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标题: 【原创】关于NSW的Land Tax [打印本页]
作者: 小律师    时间: 9-7-2013 04:25
标题: 【原创】关于NSW的Land Tax
LAND TAX 计算方法更新于2013年7月9日

夫妻联名物业计算方法
E.g. 如果夫妻联名持有3个物业，打算购买下一个物业。那么下一个物业是继续以联名的方式购买，还是只用太太的名字购买，用哪一个方式购买可以尽量减少Land Tax的支出？
现在我们考虑的是4个物业，分别命名为P1, P2, P3 和 P4。
P1的地皮价值为$200,000。
P2的地皮价值为$400,000。
P3的地皮价值为$200,000。(P3是夫妻打算购买的下一个物业。）
夫妻自住房是P4。
计算Land Tax时，自住房是不用被考虑进去的。所以我们可以忽略P4的地皮价值。

购买方法一：联名购买P3
Land Tax

=
（P1地皮价值+P2地皮价值+P3地皮价值-$406,000）* 1.6% + $100
=
（$200,000 + $400,000 + $200,000 - $406,000）*1.6%+$100
=
$6,404
*NB:若地皮总价值超过$2,482,000，那就又另外的算法。
即：若联名购买P3，那么夫妻两人需要支出的Land Tax是$6,404。

购买方法二：用太太一个人的名字购买P3
这种情况下，先生和太太需要支付的Land Tax需要分两步来计算。
第一步
首先，先生和太太对于P1和P2需要支付的Land Tax可以用上述公式来计算。
相对应P1和P2的
Land Tax

=
（P1地皮价值+P2地皮价值 -$406,000）* 1.6% + $100
=
（$200,000 + $400,000 - $406,000）*1.6%+$100
=
$3,204

即：就P1和P2两个物业而言，夫妻两人必须付的Land Tax为$3,204。

第二步
因为P3只属于太太，所以太太还需要另外多付点Land Tax。
而先生没有其他的物业，所以先生需要付的Land Tax就到此为止。
相对应P1,P2和P3的 Land Tax

=
（P1地皮价值*太太的占有比例+P2地皮价值*太太的占有比例+P3地皮价值*太太的占有比例 -$406,000）* 1.6% + $100
=
（$200,000*50%+ $400,000*50% + $200,000*100%- $406,000）*1.6%+$100
=
$1,604

但由于在“第一步”计算Land Tax时已经把太太在P1和P2物业里面的占有比例考虑过了，所以为了避免重复计算，太太可以在“相对应P1,P2和P3的Land Tax”数值的基础上享受一些“减免”。
计算“减免”时可用以下两种方法。
哪一个方法算出来的数值小，就可被作为“减免”的数值。
减免①

=
（P1地皮价值*太太的占有比例+P2地皮价值*太太的占有比例）÷ （P1地皮价值 +P2地皮价值）* 相对应P1和P2的Land Tax
=
（$200,000*50%+ $400,000*50%）÷ （$200,000 + $400,000）* 3,204
=
$1,602

减免 ②

=
（P1地皮价值*太太的占有比例+P2地皮价值*太太的占有比例）÷ （P1地皮价值*太太的占有比例+P2地皮价值*太太的占有比例+P3地皮价值*太太的占有比例 )* 相对应P1，P2和P3的
Land Tax
=
（$200,000*50%+ $400,000*50%）÷ （$200,000*50% + $400,000*50% + $200,000*100%）* 1,604
=
$962.40

因为 “减免 ②”的数值较小，所以会被采用。
太太需要另外支付的Land Tax

=
相对应P1，P2和P3的Land Tax - 减免 ②
=
$1,604 - $962.40
=
$641.60

即：若只用太太一个人的名字购买P3，那么夫妻两人需要支出的Land Tax
=
“第一步”算出的数值 +“第二步”算出减免后的数值
=
$3,204 + $641.60
=
$3,845.60


相比之下，若只用太太一个人的名字购买P3（而不是联名购买），可以在Land Tax上节省$2,558.40。
作者: 小律师    时间: 9-7-2013 04:30
如果有不对的地方，请大家帮忙纠正指出。
作者: 蓝色热带鱼    时间: 9-7-2013 09:25
看晕了
作者: aucentum    时间: 5-8-2013 10:05
Land tax 是要仔细检查的，否则的话买了房子 有land tax没有clear就很麻烦
作者: linux_hai    时间: 22-8-2015 00:12
厉害！
作者: guangyang    时间: 2-9-2015 19:09
aucentum 发表于 5-8-2013 09:05
Land tax 是要仔细检查的，否则的话买了房子 有land tax没有clear就很麻烦

据我的过户律师解释，房屋合同第一页中下部那条“Land tax is adjustable" 应改成“No"即可保障买主不为（是投资房主的）卖方可能的未付清地税负责：当然若卖方是自住房则本来就无地税。

当合同从卖方律师转给买方看时，“Land tax is adjustable" 往往填的是Yes, 大概是为保障卖主利益，所以买方应坚持修改为No.



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