first used to produce income after 7.30 pm on 20 August 1996, the taxpayer is generally deemed to have acquired the property, for CGT purposes, at the market value at that time. This means for main residences converted to income producing after 20 August 1996, a capital gain or loss is calculated on the market value at time of conversion and the sale price when subsequently sold.

在自住房转投资房的时候，从CGT的角度来说，相当于你是在转的时候买的房子。需要重新评估房子当时的市场价值作为cost base.

As a final note on CGT, where usage of a property changes from Principle place of residence and rental, or vice-versa, taxpayers should obtain a valuation as at that date. A valuation from local Real Estate Agents should be sufficient, but a valuation from a licensed valuer is recommended.

也就是说，Real Estate的中介可以做valuation？下次问一下我们的agent，如果她能做就最好了。

作者: MICHELLE07 时间: 6-2-2014 21:25

stillying1983 发表于 6-2-2014 17:38

登录/注册后可看大图

Where a taxpayer’s main residence is first used to produce income after 7.30 pm on 20 August 1996, ...

从文字上是看这样的,中介做就行(应该是免费的)
Broker也可以做,免费的.

如果是免费的,将来又不确定是要搬回去住还是一直作为出租房, 就评估一下吧.

有什么新消息记得来分享, 我们好继续学习,谢谢!

作者: MillerYang 时间: 6-2-2014 21:53

MICHELLE07 发表于 6-2-2014 16:19

登录/注册后可看大图

我来补充了

关于自住房转投资房

如果不出租，空关着，就没有时间限制

这也行啊。。。

作者: MICHELLE07 时间: 6-2-2014 22:12

MillerYang 发表于 6-2-2014 22:53

登录/注册后可看大图

如果不出租，空关着，就没有时间限制

这也行啊。。。

前提是，你认定了这一套为自住房，没有出租，其它所有房子就是投资房，可以的。

作者: MillerYang 时间: 6-2-2014 22:28

MICHELLE07 发表于 6-2-2014 23:12

登录/注册后可看大图

前提是，你认定了这一套为自住房，没有出租，其它所有房子就是投资房，可以的。

哦。。。还以为说投资房呢

自住房，我高兴住就住，想空关就空关，这点不难理解

作者: stillying1983 时间: 7-2-2014 09:33

MICHELLE07 发表于 6-2-2014 22:25

登录/注册后可看大图

从文字上是看这样的,中介做就行(应该是免费的)
Broker也可以做,免费的.

谢谢，准备近期找人做一下。不过我们当时申请贷款，据说银行做过，但都没有告诉我们评估出来是多少。

Michelle好热心，跟你学了不少东西。关于自住转投资，暂时想到的就这么多。等真正做了房东，有新的体会，再上来跟大家分享

作者: stillying1983 时间: 7-2-2014 09:35

MillerYang 发表于 6-2-2014 23:28

登录/注册后可看大图

哦。。。还以为说投资房呢

自住房，我高兴住就住，想空关就空关，这点不难理解

是的，所以有些人为了避免以后的CGT，自住房转投资房后，出租五年，然后空房一年，这空着的一年就可以算成是自住房，如果同时没有其他自住房的话。

作者: uu 时间: 7-2-2014 21:11

stillying1983 发表于 7-2-2014 10:35

登录/注册后可看大图

是的，所以有些人为了避免以后的CGT，自住房转投资房后，出租五年，然后空房一年，这空着的一年就可以算成 ...

你可以让父母去住一年，帮你收信件，是不是就可以说是你自住的了呢？呵呵

作者: stillying1983 时间: 7-2-2014 21:22

uu 发表于 7-2-2014 22:11

登录/注册后可看大图

你可以让父母去住一年，帮你收信件，是不是就可以说是你自住的了呢？呵呵

晕呀，这个还不如空关呢。
我父母在国内，比悉尼搬过去更麻烦。

作者: uu 时间: 7-2-2014 21:34

stillying1983 发表于 7-2-2014 22:22

登录/注册后可看大图

晕呀，这个还不如空关呢。
我父母在国内，比悉尼搬过去更麻烦。

哈哈，打扰了

作者: stillying1983 时间: 7-2-2014 22:27

uu 发表于 7-2-2014 22:34

登录/注册后可看大图

哈哈，打扰了

主要是我们的房子价值很小，实在不值得为了这个增值税折腾

8000-10000的增值税是根据我们家的房屋所有权比例算的，如果那时候我不工作，我老公全职，不具有普遍参考价值。

不知道有没有人为了这个改变所有权比例，但其中涉及到增值税，转了之后要交增值税，估计这样折腾也没什么意义

评估师我可能需要找找了，之前在网上搜到一个挺便宜的，现在怎么都找不到了。

作者: cyberflic 时间: 9-2-2014 18:12
只有一个房产，一直在出租，
自己另外租房住，没有住在自己的房子里，
这样的话，房子是属于出租房，还是自住房呢？

作者: stillying1983 时间: 9-2-2014 18:14

cyberflic 发表于 9-2-2014 19:12

登录/注册后可看大图

只有一个房产，一直在出租，
自己另外租房住，没有住在自己的房子里，
这样的话，房子是属于出租房，还是 ...

当然是出租房了，如果你的通讯地址是现在住的房子的话

作者: MICHELLE07 时间: 9-2-2014 18:19

cyberflic 发表于 9-2-2014 19:12

登录/注册后可看大图

只有一个房产，一直在出租，
自己另外租房住，没有住在自己的房子里，
这样的话，房子是属于出租房，还是 ...

It is a rental property and can be treated as your main residence

是个双重概念

注意六年规则

作者: cyberflic 时间: 9-2-2014 18:21
这样啊

作者: cyberflic 时间: 9-2-2014 18:33
超过6年，就一定被定义是出租房？

如果6年以后，再搬回住，会是什么情况呢？

作者: eaglezqq 时间: 9-2-2014 18:51
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言

MICHELLE07 发表于 5-2-2014 10:01

登录/注册后可看大图

投资房有LAND TAX，自住房是免的。
向STATE REVENUE OFFICE 交

Land tax貌似是WA的特有收费，别的州有没有不清楚。当初我们Statutory Planning的老师讲了很多关于MRIT的好处，成功的经验。似乎这个税是WAPC的创新。自住房不用交，投资房要交。

作者: eaglezqq 时间: 9-2-2014 18:53
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言

stillying1983 发表于 5-2-2014 13:49

登录/注册后可看大图

增值税这个概念，我也是最近才知道的。增值税，简单说就是卖房和买房差价要交的税。当然，实际上没这么简单 ...

资本增值税CGT，超过一年交增值部分的50%。

作者: stillying1983 时间: 9-2-2014 19:05

cyberflic 发表于 9-2-2014 19:33

登录/注册后可看大图

超过6年，就一定被定义是出租房？

如果6年以后，再搬回住，会是什么情况呢？

六年规则应该只限于从一开始就以自住的名义买房，好像第一年住满六个月，以后才能再做回自住房

做自住房的情况下，如果超过六年，在最后交增值税的时候，是按照自住和投资的时间比例，在交税上有折扣

作者: stillying1983 时间: 9-2-2014 19:07

eaglezqq 发表于 9-2-2014 19:51

登录/注册后可看大图

Land tax貌似是WA的特有收费，别的州有没有不清楚。当初我们Statutory Planning的老师讲了很多关于MRIT的 ...

现在别的州好像也都有，不过有threshold，房产价值超过一定值才交。

作者: cyberflic 时间: 9-2-2014 21:27
有专门的官方网站介绍吗？

作者: MICHELLE07 时间: 10-2-2014 08:02

eaglezqq 发表于 9-2-2014 19:51

登录/注册后可看大图

Land tax貌似是WA的特有收费，别的州有没有不清楚。当初我们Statutory Planning的老师讲了很多关于MRIT的 ...

你说的这个Metropolitan Region Improvement Tax (MRIT) 似乎和LAND TAX 是不同的概念

作者: MICHELLE07 时间: 10-2-2014 08:09

cyberflic 发表于 9-2-2014 22:27

登录/注册后可看大图

有专门的官方网站介绍吗？

Google state revenue office + state + land tax

作者: MillerYang 时间: 10-2-2014 08:23

MICHELLE07 发表于 10-2-2014 09:02

登录/注册后可看大图

你说的这个Metropolitan Region Improvement Tax (MRIT) 似乎和LAND TAX 是不同的概念

太高深了。。。

作者: eaglezqq 时间: 10-2-2014 08:58
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 本帖最后由 eaglezqq 于 10-2-2014 07:01 编辑

MICHELLE07 发表于 10-2-2014 06:02

登录/注册后可看大图

你说的这个Metropolitan Region Improvement Tax (MRIT) 似乎和LAND TAX 是不同的概念

我理解是一回事。请参考：http://www.finance.wa.gov.au/cms/content.aspx?id=241
不过的确MRIT应该是进入WAPC的专用账户的，不应该进Department of Finance。所以用作提早购买市政公用设施用地时不需经Department of Finance，WAPC直接操作。

作者: 北京的春天 时间: 10-2-2014 13:06
学习了好多知识，但也越看越晕了。

自住房住满6个月以上，然后出租5年，然后搬回住或放空1年，就可以算作自住房，以后卖的时候不用缴增值税。这点我还是不太明白。放空1年以后如果不卖房子，继续出租呢？怎么处理？难道再出租5年放空1年？这样循环下去？

假如以自住房的名义又买了第二套房子，那么是不是第一套房子就永远不能算作唯一自住房享受免增值税的政策了？

作者: MICHELLE07 时间: 10-2-2014 17:49

dorislv 发表于 10-2-2014 14:06

登录/注册后可看大图

学习了好多知识，但也越看越晕了。

自住房住满6个月以上，然后出租5年，然后搬回住或放空1年，就可以算作 ...

最多连续租六年，搬回去住过后重新算，可以循环下去

又买了一套自住房的话，之前那套可以部分时间算自住房
也可以第二套算投资，第一套坚持为自住

税务上的定义和银行贷款时房子的名义是两回事，卖房时才决定自住或投资即可

作者: 北京的春天 时间: 10-2-2014 20:58
太感谢楼主开了这么好的帖子。受益颇多啊！虽然还没想好自己的case怎么安排最划算，但最起码了解到不是我以前一知半解的时候想象的那么简单的。

作者: 北京的春天 时间: 10-2-2014 21:00

MICHELLE07 发表于 10-2-2014 18:49

登录/注册后可看大图

最多连续租六年，搬回去住过后重新算，可以循环下去

又买了一套自住房的话，之前那套可以部分时间算自 ...

还得继续请教。如果坚持第一套房子是自住房，但实际上却把第一套房子出租，住在第二套房子里，可行吗？第二套房子算投资房，但却自住，是没有租金的。这不是欺骗吗？还是政策允许这样安排呢？

作者: MICHELLE07 时间: 10-2-2014 21:15

dorislv 发表于 10-2-2014 22:00

登录/注册后可看大图

还得继续请教。如果坚持第一套房子是自住房，但实际上却把第一套房子出租，住在第二套房子里，可行吗？ ...

不是欺骗，税务上的自住房是Main Residence，满足基本居住条件下是自选的，可以不实际住里面，因为每户只能有一套，你选了这套就放弃了另一套，是公平的。

投资房有点混淆，如果Main Residence用来出租，就是Rental Property，房租收入征税，但将来没有CGT

如果买来就是投资性质，既是Rental Property，也是Investment Proerty, 两种税都有。

作者: MillerYang 时间: 10-2-2014 21:27

MICHELLE07 发表于 10-2-2014 22:15

登录/注册后可看大图

不是欺骗，税务上的自住房是Main Residence，满足基本居住条件下是自选的，可以不实际住里面，因为每户只 ...

专业的。。。果然是越看越晕了

作者: 北京的春天 时间: 10-2-2014 21:50
本帖最后由 dorislv 于 11-2-2014 11:04 编辑

MICHELLE07 发表于 10-2-2014 22:15

登录/注册后可看大图

不是欺骗，税务上的自住房是Main Residence，满足基本居住条件下是自选的，可以不实际住里面，因为每户只 ...

我可不可以继续问问题呢？我的问题好多啊

有点明白税务上的自住房的意思了，就是名义上的，跟实际是否居住没关系。新的问题是第二套房的，第二套房算投资房，但是自住，这样租金收入为0，在税务上是否可以算作投资亏损而抵扣个人所得税呢（贷款利率、各种费用等等成本）？这样不算恶意避税吧？

另外一个问题好像有些偏题了，房产过户给子女的话，要涉及什么税收吗？CGT？遗产税？

作者: MillerYang 时间: 10-2-2014 22:09

dorislv 发表于 10-2-2014 22:50

登录/注册后可看大图

我可不可以继续问问题呢？我的问题好多啊
有点明白税务上的自住房的意思了，就是名以上的，跟实际 ...

我感觉没有租金收入应该算不了投资房吧。。。

作者: 愚夫 时间: 10-2-2014 22:16

作者: 愚夫 时间: 11-2-2014 07:38
good question.

作者: MICHELLE07 时间: 11-2-2014 08:45

dorislv 发表于 10-2-2014 22:50

登录/注册后可看大图

我可不可以继续问问题呢？我的问题好多啊
有点明白税务上的自住房的意思了，就是名以上的，跟实际 ...

自住房可以不住，出租房（损失可以抵税）却必须出租或准备出租，暂时没租出去时可以临时空关着，要有证据（比如广告）证明在找租客，房主不能住在里面，要AVAILABLE FOR RENT
HOLIDAY HOME空关着，也是不能抵税的。

房产过户给子女，没有遗产税，CGT取决于房子本身的性质，如果是给予人的MAIN RESIDENCE就没有CGT，否则估价、交税。

作者: MICHELLE07 时间: 11-2-2014 08:46

MillerYang 发表于 10-2-2014 23:09

登录/注册后可看大图

我感觉没有租金收入应该算不了投资房吧。。。

答对了一半。。。暂时没租出去是可以的

作者: MillerYang 时间: 11-2-2014 08:51

MICHELLE07 发表于 11-2-2014 09:45

登录/注册后可看大图

自住房可以不住，出租房（损失可以抵税）却必须出租或准备出租，暂时没租出去时可以临时空关着，要有证据 ...

holiday home？就是那种海边豪宅？常年空关那种？

作者: MICHELLE07 时间: 11-2-2014 09:00

MillerYang 发表于 11-2-2014 09:51

登录/注册后可看大图

holiday home？就是那种海边豪宅？常年空关那种？

@周星星1832
你上次去Mornington，看到那种海边的小屋子了吗？
海滩怎么样？（我没仔细看帖。。。）
明天准备去，墨尔本天气如何？

作者: 北京的春天 时间: 11-2-2014 11:11

MICHELLE07 发表于 11-2-2014 09:45

登录/注册后可看大图

自住房可以不住，出租房（损失可以抵税）却必须出租或准备出租，暂时没租出去时可以临时空关着，要有证据 ...

这样的话，第二套如果自住的话，还是作为自住房比较好，这样第一套转为投资房。第二套在买的时候就作为自住房，而且符合开始6个月自住、连续出租不超过6年，在未来卖的时候或者财产转移的时候，就可以作为自住房不用交CGT了，对吗？如果第二套房买的时候作为投资房，后来转为自住房，就要按照投资/自住年份比例交CGT，对吗？
前面提到过，税务上投资还是自住，是在最后卖的时候或者财产转移的时候再定的，这样的话，购买的时候和银行按照投资还是自住申请贷款没关系。虽然这样，但是在购买之后的6个月是自住还是出租，就已经定义了这个房子今后是否可以作为自住房，而不是在最后卖的时候再定义，可以这样理解吗？

作者: 北京的春天 时间: 11-2-2014 11:21

dorislv 发表于 11-2-2014 12:11

登录/注册后可看大图

这样的话，第二套如果自住的话，还是作为自住房比较好，这样第一套转为投资房。第二套在买的时候就作为自 ...

太感谢Michelle啦！我从小白变成小花啦，虽然不是专家，但略知一二了。税务知识是非常重要的常识，可以避免什么都不懂做出错误决定。Michelle还夸奖我啦，真不好意思。上学的时候我就是我们班的问题大王

作者: eaglezqq 时间: 11-2-2014 13:22
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言

MICHELLE07 发表于 10-2-2014 06:02

登录/注册后可看大图

你说的这个Metropolitan Region Improvement Tax (MRIT) 似乎和LAND TAX 是不同的概念

问老师了，回答是Land tax和MRIT的确是两种税，但会同时出现在一张单子上，所以人们统称叫“Land tax”，其实是两种税。只有非自住房才会有这两种税。

作者: cyberflic 时间: 16-2-2014 14:21
‘如果Main Residence用来出租，就是Rental Property，房租收入征税，但将来没有CGT’

如果出租超过六年，即便在澳洲只有唯一的一套房产，也只能算是投资房了？将来卖的时候，还有没有CGT?

出租的租金必须每年报税？那么银行产生的贷款利息，也是可以做税务申报的？

作者: MICHELLE07 时间: 16-2-2014 17:13

cyberflic 发表于 16-2-2014 15:21

登录/注册后可看大图

‘如果Main Residence用来出租，就是Rental Property，房租收入征税，但将来没有CGT’

如果出租超过六 ...

是的，有
对，可以

作者: MillerYang 时间: 16-2-2014 17:27

MICHELLE07 发表于 16-2-2014 18:13

登录/注册后可看大图

是的，有
对，可以

这节奏看着像没睡醒啊。。。

欢迎光临 FreeOZ论坛 (https://www.freeoz.org/ibbs/)