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标题: 求助，离岸购买澳洲公寓的理财及税务问题 [打印本页]

作者: 散漫 时间: 24-9-2013 16:53
标题: 求助，离岸购买澳洲公寓的理财及税务问题
我们是2010年底拿到PR的，之后2011年短登了一周，只开了个银行账号，没有办理tax file number及其他任何注册等等。去澳洲玩了一圈就回国了，目前仍未决定长登的时间。

短登的时候跟澳洲的同学朋友聚会了下，期间提到在澳洲买房的事情。回国之后考虑了下，就在朋友帮助下买了一套悉尼的apartment楼花，当时往澳洲账号存了10%的保证金。现在已经2年过去了，到了该办理这套公寓的settlement的时间。
因为一直不太了解澳洲的税法和公寓如需出租的各种事项，现在就有些问题很困惑，求助！

1. 我们因为没有税号，人也不在澳洲，肯定不是tax resident。如果这套房屋出租的话，需要在澳洲缴税吗？如何操作？
2. 这套apartment是否可以申请首次购房补贴？如果申请购房补贴，还可以用于出租吗？
3. 虽然是澳洲PR，但是不在澳洲，凭中国的收入证明可以办理贷款吗？朋友也介绍过说可以办理只先偿还利息的贷款，这样可以和租金收入基本持平。。
4. 还有什么需要注意或特别处理的地方吗？

谢谢！

作者: 周星星1832 时间: 24-9-2013 17:01
1.买方不需要税号. 印花税过户的时候交.
2.可以申请,可以出租,出租以后卖房交增值税
3,找个BROKER,应该可以贷款, 就是INTEREST ONLY. 一般想靠投资房避税的都这么做

作者: 散漫 时间: 24-9-2013 17:07

周星星1832 发表于 24-9-2013 16:01

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1.买方不需要税号. 印花税过户的时候交.
2.可以申请,可以出租,出租以后卖房交增值税
3,找个BROKER,应该可 ...

非常感谢！

关于2，首次购房补贴是不区分自住房或投资房的是吗？如果出租的话，租金不需要交税？只等以后再卖的时候才涉及增值税？税率是多少啊？

作者: 周星星1832 时间: 24-9-2013 17:11

散漫发表于 24-9-2013 16:07

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非常感谢！

关于2，首次购房补贴是不区分自住房或投资房的是吗？如果出租的话，租金不需要交税？只等以 ...

问這個版的版主吧
我是2懂的.

@MICHELLE07

作者: MICHELLE07 时间: 24-9-2013 17:15

周星星1832 发表于 24-9-2013 16:11

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问這個版的版主吧
我是2懂的.

我是3懂的！比你多懂一点点而已，晚上回家看看。

作者: 周星星1832 时间: 24-9-2013 17:16

MICHELLE07 发表于 24-9-2013 16:15

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我是3懂的！比你多懂一点点而已，晚上回家看看。

只有说2懂2懂的
沒有说3懂的

作者: 散漫 时间: 24-9-2013 17:50
感谢两位斑竹大人~~

作者: MICHELLE07 时间: 24-9-2013 17:54
本帖最后由 MICHELLE07 于 24-9-2013 23:36 编辑

1. 我们因为没有税号，人也不在澳洲，肯定不是tax resident。如果这套房屋出租的话，需要在澳洲缴税吗？如何操作？

这个应该问的不只是印花税而是所得税，以外国居民名义交税，年入8万内32.5％，必须申请税号并报税。

投资房卖出时交CGT（资产增值税），税率和一般收入一样，全部收入归总起来看落在哪一档。

0-$80,000
32.5c for each $1

$80,001-$180,000
$26,000 plus 37c for each $1 over $80,000

$180,001 and over
$63,000 plus 45c for each $1 over $180,000

作者: MICHELLE07 时间: 24-9-2013 18:00
本帖最后由 MICHELLE07 于 24-9-2013 23:44 编辑

2. 这套apartment是否可以申请首次购房补贴？如果申请购房补贴，还可以用于出租吗？

首次购房补贴FHOG是针对自住房，投资房不行。
如果买时以自住房申请补贴，需要住满一定的时间才能派别的用途。请@EmilyS 确定。

居住要求：
NSW: SETTLE后的第一年内起连续住满6个月
VIC: SETTLE后的第一年内起连续住满12个月

作者: MICHELLE07 时间: 24-9-2013 18:05
3. 虽然是澳洲PR，但是不在澳洲，凭中国的收入证明可以办理贷款吗？朋友也介绍过说可以办理只先偿还利息的贷款，这样可以和租金收入基本持平。

据说可以办贷款，有些银行认可海外收入的70-80％。
请参考这个帖子。可以办INTEREST ONLY，一般是前5年（可以续），具体条款问银行。

https://freeoz.org/ibbs/thread-1081408-1-1.html

作者: MICHELLE07 时间: 24-9-2013 18:07
本帖最后由 MICHELLE07 于 24-9-2013 19:13 编辑

4. 还有什么需要注意或特别处理的地方吗？

Good Question!

I'll let you know once something springs into my mind.

作者: 周星星1832 时间: 24-9-2013 18:19
还是楼上的版主专业
暂时没分了
晚上补给你

作者: 散漫 时间: 24-9-2013 18:23

MICHELLE07 发表于 24-9-2013 16:54

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1. 我们因为没有税号，人也不在澳洲，肯定不是tax resident。如果这套房屋出租的话，需要在澳洲缴税吗？如何 ...

如果我们打算找中介代办贷款，并把房子出租，希望租金收入能够与利息相抵，少缴税。需要我们先申请tax file number吗？如果作为外国居民交税，贷款利息还可以抵扣吗？

首次购房补贴一般是多少金额？购房中介说帮我们申请了免印花税，不晓得是这个购房补贴吗？

作者: wj22 时间: 24-9-2013 20:30
同学,你问的问题问得十分乱.建议你去ato的网站看看,把各方面都理顺了再讲.

1.你要搞清楚tax for residents and tax for nonresidents.
2.不要以为你没税号,卖房不要缴税.除非你贱卖,或者买到赔钱货.一旦房子升值了,卖出时要按个人税率缴税.至于较多少,见第一条.
3.首购房贴补贴是政府为了帮助民众有房可住而设立的.所以投资房是不能领的.你补贴可以领多少,这个你要问你的律师了.应该不是按settle的日子算的,而是按签contract的日子来算的.所以,你是按哪个政策走,去问你律师吧.
当初你买房时,为啥没申请补助?
4.因为你拿了补助,在一定时间内不可以出租.syd的好像是12个月吧.
5可以贷,找外资银行比较容易.
6.中介不管贷款,贷款找broker.
7.用房子扣税叫negative gearing你自己去查吧.
8.lz都澳洲的税务概念很乱,还是先去ATO看看再讲.

作者: MICHELLE07 时间: 24-9-2013 21:22
本帖最后由格菲于 1-10-2013 14:46 编辑

wj22 发表于 24-9-2013 19:30

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同学,你问的问题问得十分乱.建议你去ato的网站看看,把各方面都理顺了再讲.

1.你要搞清楚tax for residen ...

我其实对各种问题问得如何倒不介意，希望我自己答得比问得漂亮就好，所以对什么问题都欢迎，不靠别人问靠自己积累，机会有限。

我以后会尽力整理一系列的扫盲帖，碰到典型的，基本的问题，直接回个链接。

在这之前，什么问题都欢迎，何况楼主还是态度好的同学。

作者: planetkeeper 时间: 24-9-2013 21:42
PR为啥不申请税号。。。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 24-9-2013 22:04

MICHELLE07 发表于 24-9-2013 17:00

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2. 这套apartment是否可以申请首次购房补贴？如果申请购房补贴，还可以用于出租吗？

首次购房补贴FHOG是 ...

FHOG只要买房后的第一年内住满6个月就算自住房了 (NSW) 。楼主哪个州？

NSW的情况就是，只要楼主在SETTLE后的第一年内住满6个月，就可以算自住房，就可以申请首次购房补贴，之后出租都没关系的

如果第一年内没住满6个月的话，政府会问你把补贴加利息都要回来的

贷款找个broker，海外资产可以做的

作者: MICHELLE07 时间: 24-9-2013 23:38
本帖最后由 MICHELLE07 于 24-9-2013 23:40 编辑

planetkeeper 发表于 24-9-2013 20:42

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PR为啥不申请税号。。。

没长登、又没有任何来自澳洲的收入的话，不申请只有简单省事。

作者: MICHELLE07 时间: 24-9-2013 23:50
本帖最后由 MICHELLE07 于 24-9-2013 23:45 编辑

散漫发表于 24-9-2013 17:23

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如果我们打算找中介代办贷款，并把房子出租，希望租金收入能够与利息相抵，少缴税。需要我们先申请tax fi ...

First Home 现金补贴： NSW $15000, VIC $10000

First Home 印花税补贴： NSW $500000以下房子免除， $500000-$600000房子减轻,
VIC酌情减免，比较复杂。

现金补贴和印花税补贴是两回事。建议你 google "state revenue office"+ 州名，上官网查看具体信息。

请注意9楼已更新

作者: MICHELLE07 时间: 25-9-2013 00:38

散漫发表于 24-9-2013 17:23

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如果我们打算找中介代办贷款，并把房子出租，希望租金收入能够与利息相抵，少缴税。需要我们先申请tax fi ...

需要先申请税号，贷款利息等相关费用可以抵扣。
请注意8楼已更新。

Investing in Australian property

If you are a foreign resident and you receive rental income from a property in Australia, you need to:
get a tax file number
lodge an Australian tax return.

You must declare the rental income in your tax return, and you can claim tax deductions for many of the related expenses.

When you sell your Australian property you have to pay a tax on any capital gain you make. A capital gain is the difference between what it cost you to get the property and what you received when you disposed of it.

作者: planetkeeper 时间: 25-9-2013 05:33

MICHELLE07 发表于 24-9-2013 22:38

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没长登、又没有任何来自澳洲的收入的话，不申请只有简单省事。

如果是说报税的话，每年填张表格说明非税务居民就完了

实在不理解有税号怎么就不简单了。。。

作者: MICHELLE07 时间: 25-9-2013 09:49

planetkeeper 发表于 25-9-2013 04:33

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如果是说报税的话，每年填张表格说明非税务居民就完了

实在不理解有税号怎么就不简单了。。。

呵呵, 什么也不做比"每年填张表格说明非税务居民"还是简单些

作者: planetkeeper 时间: 25-9-2013 10:12

MICHELLE07 发表于 25-9-2013 08:49

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呵呵, 什么也不做比"每年填张表格说明非税务居民"还是简单些

问题他买房不用税号，比起填张非税务居民表格这种举手之劳
到时候只怕更麻烦吧。。。。

作者: MICHELLE07 时间: 25-9-2013 10:13

EmilyS 发表于 24-9-2013 21:04

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FHOG只要买房后的第一年内住满6个月就算自住房了 (NSW) 。楼主哪个州？

NSW的情况就是，只要楼主在SET ...

"如果第一年内没住满6个月的话，政府会问你把补贴加利息都要回来的"

Australian government is powerful

作者: MICHELLE07 时间: 25-9-2013 10:16

planetkeeper 发表于 25-9-2013 09:12

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问题他买房不用税号，比起填张非税务居民表格这种举手之劳
到时候只怕更麻烦吧。。。。

你说得对! 有投资房收入必须申请税号，请参考我8楼、20楼的信息。

我是针对那些没有收入没有长登的人群，不申请税号省事。

对了，你在悉尼，最近也在看房子吗？投资？

作者: planetkeeper 时间: 25-9-2013 10:19

MICHELLE07 发表于 25-9-2013 09:16

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你说得对! 有投资房收入必须申请税号，请参考我8楼、20楼的信息。

我是针对那些没有收入没有长登的人群 ...

我刚买了自住房settle了，看家具家电呢

作者: MICHELLE07 时间: 25-9-2013 10:22

planetkeeper 发表于 25-9-2013 09:19

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我刚买了自住房settle了，看家具家电呢

恭喜你！这时期买房挺不容易的了。但你不是单身么？（不好意思，男士不介意问这个的吧？）

买家具家电是很有乐趣的事情，羡慕你！
有问题来问我，我是布置家居专家。

作者: planetkeeper 时间: 25-9-2013 12:11

MICHELLE07 发表于 25-9-2013 09:22

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恭喜你！这时期买房挺不容易的了。但你不是单身么？（不好意思，男士不介意问这个的吧？）

买家具家电 ...

单身和买房没啥关系吧

话说房贷压力是比双人一起付大点，因为我在国内的房子也还没付清呢
呵呵，家具家电最近看花眼了，到时候是要和专家多讨论

作者: whitecloouds 时间: 25-9-2013 21:20

MICHELLE07 发表于 24-9-2013 22:50

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First Home 现金补贴： NSW $15000, VIC $10000

First Home 印花税补贴： NSW $500000以下房子免除 ...

我住的/工作的地方离要买的这个第一次购买的房100-200公里。我可不可以说我周末回去住？ I would like to share the house with some uni students for 6 months. Then rent it and an agent would look after it. I am QLD. Thanks

作者: MICHELLE07 时间: 25-9-2013 21:25

whitecloouds 发表于 25-9-2013 20:20

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我住的/工作的地方离要买的这个第一次购买的房100-200公里。我可不可以说我周末回去住？ I would like to ...

你查过昆州的政策没有? 是要求住6个月吗？

我的理解是如果不正式出租（有收租记录），是空关着还是无偿给别人住，不影响自住的定义。
但如果和学生们同住，他们支付租金给你的话（哪怕是现金），就不是自住了。我认为诚实为好。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 25-9-2013 23:37

planetkeeper 发表于 25-9-2013 09:19
我刚买了自住房settle了，看家具家电呢

哈哈买好啦恭喜!

买哪里了? 电器一般比较下binglee和appliances online就出来了。家具这个网站供参考。 http://www.deluxeproducts.com.au/

作者: wj22 时间: 26-9-2013 00:24

MICHELLE07 发表于 24-9-2013 20:22

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你说的很多信息点很清楚，也有条理。
我其实对各种问题问得如何倒不介意，希望我自己答得比问得漂亮就 ...

同学,估计你有点误会我的意思了.

lz问题乱乱问,其实是他对澳洲税法不了解造成的.
问一个问题,解决了,还会有第二个问题.第二个问题解决了,还会有第三个.

最根本的解决方法是去ATO把一些基础观念先弄懂在问问题.得到的答案也会更有帮助.

作者: MICHELLE07 时间: 26-9-2013 00:37

wj22 发表于 25-9-2013 23:24

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同学,估计你有点误会我的意思了.

lz问题乱乱问,其实是他对澳洲税法不了解造成的.

我明白你的意思。
楼主问完闪人了，我等他回来给大家加分。

作者: wj22 时间: 26-9-2013 01:18

MICHELLE07 发表于 25-9-2013 23:37

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我明白你的意思。
楼主问完闪人了，我等他回来给大家加分。

建议freeoz新增自动扣分功能,对闪人的提问者直接扣分,然后加到回复者那

作者: planetkeeper 时间: 26-9-2013 06:35

EmilyS 发表于 25-9-2013 22:37

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哈哈买好啦恭喜!

买哪里了? 电器一般比较下binglee和appliances online就出来了。家具这个网站供参考 ...

哈哈，学你的思路
在现在单位附近的holsworthy买了个老house

离火车站10分钟路，以后跳槽去city也方便
binglee是韩国人开的，我很反感他们做的那个有嘲笑中国人嫌疑的广告

作者: wj22 时间: 26-9-2013 07:16

planetkeeper 发表于 26-9-2013 05:35

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哈哈，学你的思路
在现在单位附近的holsworthy买了个老house

同学,你想太多了.

那个binglee是中国人开的.华侨.

他家的广告一直是这样子的.

以前是老先生,老先生过世后换老先生的太太掌佗.哪嘲笑中国人了?

作者: 浮云云艾米莉 时间: 26-9-2013 08:47

planetkeeper 发表于 26-9-2013 05:35
哈哈，学你的思路
在现在单位附近的holsworthy买了个老house

开心的!!

我真心记得binglee是中国华裔开的。owner老太太自己做广告，之猛

作者: planetkeeper 时间: 26-9-2013 09:33

wj22 发表于 26-9-2013 06:16

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同学,你想太多了.

那个binglee是中国人开的.华侨.

查了wiki，确实是华侨，是我搞错了
那么广告内容没问题了

如果是韩国人，那就另当别论了

作者: 资料盒 时间: 26-9-2013 11:37
好长的贴子, ^_^,

作者: MICHELLE07 时间: 26-9-2013 12:05

资料盒发表于 26-9-2013 10:37

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好长的贴子, ^_^,

比你那个大楼短多啦
欢迎资料盒多多光临指导

作者: 散漫 时间: 26-9-2013 14:54

MICHELLE07 发表于 25-9-2013 23:37

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我明白你的意思。
楼主问完闪人了，我等他回来给大家加分。

嘿嘿，昨天一天办法上网，今天一来看这么热闹，我还是只有20分，这就给大家分分~

作者: MICHELLE07 时间: 26-9-2013 15:13

散漫发表于 26-9-2013 13:54

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嘿嘿，昨天一天办法上网，今天一来看这么热闹，我还是只有20分，这就给大家分分~

It's alright, we were joking.
Thanks for sharing and enjoy your day.

作者: 散漫 时间: 26-9-2013 17:18

MICHELLE07 发表于 24-9-2013 23:38

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需要先申请税号，贷款利息等相关费用可以抵扣。
请注意8楼已更新。

斑竹，刚刚认真把大家的回复都看了一遍。非常非常感谢大家的热心回答！
看来我们还是需要申请税号，正常报税的。不要嫌弃我哈，还要继续骚扰大家。

1. 买的是悉尼的公寓，如果像Emily同学说的，要住满6个月才能出租，这个6个月如果是空放着，也算自住吗？另外一个同学提到12个月，这个时间长短应该在哪里查证？
2. 这几天没联系到买房的中介，感觉应该是申请了印花税补贴，并且已经成功的。可具体补贴了多少不清楚，因为是朋友认识的，所以基本上当时大撒把了啥都没问。现金补贴和印花税补贴可以兼得吗？这个就是想了解下，我已经头晕的无以复加，觉得这房子买的是给自己找麻烦了。。。

3. 短期内我们不会长登，年内应该贷款什么都办好彻底settle掉。如果6个月后房子出租了，我们是不是需要找一个澳洲的accountant帮我们报税啊？

作者: 浮云云艾米莉 时间: 26-9-2013 17:23

散漫发表于 26-9-2013 16:18
斑竹，刚刚认真把大家的回复都看了一遍。非常非常感谢大家的热心回答！
看来我们还是需要申请税号，正常 ...

哪个州?? 这是关键信息

作者: MICHELLE07 时间: 26-9-2013 17:26
本帖最后由 MICHELLE07 于 26-9-2013 16:27 编辑

EmilyS 发表于 26-9-2013 16:23

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哪个州?? 这是关键信息

He said Sydney.
是6个月，空关没事。LZ你再看看我的9楼和19楼。
官网是：http://www.osr.nsw.gov.au/benefi ... gibility/residency/

仔细读一下这个LINK，问题２就有答案了

需要找一个澳洲的accountant帮我们报税？自己决定，哈哈

作者: 浮云云艾米莉 时间: 26-9-2013 17:44

MICHELLE07 发表于 26-9-2013 16:26
He said Sydney.
是6个月，空关没事。LZ你再看看我的9楼和19楼。
官网是：http://www.osr.nsw.gov.au ...

楼主人不在境内的话会不会有问题呢？

作者: 散漫 时间: 26-9-2013 17:46

MICHELLE07 发表于 26-9-2013 16:26

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He said Sydney.
是6个月，空关没事。LZ你再看看我的9楼和19楼。
官网是：http://www.osr.nsw.gov.au ...

灰熊感谢，我去读读！

ps: 那啥，我是She。。。。

作者: MICHELLE07 时间: 26-9-2013 17:53

散漫发表于 26-9-2013 16:46

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灰熊感谢，我去读读！

ps: 那啥，我是She。。。。

Sorry, great, "she" is better to me.

I have the same worry as @EmilyS about "不在境内"

Hope some one can tell us if this does matter or not

作者: MICHELLE07 时间: 26-9-2013 17:59

EmilyS 发表于 26-9-2013 16:44

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楼主人不在境内的话会不会有问题呢？

我觉得人在境外应该无法满足居住要求。

我的理解是: 人在境内的话，空关着可以，是＂假装＂住在里面，那种概率也比较低，反正只给你一套自住房补贴。

作者: 散漫 时间: 26-9-2013 18:00

EmilyS 发表于 26-9-2013 16:44

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楼主人不在境内的话会不会有问题呢？

Dear Emily, 不在境内可能会有哪些问题呢？是关于贷款及出租，报税的操作，还是别的啥啥啥？

作者: MICHELLE07 时间: 26-9-2013 18:14

EmilyS 发表于 26-9-2013 16:44

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楼主人不在境内的话会不会有问题呢？

不对，仔细想想这个居住要求不仅仅是防止申请了FHOG后出租，也要防止有些人不实际居住，只是为了补贴，比如在一个地方租房住，然后买首套房只为了拿补助。

这么理解，＂空关＂着是不行的了。因为租房有记录，空关的房子没有帐单，没有居住的事实很难掩盖。

你说呢？

（晚上回家一看，一堆提醒，哈哈）

作者: 散漫 时间: 26-9-2013 18:30

MICHELLE07 发表于 26-9-2013 17:14

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不对，仔细想想这个居住要求不仅仅是防止申请了FHOG后出租，也要防止有些人不实际居住，只是为了补贴，比 ...

这么严谨的逻辑的话，那我们这个就怎么都不能满足了。所以如果已经获批印花税补贴，然后再出租，早晚会被政府连本带利收回去？

假如啊，免费给朋友住，有账单，但是我们人不在境内，这样可以吗？

作者: 浮云云艾米莉 时间: 26-9-2013 18:56

MICHELLE07 发表于 26-9-2013 17:14
不对，仔细想想这个居住要求不仅仅是防止申请了FHOG后出租，也要防止有些人不实际居住，只是为了补贴，比 ...

一般情况下空关是不要紧的，因为你住哪里政府查不到

但是不在境内一查就查到了诶。。。这个很难蒙混的。要求是自住或者跟家人住，朋友免费住貌似不行的

作者: MICHELLE07 时间: 26-9-2013 19:02

EmilyS 发表于 26-9-2013 17:56

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一般情况下空关是不要紧的，因为你住哪里政府查不到

但是不在境内一查就查到了诶。。。这个很难蒙混的 ...

就是，不在境内一查就查到了
哈哈，法网恢恢，疏而不漏
就算在境内，估计真查起来也逃不掉

作者: 散漫 时间: 26-9-2013 19:56

EmilyS 发表于 26-9-2013 17:56

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一般情况下空关是不要紧的，因为你住哪里政府查不到

但是不在境内一查就查到了诶。。。这个很难蒙混的 ...

撞墙ing。。。。。

作者: planetkeeper 时间: 27-9-2013 06:49
那就算投资吧，我记得自住給15k，投资也可以给5K的

作者: 浮云云艾米莉 时间: 27-9-2013 09:07
是的。投资有5000，印花税不免

貌似只能走投资路线了

作者: planetkeeper 时间: 27-9-2013 10:15
再给个不负责任的馊主意

可以照样按自住申请减免印花税，15k优惠，然后到时候settle了
开通水电煤，交council/water/strata产生账单,然后包bill整租出去

这样一查出入境是马上就曝光，但我想一般不会差这么细吧，而且感觉有人这么做的

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