FreeOZ论坛

标题: 使用Offset帐户后，每月的还款会减少吗？因为利息少了。 [打印本页]

作者: angelar8 时间: 14-1-2013 13:42
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 标题: 使用Offset帐户后，每月的还款会减少吗？因为利息少了。
请教各位大侠，使用Offset帐户后，每月的还款会减少吗？

还款是本金+利息的方式，希望使用offset后，能使每月还款额总数有减少，而不是利息少了，本金增加，还款额总数不变，这样对于短期经济压力没有改善呢。

是否需要到银行特别申明要求呢？

作者: y12345678 时间: 14-1-2013 13:45
有offset＋只还本金的组合比较好

作者: 熊猫阿三 时间: 14-1-2013 13:48
不少，不过还贷年数减少了

作者: 8080 时间: 14-1-2013 13:50
可以改成只还利息。现在的三年定期只还利息有一些较低的利息的产品
自己上各银行网站去搜一下，或去real estate 网站上有对比

[ 本帖最后由 8080 于 14-1-2013 13:52 编辑 ]

作者: jenny112 时间: 14-1-2013 13:50

原帖由 y12345678 于 14-1-2013 13:45 发表

 登录/注册后可看大图

有offset＋只还本金的组合比较好

还可以OFFSET+只还本金啊。。。利息怎么算呢

作者: 休止符 时间: 14-1-2013 14:03

原帖由 jenny112 于 14-1-2013 13:50 发表

 登录/注册后可看大图

还可以OFFSET+只还本金啊。。。利息怎么算呢

月利息等于贷款额度x 年利率/12
如果offset帐户有钱，则省下来的利息直接减少贷款余额，相当于还本金。
举例，借40万，年率6%，只还利息则每月还2000。
如果offset帐户有10万现金，则每月可充抵100k x 6%/ 12 =500刀的利息。这500刀直接还本金了。
如果不想还本金，不知道是否可以要求银行将这500打回offset帐户，我没试过。

之所以不还本金，是因为将来可能换房，将现在的自住房作为投资房，如果还了本金，可以用来抵税的贷款余额就少了。

作者: lancelin 时间: 14-1-2013 14:11
标题: 回复 #6 休止符的帖子
学习啦，mark一下

作者: jenny112 时间: 14-1-2013 15:14

原帖由 休止符 于 14-1-2013 14:03 发表

 登录/注册后可看大图

月利息等于贷款额度x 年利率/12
如果offset帐户有钱，则省下来的利息直接减少贷款余额，相当于还本金。
举例，借40万，年率6%，只还利息则每月还2000。
如果offset帐户有10万现金，则每月可充抵100k x 6%/ 12 = ...

那么应该是 “ OFFSET + 只还利息 ” 啊
哈哈

作者: bluemm 时间: 14-1-2013 15:35

原帖由 y12345678 于 14-1-2013 13:45 发表

 登录/注册后可看大图

有offset＋只还本金的组合比较好

还有只还本金的组合吗？那利息不还吗？还是我误解了？

作者: hannah87815 时间: 14-1-2013 15:47
标题: 回复 #6 休止符的帖子
原來只有百分之六拿來還本金阿。。。我以為所有的錢都可以當做你還了本金以此來減少貸款額從而減少時間。。。。
那意思是如果我存銀行的利息大於我的貸款利息那我存銀行更花算是吧?

作者: springoz 时间: 14-1-2013 15:50
你存银行的利息，只可能小于贷款利息，而不可能大于贷款利息，否则银行都喝西北风去啦

原帖由 hannah87815 于 14-1-2013 15:47 发表

 登录/注册后可看大图

原來只有百分之六拿來還本金阿。。。我以為所有的錢都可以當做你還了本金以此來減少貸款額從而減少時間。。。。
那意思是如果我存銀行的利息大於我的貸款利息那我存銀行更花算是吧?

作者: 西澳海豚 时间: 14-1-2013 15:52
我不确定我的了解是否完全正确？

在offset 的钱会视同抵消借款，所以利息会依照balance后的借款金额计算。

offset 的钱也可以随时动用，用掉了就等于多借了钱------

所以这个月你存入了全额借款（还清），下个月就没利息噜！

有错误请指正～～

作者: 小海盗 时间: 14-1-2013 16:23
mark，为以后买房学习:-)

作者: y12345678 时间: 14-1-2013 17:37
写错了，是
offset＋只还利息

只还本金就太爽了。。。。

作者: stillying1983 时间: 14-1-2013 17:42
还款金额是不变的
我们也是offset和本息一起还的
offset账户里面的钱越多，每次还了本金就越多，利息就越少
银行每次扣的钱的固定的

作者: jenny112 时间: 14-1-2013 18:07

原帖由 y12345678 于 14-1-2013 17:37 发表

 登录/注册后可看大图

写错了，是
offset＋只还利息

只还本金就太爽了。。。。

我说哪有资本家只要求还本金啊。。。哈哈哈

作者: angelar8 时间: 14-1-2013 18:10
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 能不能和银行申请，使用offset后，本金每月还款不变，利息因为有offset里的钱所以减少，就是还款总额减少。可以申请这样还吗？

我现在是本金+利息的还法，等满了3年fix后，可以申请只还利息吗？谢谢！

作者: jenny112 时间: 14-1-2013 18:13

原帖由 angelar8 于 14-1-2013 18:10 发表

 登录/注册后可看大图

能不能和银行申请，使用offset后，本金每月还款不变，利息因为有offset里的钱所以减少，就是还款总额减少。可以申请这样还吗？

我现在是本金+利息的还法，等满了3年fix后，可以申请只还利息吗？谢谢！

不用申请啊。OFFSET本来就这样计息的啊。按天计算的。你每天金额不同，每天利息不同，银行会每个月吧上个月息扣掉。
有OFFSET为什么要还本金啊，当然只还利息了？哈哈

作者: 西澳电工 时间: 14-1-2013 18:25
问一下，信用卡的钱，可以转到offset账户吗？转29天？？？然后转回来1天。。。

作者: FJ47 时间: 14-1-2013 18:29
标题: 回复 #19 西澳电工的帖子
呵呵，也可以说，转出去一天，再转回offset。

作者: y12345678 时间: 14-1-2013 18:46

原帖由 西澳电工 于 14-1-2013 15:25 发表

 登录/注册后可看大图

问一下，信用卡的钱，可以转到offset账户吗？转29天？？？然后转回来1天。。。

一般不行，因为信用卡转钱算cash advance利率都在21%以上，手续费另算
比房贷高多了

不过有些银行优惠，申请新的信用卡提供低息或免息balance transfer到其他信用卡，一般都是几个月最长的听说有一年
可以做点文章

但是意思不大

作者: y12345678 时间: 14-1-2013 18:50

原帖由 西澳瓶鼻海豚 于 14-1-2013 12:52 发表

 登录/注册后可看大图

我不确定我的了解是否完全正确？

在offset 的钱会视同抵消借款，所以利息会依照balance后的借款金额计算。

offset 的钱也可以随时动用，用掉了就等于多借了钱------

所以这个月你存入了全额借款（还清），下 ...

对，注意这个是100% offset的情况
有些贷款产品有非全额的offset账户，就只有指定比例的金额抵消，不记利息

作者: erzhuma 时间: 14-1-2013 19:05
标题: 先留个印
虽说没看懂，但想着以后一定需要考虑，所以留着以后慢慢看。

作者: triumph_w 时间: 14-1-2013 19:13
没有看懂

作者: jenny112 时间: 14-1-2013 19:25

原帖由 西澳电工 于 14-1-2013 18:25 发表

 登录/注册后可看大图

问一下，信用卡的钱，可以转到offset账户吗？转29天？？？然后转回来1天。。。

关键是信用卡没有钱啊，只有credit而已。
你可以在国内集资来对冲你的贷款。
在汇率不变的情况下。哈哈

作者: FJ47 时间: 14-1-2013 19:46
标题: 回复 #25 jenny112 的帖子
也可以让老板预支一年的工资先。

作者: 西澳电工 时间: 14-1-2013 20:13
还可以去打劫masonwaapa

作者: angelar8 时间: 14-1-2013 20:14
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 呵呵，看来满3年后，第一时间去银行申请只还利息是上策。
又学到东西啦~~~

作者: 西澳电工 时间: 14-1-2013 21:40
.......
咋得出的？？？

作者: hannah87815 时间: 14-1-2013 22:38
标题: 回复 #11 springoz 的帖子
我也意识到这个问题了

作者: stevensun2 时间: 14-1-2013 23:14
如果是本息一起还的话对冲账户里放钱只能减少贷款的年头，不能减少每次还款的额度
只有只还利息的还款方式可以减少还款额度

作者: angelar8 时间: 15-1-2013 13:38
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言

原帖由 stevensun2 于 14-1-2013 23:14 发表

 登录/注册后可看大图

如果是本息一起还的话对冲账户里放钱只能减少贷款的年头，不能减少每次还款的额度
只有只还利息的还款方式可以减少还款额度

那我现在是本息一起还的3年fix，当3年期满之后，可以去改成只还利息吗？

作者: 休止符 时间: 15-1-2013 14:10
标题: 回复 #32 angelar8 的帖子
可以打电话给银行申请，他们可以给你寄表格作这个更改，或者通知你去银行网点做。很简单。

作者: sandyhua 时间: 15-1-2013 14:15
dddddddddd

作者: hannah87815 时间: 16-1-2013 02:10
标题: 回复 #31 stevensun2 的帖子
是不是只还利息不还本金然后把钱钱放到OFFSET ACCOUNT里面这样完全和本金利息一起还的结果一样（我是指实际价值不说现金流）没有什么不利的地方？反而以后如果转为投资房的时候对税更有利？
我这样理解对不？

作者: 8080 时间: 16-1-2013 02:33

原帖由 lengyi3211 于 15-1-2013 15:06 发表

 登录/注册后可看大图

感谢你的信息和提醒啊，接着就去办了个HSBC 免年费的可以6个月之内0%balance transfer的。已经通过了。虽然省不了多少钱，但至少自己的钱可以先不用出的那么快的，呵呵

仔细推敲一下BALANCE这个词和附加条款哦，别犯错哦，信用卡是可消费，因卖家会付手续费，但转钱取钱那很可能是不一样的哦。

作者: 8080 时间: 16-1-2013 03:26

原帖由 angelar8 于 15-1-2013 13:38 发表

 登录/注册后可看大图

那我现在是本息一起还的3年fix，当3年期满之后，可以去改成只还利息吗？

应该是可以的。

作者: y12345678 时间: 16-1-2013 10:28

原帖由 8080 于 15-1-2013 23:33 发表

 登录/注册后可看大图

仔细推敲一下BALANCE这个词和附加条款哦，别犯错哦，信用卡是可消费，因卖家会付手续费，但转钱取钱那很可能是不一样的哦。

balance transfer是老东西了，不用太紧张
注意两点
1. BT后，不要再用这张卡消费了。
否则就新帐老帐给你一起算利息，不彻底还掉不罢休

2. 要有其他信用卡的配合
BT要从信用卡还钱到另一张（或多张）信用卡，所以你要有最少一张其他银行的信用卡，做收钱之用。最好是收到钱后，转出来不收手续费的那种。

作者: 8080 时间: 16-1-2013 10:58
没玩过这种游戏

不过据我的经经验，这种玩法，到时肯定会给UBANK这种要求严的银行作为一个疑问。
我记得当时我错转了几千刀去信用卡，我发现后把错转的几千刀从信用卡转到原本计划要转的账户去，银行电脑程序立马就Charge了几十刀的贷款费，我打个电话给WESTPAC银行就把Charge的钱还回来。这个都给查到，问我为啥要用信用卡借钱。。。
还有一个UBANK比较较劲的是他们要房屋保险25万以上，而保险公司给保了30万，Ubank要叫我提供25万的保险，我提醒那个业务员/电脑程序，30万大于25万，符合他要求，30万对他们贷款更安全。然后就过了。
看来这种方案有利有弊，千万别以小失大，造成银行以为要长期依赖信用卡度日的错觉和对将来贷款带来不便

[ 本帖最后由 8080 于 16-1-2013 12:06 编辑 ]

作者: 8080 时间: 16-1-2013 11:26

原帖由 angelar8 于 15-1-2013 13:38 发表

 登录/注册后可看大图

那我现在是本息一起还的3年fix，当3年期满之后，可以去改成只还利息吗？

打个电话给银行就解决了，问问他们可如何帮你，我当时读书时，打个电话WESTPAC他们就把每月扣款停了，只在Offset账户里每月扣利息，大多澳大利亚银行会帮你的。
你当时功课没做足，不应定的，过了三年就好了，可以只还利息，估计你的房租应该顶了利息还有余的，别担心了。更好的日子就在眼前

[ 本帖最后由 8080 于 16-1-2013 11:31 编辑 ]

作者: y12345678 时间: 16-1-2013 11:27
突然想起来，你用的UBank没有offset账户
这个贷款就没啥意思了

作者: 8080 时间: 16-1-2013 11:43

原帖由 y12345678 于 16-1-2013 11:27 发表

 登录/注册后可看大图

突然想起来，你用的UBank没有offset账户
这个贷款就没啥意思了

它的Redraw和Offset是一摸一样的。

钱放得越多，每天和每月利息越小，要Redraw吧，无限次数，无费用，每次至少一千刀，最多是你在那里面的多还额，网上Log in，点一下Redraw，输入要Redraw的金额，按确信，一个工作日钱已躺在你的扣款账户里等你拿去作投资了。太方便了。这个产品真的是便宜又好，清单一年和利律是一目了然，再加是NAB的，放心。以前在Westpac又高又要年费，

假设贷款（35万）光利率和年费（扣除Westpac信用卡白金卡费）每年要比Westpac省大约两千刀，
我到网上算了一下每月多付166.67刀，对一个35万5.5%的25年的贷款可省A$47359刀利息，提前3年6个月还清（http://discover.realestate.com.a ... nts-calculator.html）
建议去他们网站看一下，我可不是给他们买广告的，也没收他们五毛一刀的，别人收没收我真的不清楚。也不管我鸟事

[ 本帖最后由 8080 于 16-1-2013 12:01 编辑 ]

作者: y12345678 时间: 16-1-2013 12:00

原帖由 8080 于 16-1-2013 08:43 发表

 登录/注册后可看大图

它的Redraw和Offset是一摸一样的。前放得越多，每天和每月利息越小，要Redraw吧，无限次数，无费用，每次至少一千刀，最多你那里面的多还额，网上Log in，点一下Redraw，输入要Redraw的金额，按确信 ...

从税务角度而言，两者的差别甚大
举一个原来我用过的例子

假设当初贷款50万，30还贷，只付利息，年利率是6%
5年内除了支付的利息外，额外还有25万
现在要将这套房转为投资，预计每周房租450
所以现在要把这25万拿出来，用来买新的自住房

你的年收入104,285，一直不变

两种情况
A: 没有offset
25万都被额外还款了，要redraw这25万

B:有offset
这25万都放在你的offset账户中，用这里的钱就行

看起来几乎一样，但是对税局来说是不一样的

A的情况
自住变投资了之后，redraw的25万元所产生的利息，你不能用来投资房negtive gear
所以你的应纳税收入是，每周
2000（工资）＋450（房租）－288（25万的利息）=2162（每周）
这个投资房很失败，不仅没有负扣税，成了正纳税了
不如卖掉重买

B的情况
自住变投资了之后，因为offset的25万元不算你还掉的贷款。所以50万所产生的全部利息，都可以计算投资房negtive gear
所以你的应纳税收入是，每周
2000（工资）＋450（房租）－576（50万的利息）=1874（每周）
负扣税成功

注：为了简明起见，上面的例子没有计算房屋的维护费用，council fee，水费，保险费，中介管理费等情况。计算这些费用后，A和B的数字可能有所变化，但基本关系不变。即，B比A更能省税

作者: 8080 时间: 16-1-2013 12:05

原帖由 y12345678 于 16-1-2013 12:00 发表

 登录/注册后可看大图

从税务角度而言，两者的差别甚大
举一个原来我用过的例子

假设当初贷款50万，30还贷，只付利息，年利率是6%
5年内除了支付的利息外，额外还有25万
现在要将这套房转为投资，预计每周房租450
所以现在要把这 ...

谢谢提醒，还没有投资房的计划。不能给自己太大地压力。

欢迎光临 FreeOZ论坛 (https://www.freeoz.org/ibbs/)