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标题: 【铁鱼答疑】西澳房产投资交流讨论，有问必答！ [打印本页]

作者: 铁鱼perth 时间: 29-4-2013 13:02
标题: 【铁鱼答疑】西澳房产投资交流讨论，有问必答！
本帖最后由铁鱼perth 于 29-5-2015 00:52 编辑

大家好，铁鱼在房产投资领域积累了数年经验，希望能和论坛的朋友们共同分享交流房产投资的知识和讯息。

说到西澳，珀斯的人口仍在不断增长，从2001年至2011年期间，珀斯是全澳人口增长最快的一个城市，共增加了38万人口。人口增长加上近些日子消费者信心水平的提升使得越来越多的人出手购买房产，使得市面上的房子变得供不应求。

如何在剧变的西澳市场抓住最佳投资机会是当前很多投资者面对的问题。那么什么样的房子适合投资呢? 好投资要有“X-Factor”，只选对的，不选贵的。“X-Factor”就是一些令人期待能够提升城市规划、改善人们生活素质的好消息，同时也是使投资房产具有更大升值潜力的因素。因此，房产投资者应该特别关注政府的新规划，如：哪里要规划成全新的居住区、最新的交通增设（尤其是轨道交通）、最新的商业购物心脏等等。

投资需要保持冷静客观的态度，不宜陷入羊群效应，人云亦云、盲目跟风，而要先制定清晰的投资策略，再逐步建立理想的投资组合，避免将辛辛苦苦攒下的钱急急忙忙地投错地方。

铁鱼会在这里尽力解答您关于房产投资和西澳生活的任何问题和疑问，欢迎大家多多提出问题！

补充：看来很多朋友会问及具体某些区的发展情况以及有关个人购房方面的问题，如果不是三言两语可以讲清楚的话题，建议朋友们给我发站内短信，留下联系方式，我们可以线下电话或微信交流，看在哪方面能帮到您。我们的微信平台（微信号：IronfishPerth）每天都会更新澳洲房产新闻和生活资讯，欢迎关注。

为了方便大家阅读，我将大家的问题汇编了一下，点击“回答”或“链接”就可以直接看答案：
1）Cannington or East cannington的房产升值潜力如何？Perth未来5到10年房产地趋势如何？回答
2）目前珀斯的新公寓项目很多，会不会导致供大于求？现在投资city的新公寓房前景如何？回答
3）LZ说的低于1%的空置率是什么时候的数据？回答
4）要投独立房还是公寓房？回答
5）house和unit的资产增值发展如何？回答
6）澳洲建筑有怎样的发展趋势？回答
7）Gwelup区的未来发展趋势如何？回答
8）在做投资房贷款时，为什么很多人选择“只还利息，不还本金”的方式？回答
9）Dianella, Morley 和Bayswater的潜能怎样? 回答
10）身边好些朋友都曾经转换过贷款的银行，我是不是也有必要这么做？回答
11）我计划用一套三十年历史的二手房作投资，值得做折旧吗？回答
12）独立房及单元房在折旧时有何不同？回答
13）为什么同一住宅区、同一时期建成的房产，却会出现相差数万元的折旧结果？回答
14）珀斯房价是不是在短期内有下跌的空间呢？回答
15）很多华人出租若干个房间，收取现金，需要怎样计算税务问题？回答
16）我们平常说，折旧可以退税，但这期间我没有了工作，所以没有什么税要交，那我可以暂停折旧，等我有了工作之后再开始计算折旧吗？回答
17）自住4年增值80%，然后出租8年增值20%，卖掉房后是按平均年龄计算分成，还是按实际年份计算？回答
18）装修费应该怎么报税？地板是自己铺的，没有发票怎么办？回答
19）投资房哪些花费可以退税？回答
20）如果四套房子十五年后翻倍，增值了两百万澳元，卖掉的话应交多少税? 回答
21）请介绍一下西澳的首次购房补贴政策。回答
22）如果把房子转到孩子名下，需要交资产增值税吗？回答
23）购买旧房（30至40年）投资可以计算折旧抵扣吗？折旧可以计算多少年? 回答
24）请问wattle grove 这个区自住怎样？回答
25）Wattle grove的治安怎么样，未来升值潜力大不大？回答
26）請問canning vale 值得購買嗎？回答
27）请教Thornlie的forest lake附近怎么样？回答
28）楼主能留一下联系方式吗？回答
29）铁鱼导读：珀斯的隐藏宝地回答
30）我的收入能贷到多少钱？回答
31）什么是首次置业津贴？回答
32）我今年买的期房，已交了10%多的预付款，可以在今年退税吗? 回答
33）请问如果首次购房是投资房，能否享受首次置业津贴？不能的话是不是以后买自住房时就可享受了？回答
34）最近珀斯房价是涨是跌呢？回答
35）【铁鱼快讯】西澳首次置业津贴（FHOG）的新政策已于9月25日生效！链接
36）谁有资格获取首次置业津贴？回答
37）收入多少会影响首次置业津贴的领取资格吗？房价会影响吗？回答
38）如果我的情况发生变化对置业津贴会有怎样的影响？回答
39）西澳房地产协会REIWA最新的珀斯房价水平发展图链接
40）RP Data最新调查显示四分之三的被访问者认为现在是购房的好时机链接
41）Willetton 这个区怎么样？回答
42）【铁鱼快讯】2031年澳大利亚将短缺超过66万栋住宅链接
43）【铁鱼快讯】珀斯房屋中位价将于年底突破60万链接
44）最近几年,中低端的房价升幅很快，但是中高端的房价(2M左右)好象在下跌，是不是这样？回答
45）【铁鱼快讯】珀斯市场回归，首次置业者仍是市场的重要推力链接
46）【铁鱼评论文章】养老靠什么？链接
47）【铁鱼评论文章】自住还是投资? 链接
48）【铁鱼评论文章】漫谈西澳好学区链接
49）微信公众号“澳洲房产投资日记” 链接

作者: michael.au 时间: 29-4-2013 15:39
Cannington or East cannington的房产升值潜力如何？Perth未来5到10年房产地趋势如何？谢谢。

作者: 铁鱼perth 时间: 29-4-2013 17:22
标题: 回复 #2 michael.au 的帖子
谢谢michael.au的关注！

问题：Cannington or East cannington的房产升值潜力如何？Perth未来5到10年房产地趋势如何？

回答：Cannington和East Cannington地理位置不错，离市中心的距离在10到15公里之内，周围配套设施也不错，属于有投资潜力的区域。Perth的房产市场目前处于复苏的阶段，四月份的房价中位数已经超过了2010年的历史最高水平，达到了51万澳元。至于未来的房产发展趋势，虽然很难给出一个准确的预测数据，但可以说的是，珀斯的房产市场大致上遵循一个7至10年翻一番的规律。珀斯历年的房价水平发展情况可以参考西澳房地产协会REIWA的数据图：

相信大家看了这张图能对珀斯房价的发展情况有个大致的了解。

欢迎踊跃提问！

[ 本帖最后由铁鱼perth 于 2-5-2013 13:31 编辑 ]

作者: 铁鱼perth 时间: 1-5-2013 16:50
媒体上的最新消息：4月份澳洲主要城市（除阿德莱德之外）的房价都有下跌，珀斯房价跟上月相比，下降了2.5%，只有阿德莱德在4月份获得2.8%涨幅。

作者: tulip_liu 时间: 1-5-2013 19:20
目前珀斯的新公寓项目很多。。。会不会导致供大于求。。。现在投资city的新公寓房前景如何。。。谢谢先。。。

作者: 铁鱼perth 时间: 2-5-2013 14:29
标题: 回复 #5 tulip_liu 的帖子
谢谢tulip_liu的关注！

问题：目前珀斯的新公寓项目很多，会不会导致供大于求？现在投资city的新公寓房前景如何？

珀斯的租金已经涨到每周520澳元了，租房空置率不到1%（远远低于3%的平衡点）。就这样的情况来看，珀斯当前的租房市场可以说是严重的供不应求。要知道，珀斯每周人口平均增加1200至1500人，根据澳大利亚统计局的预测，珀斯四十年之内人口数量会翻倍，达到380万人口。空间和资源有限，公寓开发的速度应该追不上人口发展的速度。

此外，四十年后，珀斯的城市面积也预计将从目前的五千多平方公里扩展至一倍多，面积将远远超过纽约。生活在这样的大都市中，越来越多的人会选择住在珀斯中心区或地铁沿线交通方便的区域。政府正斥资开展的一些市政建设工程如城市连线工程（Perth city link）和河滨计划等，也都旨在改善中心区的商业及生活环境，所以city的公寓通常比较有投资潜力。

不过有一点需要注意，在确定投资前，有必要对开发商的实力和信誉进行充分了解：开发商的水平和素质参差不齐，选择做过好项目的、口碑好的开发商能降低投资风险，减少不必要的纠纷麻烦。还有，选择楼房质量和配套设施优异的公寓楼才更能在竞争中胜出，吸引优质租户。所以，对于一般购房者来说，向业内专家咨询是比较有效的途径。

[ 本帖最后由铁鱼perth 于 6-5-2013 12:22 编辑 ]

作者: 老鼠爱上猫 时间: 3-5-2013 15:54
在reiwa看到的数据，3 months to March，空置率是2.4%。 LZ说的低于1%是什么时候的数据呢？

作者: 铁鱼perth 时间: 6-5-2013 13:01
标题: 回复 #7 老鼠爱上猫的帖子
回答老鼠爱上猫的问题：LZ说的低于1%的空置率是什么时候的数据？

SQM Research前两月公布的统计数据里提到珀斯的租房空置率为0.9%。相关文章有：
http://www.sqmresearch.com.au/SQ ... tesFebruary2013.pdf
http://www.theage.com.au/busines ... 20130411-2hmim.html
三月有所上升，还在1%左右，可以看下面这个链接里面的图：
http://www.sqmresearch.com.au/gr ... &type=c&t=1

不同的数据分析机构有各自的标准，得出的数据会有一定的差异。建议大家广泛参考以下这些房产研究机构的数据：
REIWA http://reiwa.com.au
RP Data http://www.rpdata.com
SQM Research http://www.sqmresearch.com.au
Property Observer http://www.propertyobserver.com.au
等等，它们提供的都是中立的房产数据信息。

[ 本帖最后由铁鱼perth 于 6-5-2013 12:17 编辑 ]

作者: 铁鱼perth 时间: 7-5-2013 18:01
我们常常听到的一个问题是：到底要投独立房还是公寓房？

这个问题并没有标准答案。独立房一直是澳洲房产投资界偏爱的主流产品，但是随着近年来澳洲家庭规划与人口的转变，投资的趋势也随着出现了微妙的变化。越来越多的小俩口家庭喜欢住在靠近城市的地区，因为离开办事处、公共交通、餐馆及娱乐场所都不远，为生活带来许多方便。

根据去年澳洲知名地产研究机构RP Data的调查，在澳洲公寓是比独立房更流行的房产投资方式。RP Data的研究总裁Tim Lawless是一位知名的房产研究权威，他在一篇地产评论文章里写道，澳洲有58%的单位和公寓住宅属于投资者，与之相比，只有21%的独立房属于投资者，这一比例在首府城市更高，比如在珀斯，投资公寓高达总公寓数量的63.2%。

投资者选择公寓的原因主要有三方面：
• 公寓比独立或半独立房购买价格低，投资门槛低；

• 数据表明，澳洲首府城市的单元房租金回报率要高于独立房；
• 和独立房相比，公寓通常位于交通更便利及周围零售设施更完善的区域。所以公寓因而变得很受投资者的欢迎。

但房产投资组合的取向与选择并不是一成不变的，任何政治、经济、人文方面的短期蜕变或是长期演变，都有可能带来决策性的影响。好的投资策略是要建立多元化的投资组合：投两种以上的房产种类（公寓、独立房等），投多于一个城市的房产，以便分散风险。

作者: 老鼠爱上猫 时间: 7-5-2013 19:25
除了租金回报率，还有一个很重要的是资产增值呀。

作者: 铁鱼perth 时间: 8-5-2013 16:08
标题: 回复 #10 老鼠爱上猫的帖子
回答老鼠爱上猫的问题：house和unit的资产增值发展如何？
对，投资房产的收益主要有两方面：租金回报率和资产增值。
上次说了租金收益，这次来说说资产增值。我们可以看REIWA两周前刚公布的前五年house和unit的价格走势图（上图的橙黑线是house，下图是unit）：

比较这两张图，这五年来，house和unit的价格增幅相差不大，甚至unit还略胜一筹。
澳洲物业监察（Australian Property Monitors) 也统计了house和unit的季度和年度价格增长数据：http://www.macrobusiness.com.au/ ... in-december-quarter

可以看到，澳洲全国去年的house价格比前年增加了2.1%，unit增加了2.4%（unit胜出）；Perth的数据是6.1%比6.0%（house胜出）；只看第四季度的话，Perth的house价格比上一季度增加了2.5%，unit增加了3.4%（unit胜出），全国的数据是1.9%比1.6%（house胜出）……
可见，unit和house在资本增值方面没有明显的差距。应该说，地段好、质量好、配套设施好的房子都在增值，不论户型如何。
所以说好的投资策略是要建立多元化的优质投资组合！

[ 本帖最后由铁鱼perth 于 8-5-2013 15:43 编辑 ]

作者: 铁鱼perth 时间: 8-5-2013 17:04
再强调一下哦：unit和house没有绝对的投哪个更好，具体还是要看项目的综合条件及个人的财务状况。
受政策、经济、人文条件的影响，投资者在不同的阶段可能会有不同的偏好，但长期来看，unit和house各有各的优势。从分散风险和综合收益的角度考虑，不要把鸡蛋都放在同一个篮子里哦！

[ 本帖最后由铁鱼perth 于 8-5-2013 16:08 编辑 ]

作者: nicoleflopy 时间: 8-5-2013 17:13
额，在足迹听人说过楼主的公司，记得是卖公寓的

作者: 铁鱼perth 时间: 8-5-2013 18:13
标题: 回复 #13 nicoleflopy 的帖子
回答nicoleflopy：
我们向来提倡的是投资者要建立综合性的房产投资组合，挑选最佳回报的高质量房产，不应该仅限于公寓。
我们的工作也不只是卖房那么简单。黑猫白猫，抓住耗子就是好猫。公寓house哪个最能帮你实现财务自由的根本目的，哪个就值得买。

[ 本帖最后由铁鱼perth 于 9-5-2013 11:31 编辑 ]

作者: 铁鱼perth 时间: 14-5-2013 13:51
澳洲建筑有小而精的发展趋势
一所在车库大小的土地上建成的悉尼小屋在前年巴赛罗那世界建筑节中获得了世界最佳房屋的奖项。这所由建筑师Domenic Alvaro设计的位于Surry Hills的小屋建在6米乘7米的地基上，高11米，有一个屋顶花园。澳洲这样的例子陈出不穷。巧妙的设计可以让小空间看起来更大，狭小的空间也能建造奢华的房产。墨尔本建筑师Andrew Maynard说，世界上一些人口拥挤的大都市如东京有很多漂亮豪华的小屋，澳洲广阔的土地使得人们向来习惯于建造宽广而低矮的家园，浪费本来可以用于创建更好生活方式的户外空间。他建议更多业主可以借鉴伦敦、东京和阿姆斯特丹等现代城市的优秀经验，考虑纵向发展，更好地利用空间。

作者: madrista 时间: 15-5-2013 00:31
楼主给分析一下Gwelup这个区的未来发展趋势吧，目前对这个区有兴趣。

作者: 铁鱼perth 时间: 15-5-2013 18:20
标题: 回复 #16 madrista 的帖子
回答madrista的问题：这个区的未来发展趋势如何？
Gwelup从整体地理位置来看，离city不远，距离15公里以内，又在高速附近，当然是比较方便的。它属于Stirling大区，大概从70年代开始开发，所以大部分房子相对比较旧，目前中位价80多万，算是比较昂贵的地区。Stirling地区有比较大的未来发展计划，但是目前尚未落实，所以不能完全依此决定。大概就是这样的情况吧。
另外，要判断是否适合在某个区投资，就要具体到房子本身的细节、具体的位置、周围的交通如何、配套设施怎样、是用于投资还是自住、是否能符合自身需求（经济条件、投资策略或居住要求等等），这些因素就复杂了，不是三言两语可以讲清楚的，很难一概而论。如果想要聊聊的话，可以私信给我联系方式，我们线下找时间交流一下。：）

[ 本帖最后由铁鱼perth 于 16-5-2013 17:26 编辑 ]

作者: 铁鱼perth 时间: 22-5-2013 13:39
【铁鱼短讯】澳洲前不久迎接了第2300万名人口的诞生，到2050年将达4000万。澳洲仍然算是人口稀少的国家，却是全球排名第12的强大经济体。澳洲的年度人口增长率是1.7%，相等于每19个月就有一个新的黄金海岸诞生。相比之下，全球1.1%，美国0.9%, 英国0.6%，澳洲的人口增长率已经超越了传统上人口高增长率的国家印度(1.4%）。

作者: 铁鱼perth 时间: 4-6-2013 17:19
常有人问：在做投资房贷款时，为什么很多人选择“只还利息，不还本金”的方式？

回答：“只还利息不还本金”是金融机构向投资者提供的一种相对比较灵活的借贷方式，有助于手头现金流相对有限的投资者降低每月还款压力、改善现金流、加快建立投资组合的步伐，用更快的时间积累财富。从这个角度看，比本息全还的方式更适合用于房产投资。

作者: 爱在清秋 时间: 4-6-2013 23:57
请教一下一LZ，Dianella,Morley 和bayswater的潜能怎样？谢谢。

作者: 铁鱼perth 时间: 6-6-2013 16:42

爱在清秋发表于 4-6-2013 22:57

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请教一下一LZ，Dianella,Morley 和bayswater的潜能怎样？谢谢。

回答爱在清秋的问题：Dianella, Morley 和Bayswater的潜能怎样?

这三个区都离city不算远，距离10公里以内，房屋中位价都在50万澳元上下，其中Dianella相对贵一些，近60万，个别房屋能到80万，100万甚至更多，具体看位置，可能某条街上地势高风景好就会稍微贵些。而Bayswater处于铁路沿线，相比前两个区在交通上更有优势。具体要知道它们的发展潜能怎样，还是会牵涉到很多具体的问题：购买目的、房子本身细节、具体位置、配套设施等等。很难一概而论，给出一个标准答案。提议我们线下交流，或许能给你一些有用的建议和帮助。

作者: 铁鱼perth 时间: 10-6-2013 13:36
我们收到的有关贷款的问题：身边好些朋友都曾经转换过贷款的银行，我是不是也有必要这么做？
答：不同的金融机构会根据您的个人经济情况提供不同的产品和优惠方式。您最初选择的产品在您的个人情况发生改变后或者产品内容进行更新后，不一定仍然最适合您。在这种情况下，如果由专业人士为您做评估的话，转贷可能会得到更好的产品。当然，您也可以尝试和现在的金融机构进行谈判，争取得到更好的条款，这样就无需转贷，达到皆大欢喜的双赢状态。

作者: 铁鱼perth 时间: 13-6-2013 14:39
问题：我计划用一套三十年历史的二手房作投资，值得做折旧吗？
回答：要知道房产折旧主要由三个部分组成：一）建筑物本身；二）可折旧的资产，比如家用电器、家具陈设等；三）装修及扩建；
1985年后建造的建筑物可以申报折旧，折旧年限一般为四十年，如果房子是1985年前建造的话，那么建筑物这部分是无法折旧的，可以申请折旧退税的只能是电器家具和装修扩建这两部分，这两部分资产的折旧年限较短，具体是否能够退税取决于它们是否还在折旧年限之内以及前任业主的折旧记录，一般来讲是有折旧空间的。一些折旧报告的提供商会有如下承诺：如果折旧退税不能带来实际收益的话，做报告的钱保证可以退还给业主。遇到这样的情况，做折旧报告有利无弊。

作者: laohai002 时间: 13-6-2013 15:39
good

作者: 铁鱼perth 时间: 17-6-2013 21:15
问题：独立房及单元房在折旧时有何不同？
回答：土地具有增值性，不能折旧。独立房由于土地含量高，导致折旧的效益较低；相反的，单元房的土地含量较低，而且在申报折旧时不仅限于自己的私人空间，公共区域内的配套设施与其他业主分摊的部分（车房、泳池等）也可纳入计算一并折旧，因此单元房的折旧通常能带来更高的退税。

作者: 铁鱼perth 时间: 20-6-2013 13:31
问题：为什么同一住宅区、同一时期建成的房产，却会出现相差数万元的折旧结果？
回答：这是因为评估时含有主观因素，不同机构或折旧专员作出的报告可能会出现上至30%的差异性，所以有
必要找经验丰富和专业的折旧机构为你制定折旧报告，进行最大化退税。有些业主为了省钱找网上一些便宜的
机构做折旧抵税报告，这些机构往往不进行上门检查服务，所以会出现无法将附加资产最大化退税的情况，对
于业主来说有一定的损失风险，最后反而省不了钱。

作者: lavender911 时间: 20-6-2013 16:42
请教楼主，现在珀斯经济大环境并不景气，房价是不是在短期内（一年左右）有下跌的空间呢？（虽然是我们的第一套自住房，房价暂时下跌也影响不大，但是希望最起码能减少点压力）另外，现在经济不景气，我们对饭碗能不能一直保住也有点担心，在这种情况下您建议我们应该在等等还是尽快买房呢？谢谢！

作者: 铁鱼perth 时间: 20-6-2013 19:03

lavender911 发表于 20-6-2013 15:42

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请教楼主，现在珀斯经济大环境并不景气，房价是不是在短期内（一年左右）有下跌的空间呢？（虽然是我们的第 ...

回答lavender911的问题：
住房市场一两年内的短期升降是很难预料的，如果确定要买房的话，在这房子里一般起码要住五六年，短期的价格升降也就不是那么重要了。到底要不要买以及什么时候买，还是要看自己住房需求的迫切程度和自己的个人经济状况，看自己是否有这个实力。如果买得起的话就尽量买，从长线上看，早买总是好过不买。但如果经济上相对紧张，风险承担程度较低的话，就要综合考虑。要注意的是，买房的时候不仅要准备首付款，还会有一些额外支出，比如印花税、市容建设费、律师费等，需要计划充足的预算。如果担心失去工作的话，那要计算一下如果买了的话供房现金流够用吗？要是失去工作的话是否还能坚持几个月的时间？是否有足够的自信和能力在这几个月内重新找到工作。这些都是需要自己来判断的因素。

作者: lavender911 时间: 20-6-2013 22:43

铁鱼perth 发表于 20-6-2013 18:03

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回答lavender911的问题：
住房市场一两年内的短期升降是很难预料的，如果确定要买房的话，在这房子里一般 ...

谢谢您的回复，我听过你们的讲座，觉得还是挺不错的。我们刚开始工作，希望能够从面积小，单价低（最好是45K-50K以下）的房子入手，这样还款负担不会太大。不知道您对珀斯这种价位的房子有什么推荐的吗？

作者: 铁鱼perth 时间: 21-6-2013 14:47
本帖最后由铁鱼perth 于 21-6-2013 13:51 编辑

lavender911 发表于 20-6-2013 21:43

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谢谢您的回复，我听过你们的讲座，觉得还是挺不错的。我们刚开始工作，希望能够从面积小，单价低（最好是 ...

很高兴你听说过我们，我们可以线下聊。

作者: 铁鱼perth 时间: 26-6-2013 12:39
问题：很多华人出租若干个房间，收取现金，需要怎样计算税务问题？
回答：如果是自住房里的部分房间出租，那么简单地说：

收入需完整上报，建议把租金存入固定帐户以便计算；
支出按照出租部分的面积计算，公共区域比如客厅、饭厅、厨房及车库等可以合理地以租客的使用比例进行计算。

作者: 铁鱼perth 时间: 27-6-2013 16:02
问题：我们平常说，折旧可以退税，但这期间我没有了工作，所以没有什么税要交，那我可以暂停折旧，等我有了工作之后再开始计算折旧吗？
回答：我们假设前提是基于投资房的折旧计算，并没有出租给关系相近的朋友或亲戚，那么这个问题需要看总体的收入情况，以及是否有购买相应的保险，还有投资房应用上的整体收支比例。如果在投资房有出租的情况下，整体收支平衡，其他收入也并不多，这样可以选择不抵扣当年房屋折旧。在这里要注意下面两点：

当年折旧不能申报在其他的年份，如果选择不申报就会错过抵扣当年部分收入的机会，即便税率低至15%以下；
然而没有申报的那部分折旧可以在若干年后卖房的时候起抵税作用，会从某种程度上减少增值税。

作者: 铁鱼perth 时间: 1-7-2013 13:14
问题：自住4年增值80%，然后出租8年增值20%，卖掉房后是按平均年龄计算分成，还是按实际年份计算？
回答：我们假设前提是房屋在1985年9月20日后购买，第一次出租在1996年8月20日后，并且假设购房后直接住了4年然后再出租8年。有了这个前提，卖掉房产时只需交后八年所产生的20% 利润的增值税。

作者: 铁鱼perth 时间: 3-7-2013 12:38
问题：装修费应该怎么报税？地板是自己铺的，没有发票怎么办？
回答：如果是大规模的装修的话，可以通过数年折旧的方式来抵扣这部分的费用。如果是自己做的装修，至少材料费可以作为装修费用的一部分进行抵扣。要是实在没有发票，也可以出示其它的相关凭证，比如银行对账单等。没有任何证据的话，是无法做抵扣的。

作者: 铁鱼perth 时间: 8-7-2013 12:51
问题：投资房哪些花费可以退税？
回答：投资房退税主要分两部分：一是可以即时折扣的费用，比如房贷利息，出租中介管理费，招租广告费，税务代理费，物业管理费，政府杂税，水电气杂费，等等。但如果以上费用是由租客支付的话，就不能抵扣，必须是本人支出的费用；二是需经数年折扣的费用，比如借贷费用，贬值资产类的折旧及构筑成本类的折旧。

作者: 铁鱼perth 时间: 18-7-2013 16:12
问题：如果四套房子十五年后翻倍，增值了两百万澳元，卖掉的话应交多少税 ?
回答：简单来说，资产增值是卖价和成本之间的差值，但澳洲税务局对成本有很细的规定，我们建议您卖房前先和自己的税务代理交流。自住房是不用交增值税的，如果您购买物业是纯粹个人用于投资的，假设资产增值了两百万的话，且持有十二个月以上，一般情况下可以有50%的折扣，也就是折算成一百万的资产增值收入。假设其它应纳税收入为10万的话，那么这一年就要基于110万的纳税收入进行纳税。具体的税率要取决于出售物业当年税务局新的税务表格中的数据。

作者: jason19833 时间: 21-7-2013 02:40
本帖最后由 jason19833 于 21-7-2013 01:45 编辑

请介绍一下西澳的首次购房补贴政策，我的理解是西澳现在买50w以下的新房或二手房均可得7000刀+全免印花税，而NSW、VIC仅对新房有效，是否正确？谢谢

作者: 铁鱼perth 时间: 22-7-2013 22:49
本帖最后由铁鱼perth 于 23-7-2013 11:48 编辑

回答jason19833的问题：请介绍一下西澳的首次购房补贴政策

和NSW与VIC不一样的是，西澳政府的首次置业补助目前对购买新屋或现房都有效，首置房的价格（地皮加房产）一般不得超过75万元，符合这个条件的购房者有资格获得7000澳元的补助。享受7000澳元补助的首次购房者，如果物业价格不超过50万，空地价格不超过30万，免交印花税。50万和60万之间的物业享受印花税优惠。

作者: jason19833 时间: 24-7-2013 18:24

铁鱼perth 发表于 22-7-2013 21:49

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回答jason19833的问题：请介绍一下西澳的首次购房补贴政策

和NSW与VIC不一样的是，西澳政府的首次置业补 ...

谢谢

作者: 铁鱼perth 时间: 1-8-2013 17:47
问题：如果把房子转到孩子名下，需要交资产增值税吗？
回答：如果房子是自住用的，那么转给孩子的话，是不需要交税的。如果投资房是在有生之年转给孩子的话，更换业主就相当于卖给另一方，那是需要交税的。

作者: 铁鱼perth 时间: 12-8-2013 18:09
问题：购买旧房（30至40年）投资可以计算折旧抵扣吗？折旧可以计算多少年?
回答：这个问题我们之前折旧讲座的时候已经回答过。投资房的折旧主要由三个部分组成：一）建筑物本身；二）可折旧的资产，比如家用电器、家具陈设等；三）装修及扩建；1985年后建造的建筑物可以申报折旧，折旧年限一般为四十年，如果房子是1985年前建造的话，那么建筑物这部分是无法折旧的，可以申请折旧退税的只能是电器家具和装修扩建这两部分，这两部分资产的折旧年限较短，具体是否能够退税取决于它们是否还在折旧年限之内以及前任业主的折旧记录，一般来讲是有折旧空间的。

作者: lilyvoon 时间: 12-8-2013 21:15
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 你好，请问wattle grove 这个区怎样？自己住的，谢谢你

作者: 铁鱼perth 时间: 13-8-2013 13:35
回答lilyvoon的问题：请问wattle grove 这个区怎样？自己住的。

谢谢你的关注！如果你买房是用于自住而不是投资的话，那么主要还是看自己的居住需求如何。这个区离城有一段距离，不近轨道交通，需要考量工作或上学的交通是否方便以及周围的生活设施如何。此外，这个区周围的环境不错，比较安静，价格在珀斯来讲是相对比较负担得起的。如果你对房价是否合理有任何担心的话，可以购买RP Data或Landgate的销售记录报告，查同条街上其它房子的历史销售记录，以作参考。

作者: bslqy 时间: 15-8-2013 17:16
lz，請問canning vale 值得購買嗎？看起來很新但是就遠了點。還有的話，strata一般是交給誰？
謝謝

作者: yifu 时间: 16-8-2013 03:58
本帖最后由 yifu 于 16-8-2013 03:00 编辑

请教Thornlie的forest lake附近怎么样？买个50万的大地700平方米的house自住,然后两三年以后离开perth就卖掉,会有capital gain的潜力吗?

作者: 铁鱼perth 时间: 16-8-2013 15:38

bslqy 发表于 15-8-2013 16:16

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lz，請問canning vale 值得購買嗎？看起來很新但是就遠了點。還有的話，strata一般是交給誰？
謝謝

回答bslqy的问题：請問canning vale 值得購買嗎？
你说的没错，Canning Vale是比较新的区，规划不错，价位方面相对比较负担得起。到底值不值得购买，需要考虑很多因素：购买目的（投资还是自住）、居住要求、房子细节、具体位置、周围交通、配套设施等等，很难一概而论。由于关注这个区的朋友比较多，我们对于这个区的调研很细，你可以私信给我联系方式，我们线下交流一下，了解你的具体需求才能回答更多具体问题。

作者: 铁鱼perth 时间: 16-8-2013 15:43

yifu 发表于 16-8-2013 02:58

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请教Thornlie的forest lake附近怎么样？买个50万的大地700平方米的house自住,然后两三年以后离开perth就卖掉 ...

回答yifu的问题：请教Thornlie的forest lake附近怎么样？买个50万的大地700平方米的house自住,然后两三年以后离开perth就卖掉,会有capital gain的潜力吗?
两三年的短期投资风险较大，升值没有任何保证。如果报以投资目的的话，不建议两三年后就卖。请问你是在这里留学吗？建议与我线下联系，听一下你的情况才能给你合适的建议。

作者: yifu 时间: 16-8-2013 18:21

铁鱼perth 发表于 16-8-2013 14:43

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回答yifu的问题：请教Thornlie的forest lake附近怎么样？买个50万的大地700平方米的house自住,然后两三 ...

谢谢你的回答~~那如果我长期持有呢？这里有升值潜力吗？

作者: 铁鱼perth 时间: 16-8-2013 19:30

yifu 发表于 16-8-2013 17:21

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谢谢你的回答~~那如果我长期持有呢？这里有升值潜力吗？

长期持有风险当然会好很多。Forest lakes地区我不是很熟，是否升值要看很多因素：物业质量、周围环境、居民结构、基础设施、交通条件等等，很难一概而论。

作者: lilyvoon 时间: 16-8-2013 19:42
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 非常感谢你，我老公工作的地方离这个区不远，驾车比较方便，另外之前住过East Cannington，对噪音已经是惊弓之鸟了，现在只是担心这个区的治安怎么样，未来升值潜力大不大？

作者: 铁鱼perth 时间: 22-8-2013 16:25

lilyvoon 发表于 16-8-2013 18:42

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非常感谢你，我老公工作的地方离这个区不远，驾车比较方便，另外之前住过East Cannington，对噪音已经是惊弓 ...

回答lilyvoon的问题：wattle grove的治安怎么样，未来升值潜力大不大？
不客气

如果你想了解某个区的治安情况的话，可以上西澳警察局的网站查地区的犯罪记录：http://www.police.wa.gov.au/Abou ... id/998/Default.aspx
(注意google chrome浏览器可能会无法正常显示，internet explorer可以打开。)
升值潜力这个问题又牵涉到很多因素，即便“好区“也有升值潜力不好的房子，很难一概而论的，要看具体地段、质量、配套设施等等。
如果你有治安和环境方面的担心的话，建议除了home open之外在不同的时间再去房子周围转转，看看周围环境和居民情况如何，以便有更多了解。

作者: lilyvoon 时间: 22-8-2013 16:43
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 谢谢楼主

作者: chwllmm 时间: 23-8-2013 11:47
能留一下联系方式吗

作者: 铁鱼perth 时间: 23-8-2013 12:51

chwllmm 发表于 23-8-2013 10:47

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能留一下联系方式吗

回答chwllmm的问题：能留一下联系方式吗
我们的微信账号是IronfishPerth，微博是亚太集团Ironfish珀斯。每天都会更新最新的房市和澳洲生活资讯，有兴趣的话可以添加。
电话我私信给你。

作者: 铁鱼perth 时间: 27-8-2013 14:42
铁鱼导读：珀斯的隐藏宝地
拥有自己的住房是澳洲梦的重要部分，也是澳洲人生活中最紧要的任务。最近Westpac与Realestate.com.au和还有房产研究机构 RP Data合作，调查研究了珀斯网上搜索最多的热门地区和它们的邻近地区的价格状况。
调查显示，热门区域的房价往往是增长力度最强的，这些中心地区引领周围辐射地区的房价走势，而这些辐射地区往往因而被看作是hidden gem“隐藏的宝地”。
如果以自住为目的，且经济能力有限的话，不妨多看一下这些hidden gem区域，希望能够帮助一些正在为选自住房烦恼的朋友们，祝您更快实现拥有满意住房梦想。

HOUSES
POP. RANK POPULAR SUBURB MEDIAN VALUE HIDDEN GEM MEDIAN VALUE $ SAVING % SAVING
1 Scarborough $700,173 Innaloo $618,891 $81,282 11.6%
2 Fremantle $802,051 O'Connor $572,144 $229,908 28.7%
3 Mt Lawley $929,428 Highgate $678,530 $250,899 27.0%
4 South Perth $1,038,277 Victoria Park $623,090 $415,187 40.0%
5 Canning Vale $626,973 Thornlie $432,120 $194,853 31.1%
6 Subiaco $1,155,047 West Perth $709,723 $445,324 38.6%
7 Como $702,191 Bentley $501,376 $200,815 28.6%
8 Maylands $598,708 Ashfield $496,997 $101,711 17.0%
9 Dianella $635,811 Morley $518,317 $117,424 18.5%
10 Bayswater $617,172 Eden Hill $439,378 $177,794 28.8%

UNITS
POP. RANK POPULAR SUBURB MEDIAN VALUE HIDDEN GEM MEDIAN VALUE $ SAVING % SAVING
1 Scarborough $584,153 Churchlands $433,238 $150,915 25.8%
2 Fremantle $586,922 White Gum Valley $361,959 $224,963 38.3%
3 Mt Lawley $400,509 Glendalough $324,219 $76,290 19.0%
4 South Perth $601,106 Victoria Park $480,272 $120,834 20.1%
5 Canning Vale $411,932 Langford $302,088 $109,844 26.7%
6 Subiaco $660,165 Wembley $351,859 $308,307 46.7%
7 Como $502,607 Bentley $430,867 $71,740 14.3%
8 Maylands $380,194 Coolbinia $357,032 $23,162 6.1%
9 Dianella $419,550 Mirrabooka $297,154 $122,396 29.2%
10 Bayswater $409,077 Bassendean $384,679 $24,398 6.0%
Source: realestate.com.au, Westpac and RP Data

作者: 铁鱼perth 时间: 2-9-2013 17:59
一些朋友常在问的问题：我的收入能贷到多少钱？
关于贷款能力的问题，计算公式很复杂，要综合收入、资产和家庭状况来看，简单来说，在没有负债的情况下，贷款额度一般不会低于贷款申请人年收入的五倍。

作者: 铁鱼perth 时间: 6-9-2013 16:57
问题：什么是首次置业津贴？
在澳洲有过买房经验的朋友都知道，首次置业津贴（First Home Owner Grant, 简称FHOG）是州政府为第一次在澳洲购买自住房的人士提供的政策补助。政府为何要设立这项补助计划呢？主要原因是2000年7月1日澳洲当时第一次引进商品及服务税（GST），为缓冲由此变高的住房成本，政府决定为符合特定条件的购房者提供一次性买房补助，帮助人们缓解经济压力。

作者: 铁鱼perth 时间: 12-9-2013 16:05
问题：我今年买的期房，已交了10%多的预付款，可以在今年退税吗?
买房的费用一般是不能在年末申报退税的，只可以在出售物业的时候作为购买成本来抵消部分物业增值税。但如果您买房的目的是明确用来投资的，而且预交的费用是向银行贷款得来的，那么贷款利息费用的部分是可以抵扣的。

作者: flyingchild 时间: 14-9-2013 14:41
请问如果首次购房是投资房，能否享受首次置业津贴？不能的话是不是以后买自住房时就可享受了？

作者: 铁鱼perth 时间: 16-9-2013 17:56
本帖最后由铁鱼perth 于 16-9-2013 17:06 编辑

flyingchild 发表于 14-9-2013 13:41

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请问如果首次购房是投资房，能否享受首次置业津贴？不能的话是不是以后买自住房时就可享受了？

回答flyingchild的问题：请问如果首次购房是投资房，能否享受首次置业津贴？不能的话是不是以后买自住房时就可享受了？

首次购房是投资房的话不能享受首次置业津贴，因为房产settle后十二月内必须连续住满六个月。对，以后买自住房一样是可以享受的。

如果大家对首次置业的话题感兴趣的话，可以参加我们周日的免费首次置业专场讲座会，专业人士将深入分析与首次置业相关的重要课题。
时间：9月22日（周日）下午3点至4点半
地点：Cannington Leisureplex（Cannington火车站附近新建的健身中心）
可以私信给我订位。

作者: flyingchild 时间: 18-9-2013 23:25
谢谢铁鱼。还有一个问题，最近珀斯房价是涨是跌呢？

作者: 铁鱼perth 时间: 19-9-2013 15:39

flyingchild 发表于 18-9-2013 22:25

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谢谢铁鱼。还有一个问题，最近珀斯房价是涨是跌呢？

回答flyingchild的问题：最近珀斯房价是涨是跌呢？
根据房产研究机构RP Data-Rismark的最新房价指数，在截至8月份的12个月内，澳大利亚首府城市的房价在去年上涨了5.3%，其中珀斯和悉尼房市的增幅最显著，珀斯房价上涨了超过9%，悉尼上涨了7%；
珀斯的独立房和单元房历史涨幅请见图：
[attach]275618[/attach]
[attach]275617[/attach]
（摘自Ironfish公司季度房产报告）

作者: flyingchild 时间: 20-9-2013 14:15
多谢！

作者: 铁鱼perth 时间: 23-9-2013 12:40

flyingchild 发表于 20-9-2013 13:15

登录/注册后可看大图

多谢！

作者: 铁鱼perth 时间: 26-9-2013 12:36
本帖最后由铁鱼perth 于 27-9-2013 17:53 编辑

【铁鱼快讯】西澳首次置业津贴（FHOG）的新政策已于9月25日生效。
从9月25日起，购买新房的首次置业津贴增为1万澳元，购买现房的首次置业津贴降为3千澳元。
[attach]276184[/attach]

作者: 铁鱼perth 时间: 2-10-2013 19:19
问题：谁有资格获取首次置业津贴？
申请人必须满足以下条件：
• 申请人必须作为自然人（非公司）购买住房，合约签订当日应满18岁；
• 合约签订当日，至少有一位申请人必须是澳大利亚公民或永久居民；
• 申请人和/或配偶先前不能已经收到澳大利亚任一司法管辖区的首次置业津贴；
• 申请人和/或配偶不能在2000年7月1日前已经在澳大利亚任何地方拥有过住房；
• 申请人和/或配偶不能在2000年7月1日后已经在澳大利亚任何地方拥有过住房并在2004年6月30日前居住过；
• 申请人和/或配偶不能在2000年7月1日后已经在澳大利亚任何地方拥有过住房并在2004年6月30日后连续居住过六个月以下；
• 如果是已建成的物业，申请人必须在房屋交割后的12个月内作为主要居住地连续住满6个月，如果是在建物业，必须在完工后的12个月内作为主要居住地连续住满6个月；
• 申请人必须在住房所在的土地中持有相关权益（所有权）；
• 申请人签订的购买或建造合同（或业主自行建屋）的时间必须是在2000年7月1日或之后。

作者: 铁鱼perth 时间: 8-10-2013 20:38
问题：收入多少会影响首次置业津贴的领取资格吗？房价会影响吗？
收入不会影响。在评估申请时，不会将收入作为考虑范围。但是住房价值会影响领取资格：2010年1月1日起，首次职业津贴对购买或建造的房屋规定了价格的上限：
• 南纬26度以南（包括珀斯地区）的住房，物业的总价值（即房子和地的总价值）不得超过75万澳元；
• 南纬26度以北的住房，物业的总价值（即房子和地的总价值）不得超过100万澳元。

作者: 铁鱼perth 时间: 18-10-2013 13:31
问题：如果我的情况发生变化对置业津贴会有怎样的影响？
您必须在12个月的居住期结束之后的30天内或者当您知道无法满足津贴领取条件的时候（两种情况以较早日期为准）书面通知负责机构。负责机构将决定您是否需要偿还津贴。未以书面形式通知负责机构的情况，申请人将被要求偿还津贴并授予处罚，同时剥夺未来享受津贴的资格。

作者: 铁鱼perth 时间: 29-10-2013 20:55
本帖最后由铁鱼perth 于 29-10-2013 20:56 编辑

西澳房地产协会REIWA最新的珀斯房价水平发展图：
[attach]279785[/attach]

作者: 铁鱼perth 时间: 7-11-2013 16:59
RP Data最新调查显示四分之三的被访问者认为现在是购房的好时机
澳洲权威房产数据机构RP Data最新进行的调查显示，74%的被访问者认为现在是购房的好时机。阿德莱德、西澳地区和昆士兰地区的被访问者尤为乐观，分别有89.8%, 85.7%和83.8%的人支持此观点。同时有57%的被访问者认为接下来的12个月里房价会升， 35%的人认为房价会保持稳定，只有8%的人认为房价会降。
[attach]281363[/attach]
[attach]281362[/attach]

作者: 铁鱼perth 时间: 19-11-2013 16:36

作者: 铁鱼perth 时间: 26-11-2013 19:40

作者: Enhuichang 时间: 2-12-2013 12:51
Willetton 这个区怎么样哦

作者: 铁鱼perth 时间: 5-12-2013 17:01
回答Enhuichang的问题：Willetton 这个区怎么样？
Willetton这个区不错啊，是传统的老区，房子大多要旧一些，学校不错，有很多华人在这里居住。这个区离CBD20公里不到，不在铁路沿线，如果在CBD上班的话，交通不算最方便。目前house的中位价在67万左右，不是特别贵。具体到底适不适合您就要看您的购买用途了，是投资还是自住，房子的具体位置和配套设施等。您想多聊聊的话，可以私信给我联系方式，我们线下交流。

作者: 铁鱼perth 时间: 11-2-2014 13:02
本帖最后由铁鱼perth 于 11-2-2014 13:03 编辑

【铁鱼快讯】2031年澳大利亚将短缺超过66万栋住宅

据《澳洲人报》报道，一份新的政府报告预测澳洲的住房短缺问题将会愈加恶化，未来20年的住房缺口将超过此前预计的水平。

国家住房供应理事会（National Housing Supply Council）周四发布的住房供应与承受力更新报告披露，尽管在过去一年中房价有所下降，但住房市场的需求量依然超过了产量。

“未来一到两年的住房供应增长将会减慢，这暗示住房短缺不但没有消失，相反还恶化了。”报告说，“这预示着，假设人口继续以预测水平或接近预测水平的速度增长，那么住房供应不足的问题将会恶化。”

该报告预言，尽管到2031年之前澳洲将平均每年新建15万套住房，但家庭数量却将以每年16.3万户的速度增长。到2031年，住房需求量将比供应量高出66.3万套，相比该理事会半年前在报告中预测的64万套进一步升高。

理事会发言人唐纳德（Owen Donald）说，过去几个月里的低住房营建率加剧了住房短缺危机。“如果这种情况继续下去，我们担心这恐怕会对人们的职业能力造成一些相当严重的后果，尤其是移民跟年轻人，将无法住进属于他们自己的房子。”唐纳德说，“我们需要增加住房储量，但现在的增速却不够快。”

唐纳德提到，投资者信心低迷，建筑业劳动力短缺以及缺乏基础建设资金阻碍了新开发案的推进。他着重指出，面向低收入者的平价住房不足，是政府需要再努力的领域。

“我个人，以及我们协会的许多人，都特别关注这方面的问题。”唐纳德说，“因为这是一个市场无力自行解决的问题，除非政府能给予高额的补贴。澳洲不允许人们住在窝棚和帐篷一类的东西里，可这确实收入非常低的人唯一能够住得起的东西。”

这份报告估计，上财年面向低收入者的平价住房短少了53.9万套，而且，绝大多数社会保障房的住客，都不是真正的底层民众。
[attach]295663[/attach]

作者: 铁鱼perth 时间: 19-2-2014 12:22

作者: krislu 时间: 19-2-2014 18:42
好帖~~留下虎爪先~~~~~~~

作者: 铁鱼perth 时间: 20-2-2014 17:11

krislu 发表于 19-2-2014 18:42

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好帖~~留下虎爪先~~~~~~~

谢谢

作者: 铁鱼perth 时间: 20-2-2014 17:16
本帖最后由铁鱼perth 于 20-2-2014 17:17 编辑

【铁鱼快讯】珀斯房屋中位价将于年底突破60万

澳大利亚时报讯，西澳房产协会总裁David Airey表示，珀斯房屋中位价将在2014年底达60万。目前40万以下的房源已枯竭，很多想换更好房子的买家将推高价格。David之前预测年底珀斯房屋中间价是57万，现在他预测60万（相当于房价每周涨$1200）。到时珀斯房屋中间价将是澳洲第二贵，落后悉尼约5万。

作者: QWERTYASDFG 时间: 20-2-2014 19:37

铁鱼perth 发表于 20-2-2014 17:16

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【铁鱼快讯】珀斯房屋中位价将于年底突破60万

澳大利亚时报讯，西澳房产协会总裁David Airey表示，珀斯房 ...

谢谢分享了这么多的有用信息.

可能很多人都有感觉,最近几年,中低端的房价升幅很快.LZ的图表上都有说明了.但是中高端的房价(2M左右)好象在下跌.不知道是不是错觉.如果LZ也能提供一些具体的数据图表就好了.

作者: 铁鱼perth 时间: 28-3-2014 20:36
本帖最后由铁鱼perth 于 31-3-2014 17:40 编辑

回答QWERTYASDFG的问题：最近几年,中低端的房价升幅很快，但是中高端的房价(2M左右)好象在下跌，是不是这样?

我们最近刚写了一篇专栏，正好讲到这个主题，请看下面文章。据我们的了解，市场上没有专门的高端房价的走势统计数据。如果您要找某个地区或街道的房价交易数据的话，建议您联系Landgate或Rp Data问询。

答朋友问: 西澳房价与经济现状

最近有位朋友问我们：珀斯房价最近是不是降了？矿业走弱之后西澳经济是否会受到影响？本篇文章里，我们来聊聊这个问题。

首先，我们来看一下两周前公布的RP Data-Rismark房产数据。数据显示，截止到今年二月底，珀斯的独立房中位价比去年同期上涨了7.2%，单元房增长了13.1%。只看二月份的话，独立房中位价比一月份下降了0.4%，目前在530,000澳元左右，单元房中位价上涨了2.9%，目前为431,000澳元。与其它首府城市相比，珀斯的单元房市场表现相当强劲。
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图一：RP Data-Rismark的五大首府城市物业价值统计

RP Data两周前发布的另一份报告里面统计了各大首府城市的物业平均上市时间。这个指标是将上市的物业总数除以销售率得出的，也就是说，按照目前的销售速度来衡量，如果要卖掉一套市场上正在出售的物业平均需要几个月。

图二显示，大多数首府城市的物业上市时间低于三个月，时间最短的三个城市分别为达尔文，珀斯和悉尼。可以看出，珀斯的物业从登广告到售出的时间一般在两个月左右，和历史表现相比属于正常水平。

[attach]300793[/attach]
图二：RP Data统计的各大首府城市物业平均上市时间

看了以上这些数据，我们可以得出结论，珀斯的物业市场仍显示着良好的发展迹象，但为什么有的朋友感觉珀斯的房价下降了呢？有趣的是，同时还有别的朋友在问我们，珀斯的房价怎么涨这么厉害呢？快买不起了！

其实这两种说法都是市场上的真实反映。

目前珀斯增长相对有些迟滞的主要是高端市场，高价房在市场繁荣时期通常会表现较为突出，在市场出现不确定性的时候容易最先波动。正将目光放在高端市场的朋友目前可能会感觉房价增长地没有预期那么明显。

但另外一方面，珀斯可负担性较好的物业房价一直在稳定上升。根据Property Observer机构最近的调查，西澳首次置业者的人数有增无减，占整体市场的比重高于全国平均水平。符合首次置业津贴范围的物业尤其抢手，而这些都是负担性比较好的房子。这就是为什么我们通常建议大家投资的时候要买大多数人负担得起的房子。目前正在物色这类房子的朋友一般都觉得房价涨了。

房市有上升下降的周期，矿业也一样。最近常听到矿业企业裁员和换工作的消息，据我们了解，很多主要矿业项目并不是被取消或推迟，而是正从建设期向生产期过渡。前段时间我们有位朋友吃饭时和资源部长长谈了两个小时，部长表示，不是矿产品没人要，而是之前一直在备战，现在投产了。就好比搬家，装修队伍撤了，新房准备好可以正常使用了。

他还说，影响矿业投资决定的是一系列因素，综合评估各项因素，澳大利亚仍是矿业投资的首选。虽然市场当前面临挑战，部分项目放缓建设步伐，但是从长远来看，澳大利亚的矿业仍将继续发展，满足全球对矿产品巨大的需求量。

2013 年由贝里多贝尔集团发布的《矿业投资国家排名》将澳大利亚列为全球投资最为安全的地方。加拿大Fraser研究所公布的2013年矿业公司年度调查也将西澳列为最具吸引力的投资目的地。

[attach]300792[/attach]
图三：Fraser研究所公布的世界十大最具吸引力的投资圣地，
西澳排名第一

花开花落, 叶枯叶荣。和物业市场一样，我们也要客观地看待矿业发展的周期和深远影响。西澳经济转型成功与否，将取决于矿业项目从建设期转向生产期的进展情况以及其他行业的回暖速度，发展前景仍然乐观。

话说回来，做投资的时候，短期的房价升降都是房产周期中的自然现象，我们得保持平常心来看待，制定长期的策略。所以我们经常提醒我们的客户，要有放眼长远的心态，心胸开阔，才能看得够远。毕竟投资是放长线钓大鱼，如果过于计较短期的得失，投资的旅途容易陷入患得患失、步履维艰的境界，无法在预期时间内达到财富自由。

作者: 铁鱼perth 时间: 1-5-2014 16:46
【铁鱼快讯】珀斯市场回归，首次置业者仍是市场的重要推力

珀斯市场2013年第四季度的表现显示，房产市场的销售总额回归到长期的平均增长水平。西澳房地产协会（REIWA）总裁David Airey表示，就往年经验来看，圣诞假期前后的房屋销售都会有所下降，但是在2013年第四季度这个现象并没有发生，房屋销售依然火热，并且这个状态一直持续到今年，2014年一月份的销售额数据也显示较往年有了上升突破。

在2013年早些时候，REIWA的专家们预测，珀斯第四季度的房屋中位价涨幅应该会在4%左右，年增长率则会达到至少为7%。但是2013年年底珀斯的实际数据是，第四季度房屋中位价的增长率为6%，而年增长率则达到了9% ，房屋中位价上升至545,000澳元。

购买房价在400,000澳元以下的首次置业者人数下降了12%，但是购买房价超过600,000澳元的人数却有了明显上升 ----在销售额提升的同时也提高了市场房屋中位价。购买房屋价值低于400,000澳元的首次置业者人数的减少主要是因为市场供应不足，第四季度市场上待售的独立房和空地的数量比平均水平低了3000套，这也增加了需求竞争。

虽然首次置业者的申请人数有所下降，但是在过去一年半里，首次置业者依然是非常重要的物业市场推动力。最新的数据表明，2013年第四季度的首次置业者人数为5,330人，他们支付的房屋中位价为433,000澳元.

作者: 铁鱼perth 时间: 22-7-2014 19:18
【铁鱼评论文章】养老靠什么？

我们的一位澳洲朋友Ben在矿业企业做着高薪工作，最近遇上公司项目预算削减失业了，年近六十的他，一个月内投出了几十份简历，还在积极寻找下一份工作。在澳大利亚，有许多像Ben这样的人，年过半百，却依然忙碌在工作岗位上。他们中，有些人可能是出于对本职工作的喜爱，但更多的人恐怕则是因为迫于生计压力，不得不像年轻人一样奔波于职场之中。

根据澳大利亚健康和福利研究会最新的数据，在过去的一个世纪内，澳大利亚人的寿命长短增加了25年，澳洲是世界上最长寿的十个国家之一。澳大利亚男人的寿命位居第六，而澳大利亚女人的寿命位居第七。一个现在出生的澳大利亚男孩，将活到79.9岁，而女孩将活到84岁。

纵观世界各国政府对退休年龄的法律和政策的变化，可以看到随着人类预期寿命的延长，逐步提高法定退休年龄是一个国际性的趋势。今年2月，澳大利亚财政部长霍奇明确表示，赞成英国政府将该国当前30岁以下人口领取养老金的年龄提高至70岁的做法，明确表示澳洲也将效仿。今年5月，财长宣布，从2035年起将澳洲人的退休年龄推后至70岁，1965年后出生的人要从70岁开始才能领取养老金。

财长认为，自推出养老金福利以来，尽管绝大多数人的寿命都延长了，但65岁的领取年龄一直没有改变，这是在1908年设定的，当时的预期寿命是55岁，而现在的预期寿命大大增加，但领取养老金的年龄依然是65岁，所以有必要提高。

提高退休年限的规定自出台以来一直饱受争议，尤其遭到了许多工会组织和普通民众的反对和抨击。有分析人士指出，出于工作效率、知识结构、健康程度等方面因素的考虑，许多雇主更愿意聘请年轻人，尤其是金融、商贸、IT等领域的企业，通常情况下都会拒绝雇用50岁以上的人。职场的年龄歧视迫使中老年人只能从事一些“体力劳动”方面的工作。而让55岁以上的老人长时间参加体力劳动有损于他们的身体健康，同时这些高龄人群从事运输、建筑、公共交通等领域工作也极易对公共安全造成危害。

虽然政府希望人们都能工作到70岁，但澳洲统计局去年底公布的数据显示，如今澳洲男性的平均退休年龄接近59岁（58.5岁），女性则为50岁。出于种种原因，澳人的实际退休年龄低于预计退休年龄。此外，德勤经济研究所还公布了一份研究报告，发现大批即将退休的人，在退休后将不得不过节俭的生活。报告预测，澳洲75％的退休人员在20年后，将不得不领取全部或部份的政府养老金（Age Pension）。

根据澳洲退休基金协会（ASFA）的调查测算，要保证能过上一个“适度的”退休生活，2014年65岁的退休男子，在退休金账户里应有34万澳元的结余，妇女应有37万澳元的结余（德勤的报告称，大多数澳人只达到了这个金额的至多1/3）；若想过上“舒适的”退休生活，那么男性的退休金账户上，至少应有61万澳元，而女性需要68万澳元。并且这些收入标准的前提是，退休者完全拥有自己的房产，而且身体健康。

值得注意的是，以上“舒适退休生活”的标准是一周交通费34澳元，食品费195澳元。可见，这里指的“舒适”并不代表十分宽裕，更谈不上奢侈。即使那些达到舒适退休生活标准的人，也不能每年都去巴厘岛旅行。

那么，怎么能过上宽裕的退休生活呢？有些专家建议，澳洲人需要在工作时增加退休金供款，比如在退休金账户里额外投入工资的5.5%至7.5%，以保证退休后能过上宽裕的生活。

但，这真的是最有效的办法吗？

澳洲财政部最近指出，澳洲退休金行业每年收取高达200亿澳元的管理费。这个数额比澳洲人实际应该交纳的费用高两倍。财政部国内宏观经济组主任David Gruen两周前在澳洲经济发展委员会上说，一名退休基金账户上有5万澳元余额的人每年平均需要缴纳726澳元管理费，几乎没有证据显示这笔钱值得这么多的管理费。

管理费意味着投资者财产的净流失。澳洲的退休金管理费额相当于英国的三倍，相当于澳洲国内生产总值的1%。此外，多数退休基金不覆盖长寿风险，这显示了退休基金低效的一面。长寿风险是指退休者在用完其退休金总额之后还活着、从而被迫依赖政府的养老金。长寿风险将成为越来越重要的议题，因为澳洲正在趋于老龄化，而且多数保险产品不覆盖这种风险。

退休金越来越难追赶生活和管理成本的步伐，养老金已经被证明不够安享晚年。可见，想要更好地保障退休生活，进行理财投资是理智的决策。

退休规划是人生最长期，也是最重要的财务规划。人们常说，在中国养老不能靠子女，更靠不了政府，所以就只能靠自己。其实，即便是在以完善福利保障著称的澳洲——这一“从摇篮到坟墓的高福利国家”，退休生活也完全需要自己把握。

人生是长期积累的过程，后半生的结果，往往取决于前半生所作的决定。您的退休生活是否能活得精彩，取决于现在的您能否先知先觉，尽早未雨绸缪！

作者: 铁鱼perth 时间: 21-10-2014 20:09
【铁鱼评论文章】自住还是投资?

澳洲房地产网站Realestate.com.au最近公布的“住房可负担能力信心指数”（Housing Affordability Sentiment Index）年度报告显示，有一半的Y世代购房者愿意增加自己的债务，以达到自己想要的生活水平。近三分之一的Y世代买家需要财政上的帮助才能够买房，其中约五分之一的人从父母那里得到资助。同时，53%的Y世代人已经有房，其中约四分之一拥有的是投资房产。

Y世代人正处于二三十岁的黄金阶段，他们的职业生涯和收入面临上升的趋势，再加上其婴儿潮世代的父母给予的财政帮助，这就意味着很大一部份Y世代的人将有财务信心实现自己的房产目标。

以往，当人们有了足够的存款和供款能力，通常会选择马上拥有属于自己的自住房。然而，当今越来越多的首次购房者开始考虑这样的问题：到底是先买自住房还是投资房？这两种做法的利弊分别是什么？

先拥有自己的家，再考虑投资
利：安全感，不会出现租约结束大费周折搬家的情况。你可以个性化自己生活的空间，有绝对的自由来布置装潢。你可以出租一间卧室，不仅分摊了部分可扣税费用，还有效利用自住房来作为投资。
弊：如果负担能力有限，你可能无法承受理想地区的房价，只能退而求其次选择住在其它区域；自住房在特殊情况下才有税收优惠。如果没有可抵扣税费，你需要自己完全支付额外费用（市政税/水务费、房屋保养维修、单元楼物业费等），还有按揭还款的负担。

一边租房，一边投资
利：投资物业释放现金流，每月租金可分担部分房屋支出和你自己的租金。有更多租房选择：可以与伴侣朋友一起分摊成本；或者与父母同住，减少开支；可以选择生活在理想的区域/郊区/街道，而不会因为负担能力的问题，被迫降低对生活地段的要求。
弊：长期租约的不安全感：房东可能出售/搬回/甚至推翻租用的物业；在新旧租赁合约交替时，租金可能上涨；无法自由个性化你的房间；与合租者可能性格不合或发生矛盾。

想要在自住和投资两者之间做出选择的话，应该先问问自己置业的首要目的是什么，通常有以下因素需要考虑：

生活方式和环境
这部分受个人因素影响最多，也受个人支付能力的限制。租赁并不适合每个人，尤其当你想尽快独立、从父母家搬出来住，且不满租房的种种限制：比如希望能将墙壁粉刷成喜欢的颜色、养宠物或不用再接受例行房屋检查等。如果你是因为要拥有自由的生活方式，而将目光转向房地产市场，购买自住房可能是你最好的选择。

但如果你不确定未来七至十年会发生什么，也许未来你的生活方式将发生变化，可能会有孩子，或者需要去外地工作。为避免房产交易较高的费用，保持灵活性，租房是你应对未知的最佳解决方案。置业时如果更多考虑经济条件，而不是生活方式，那么投资物业可能是更好的选择。一旦忽略了房产用于“自住”的属性，投资选择会变得更多、更开放，全国各地的好房产投资项目都可纳入考虑之列。

可负担水平和地理位置
承受能力很大程度上受地理位置左右。如果你负担不起喜爱地区的自住房，可以选择在当地租房，保证当前的生活方式，同时在其他地区投资物业。鉴于各地区房地产处于不同的市场周期，目前购买能力有限的投资者，应留意符合自己预算的区域，甚至是其他州的房产投资。即使你坚持选择自己中意的区域，投资房也比自住房负担小，有税务平衡的作用。

相比而言，投资物业能得到租金回报和更多的税收优惠及其他收益，特别对于收入更高人群而言会带来显著的税项减免。比如物业折旧、物业相关开支都可以作为收入抵扣项目。但不要本末倒置，为了税项减免进行物业投资，因为未来也还需要考虑资本利得税的影响。

首次购房者补助
各州都有针对首次购房者的优惠和税务减免政策，但各州的政策不一样，比如有些州发放首次置业津贴的要求是物业必须在开始的一段时间用于自住，只要不生活在投资房，购买投资房则不会影响补助金资格。但也有些地方，投资者只要已经买过房，不管是投资还是自住，就不能再领取补助金了。所以，在购房之前，要先了解当地的相关政策，以免错过机会。

决策力和成熟度
决策力和成熟度是指你能及时准确地做出物业投资决定，并成为合格的房东。投资需要以物业未来增值为目标，应撇开情绪和过多感情因素，不能单凭个人喜好决策来做未来财务规划。当你成为房东，你需要成熟度与灵敏度来与相关专业人士打交道，处理房屋租赁中可能会出现的问题。

作者: 铁鱼perth 时间: 13-11-2014 13:43
【铁鱼文章】漫谈西澳好学区

很多刚来西澳的家长朋友们问我们：西澳哪里有好学校？是不是也有学区房一说？在哪里买房比较好？听说南部华人聚居区的学校排名不错，还有别的选择吗？

那么，今天我们就来简单谈谈西澳的学校和好学区。

首先要知道，澳洲的教育由各个州政府独立负责，所以每个州的学制情况略有差异（参见图一）。一般情况下，澳洲教育都由三个阶段组成：

1.小学（Primary School）

2.中学（Secondary School / High School）

3.高等教育（大学University和职业学院College等）。

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图一：澳洲各州学制比较

由图一可见：与昆士兰和南澳类似，西澳的小学目前是七年制，从1年级到7年级；中学（初中和高中）加起来是五年，从8年级开始到12 年级。要注意的是，明年开始西澳的学制将有所调整，7年级将统一并入中学。

小学和中学都有公立和私立学校的区别。在西澳，除了Perth Modern School公立中学是传统意义上的重点学校，也就是按分数择优录取的之外，其它公立的小学和中学都是按区域划分的，也就是说，要在学区内居住才可以划分到相关的学校。

每个公立学校都有各自的招生学区（enrollment catchment zone），可以查询学校网页或给学校打电话，以了解自己的居住地点是否在目标学校的学区里。有的时候，邻区的学校如果还可以容纳学生的话，说不定也可以破例越区招收，只是如果该校比较抢手的话，这一情况发生的概率自然不大。

上私立学校不需要按学区划分，通常需要提前报名，还要具备一定的经济实力，一些知名私立学校每年的学费都要超过两万澳元了。大部分私校入学还需要面试，校长有权根据面试的表现判断是否允许孩子入学。

小学的选择重不重要？ 一般在澳洲聊到好学区主要指的是中学，有些当地人的意见是，小学大都寓教于乐，上不上好学校还不是特别重要，在哪里上区别都不大，只要不是住在特别差的区就行。我们觉得，小学还是有一定的重要性，在一些比较差的区存在学生间欺凌行为、甚至很早就开始吸烟等劣行，孩子高年级后更是容易受影响，而且小学如果从Kindy（相当于小学预备班）开始算的话将达8年之久，对人生影响重大，孩子在小学阶段多数行为模式已经定型, 所以仍然建议选在较好的区, 而不应该只看重房子的新旧和地块的面积。即使实力不够也要尽可能靠近好区一些。

中学相对来讲当然更为重要，而说到中学的话，公立私立都有好学校。学校的具体排名根据不同的判断标准有多种结果，而且每年的排名也都会更新，大家可以浏览不同的机构和网站查询比较一下。我们选了一个Better Education统计的2013年西澳中学前十五名排行榜（见图二），仅作参考用。应该注意，学校排名是不同考察角度的综合，各学校都有各自的特点特长，所以也不能光追求名次。

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图二：Better Education网站统计的2013年西澳中学前十五名排行榜

那么，这些好中学都分布在哪里呢？

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图三：Better Education网站统计的2013年西澳前十五名中学所在地区的分布

除去两所较偏远地区的学校外，我们把其余的十三所中学都标识在了图三的珀斯地图上面。可以明显看出，大部分好学校都集中在珀斯的西部区域。如果把排名放宽到前三十名、前五十名，大致也是这个趋势。除了西区之外，珀斯北部也有一些排名不错的学校，如Duncraig Senior High School和Carine Senior High School等。而南部比较有名的是Rossmoyne Senior High School和Willetton Senior High School。这两所都是在华人群体里面耳熟能详的学校，亚裔学生（中国人和印度人等）占相当大的比重。

很多新移民家长常问的问题是：中国人多的学校好不好？

这恐怕是个见仁见智的问题。有的家长认为华人读书勤奋，在华人多的学校里，更有读书氛围，或担心在少数族裔学生太少的学校，孩子容易被孤立，对性格成长不利，那这样的家长可能更偏向于选择南部华人聚居区的学校；而有些家长担心中国人多的学校不利于孩子全面发展和本地化，影响孩子提高英文，或担心孩子交往范围过于狭窄单一，将来不利于顺利融入澳洲主流社会，甚至导致将来的发展机会受限，认为孩子应该开阔视野，从小和不同文化背景的人交往相处，体验多元文化。那么，这样的家长可能更偏向于选择西部和北部地区的学校，也包括私校。

好学校附近的房价通常比较高，但越来越多重视教育的华人家长选择在澳洲好学区附近购买房产，他们购买房产可能不仅是为子女提供就学便利，同时也作为一种投资。相对于其它地区，拥有好学校的地区房产往往更有增值潜力。比如，悉尼房价监测机构的统计显示，2013年悉尼房价增长了14.5%，其中8个有好学校的地区房价涨幅超过30%。《悉尼晨锋报》分析认为，悉尼北区和西区的房价涨幅较大是因为这些地方拥有排名较前的中小学。值得注意的是，这些好学区指的是广泛而言的好学区，并非只是东方人聚居的好学区。这一点值得那些只认华人好学区的买房者们注意。

在负担能力不够的情况下，也有不少重视教育的家长开始采用另外的方式，也就是不再纠结倾囊负债购买学区房，而是选择在排名靠前的学区附近租房，以便能让孩子在好学校就读。这不失为一种有效的解决方案。需要提醒的是，根据我们的观察，很多家庭在这么做的同时也进入了房产市场，他们在租房的同时还购买了自己能够负担得起的房产用于出租，在保证孩子进入理想学校的同时也保证了家庭拥有一份长期增值的房产，是一个值得推荐的好做法。

想要深入了解珀斯好学区房项目的朋友，欢迎与我们联系，您可以添加我们的微信号（IronfishPerth），关注我们每天在微信平台上分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。

作者: leonxiao 时间: 10-12-2014 07:41
marrrk

作者: 四季鹅 时间: 8-1-2015 23:23
请问Beckenham这个区买投资房怎么样？

买apartment投资房从长远考虑，是一室还是两室的更合适？

作者: 铁鱼perth 时间: 29-5-2015 01:49
本帖最后由铁鱼perth 于 29-5-2015 00:55 编辑

谢谢大家关注这个帖子，不好意思因为个人原因很长时间没有更新，目前上论坛的时间不多，有问题请关注微信公众号“澳洲房产投资日记”留言，我定及时答复。

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