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标题: 不要不理它 - 关于refinance与broker会晤笔记 [打印本页]

作者: MICHELLE07 时间: 15-6-2013 00:09
标题: 不要不理它 - 关于refinance与broker会晤笔记
本帖最后由 MICHELLE07 于 24-2-2014 22:53 编辑

和数字混了若干年，不知为何还是脱不了清高气。

多次利息下调，从来都懒得做点什么。最近受人启发，去见了一见broker。

回来后，我家的事后诸葛亮发话了：
“我早就和你说过吧，让你去和银行谈，你总嫌烦，现在发现了，他们利率太高了，每年白交不少银子。”
“是烦。”

“亏你还是学财务的，再说不是有broker帮你联系吗，他又不收钱。”

这里有个概念混淆，accounting不同于finance. 我的专业不是finance。

“你没听说过吗，你不理财，财不理你。”
“我就觉得理财和理发一样，头发总是越理越短，而且手艺再好也不能把少的头发理多。”

事后诸葛亮无语了。

这次会面主要是了解refinance和买投资房的可行性。具体信息改天分享。

今天累了...

作者: wwwzzz10 时间: 15-6-2013 00:19
我也学了这个，不过我从房产这个层面学的。期待楼主分享一些有用的信息。用来和我所获得的信息相对比。

作者: 周星星1832 时间: 15-6-2013 00:28
我对理财一点概念都没有
感觉我这辈子发不了财了

作者: MICHELLE07 时间: 15-6-2013 00:33

周星星1832 发表于 14-6-2013 23:28

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我对理财一点概念都没有
感觉我这辈子发不了财了

广义地来说，提高工作能力就是很好的理财方式。
钱财整天算来算去的确没意思，还是谋财为主、理财为辅吧。

作者: wwwzzz10 时间: 15-6-2013 00:43
本帖最后由 wwwzzz10 于 15-6-2013 13:55 编辑

我是PART TIME去房产中介学了点皮毛，方便自己和朋友买投资房做参考。怕被人误作广告贴，所以之前帖子里没提。打算过些日子TAFE开学后再学学专业。
refinance的专业理解其实就是将你房产的增值部分再进行贷款。其实是一个就你房子增值后的新估价再贷款80%的一笔贷款，然后用这笔贷款还掉你欠银行的前次贷款后，相当于你有了一笔多余的现金支配额度，支付给银行homeloan的利率。因为home loan的利率是相对市面上其他利率而言最为优惠的利率。而你可以拿这个钱去再投资超越home loan利率的产品，比如再投资新的投资房，比如买车甚至炒股，民间借贷等。只要愿意承担新投资产生的风险即可。
如果暂时找不到好的理财产品，至少也可以放在对冲账户里面不支付额外利息。所以如果能做refinance还是尽量去做一下。
另外，如果楼主只有自住房，没有投资房的话，而本身的全职工作收入超过一定的税基，比如8万，那么可能避税方便不太划算。而投资性住房除了享受政府的一些补贴之外，还可以将房租利息，维修费，市政费，水电费，已经一个其实不一定发生的折旧费（60万约为2万）全部计入应税收入的抵扣部分，这样直接使得应税收入下降，获得政府退税。与此同时，很多资金不够充裕的人利用这个refinance的特性，不停的投资新的住房，从而拥有了N套投资房。获得了较为长远的收益。因为租金前3年勉强能COVER纯利息，取决于你的租房方式。后面随着租金的上涨，利息不变，或者如果坚持本金也还的话，其实是本金也在减少的。长期投资是不错的。
所有的风险存在2处：1，空租率，目前据说是1.92%，需要你经常发帖以及收取押金保证自己的房租能够持续。
2，房价上涨方向。此时的时点是否正确。是否是高位。人的心理价位等。需要自己判断。
最后，投资房以租金为王，注重地段和升值空间。不要太看重户型和一些格局，没有太多的意义，毕竟不是自住。
目前的NSW优惠是：
1，新房&楼花&首次置业&PR身份&自住。
65万以下：拥有1.5万的政府补贴（该补贴从明年1月1日改为1万，所以会使得有些希望享受这个1.5万的补贴的人提前购房）
55-65万：上述补贴+部分的印花税减免
55万以下：上述补贴+印花税全部减免
2，投资房。（无所谓首次）
65万以下：拥有5000的政府补贴
大概就这么多了。
反正我英文不好，只会用中文表达。
大家共同学习吧。

作者: wwwzzz10 时间: 15-6-2013 00:46

周星星1832 发表于 14-6-2013 23:28

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我对理财一点概念都没有
感觉我这辈子发不了财了

理财不是为了发财，只是提高资本积累的速度，早日获取财务自由。比如，提前退休的年龄啊。什么工作都不做，有一笔自动的现金流啊，这些都是理财。可以慢慢和朋友接触，慢慢学习，学习了不理也无所谓，懂的多一些，会比较好，不会人云亦云。我国内也是做金融理财的。所以我不是很怕这些。

作者: 周星星1832 时间: 15-6-2013 08:36

wwwzzz10 发表于 14-6-2013 23:46

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理财不是为了发财，只是提高资本积累的速度，早日获取财务自由。比如，提前退休的年龄啊。什么工作都不做 ...

恩
得多像你们学习
感谢你们的分享
期待你和楼主mm更精彩的后续

作者: wwwzzz10 时间: 15-6-2013 10:00
话说“不要不理它”这个题目，一开始我还以为说“不要这些知识就不用理会这个帖子”，现在发现原来可能是“不要不理财”的双重否定。真是一语双关，很有意思。

作者: maggie2007 时间: 15-6-2013 10:12
3，购买新房&楼花：
55-65万：部分的印花税减免
55万以下：印花税全部减免
----------------------------------------------这个是针对首次购房的，投资房不可能有的，我觉得你这个 3应该并在 1里面，这样只有1，2 而不是像你列的1，2，3，容易让人产生歧义。

作者: x24 时间: 16-6-2013 16:19

maggie2007 发表于 15-6-2013 09:12

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3，购买新房&楼花：
55-65万：部分的印花税减免
55万以下：印花税全部减免

确实应该分开来讲会清楚一些。

1.5w的置业补贴是

( 新房 || 楼花 ) && 首次置业 && (PR身份 || 公民) && 自住6个月

作者: 浮云云艾米莉 时间: 16-6-2013 17:54

wwwzzz10 发表于 14-6-2013 23:43

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我是PART TIME去房产中介学了点皮毛，方便自己和朋友买投资房做参考。怕被人误作广告贴，所以之前帖子里没提 ...

谢谢分享！

想问一下， 65W以下的投资房能拿5000的grant是哪里看到的？我去NSW office of state revenue上没看到，搜索了一下看到这个：http://www.mymoneycalculator.com.au/what-grants-and-stamp-duty-discounts-can-i-get-in-nsw/

似乎投资房都是不能拿补贴的。5000是不是以前的消息？

作者: 浮云云艾米莉 时间: 16-6-2013 17:58
借这个地方顺便提一下，很多时候会有人问tax 多少，stamp duty多少。其实手机上下载一个Australian property tax就可以方便计算啦！有iphone和Andriod版本，不过好像是不同的软件。功能都是计算房产税，个人9%的super, 以及个人工资税。这个app很好用的，买房必备

作者: webster 时间: 16-6-2013 18:30

MICHELLE07 发表于 14-6-2013 23:22

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你先你先!
我还没整理出来呢,思绪有点混乱,而且我基础弱,人又懒. 就为了督促自己, 强行发了这个帖.
谢谢 ...

Refinance可以试试Ubank - 别人说的。

作者: webster 时间: 16-6-2013 18:31

EmilyS 发表于 16-6-2013 16:54

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谢谢分享！

想问一下， 65W以下的投资房能拿5000的grant是哪里看到的？我去NSW office of state reven ...

Emily MM又要买房了？大户人家嘛

作者: 阿贞 时间: 16-6-2013 19:12
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言

周星星1832 发表于 14-6-2013 23:28

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我对理财一点概念都没有
感觉我这辈子发不了财了

富贵险中求,否则不是每个人都发财?

作者: newozer 时间: 16-6-2013 20:17
今天阴天、下雨、犯困，暂时没啥说滴。。。见到好帖顶一下。。。

作者: MICHELLE07 时间: 16-6-2013 20:30

Samantabhadra 发表于 16-6-2013 18:12

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富贵险中求,否则不是每个人都发财?

非常有道理, 很喜欢这句话.

作者: MICHELLE07 时间: 16-6-2013 20:34

newozer 发表于 16-6-2013 19:17

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今天阴天、下雨、犯困，暂时没啥说滴。。。见到好帖顶一下。。。

今天晴天、温暖、舒适，我的笔记暂时没有整理出来，但很高兴朋友们的问候。谢谢关心。
祝你星期一愉快。
你在国内，有星期天下午综合症吗？就是一到星期天下午，就感到沮丧、低落。

我以前很严重，最怕星期天下午到晚上的时间，情绪十分灰暗。
来了澳洲就不治而愈了。

作者: newozer 时间: 16-6-2013 20:41

MICHELLE07 发表于 16-6-2013 19:34

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今天晴天、温暖、舒适，我的笔记暂时没有整理出来，但很高兴朋友们的问候。谢谢关心。
祝你星期一愉快。 ...

周五下午开始感觉最好。。。

周六次之。。。

周日虽然不及周六，但也要耍到最后一秒钟，决不能浪费了。。。

作者: 指纹 时间: 16-6-2013 20:49
坐等科普……

话说周末是最累人的了，唉

作者: newozer 时间: 16-6-2013 20:57

指纹发表于 16-6-2013 19:49

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坐等科普……

话说周末是最累人的了，唉

指纹你是啥星座来着？。。好像看见你申请了。。。
俺也申请了一个玩玩。。。

。。。
怎么现在头像下面不显示澳刀了。。。

作者: newozer 时间: 16-6-2013 21:12
指纹 + 50 歪楼

谢谢指纹提醒。。俺突然想起来。。跟帖是挣不到澳刀滴。。俺已经开了新贴

。。。

作者: MICHELLE07 时间: 16-6-2013 21:51
本帖最后由 MICHELLE07 于 24-2-2014 22:54 编辑

newozer 发表于 16-6-2013 20:12

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指纹 + 50 歪楼

谢谢指纹提醒。。俺突然想起来。。跟帖是挣不到澳刀滴。。俺已经开了新贴。。。: ...

居然在我这做广告...
不过欢迎歪楼,请继续歪...
对了, @指纹 , 你是什么星座的?
还有, 周末, 怎么个累法? 我觉得轻松愉快无比啊.
要到上班才有心思写正经贴,不过我无论如何努力, 写的就是心情日记类的杂文,科不了普.我也坐等高手来给我科普(理财).

作者: newozer 时间: 16-6-2013 21:56

MICHELLE07 发表于 16-6-2013 20:51

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居然在我这做广告...
不过欢迎歪楼,请继续歪...
对了, @指纹 , 你是什么星座的?

这个帖子很好很强大。。。俺会格外另眼关注

。。。
希望各路高手大显神通。。。俺也跟着理理小财啥滴。。。

作者: 指纹 时间: 16-6-2013 22:03
本帖最后由指纹于 16-6-2013 21:04 编辑

MICHELLE07 发表于 16-6-2013 20:51

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居然在我这做广告...
不过欢迎歪楼,请继续歪...
对了, @指纹 , 你是什么星座的?

你这么快就5万了？严重崇拜，我都没来得及帮把手。

P.S. 我是天蝎啊……

作者: MICHELLE07 时间: 16-6-2013 22:08

指纹发表于 16-6-2013 21:03

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你这么快就5万了？严重崇拜，我都没来得及帮把手。

P.S. 我是天蝎啊……

我早就看见啦. 问问你是真的假的,因为我的是假的. 我的分大概都是发图片赚来的.
我今天分加完了,明天给你补分. 不好意思.

作者: wwwzzz10 时间: 16-6-2013 22:47

Samantabhadra 发表于 16-6-2013 18:12

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富贵险中求,否则不是每个人都发财?

我不完全赞同。
因为理财不代表求险财。
当然，险可能更快的到达。
理财=开源+节流。节流这部分就不太有风险。开源这部分，又分为资金理财和人力理财。前者比如运用金融杠杆进行股票、房产或者实业投资。后者比如多兼职一份，或先投资自己（读书，考证）获得晋升和跳槽的机遇。所以只以其中一部分的风险而否定理财的全部，并且认为安全感大于所有的投资机会。那只适合现状比较安稳，收入也能够维持生存，并且无所谓给后代创造更好机遇的一代人。

作者: wwwzzz10 时间: 16-6-2013 23:00
本帖最后由 wwwzzz10 于 16-6-2013 22:03 编辑

我举个例子哦。我曾经有10万元的积蓄。（工资啊，股市收益啊，还有业绩较好的一些意外的奖金啊），当时行情比较清淡，不太适合投资股市。
然后再2008年的关口我们家做了一个选择。
我曾提议在上海买房。因一同事家附近的地段才3500.（周浦比较偏僻）我认为可以考虑未来父母居住，因为外地也差不多才2000多。可以承受首付。
但是我还贷能力较弱，老公还贷能力强，但是他认为房市有风险。不可以再投资。我担心付了首付无法还贷，于是放弃。
我提议买车，但他认为车是负资产，而且我离单位很近，他也有班车。
在最后选择性，决定投资我本身。去考MBA，并且需要9万左右的学费，很久没读书，可能还需要不到1万多的培训费。
那么算是对人的投资。
最后看结果。获取了户口+学历+学位+职位晋升（基本工资涨幅大概一年三四万，奖金不计）+同学圈+辅导班圈+未来的一些人际交往带来的孤独感的减弱。
当年的股市收益果然极差，幸亏我们没有投资。（风险投资要看，不是为了理财就一定要去冲击风险，要理性判断)
但再看当年楼市。
当年的3500现在是15000，当中因为周浦属于南汇，而南汇被并入浦东大概念收益，而正是因为我没有买车，我不知道开车原来只需要35分钟就可以到这边附近。当时也无二套房政策。不限贷。
那么如果以70平米小户型（24万，首付即便10万左右，大概的损失应该为87万，扣去贷款利息等，50万潜在损失）
后购置房子时，也因为家中谨慎的那位认为上海房间高企而选择在外地而非上海而大受损失。但均为潜在损失。
而且自己读书期间都为中文，来到澳洲，学历和过往履历基本归零。其实是我懒于学习英语的原因。所以我只能做最基础的工作。空有逻辑能力和中文，但无证书，还是要接受现实。但并不觉得悲哀。只是暂时享受生活罢了。
所以对比下来。会看到，随着收入能力的增加，以及认真学习理财知识，可以一定程度上提高自己的家庭综合收入。不能以可能有风险为由，就拒绝任何形式的学习。学习不太费成本，但伤脑力。人天然有惰性。有人称之为享受生活。但我以为，实现了财务自由，才能更近的靠近心灵的自由。很多时候从事不喜欢的工作，只是因为财务不自由。无法去做出观察世界，旅行，反思自己的更为轻松的享受生活的方式。并且下一代的教育环境也受到一定程度的影响。但绝不要为了追逐金钱而放弃了陪伴家人，教子女好的为人处事的习惯的一些时间。

作者: MICHELLE07 时间: 16-6-2013 23:01

EmilyS 发表于 16-6-2013 16:54

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谢谢分享！

想问一下， 65W以下的投资房能拿5000的grant是哪里看到的？我去NSW office of state reven ...

我印象中也是这样,不过我在维州, 有空我上www.sro.vic.gov.au 研究一下。
还有，谢谢你13楼分享的信息，非常好。

作者: wwwzzz10 时间: 16-6-2013 23:04
我老师说的。

作者: MICHELLE07 时间: 16-6-2013 23:08

wwwzzz10 发表于 14-6-2013 23:43

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我是PART TIME去房产中介学了点皮毛，方便自己和朋友买投资房做参考。怕被人误作广告贴，所以之前帖子里没提 ...

谢谢分享.

"如果能做refinance还是尽量去做一下"
我很赞同,老实说,我不一定会买投资房,而是为了弄些钱到手上,作为备用.

"投资房以租金为王，注重地段和升值空间。不要太看重户型和一些格局"
这个也说得很对. 还有人提到投资房要有positive cashflow. 对这个暂时我没有观点可发表.

关于投资房退税.老生常谈...

"所有的风险存在2处：1，空租率，目前据说是1.92%，需要你经常发帖以及收取押金保证自己的房租能够持续。"
空租是我最大的concern, 不过为什么说"需要你经常发帖"?

作者: 浮云云艾米莉 时间: 16-6-2013 23:13

MICHELLE07 发表于 16-6-2013 22:01

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我印象中也是这样,不过我在维州, 有空我上www.sro.vic.gov.au 研究一下。
还有，谢谢你13楼分享的信息， ...

恩。我觉得非首次的投资房现在应该是没有任何补贴了。NSW只对首次买新房有补贴。

作者: MICHELLE07 时间: 16-6-2013 23:32

wwwzzz10 发表于 16-6-2013 21:47

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我不完全赞同。
因为理财不代表求险财。
当然，险可能更快的到达。

我只是喜欢"富贵险中求"这种说话方式,不探究其内在. 人毕竟是理性+感性的动物.

我也很喜欢你分享的这些知识点, 精炼明了.学过就是不一样...

"理财=开源+节流。节流这部分就不太有风险。开源这部分，又分为资金理财和人力理财。前者比如运用金融杠杆进行股票、房产或者实业投资。后者比如多兼职一份，或先投资自己（读书，考证）获得晋升和跳槽的机遇。"

所以理财不是那么抽象、专业的事，我们每个人都可以做、其实也都在做。

和你一样，我也不怕。

作者: MICHELLE07 时间: 16-6-2013 23:38

wwwzzz10 发表于 16-6-2013 22:00

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我举个例子哦。我曾经有10万元的积蓄。（工资啊，股市收益啊，还有业绩较好的一些意外的奖金啊），当时行情 ...

“实现了财务自由，才能更近的靠近心灵的自由。”
的确是这样！！
我在国内的时候，是全公司有名的清高正直派，专门针对“小贪贪”，其实就是因为那时运气好没有做房奴，才不用为米折腰。心灵很是自由。

周浦房子那时真便宜！

投资自己，我永远最赞同！

作者: MICHELLE07 时间: 17-6-2013 00:19

x24 发表于 16-6-2013 15:19

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确实应该分开来讲会清楚一些。

1.5w的置业补贴是

看来FHOG不是那么简单的,每个州不一样,还不停地变,唯有仔细查各自官方网站的最新政策.
我的理解是无论如何,投资房购买者靠边站.

作者: 周星星1832 时间: 17-6-2013 08:34

Samantabhadra 发表于 16-6-2013 18:12

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富贵险中求,否则不是每个人都发财?

那咱们什么时候做笔大的
一次够本的那种

作者: 周星星1832 时间: 17-6-2013 08:36
我才换的房
现在refiance是不是太早了

作者: wwwzzz10 时间: 17-6-2013 11:35
不好意思，我说的是NSW的政策。

作者: MICHELLE07 时间: 20-6-2013 20:00
今天房产评估的人员来访，提醒了我这篇作业还没完成。

专业知识没学过，基础FINANCE皮毛又是大家都懂的，所以还是写日记吧。

贷款要找BROKER吗？

我们建房子的时候很贪心，想建个＂豪宅＂，天真地以为只要首付达到要求，就能随意贷款
因为国内贷款提供的收入证明就是个形式，这个形式还不保证真实性，所以我们没考虑过收入对贷款额度的影响。

当时询问了几家银行，发现没想象的那么容易，收入不够。尽管我们表示有还款能力，但证据呢？

我们再次天真地把希望寄托在broker身上，builder推荐了一个不错的broker，效率高，谈吐专业，也不pushy，很神奇地，他拿到了我们想要的金额。现在想想只是个计算问题，事后我也知道了完全可以自己操作，但，他们不收费，信息多，思路广，动作又快，就允许自己懒惰一回吧！

见面当天他们还给我们看收费表，银行付给他们的，有首次佣金和提成。

可以想见，refinance也是他们很愿意的。

总之，贷款经纪人，可找可不找。有则轻松，无则锻炼自己，成本没区别，也没人蒙你。

上次打电话给 nab homesideE，对方告诉我，如果是existing loan variance他们可以做，如果要refinance ，请找你的broker，银行没有这方面的销售工作人员。

银行和broker们是穿同一条裤子的吗？

作者: MICHELLE07 时间: 20-6-2013 20:08
本帖最后由 MICHELLE07 于 19-10-2018 22:50 编辑

要refinance，评估房子必不可少。

尽管我再三表示只是问问，还没决定是否进行，经纪人坚持说为我们免费安排。

究竟谁出这个钱呢，我猜就象眼睛店的验光师一样，包含在经纪公司的运营成本里。

（2018月10月19日更新：据说这个评估费用由银行出）谢谢 @juliuscaesar

如果自己支付，评估费大约＄300-＄400。

上午来了一个评估师，测量了每个房间、储藏室、车库和前后院大小，拍了一些照片，询问了地板、地砖和台面材质等，后院的stone paving也仔细看过。

作者: MICHELLE07 时间: 20-6-2013 20:15
初步拿到的homw loan 产品对比表，数据很多，摘要如下：

五个产品都是100％OFFSET。comparison rate 是基于大约20万贷款额的利息和费用比率。

Bankwest, Premium Select Home Loan:  <=80%LVR, intital int rate 5.54%, compari rate 5.56%;
CBA,Standard Variance Mortgage Advantage:  <=80%LVR, intital int rate 5.30%, compari rate 5.54%;
Homeside,Homeplus Standard Variable:  <=75%LVR, intital interest rate 5.40%, comparison rate 5.56%;
ING Direct,Orange Advantage:  <=80%LVR, intital interest rate 5.23%, comparison rate 5.38%;
Suncorp,Home Package Plus Standard Variable:  <=80%LVR, intital int rate 5.34%, compar rate 5.56%;

还有discharge和switching/variation fees，一次性的小金额，经纪人和我们都认为不必过多考虑。
他们说在没有必要换的情况下，留在原来的银行比较好。

作者: MICHELLE07 时间: 20-6-2013 20:38
本帖最后由 MICHELLE07 于 20-6-2013 19:45 编辑

refinance一般都需要一个理由，可以说医疗差旅费等，也可以说potential investment property.
比如我们，很有可能只贷一点款，放到offset账户里，还没有买第二套的具体计划，那钱用来去旅游也不一定，所以就是potential啦。

如果买第二套，需要重新申请一笔贷款，独立于现有的贷款。银行根据现有房子的评估值、现有贷款余额、家庭收入、预期房租收入等来核算新的loan。
比如：
房子价值 50万
投资房价值 50万
两套房最大贷款总额（80%）80万
现有贷款余额：20万
新贷款额：60万

这60万分配的时候，考虑到购房费用，可将略超出投资房价值（50万）的部分作为投资房贷款。
然后享受利息抵税。似乎前几年都可以Interest Only.

作者: MICHELLE07 时间: 20-6-2013 20:45
本帖最后由 MICHELLE07 于 19-10-2018 22:51 编辑

不是说只要equity达到20%就可以成功贷款，家庭收入是关键因素。
有些情况下，最多贷款额可能达不到两套房价值的80%。

比较奇妙的是，一方收入较高的情况下，如果单身，能贷到更多。
(2018年10月19日补充：这个要看情况，具体见69楼）
我们看了具体的计算，超过临界点收入（就是能增加贷款的新收入额）后，年收入增加$5000，就可多获得5万多的贷款。

所以，要会理财，更要会赚钱。
努力工作吧！

作者: 浮云云艾米莉 时间: 20-6-2013 21:26
搬凳子来学习

作者: 浮云云艾米莉 时间: 20-6-2013 21:31

MICHELLE07 发表于 20-6-2013 19:38

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refinance一般都需要一个理由，可以说医疗差旅费等，也可以说potential investment property.
比如我们，很 ...

哦我前面的评论请无视。我没搞清楚背景

银行帮你评估refinance都是要求你已经找到投资房，出好offer了

他们一般是这样的。比如，第一套房子60W，首付20W，自己还了两年还掉3W。这时你买投资房，40W，首付10W，然后银行会帮你做refinance,从第一套里面refinance出10W，两套房子都抵押在银行那里。可以做到0首付买投资房

单身确实容易贷款，因为两个人很容易有娃，有娃开销就大啦而且女方可能会不工作。所以单身拿贷款很容易。。。

作者: MICHELLE07 时间: 20-6-2013 22:15
本帖最后由 MICHELLE07 于 20-6-2013 23:22 编辑

EmilyS 发表于 20-6-2013 20:31

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哦我前面的评论请无视。我没搞清楚背景

银行帮你评估refinance都是要求你已经找到投资房，出好offer了 ...

是可以零首付,甚至费用也可以贷款中出,所以可以抵利息税的贷款额会高出房价.
我43楼的计算也是这个意思.

对, 还是单身好.

作者: wwwzzz10 时间: 20-6-2013 22:30

MICHELLE07 发表于 20-6-2013 19:45

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不是说只要equity达到20%就可以成功贷款，家庭收入是关键因素。
有些情况下，最多贷款额可能达不到两套房价 ...

equity这里指什么？我英文不好。看不太懂，有些费解。
贷款而言，主要是净收入。换言之，是收入-支出。收入高，支出高，贷款额度也不高。
不过现实是，只要在海外找个公司开个证明，都可以作为海外收入贷款。这是为什么留学生也可以买房的原因。我们有21岁的学生贷款80%的例子。。
然后，收入好的，也可以贷款90%，但是需要购买一定的贷款保险。这是实际情况。
理财和赚钱都很重要。不要区分关键与否。死工资，我还是不够赞同。
因为国内很多双IT，不屑贷款，希望全付，等了多年，结果房价特别高了，即使全付了，付出太多，不值得。甚至国内单位1小MM，100万的房价不买，涨到200多万了，着急，出了100万首付买了。也有。。。
只能说，工资越高，你的理财选择越多。不去收入，只做发财梦，是无聊的。有了好的收入，又精于理财，可以更快的到达财务自由的彼岸。理财本身也是技能，不是赌博，和做会计，打工一样费力费时。抽象些罢了。

作者: wwwzzz10 时间: 20-6-2013 22:33

MICHELLE07 发表于 16-6-2013 22:08

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谢谢分享.

"如果能做refinance还是尽量去做一下"

经常发帖求租客啊。要操心啊。呵呵

作者: MICHELLE07 时间: 20-6-2013 22:37

wwwzzz10 发表于 20-6-2013 21:30

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equity这里指什么？我英文不好。看不太懂，有些费解。
贷款而言，主要是净收入。换言之，是收入-支出。 ...

谢谢分享，你说得很有道理。

equity就是净资产, 一般贷款要求净资产达20%,类似于首付20%.
国内的贷款情况和这里略有不同.
澳洲的融资十分发达,从小公司到个人,都有很强的金融杠杆概念,市场也很成熟.
从个人贷款经纪人普遍流行这一点就可以看出,和中国不太一样.

海外收入证明是个不错的概念，我想过，但为了避免税务麻烦就放弃了。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 20-6-2013 22:39

MICHELLE07 发表于 20-6-2013 19:45

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不是说只要equity达到20%就可以成功贷款，家庭收入是关键因素。
有些情况下，最多贷款额可能达不到两套房价 ...

楼上有一点说的很对，碰到坏的租客是一点办法都没有的

这点要小心。。。

作者: x24 时间: 20-6-2013 23:59

MICHELLE07 发表于 20-6-2013 19:38

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refinance一般都需要一个理由，可以说医疗差旅费等，也可以说potential investment property.
比如我们，很 ...

2个贷款互相独立，但是第2个贷款应该有2套房子作为还款保证吧？

作者: x24 时间: 21-6-2013 00:01

MICHELLE07 发表于 20-6-2013 19:45

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不是说只要equity达到20%就可以成功贷款，家庭收入是关键因素。
有些情况下，最多贷款额可能达不到两套房价 ...

本来一般的标准就是收入的5倍左右。
默认每月1000左右的生活开销，
有家庭的，每个配偶再多1000元开销，
有小孩的，继续加，数额不定。
这个改不了。我和银行说我很省，每天只喝粥，也改不了。

作者: MICHELLE07 时间: 21-6-2013 00:03

x24 发表于 20-6-2013 22:59

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2个贷款互相独立，但是第2个贷款应该有2套房子作为还款保证吧？

是的,分开计算本金和利息, 净资产比例是统一计算, 两套房子共同担保两笔贷款.
我的理解暂时如此.

大家最关心的就是利息抵税嘛,两笔贷款分开来,投资房全额超额贷,利息多多的.多好!

作者: x24 时间: 21-6-2013 00:05

EmilyS 发表于 20-6-2013 20:31

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哦我前面的评论请无视。我没搞清楚背景

银行帮你评估refinance都是要求你已经找到投资房，出好offer了 ...

按我的理解，银行不看可能有娃之类的可能的事情，就是看现在。
开销按人头来，已经固定了。剩下的就是看收入有多少了。有1w就能多贷5w。所有只要配偶能找个稳定工作，赚再少都有帮助。

贷款用途银行不管的？？？
我理由写成去赌场或者夜总会潇洒一个月这样也可以？

作者: MICHELLE07 时间: 21-6-2013 00:06

x24 发表于 20-6-2013 23:01

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本来一般的标准就是收入的5倍左右。
默认每月1000左右的生活开销，
有家庭的，每个配偶再多1000元开销， ...

他们硬要你保证生活质量. 我也明明很会省.

作者: MICHELLE07 时间: 21-6-2013 00:26

x24 发表于 20-6-2013 23:05

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按我的理解，银行不看可能有娃之类的可能的事情，就是看现在。
开销按人头来，已经固定了。剩下的就是看 ...

是的，银行看现在，如果今天单身，拿到贷款了明天结婚，也不管的。
refinance贷款用途应该是正当理由。

配偶的赚很少钱的那种兼职工作，paper work 比较麻烦。

作者: MICHELLE07 时间: 24-6-2013 19:09

今天房子估价报告出来了，居然和我事先估计的数字一模一样！

作者: newozer 时间: 24-6-2013 21:41
恭喜你。。。（既不能评分，也不能引用滴飘过）

作者: 周星星1832 时间: 25-6-2013 08:54

MICHELLE07 发表于 24-6-2013 18:09

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今天房子估价报告出来了，居然和我事先估计的数字一模一样！

refinance房子要重新估价吗？

作者: x24 时间: 25-6-2013 22:52

MICHELLE07 发表于 20-6-2013 19:15

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初步拿到的homw loan 产品对比表，数据很多，摘要如下：

五个产品都是100％OFFSET。comparison rate 是基 ...

利率咋比一套的高一些呢？

作者: MICHELLE07 时间: 25-6-2013 22:56

x24 发表于 25-6-2013 21:52

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利率咋比一套的高一些呢？

你拿到的是多少？
还要看是否interest only

作者: x24 时间: 25-6-2013 22:58

MICHELLE07 发表于 20-6-2013 23:26

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是的，银行看现在，如果今天单身，拿到贷款了明天结婚，也不管的。
refinance贷款用途应该是正当理由。
...

那请问银行怎么监管你的用途呢？
也是必须你提供对方的对公账户，银行直接打款？譬如我写旅游，那这些钱只能用来订机票酒店，银行一笔一笔帮我付么？

作者: MICHELLE07 时间: 25-6-2013 23:02

x24 发表于 25-6-2013 21:58

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那请问银行怎么监管你的用途呢？
也是必须你提供对方的对公账户，银行直接打款？譬如我写旅游，那这些钱 ...

我觉得是钱到手了基本就不管了.

作者: 周星星1832 时间: 26-6-2013 07:58
现在什么利率啊
5.23怎么样
浮动利率
要不要fix

作者: MillerYang 时间: 26-6-2013 11:06

周星星1832 发表于 26-6-2013 06:58

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现在什么利率啊
5.23怎么样
浮动利率

据说今年起码还要降一次

作者: 周星星1832 时间: 27-6-2013 09:54

MillerYang 发表于 26-6-2013 10:06

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据说今年起码还要降一次

你保证吗

作者: MillerYang 时间: 27-6-2013 12:00
我保证。。。这是听来的，没有官方线人

作者: snapdragon 时间: 19-10-2018 19:12

周星星1832 发表于 15-6-2013 00:28
我对理财一点概念都没有
感觉我这辈子发不了财了

就凭你一个男人的第几感？显然不准。

作者: MICHELLE07 时间: 19-10-2018 22:49
本帖最后由 MICHELLE07 于 19-10-2018 22:51 编辑

ANNA同学即将登陆澳洲，虽然准备充足、自身条件也好，但在异国他乡全面开始新的生活，不是一件小事（不是旅游哦）。因此安同学起伏激动的心情可以理解，批改我过去傻傻的旧作业的行为也可以原谅

@annahw

那些心情日记类的帖我自己实在不好意思去看了，只把这个”技术“帖看了一遍。
说是技术帖，其实也很心情日记！

43楼的情况有些主观。房产最热的那几年，贷款能力显得很CRITICAL。”贷到就是买到，买到就是赚到。“ HOHO
除了看家庭收支、现有贷款情况、房产估价外，不同贷款机构的政策有很多细则区别。
看怎么筹划贷款，怎么选经纪人/银行。

40楼也改了下

@juliuscaesar 请来指正

作者: 周星星1832 时间: 20-10-2018 07:25

annahw 发表于 19-10-2018 19:12
就凭你一个男人的第几感？显然不准。

第七感。。。。准不准。。。。

作者: juliuscaesar 时间: 20-10-2018 19:02

MICHELLE07 发表于 20-6-2013 20:45
不是说只要equity达到20%就可以成功贷款，家庭收入是关键因素。
有些情况下，最多贷款额可能达不到两套房 ...

贷款主要两个考虑：1，可支配现金流不为0（比如net income - expense - 各项新老债务的“nominal repayment" - 其他杂项）；2，抵押。抵押80%（个别lender85%）以下不需要贷款保险。一般银行都可以借给你95%，只要你愿意付贷款保险且可支配收入够。具体成本，足够单独开一个帖子讲了。

一个人收入如果和两个人收入总和一样：由于一个人边际税率(marginal tax rate）也高，net income会少；但两个人的expense高一点。到底能不能多贷，就要看情况了。如果是一个人20万收入，一般来说，贷款要比两个人各10万收入少。

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