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标题: 使用对冲账户澳洲买房省利息 [打印本页]

作者: 周星星1832 时间: 23-1-2014 08:30
标题: 使用对冲账户澳洲买房省利息
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对冲账户（Offset Account）是澳洲各大银行房贷贷款产品中的一个重要的功能。下图可以对该账户的原理进行直观了解。

[attach]292873[/attach]

如图所示，
在贷款生效后，银行会给您开设一个贷款账户，如果您贷款50万，贷款账户的余额就是50万。如果您开一个存款账户并设置成对冲账户。你在对存款（对冲）账户里放入10万，那您要付的利息其实就是50万-10万=40万的利息。也就是说，存款的余额 “对冲” 了贷款的余额，这就是所谓的“对冲账户”了。

[attach]292874[/attach]

对冲账户的几个特点：

1、对冲账户是按日计息（因为每天对冲账户里的金额可能不一样）

2、一般只有浮动利息的贷款才能对冲，固定利息的贷款是不能对冲的，只有极少数银行的个别固定贷款利息贷款才可以有对冲功能

3、对冲账户的功能设置一般是在各个银行的套餐产品中，一般的简单产品是没有的。

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对冲账户的好处主要有以下几点：

1 最大程度上来节省利息
您可以把工资和租金等收入存到这个对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息，从而最大化的抵消利息。

2.资金的最大自由化
因为对冲的存款账户的钱是可以随时自由的存取，有多余或者赚了就可以放进去抵消利息，要用的时候就拿出来（拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息）,可以使您的资金分配更加自由。

3.潜在的税务利益
按照澳大利亚负扣税制度，如果您买自住房当自住房转投资房的时候，您贷款账户里的余额所产生的利息都可以用来抵扣税。所以如果不用对冲的话，您多余的钱只能放在贷款账户里，而减少贷款账户里的余额，导致可能抵扣税的数额变少。但是如果您把多余的钱放在对冲账户里就不会有这些麻烦。以后照样能起到抵消利息的作用。(此部分请咨询持牌的会计税务师)。
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作者: MICHELLE07 时间: 23-1-2014 08:46
2、一般只有浮动利息的贷款才能对冲，固定利息的贷款是不能对冲的，只有极少数银行的个别固定贷款利息贷款才可以有对冲功能

这第２点以前倒是没注意

作者: MICHELLE07 时间: 23-1-2014 08:51
3.潜在的税务利益
按照澳大利亚负扣税制度，如果您买自住房当自住房转投资房的时候，您贷款账户里的余额所产生的利息都可以用来抵扣税。

如果涉及到REFINANCE就要小心了。

作者: planetkeeper 时间: 23-1-2014 08:59
什么都比不上利率优惠啊
offset只是看着很美而已

作者: MillerYang 时间: 23-1-2014 09:23

planetkeeper 发表于 23-1-2014 08:59

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什么都比不上利率优惠啊
offset只是看着很美而已

两个产品如果一个利率优惠一点，那如果两个终身不变的话肯定利率低的省钱，毫无疑问，但这是一个漫长的过程

但是利率经常会变。。。而offset里面省下的利息是实实在在的即时利益。。。

所以有的银行虽然利率低一点，但没有offset，我绝对不会选。。。这是我的个人理解，欢迎探讨

作者: planetkeeper 时间: 23-1-2014 09:37

MillerYang 发表于 23-1-2014 09:23

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两个产品如果一个利率优惠一点，那如果两个终身不变的话肯定利率低的省钱，毫无疑问，但这是一个漫长的过 ...

offset的优势大多是理论和心理上的

事实上你offset里放点钱减少不了多少利益的，一个月即使想减少20块就得放老多钱进去了。。。
如果利率优惠，可以接近随时redraw的话，那是利率优惠更合算

作者: MillerYang 时间: 23-1-2014 09:40

planetkeeper 发表于 23-1-2014 09:37

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offset的优势大多是理论和心理上的

事实上你offset里放点钱减少不了多少利益的，一个月即使想减少20块 ...

其实就是一个临界点的问题。。。

优惠的利率 VS offset里有多少钱

作者: Serin 时间: 23-1-2014 09:40

MillerYang 发表于 23-1-2014 09:23

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两个产品如果一个利率优惠一点，那如果两个终身不变的话肯定利率低的省钱，毫无疑问，但这是一个漫长的过 ...

Ubank的贷款帐号没有offset，但是redraw相对宽松，对有计划性的人来说，大多情况下和offset相差不大。

作者: MillerYang 时间: 23-1-2014 09:43

Serin 发表于 23-1-2014 09:40

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Ubank的贷款帐号没有offset，但是redraw相对宽松，对有计划性的人来说，大多情况下和offset相差不大。

有计划性是指每月redraw几次吗?

貌似这和大鲨鱼讨论的是不同范畴的话题了

作者: MICHELLE07 时间: 23-1-2014 09:44

MillerYang 发表于 23-1-2014 09:23

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两个产品如果一个利率优惠一点，那如果两个终身不变的话肯定利率低的省钱，毫无疑问，但这是一个漫长的过 ...

同意！！

作者: MICHELLE07 时间: 23-1-2014 09:48
本帖最后由 MICHELLE07 于 23-1-2014 10:18 编辑

理财不是为了一味追求收益最大化，而是对资产的充分合理利用、对风险的控制。OFFSET帐户显然增加了利用闲余资金的机会、降低了急需钱时很被动的风险。
多说无益，没有OFFSET的贷款我是不考虑的。

作者: MICHELLE07 时间: 23-1-2014 09:51

planetkeeper 发表于 23-1-2014 09:37

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offset的优势大多是理论和心理上的

事实上你offset里放点钱减少不了多少利益的，一个月即使想减少20块 ...

这个心理上的优势类似于买一份保险

作者: Serin 时间: 23-1-2014 09:51

MICHELLE07 发表于 23-1-2014 08:46

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2、一般只有浮动利息的贷款才能对冲，固定利息的贷款是不能对冲的，只有极少数银行的个别固定贷款利息贷款才 ...

固定利息的贷款通常可以有repayment，不过一般每年都有一定限额。所以视情况而定，split loan可能会比完全浮动更省钱，比完全固定更灵活。

作者: planetkeeper 时间: 23-1-2014 09:52

MillerYang 发表于 23-1-2014 09:43

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有计划性是指每月redraw几次吗?

貌似这和大鲨鱼讨论的是不同范畴的话题了

没错的，就是这个意思了，有什么人真的需要offset的完全浮动性啊。。。

作者: MICHELLE07 时间: 23-1-2014 09:55

Serin 发表于 23-1-2014 09:51

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固定利息的贷款通常可以有repayment，不过一般每年都有一定限额。所以视情况而定，split loan可能会比完全 ...

你说的是REDRAW吗
split loan就是把鸡蛋放两个篮子嘛

作者: Serin 时间: 23-1-2014 09:57

MillerYang 发表于 23-1-2014 09:43

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有计划性是指每月redraw几次吗?

貌似这和大鲨鱼讨论的是不同范畴的话题了

是指预估所需花费，提前几天转到交易帐号就可以了。我记得Ubank对redraw的次数和金额好像没有限制，就是隔天到帐的问题。当时它要是收新贷款用户，我说不定就从了它了。

没法照顾到的就是当天或第二天急着等钱用的情况，所以要预先做好计划或准备。

作者: Serin 时间: 23-1-2014 10:05

MICHELLE07 发表于 23-1-2014 09:55

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你说的是REDRAW吗
split loan就是把鸡蛋放两个篮子嘛

举个简单的例子，你签了一年的fixed，拿到一个比variable更低的利息。最省钱的做法当然把贷款全转成fixed。但是这个fixed的限制是一年只有5000额度的repayment，而你预估活着像狗一样的生活可以在还贷后从牙缝里省下15000，剩下的10000元就没有办法去对冲贷款了。那么更好的做法是在其它花费不变的情况下改成split loan，让那多余的钱作为offset去冲variable的部分。

作者: MillerYang 时间: 23-1-2014 10:10

Serin 发表于 23-1-2014 10:05

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举个简单的例子，你签了一年的fixed，拿到一个比variable更低的利息。最省钱的做法当然把贷款全转成fixed ...

我就是这么干的，很多人都这么干

郁闷的是现在我fixed和variable的利率已经一样了

作者: 艾瑞克 时间: 23-1-2014 10:15
本帖最后由 ericvan76 于 23-1-2014 08:18 编辑

MICHELLE07 发表于 23-1-2014 07:48

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理财不是为了一味追求收益最大化，而是对资产的充分合理利用、对风险的控制。OFFSET帐户显然降低了急需钱时 ...

这点我同意，对冲不是为了追求利益最大化，我买房的时候把贷款额最大化，付完首付，把多余的钱（差不多是贷款总额的一半）放对冲账户，这样急需用钱的时候还有钱可以动．我当然也可以把贷款总额减少一半，但每月还款还是一样的，那样的话手里就完全没有资金可以用了．各家情况不同，我家我一个人工作，两个孩子还小，降低风险是首要的。

作者: MICHELLE07 时间: 23-1-2014 10:18
本帖最后由 MICHELLE07 于 23-1-2014 10:31 编辑

Serin 发表于 23-1-2014 10:05

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举个简单的例子，你签了一年的fixed，拿到一个比variable更低的利息。最省钱的做法当然把贷款全转成fixed ...

嗯，固定利率为了那点优惠，减少了诸多可能
但对于不太可能多还的人来说，SPIT时FIX部分多一点比较合理。

其实我问的是，REDRAW有上限吗？因我目前全部是VARIABLE，并且INTEREST ONLY，打算过一阵看看FIX的可行性。

作者: MillerYang 时间: 23-1-2014 10:56

MICHELLE07 发表于 23-1-2014 10:18

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嗯，固定利率为了那点优惠，减少了诸多可能
但对于不太可能多还的人来说，SPIT时FIX部分多一点比较合理 ...

Fixed rate其实某种意义上是种赌博。。。以满足劳苦大众小赌怡情的美好愿望

作者: chainray 时间: 23-1-2014 11:09

MICHELLE07 发表于 23-1-2014 08:46

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2、一般只有浮动利息的贷款才能对冲，固定利息的贷款是不能对冲的，只有极少数银行的个别固定贷款利息贷款才 ...

ANZ有1yr的fix带offset的

作者: chainray 时间: 23-1-2014 11:10

ericvan76 发表于 23-1-2014 10:15

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这点我同意，对冲不是为了追求利益最大化，我买房的时候把贷款额最大化，付完首付，把多余的钱（差不多 ...

顺便再避个税

作者: MICHELLE07 时间: 23-1-2014 11:18
本帖最后由 MICHELLE07 于 23-1-2014 20:34 编辑

chainray 发表于 23-1-2014 11:10

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顺便再避个税

关于避税，据说如果自住房转投资房，REFINANCE后增加的贷款金额就不能利息抵税，如果自住房REFINANCE买投资房100％贷款，就没问题。

另外听到比较奇怪的说法是，如果自住房转投资房，利息费用按贷款减去原OFFSET帐户余额计算，类似于REFINANCE。

不知道我说清楚没有，你有什么看法？

作者: MICHELLE07 时间: 23-1-2014 11:20

MillerYang 发表于 23-1-2014 10:56

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Fixed rate其实某种意义上是种赌博。。。以满足劳苦大众小赌怡情的美好愿望

嗯，小赌。知道人生最大的豪赌是什么么

作者: chainray 时间: 23-1-2014 12:05

MICHELLE07 发表于 23-1-2014 11:18

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关于避税，据说如果自住房转投资房，REFINANCE后增加的贷款金额就不能利息抵税，如果自住房REFINANCE买投 ...

你想复杂了，把offset想成不需利息税的saaving

作者: MillerYang 时间: 23-1-2014 12:08

chainray 发表于 23-1-2014 12:05

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你想复杂了，把offset想成不需利息税的saaving

这么大的秘密。。。给揭漏出来了

作者: squall0118 时间: 23-1-2014 12:19
如果贷款100k，账户还有存款100k那就不用交利息了？

作者: shishen_lsy 时间: 23-1-2014 12:21
好文！

作者: MillerYang 时间: 23-1-2014 12:21

squall0118 发表于 23-1-2014 12:19

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如果贷款100k，账户还有存款100k那就不用交利息了？

你当银行啥子啊。。。

账户就关闭，还款结束

Update，上述结论好像是错误的

作者: squall0118 时间: 23-1-2014 12:34

MillerYang 发表于 23-1-2014 09:21

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你当银行啥子啊。。。

账户就关闭，还款结束

这。。。好吧
那要是贷款500k，存款400k呢？存款额有上限吗？

作者: MillerYang 时间: 23-1-2014 12:35

squall0118 发表于 23-1-2014 12:34

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这。。。好吧
那要是贷款500k，存款400k呢？存款额有上限吗？

只要你是欠钱的就行了

作者: 愚夫 时间: 23-1-2014 12:37
强贴留名～～～～

作者: MICHELLE07 时间: 23-1-2014 13:33

MillerYang 发表于 23-1-2014 12:21

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你当银行啥子啊。。。

账户就关闭，还款结束

squall0118说得没错

作者: MICHELLE07 时间: 23-1-2014 13:36

MillerYang 发表于 23-1-2014 12:08

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这么大的秘密。。。给揭漏出来了

哈哈我也认为OFFSET帐户简单
但是涉及REFINANCE的话。。。待我以后研究吧

作者: harrytaurus2002 时间: 23-1-2014 14:47
本帖最后由 harrytaurus2002 于 23-1-2014 13:48 编辑

借宝地请教大家两个问题。

1，对于浮动利率的房贷，假设银行会紧随RBA来调整房贷利率，是否有前辈比较过不同银行调整利率的幅度？比如RBA升息0.5%，假设A银行会上浮房贷利率0.5%，而B银行可能上浮1%。如果是这样，那么一开始B银行的房贷利率起点较低就没有什么意义了。

2，关于信息安全的问题。不知道大家找broker申请房贷的例子多么。broker需要提供自己过往数月的银行流水，护照，驾照等所有敏感资料信息。broker说可以用邮件把pdf文件发给他。即使我和broker之间能够加密相应的邮件内容，broker估计也没有意识会在他和Aggregator，或者银行之间传递我的个人信息时采用额外的加密手段。假设邮件服务器被攻破，或者broker自己的电脑上有木马，那么岂不我们给broker的敏感资料都会被泄漏？（即使在broker不知情的情况下）。

不知道大家对这个问题怎么看？还是我多虑了？

谢谢！

作者: 周星星1832 时间: 23-1-2014 14:50

harrytaurus2002 发表于 23-1-2014 14:47

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借宝地请教大家两个问题。

1，对于浮动利率的房贷，假设银行会紧随RBA来调整房贷利率，是否有前辈比较过 ...

1.
是的. 所以要经常比较下,时不时的match一下,然后和银行谈阿
2.
多虑了

作者: MICHELLE07 时间: 23-1-2014 15:04

harrytaurus2002 发表于 23-1-2014 14:47

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借宝地请教大家两个问题。

1，对于浮动利率的房贷，假设银行会紧随RBA来调整房贷利率，是否有前辈比较过 ...

利率下调的时候，感觉NAB降得很少。不过没有系统地比较过，可以定期地REVIEW自己的贷款，必要时换。

我没担心过BROKER资料泄漏的问题。澳洲相对比较安全，若不安全，直接找银行一样有风险。

作者: 周星星1832 时间: 23-1-2014 15:47
@sucewang
offset account

作者: harrytaurus2002 时间: 23-1-2014 18:31

MICHELLE07 发表于 23-1-2014 14:04

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利率下调的时候，感觉NAB降得很少。不过没有系统地比较过，可以定期地REVIEW自己的贷款，必要时换。

我 ...

呵呵，难怪如果找broker，如果在两年内更换银行就得向broker支付补偿了。

看来中途更换放贷银行也不是个案，感觉应该并不难于操作。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 23-1-2014 18:50
这个问题研究过了。move on 了。

现在考虑怎么买农场经营农场。

作者: webster 时间: 23-1-2014 18:52

EmilyS 发表于 23-1-2014 18:50

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这个问题研究过了。move on 了。

现在考虑怎么买农场经营农场。

作者: 周星星1832 时间: 23-1-2014 18:56

EmilyS 发表于 23-1-2014 18:50

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这个问题研究过了。move on 了。

现在考虑怎么买农场经营农场。

游戏吗

作者: 浮云云艾米莉 时间: 23-1-2014 18:56

webster 发表于 23-1-2014 18:52

速度好快

最近反垄断法看的我快疯了，想隐居了。。。

其实是我妈想要农场养草泥马，于是决定给她弄一个。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 23-1-2014 18:57

周星星1832 发表于 23-1-2014 18:56
游戏吗

人生是最好玩的游戏

不歪楼了。。。我逃走了。。。

作者: 周星星1832 时间: 23-1-2014 18:59

EmilyS 发表于 23-1-2014 18:57

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人生是最好玩的游戏

不歪楼了。。。我逃走了。。。

恩
游戏人生

作者: 浮云云艾米莉 时间: 23-1-2014 19:00

harrytaurus2002 发表于 23-1-2014 14:47
借宝地请教大家两个问题。

1，对于浮动利率的房贷，假设银行会紧随RBA来调整房贷利率，是否有前辈比较过 ...

1. 对。一般pass on的利率anz>cba>nab. Westpac没用过。

2. 不怕。一般澳洲办事是要求公证过的原件。而且有人偷资料的话会收到cyber law 的制裁，你会收到equity law 的保护。再然后，用google的邮箱吧，用户多，人家对你的资料不屑一顾

作者: webster 时间: 23-1-2014 19:00

EmilyS 发表于 23-1-2014 18:50

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这个问题研究过了。move on 了。

现在考虑怎么买农场经营农场。

要买带湖的农场啊！考虑旱季防火问题。

还要赶紧学习给绵羊割尾巴，嘿嘿。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 23-1-2014 19:09

webster 发表于 23-1-2014 19:00
要买带湖的农场啊！考虑旱季防火问题。

还要赶紧学习给绵羊割尾巴，嘿嘿。

必须有湖啊啊啊！

考虑去学学给草泥马剪毛。我妈会酿葡萄酒，所以想种葡萄。我爸想种棉花神马的。。。。

作者: 大米粥 时间: 23-1-2014 19:20

MICHELLE07 发表于 23-1-2014 11:18
关于避税，据说如果自住房转投资房，REFINANCE后增加的贷款金额就不能利息抵税，如果自住房REFINANCE买投 ...

我的理解是

Offset里的钱和放在loan里可以redraw的钱在投资房避税上有很大的区别

比如你现在有个房子自住，贷款500,有300在offset里，你交的利息应当是用loan - offset计算的，也就是200(500-300)。当你要把目前的自住房房子转为投资房的时候，把offset里的300拿走，那么你的利息又会回到按500计算,这个利息就可以在tax return的时候避税

用同样的例子来看redraw。贷款500,300 extra repayment可以redraw, 你交的利息也是200,因为你有300 extra repayment放在贷款账户里，所以贷款就只算200，但是当你准备把目前的自住房改为投资房的时候差别就来了，如果你把300extra
repayment 拿走但是没有用来投资，比如买了另一个自住房，那么虽然你的利息会回到500，但你只能得到200利息的避税。

不要问我这么规定的逻辑，因为我不是ATO

当然这只是理论，据说就算你把钱放在redraw里，只要在买另一个房之前把钱拿出来，还是可以申请全额避税的，因为ATO很难查，或者不愿意查。当然这属于违法，ATO要找你麻烦，你一点办法也没有。所以，为了避免麻烦，为了做个诚实的好公民，以后要自住转投资的朋友们还是最好把钱放在offset里。

作者: MICHELLE07 时间: 23-1-2014 20:31

大米粥发表于 23-1-2014 19:20

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我的理解是

Offset里的钱和放在loan里可以redraw的钱在投资房避税上有很大的区别

谢谢！非常清楚！

作者: MICHELLE07 时间: 23-1-2014 20:32

EmilyS 发表于 23-1-2014 19:09

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必须有湖啊啊啊！

考虑去学学给草泥马剪毛。我妈会酿葡萄酒，所以想种葡萄。我爸想种棉花神马的。。。 ...

人生无限精彩

作者: nil 时间: 23-1-2014 21:11
都是P话！还得有钱不是！

作者: nil 时间: 23-1-2014 21:11

MillerYang 发表于 23-1-2014 12:21

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你当银行啥子啊。。。

账户就关闭，还款结束

白痴了吧，你。

作者: harrytaurus2002 时间: 23-1-2014 23:09

EmilyS 发表于 23-1-2014 18:00

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1. 对。一般pass on的利率anz>cba>nab. Westpac没用过。

2. 不怕。一般澳洲办事是要求公证过的原件。而 ...

追问一下，多谢！

关于第一句话怎么理解，anz > cba > nab 的意思是否是，它们放大RBA利率变化（无论正亦或负）的系数从大到小？

如果是这样理解，那么就和M姐之前的观察有些吻合了（无论RBA怎么调整，感觉NAB变动都不大）。

中途更换银行也有开销，除非实在差别很大，估计这样做的人不会很多。哎，看来年费是固定的好比较，而浮动的房贷利率就难比较的多了。

作者: harrytaurus2002 时间: 23-1-2014 23:38

大米粥发表于 23-1-2014 18:20

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我的理解是

Offset里的钱和放在loan里可以redraw的钱在投资房避税上有很大的区别

请教一下，如果将自住房转成投资房，如果只把offset里面的钱取出一部分会怎样。假设原来的300只拿走200，那么还剩100，所以计算房贷利息的时候自然也只能按照400计算了，那么计算负现金流时自然没有按照房贷500计算时来的大，所以从ATO要回的税费也就少一些。

所以从尽可能增加负现金流的角度讲，要尽量把offset里的钱掏空。但是另外一方面，取出的这部分钱自然要给银行交利息（因为房贷利率 > 定期存款利率，假设取出来的钱存定期的话），也就和上一个因素相抵消一些。

那么，是否应该综合考虑上面两个因素，才能决定从offset里面取所少钱最合适？

作者: 周星星1832 时间: 24-1-2014 06:35

nil 发表于 23-1-2014 21:11

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都是P话！还得有钱不是！

你说我发的帖子还是跟帖的？

作者: webster 时间: 24-1-2014 09:22

EmilyS 发表于 23-1-2014 19:09

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必须有湖啊啊啊！

考虑去学学给草泥马剪毛。我妈会酿葡萄酒，所以想种葡萄。我爸想种棉花神马的。。。 ...

种葡萄，种棉花？据说新疆也可以实现你爸妈的愿望

作者: webster 时间: 24-1-2014 09:27

nil 发表于 23-1-2014 21:11

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都是P话！还得有钱不是！

今天上午把BMW看好了，有现车，真爽。下午去看房子，瑞虹五期已经要60000左右一平，180平方的，上次去折扣都没有。晚上去chanel，lv，Hms看了几件衣服和包包，现在万事俱备，
↓
↓
↓
只看晚上双色球开奖了。

作者: MICHELLE07 时间: 24-1-2014 11:22

webster 发表于 24-1-2014 09:27

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今天上午把BMW看好了，有现车，真爽。下午去看房子，瑞虹五期已经要60000左右一平，180平方的，上次去折 ...

太幽默了

作者: MICHELLE07 时间: 24-1-2014 12:40
本帖最后由 MICHELLE07 于 24-1-2014 14:01 编辑

harrytaurus2002 发表于 23-1-2014 23:38

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请教一下，如果将自住房转成投资房，如果只把offset里面的钱取出一部分会怎样。假设原来的300只拿走200， ...

我来列一下数字。假设税率档32.5％

如果投资房贷款50万，自住房贷款＞30万，现有30万可支配资金，如何处置？

1.拿出来存SAVING帐户，收益30*4％*67.5％＝＄8100

2.存入投资房OFFSET帐户，收益30*5％*0.675＝＄10125

3.存入自住房OFFSET帐户，收益30*5％＝＄15000

4.买股票，收益30*7％*0.675＝＄14175

5.再次买房，收益30*10％*（1-0.325/2）＝＄25125

4，5项风险难以估量，所以3往往是首选，在3不适用的情况下，可以选5，或者2，因5风险虽高但收益最高，2比1好，买股票对精力和经验要求比较高。

粗略计算的，如果有误差帮我指出来一下。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 24-1-2014 21:16

harrytaurus2002 发表于 23-1-2014 23:09

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追问一下，多谢！

关于第一句话怎么理解，anz > cba > nab 的意思是否是，它们放大RBA利率变化（无论正 ...

理解正确。NAB调整的幅度最小。

我写过一个换银行的帖子。其实开销不大，银行一般会帮你COVER掉的。银行就是要不停的换，不能怕麻烦。因为所有的银行都是，一旦你成为他的客户了，就不怎么搭理你了。要你走的时候才想起你的好。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 24-1-2014 21:23

webster 发表于 24-1-2014 09:22

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种葡萄，种棉花？据说新疆也可以实现你爸妈的愿望

木有草泥马！！！

作者: 大尾巴甩甩 时间: 24-1-2014 21:53
本帖最后由大尾巴甩甩于 24-1-2014 21:57 编辑

EmilyS 发表于 24-1-2014 21:23

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木有草泥马！！！

诺大个农场，你爸妈不无聊啊，刚开始还好，过段时间还受得了？

歪楼了。。。

补一点，咳咳，前几天刚把一半房贷从浮动转固定，两年固定利率4.89。个人估计年内可能还会将息。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 24-1-2014 22:15

大尾巴甩甩发表于 24-1-2014 21:53

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诺大个农场，你爸妈不无聊啊，刚开始还好，过段时间还受得了？

歪楼了。。。

不会无聊的。种花种菜养动物，其实现在也就是种花种菜养动物，只是小规模而已。。。

作者: 大米粥 时间: 24-1-2014 23:56

harrytaurus2002 发表于 23-1-2014 23:38

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请教一下，如果将自住房转成投资房，如果只把offset里面的钱取出一部分会怎样。假设原来的300只拿走200， ...

“如果只把offset里面的钱取出一部分会怎样”

只取出一部分你投资房的interest expense会减少，那么就如你后面说的，你所能得到的interest expense的退税也就少

“那么，是否应该综合考虑上面两个因素，才能决定从offset里面取所少钱最合适？”

可能今天太累了，我有些读不懂你的问题，不过我的理解如下：

第一，贷款利率要比定期存款利率高
第二，定期存款利率要交税

所以综合以上两点，闲钱还是放在自住房的房贷里最划算。我上个帖子举的例子和建议只适用自住转投资，再买自住的情况，如果你自住转投资然后去租房把钱去投资股票，或者一辈子都住在目前的房子里，那么redraw和offset没有太大差别

作者: 大米粥 时间: 25-1-2014 00:01

EmilyS 发表于 24-1-2014 21:16

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理解正确。NAB调整的幅度最小。

我写过一个换银行的帖子。其实开销不大，银行一般会帮你COVER掉的。银 ...

赞同。前几天跟CBA谈判，给我减了0.1%，是拿着uBank的Offer谈的，不是很难

作者: yaotian 时间: 2-2-2014 06:56
学习了

作者: cyber_y 时间: 12-2-2014 00:08

MICHELLE07 发表于 23-1-2014 08:46

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2、一般只有浮动利息的贷款才能对冲，固定利息的贷款是不能对冲的，只有极少数银行的个别固定贷款利息贷款才 ...

对于浮动账户，可以固定一段时间，例如3年5年，这期间也是可以对冲的，只有那种完全固定利率的账户，是很少能对冲的。
完全固定利率的账户，有的是不能对冲，
也有的是有对冲限制（例如对冲账户余额的20%，可以用来对冲贷款账户），这个要看具体的贷款产品了

作者: JoZhou 时间: 23-2-2014 16:54

ericvan76 发表于 23-1-2014 10:15

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这点我同意，对冲不是为了追求利益最大化，我买房的时候把贷款额最大化，付完首付，把多余的钱（差不多 ...

这个方法好

作者: JoZhou 时间: 23-2-2014 17:14

webster 发表于 24-1-2014 09:27

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今天上午把BMW看好了，有现车，真爽。下午去看房子，瑞虹五期已经要60000左右一平，180平方的，上次去折 ...

你太强了

作者: Kenjm 时间: 23-2-2014 23:21

作者: jpvltxk 时间: 26-2-2014 14:59

MICHELLE07 发表于 23-1-2014 11:18

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关于避税，据说如果自住房转投资房，REFINANCE后增加的贷款金额就不能利息抵税，如果自住房REFINANCE买 ...

咨询过会计师，确认了第一点：

1. 据说如果自住房转投资房，REFINANCE后增加的贷款金额就不能利息抵税，
如果自住房REFINANCE买投资房100％贷款，就没问题。

关于所说的第二点:没有听说过，在实际报税操作中也没有这样的做法。利息是按最初贷款来计算的.

作者: jpvltxk 时间: 26-2-2014 15:02

MillerYang 发表于 23-1-2014 12:21

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你当银行啥子啊。。。

账户就关闭，还款结束

有没有土嚎朋友试过100%对冲的，上来分享一下呀

作者: wanghaobin 时间: 26-2-2014 21:30
学习留名,日后拜读!

作者: alohame 时间: 26-10-2014 20:09

MICHELLE07 发表于 24-1-2014 12:40
我来列一下数字。假设税率档32.5％

如果投资房贷款50万，自住房贷款＞30万，现有30万可支配资金，如 ...

想请教下2和5的算法，不太明白。

先说下我的理解吧，我以为投资房和自住房的offset都是可以冲抵本金，降低利息而不用交税。只不过投资房offset后的利息可以进一步的减免当年的应纳税额。所以应该是比自住offset更好，为什么版主的计算中，投资房的收益还要扣税呢？

5是一点不明白，10%是年化收益率么？后面括号里税（1-0.325/2）是啥意思？

多谢！

作者: alohame 时间: 26-10-2014 20:11

jpvltxk 发表于 26-2-2014 14:59
咨询过会计师，确认了第一点：

1. 据说如果自住房转投资房，REFINANCE后增加的贷款金额就不能利息抵税 ...

想请教一下，什么叫做“如果自住房REFINANCE买投资房100％贷款，就没问题。”

没看明白什么意思。是说refinance以后用自住房抵押贷款100%买投资房还是什么？

作者: MICHELLE07 时间: 26-10-2014 23:34

alohame 发表于 26-10-2014 20:09
想请教下2和5的算法，不太明白。

先说下我的理解吧，我以为投资房和自住房的offset都是可以冲抵本金， ...

这么久了，还真有点考验我的记忆力

2和3是指节省的利息费用（视同收益），如果存入投资房offset账户，利息费用是可以抵税的，所以节省的费用是“税后”

5是假设房产投资盈利率10%，按税务规定，个人资产售出盈利，资产增值税为盈利部分的一半。

作者: MICHELLE07 时间: 26-10-2014 23:38

alohame 发表于 26-10-2014 20:11
想请教一下，什么叫做“如果自住房REFINANCE买投资房100％贷款，就没问题。”

没看明白什么意思。是说 ...

是说用自住房抵押，重新贷款，增加出来的贷款全额买投资房，相应的利息费用可以抵税。

而如果投资房refinance ，增加出来的贷款额买自住房，不能增加投资房的贷款费用。

有点绕口，仔细想一下就明白了。

作者: alohame 时间: 27-10-2014 18:34

MICHELLE07 发表于 26-10-2014 23:34
这么久了，还真有点考验我的记忆力

2和3是指节省的利息费用（视同收益），如果存入投资房offset ...

这几天有点疲乏，脑子不转圈。

投资房实际的收益不应该是30w*5%+负扣税的收益么？

作者: alohame 时间: 27-10-2014 18:49

MICHELLE07 发表于 26-10-2014 23:38
是说用自住房抵押，重新贷款，增加出来的贷款全额买投资房，相应的利息费用可以抵税。

而如果投资房 ...

那个，咋感觉你俩说的好像不是一回事似的，他说的是自住房转投资房，你说的是抵押。

原谅我这段时间脑子跟浆糊似的，还要天天在各大论坛看房屋贷款方面的信息越读越发现不懂的好多啊，一个点令不清可能就影响后面的财务安排了，还是找个善于理财的老婆好，省老事了。。。

所以，他的意思是自住房转投资房，refinance后增加的那一部分不能利息抵税，其余部分是可以抵税的？问题是增加的那一部分本来就是多出来的，放在里面offset就行了呗，除非是说拿出来移做他用？
第二句是没明白，是说买的投资房必须是100%全额贷款么？那你refinance后钱还是不够怎么办？

作者: 浮云云艾米莉 时间: 27-10-2014 21:36

alohame 发表于 26-10-2014 20:11
想请教一下，什么叫做“如果自住房REFINANCE买投资房100％贷款，就没问题。”

没看明白什么意思。是说 ...

我被人加分路过这个帖子。。。

想请教一下，什么叫做“如果自住房REFINANCE买投资房100％贷款，就没问题。”

没看明白什么意思。是说refinance以后用自住房抵押贷款100%买投资房还是什么？

refinance的意思就是再次抵押，所以是的，就是说用自住房抵押贷款100%买投资房

作者: 浮云云艾米莉 时间: 27-10-2014 21:40

alohame 发表于 26-10-2014 20:09
想请教下2和5的算法，不太明白。

先说下我的理解吧，我以为投资房和自住房的offset都是可以冲抵本金， ...

想请教下2和5的算法，不太明白。

先说下我的理解吧，我以为投资房和自住房的offset都是可以冲抵本金，降低利息而不用交税。只不过投资房offset后的利息可以进一步的减免当年的应纳税额。所以应该是比自住offset更好，为什么版主的计算中，投资房的收益还要扣税呢？

5是一点不明白，10%是年化收益率么？后面括号里税（1-0.325/2）是啥意思？

"我以为投资房和自住房的offset都是可以冲抵本金" - 这是正确的

“降低利息而不用交税” - 这是错误的

offset抵本金减少利息，跟税没有任何关系。你有投资房收入，该交的税照样交，一分不少，跟工资一起算总额然后看你是哪个交税区间的

作者: MICHELLE07 时间: 27-10-2014 22:45
本帖最后由 MICHELLE07 于 27-10-2014 22:48 编辑

alohame 发表于 27-10-2014 18:34
这几天有点疲乏，脑子不转圈。

投资房实际的收益不应该是30w*5%+负扣税的收益么？

不是，是指30万的存款存入投资房的贷款账户相应的offset账户，可以节省的利息费用是：30万*5%*67.%（税后）

节省相当于收益。

不是指投资房自己的租金收益，在这些投资选项里，那个不相关的一个因素。

作者: felix7 时间: 27-10-2014 22:47
我的对冲只比贷款账户少4000，网银上看得2个月后还款完毕，是不是到时候账户就关闭，还款结束呢？

作者: MICHELLE07 时间: 27-10-2014 22:48

浮云云艾米莉发表于 27-10-2014 21:40
"我以为投资房和自住房的offset都是可以冲抵本金" - 这是正确的

“降低利息而不用交税” - 这是错 ...

你说的对。不过这位朋友会不会更晕了呢？哈哈哈 ~~~
欢迎@alohame 继续拷问，大家创造GDP....

作者: MICHELLE07 时间: 27-10-2014 22:55

alohame 发表于 27-10-2014 18:49
那个，咋感觉你俩说的好像不是一回事似的，他说的是自住房转投资房，你说的是抵押。

原谅我这段时间脑 ...

同意找个财务老婆！

直接回答后面几句：
“所以，他的意思是自住房转投资房，refinance后增加的那一部分不能利息抵税，其余部分是可以抵税的？”
对

“问题是增加的那一部分本来就是多出来的，放在里面offset就行了呗，除非是说拿出来移做他用？”
对，放在offset里，不影响。拿出来作它用，可以抵税的利息还得按原来贷款余额算。

”第二句是没明白，是说买的投资房必须是100%全额贷款么？那你refinance后钱还是不够怎么办？“
100-110%是可以做到的最高贷款比例, 如果refinance后可以贷到的额度不够，自己支付现金就好了。

再不明白，重新发问就好，前文有点长，不重读了。

作者: MICHELLE07 时间: 27-10-2014 22:57

felix7 发表于 27-10-2014 22:47
我的对冲只比贷款账户少4000，网银上看得2个月后还款完毕，是不是到时候账户就关闭，还款结束呢？

合同规定最早多少年内还清？如果规定时间到了，可以提前还清，关闭offset贷款账户。

”2个月后还款完毕“，不太明白

作者: QA1439 时间: 27-10-2014 23:04

planetkeeper 发表于 23-1-2014 09:37
offset的优势大多是理论和心理上的

事实上你offset里放点钱减少不了多少利益的，一个月即使想减少20块 ...

不能光看少算了多少钱的利息。

我认为放offset等于是按照贷款利率的收益率做了一项投资。
比如如果贷款利率是6%，你放offset的话，等于那些钱是年收益6%
如果去存定期，年利才3%或4%吧。

作者: MICHELLE07 时间: 27-10-2014 23:13

QA1439 发表于 27-10-2014 23:04
不能光看少算了多少钱的利息。

我认为放offset等于是按照贷款利率的收益率做了一项投资。

对

作者: 周星星1832 时间: 28-10-2014 06:34
这是我发的帖子嘛。。晕。。

作者: MICHELLE07 时间: 28-10-2014 08:51
这帖火得太喜庆了

作者: alohame 时间: 28-10-2014 13:17

MICHELLE07 发表于 27-10-2014 22:45
不是，是指30万的存款存入投资房的贷款账户相应的offset账户，可以节省的利息费用是：30万*5%*67.%（税 ...

哈哈哈，除了那个计算公式以外其他我都明白，就是不明白为啥要要乘以67%算税后收益呢？

可能还是对投资房对冲的某个机制没明白吧

按我的理解，你放在自住房o/a账户跟放在投资房o/a账户，你的收益率都是5%，而且关键在于两者都是不用上税的。只要是offset就不需要上税不是？那为啥你自住不考虑上税，投资房却要算税后呢？

作者: alohame 时间: 28-10-2014 13:24

浮云云艾米莉发表于 27-10-2014 21:40
"我以为投资房和自住房的offset都是可以冲抵本金" - 这是正确的

“降低利息而不用交税” - 这是错 ...

汗一个，这些基本的东西我了解，我的意思是相比于放在网银存款，对冲账户节省的费用不需要缴税。

我不明白的是，自住房对冲账户和投资房对冲账户有什么本质的区别么？

同样是30w做对冲，为啥算自住房的收益就是30w*5%
而算投资房的收益就是30w*5%还要再乘以个67%呢？

两者不都是减少了30w*5%的利息支出么？

---

另外资本利得税是依照卖房人当年适用的最高档个人所得税率计算么？

作者: MICHELLE07 时间: 28-10-2014 13:44

alohame 发表于 28-10-2014 13:17
哈哈哈，除了那个计算公式以外其他我都明白，就是不明白为啥要要乘以67%算税后收益呢？

可能还是对投 ...

还是举例吧

你的工资是8万(假设得太低了，将就一下），投资房贷款余额40万，自住房贷款余额也是40万，投资房亏损为2万（40万*5%，其它收入费用不计算），自住房利息支出为2万（都假设是interest only)。

每年净收入为：80000 - 20000 - 20000 - 11047（基于taxable income为6万的税）

你现在得到一笔现金，30万。

方案一）存入自住房贷款offset账户，你的净收入就是：

80000 - 20000 - 5000 - 11047（基于taxable income为6万的税）

多出来的收益就是：30万*5%=15000

方案二）存入投资房贷款offset账户，你的净收入就是：

80000 - 5000 - 20000 - 15922（基于taxable income为75000的税）

多出来的收益是： 15000 - 多交的税

多交了多少税了呢？投资房负收益减少了15000，税多交：30万*5%*32.5%=15922-11047=4875

所以：30万*5%-30*5%*0.325 =15000-4875=10125

作者: MICHELLE07 时间: 28-10-2014 13:49

alohame 发表于 28-10-2014 13:24
汗一个，这些基本的东西我了解，我的意思是相比于放在网银存款，对冲账户节省的费用不需要缴税。

我不 ...

是的，但如果资本利得收入和其它收入累加起来，又进入了新的一档税率也是有可能的

比如工资8万，增值4万，交增值税 4万*37%

如果增值14万，交增值税 10万*37%+4万*45%

作者: alohame 时间: 28-10-2014 17:03
本帖最后由 alohame 于 28-10-2014 17:08 编辑

MICHELLE07 发表于 28-10-2014 13:44
还是举例吧

haha,这下算是明白了！多谢版主啦！八万挺多了，不少了，哈哈哈

我之前的错误在于，投资房offset掉的利息本身不上税，但会降低个人收入抵税的额度，等同于上税了。

还要多学习多熟悉！

作者: alohame 时间: 28-10-2014 17:14

MICHELLE07 发表于 28-10-2014 13:49
是的，但如果资本利得收入和其它收入累加起来，又进入了新的一档税率也是有可能的

比如工资8万，增值4 ...

我得考虑好手头唯一的一套自住是转成投资房好抵税好，还是延续自住房回头万一要出手可免税好。

看在买了几年连10个点都没涨的份上，我觉得做个refinance顺便估个值，再转投资房会比较好。不过前面有几年因为工作关系，是和哥们换房子住的，这个会影响自住房的定义么

另外，refinance的时候，我的个人收入对贷款额有多大的影响？我的意思是，假如之前的房贷很高，也offset了不少，但是我现在的个人收入不高，起码年收入乘以五也cover不掉，转贷的银行会以此为理由降低我的贷款额么？

作者: MICHELLE07 时间: 28-10-2014 20:37

alohame 发表于 28-10-2014 17:14
我得考虑好手头唯一的一套自住是转成投资房好抵税好，还是延续自住房回头万一要出手可免税好。

看在买 ...

先回答最后一段：会。

作者: MICHELLE07 时间: 28-10-2014 21:44

alohame 发表于 28-10-2014 17:14
我得考虑好手头唯一的一套自住是转成投资房好抵税好，还是延续自住房回头万一要出手可免税好。

看在买 ...

”手头唯一的一套自住，是转成投资房好抵税好，还是延续自住房回头万一要出手可免税好。“

转投资房，是指分租出去吗？如果分租，或者部分年度出租，将来卖出，还是要部分交CGT的。

”看在买了几年连10个点都没涨的份上，我觉得做个refinance顺便估个值，再转投资房会比较好。不过前面有几年因为工作关系，是和哥们换房子住的，这个会影响自住房的定义么“

如果增值不多，refinance没多大意义，需要现金用，直接redraw就可以了。自住房的定义是针对卖房时的增值税，一个家庭在同一个时间点只能有一套，可以不住在里面，可以到卖出的时候再定哪一套。

我不明白你说转投资房，具体指什么？是实际上把它租出去，还是为了贷款，对银行做个假设说明？

如果实际没有出租，就算银行以投资房名义办了贷款给你，实际上还不能算投资房，不能做负扣税。

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