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标题: 2012年墨尔本最流行的房产投资（NRAS) [打印本页]

作者: joyce-lam 时间: 30-9-2012 13:32
标题: 2012年墨尔本最流行的房产投资（NRAS)
什么是NRAS?由于澳大利亚住房的短缺，澳大利亚政府出台“国民租房津贴计划”的政策，即 National Rental Affordability Scheme，简称“NRAS” ， NRAS计划是要求投资人将其投资的房产租金降低20%，投放到市场上给那些符合条件要求的人群。这个计划将实行10年，即政府提供投资者每年大概$10000的租房补贴，而且是免税的收入．这就为投资澳洲房地产增加了巨大的确定性。

NRAS计划带来的机遇
目前澳洲经济正增长3%，利率位于过去30年平均贷款利率的相对低点。2008年经历了一次235,800人的移民激增时期及27年来最大的一次新生儿增长，有295,000个婴儿2008年出生。是人口增长最快的时期，达到2.94%。另外，家庭的规模不断缩小，要更多的房屋满足家庭小型化以及澳大利亚人口老龄化等因素导致了澳大利亚未来房屋的供不应求。
根据统计估计，到2013年澳洲将出现213,000套房屋短缺。2008年7月24日，澳洲财政部长和房屋部长联合推出国家可负担租房计划（National Rental Affordability Scheme）（简称NRAS计划），2008年11月通过并形成法律。NRAS计划通过政府每年给投资人补助大约＄１００００来鼓励投资人投资房产，从而增加经济型出租房供应并降低经济型房屋的租金。NRAS计划决定由政府出资6.23亿，在2012年提供5万个经济型出租房。

NRAS的优势：
1.当你以80%的租金向市场出租是，你的房子会极有竞争力，空置率也会下降。
2.NRAS的项目机会都是靠近火车站，购物地点，高速公路的好项目。
3.长达10年的长期稳定的收入保证，每年的政府补贴根据通货膨胀率上升。
4.投资回报率将高于市场水准。（以一房来说，如果租金是$1，500一个月的话，一年的收入为$18，000，以80%出租损失$3,600，但是政府却将补助你$10，000左右）。
5.更多的税务减免。
6.政府部门直接参加管理和维护，更多高质量的租客供你选择。
7.随时可以退出，卖出你手中的物业。

[ 本帖最后由 channel1016 于 6-12-2012 21:59 编辑 ]

作者: joyce-lam 时间: 1-10-2012 22:02
up up up up up

作者: wmwbull 时间: 1-10-2012 22:10
不错。。。没有闲钱。。。。。。

作者: jwa 时间: 2-10-2012 10:38
请问楼主，什么样的算“符合条件要求的人群”？很有钱的估计没资格享受这份优惠，没钱的，会不会到时候付不出租金？

作者: joyce-lam 时间: 2-10-2012 17:02
标题: GOOD QUESTION, 现回答4 #问题
NRAS tenants

NRAS tenants tend to be key workers, such as childcare workers, nurses, police officers, fire-fighters and paramedics. It is estimated that 1.5 million Australian households are currently eligible to rent NRAS properties.

Investors can pick any tenants for NRAS properties, as long as these tenants do not exceed a certain income threshold.
Income levels for eligible NRAS tenants are generous and allow for tenant salary increases of 25 per cent above the entry income limit.
For example, a couple with three children, earning a gross income of $108,169 per annul, is eligible to rent an NRAS dwelling. With the income increase allowance of 25 per cent, this family could earn up to $135,212 for two years before they become ineligible to remain in an NRAS property.

Household Type Entry income level ($) Upper income level to maintain eligibility ($)

Single person 45,496--56,870

Two adults 62,899--78,624

Sole parent with 1 child 62,943--76,679

Sole parent with 2 children 78,033--97,542

Couple with 1 child 77,989--97,487

Couple with 2 children 93,076--116,349

Couple with 3 children 108,169--135,212

作者: joyce-lam 时间: 4-10-2012 18:34
up up up up up

作者: joyce-lam 时间: 8-10-2012 14:11
up up up up up

作者: joyce-lam 时间: 11-10-2012 13:49
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作者: setset 时间: 12-10-2012 06:04
这套租1500的房子售价是多少钱

作者: joyce-lam 时间: 12-10-2012 15:25
我回答SETSET, #10的问题:
一般说来，NRAS的房产区域在交通方面都还是不错的，所以其租金年回报率一般都有5%左右，（这还不算以后房租随着GDP增长而增长的可能性）。拿我现在CLAYTON的APPARTMENT举例：房价400，000澳元，而现在的市场评估租金是$380/w.所以我年应得租金回报$19760，但由于比低于市场价20%出租，我所得只有$15808, 因此实际我损失$3952，但是，经过NRAS补助和退税后，我还有$4000多的盈余。
算式如下：（每年会有不同）（注明：此算式是因为我已经拥有自住房再购投资房的前提下做的）

租金：380*80%*52=15808
假如目前年利率6%的话：400000*6%=24000 （如果你年薪$70000以上，那我建议你100%贷款
假如我应付年杂费-- 包括物业费，市政费，（排）水费，..：5000 (事实上我的杂费没有这么多）
我需要付出：（24000+5000）-15808= 13192
假如房屋前十年折扣平均大概：10000
因此我退税：23192*38%=8812
但由于我之前付出13192，因此经过退税后还是负收入：8812-13192==-4379 (注明：如果你没有多少税要退，那么就不要贷100%，银行一般也不允许你贷100%，因而你在交首付时会多一些，70-80%左右，那利息就要少很多）
现在由于我买了NRAS的房产，NRAS 的补助会体现在税务局的 OFFSET ACCOUNT上，因此我的投资房最终应得：9981-(9981*11%)(管理费）-4379 = 4504
我的CASH FLOW 是正数。。

希望大家能在我修改后看得明白

但我声明：这是我的房产现在投资后大概的情况，结果不会完全准确，应该会少一些，因为税务局要从我的房产SETTLE的那一天始开始算政府补助。
我还声明：我的算式完全是积于目前情况所推算，税务局在退税时在操作上会有所不同，然结果大致如此。虽说我还没有拿到补助，但我的同事和公司的客户们都已经通过这种方式拿到了政府的补助。

原帖由 setset 于 12-10-2012 06:04 发表

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这套租1500的房子售价是多少钱

[ 本帖最后由 joyce-lam 于 16-10-2012 14:09 编辑 ]

作者: ABLACKBIRD 时间: 12-10-2012 15:55
This is totally wrong and untrue. Please check:

http://www.dhs.vic.gov.au/for-in ... ffordability-scheme

作者: 我无聊 时间: 12-10-2012 16:00
标题: National Rental Affordability Scheme (NRAS)
http://accom.anu.edu.au/UAS/2447.html?layoutType=plain

To receive the Government incentives, the ANU must satisfy the following conditions applying to NRAS approved dwellings:

They must be allocated to low to moderate income earners (refer to eligibility requirements below).
Tariffs must be set at a minimum of 20% below market rates.
Yearly tariff increases are capped at the rental component of the Consumer Price Index (CPI) for the ACT from December to December.
Initial occupancy agreements must be for a minimum of 52 weeks.
The University must give priority to students travelling from elsewhere in Australia.

[ 本帖最后由我无聊于 12-10-2012 15:09 编辑 ]

作者: 马甲乙 时间: 12-10-2012 21:20
经过十二楼和十三楼的歪楼，这个帖就不再是广告帖了

作者: koala 时间: 13-10-2012 15:06
这种广告贴也能加精？版主也太。。
等看了广告买了楼的人找版主算账吧。

作者: joyce-lam 时间: 14-10-2012 14:16
标题: 回复 #12 ABLACKBIRD 的帖子
针对#12 ABLACKBIRD的问题，我在#10楼上重新做了修改，非常感谢你们的关注。

作者: joyce-lam 时间: 16-10-2012 14:11
UP UP UP UP UP

作者: joyce-lam 时间: 19-10-2012 16:46
up up up up up ;)

作者: joyce-lam 时间: 22-10-2012 14:58
up up up up up

作者: joyce-lam 时间: 3-11-2012 22:03
up up up up up

作者: ansonlee1980 时间: 5-11-2012 12:22
搞了那么一大轮每年就赚不到5000刀？如果40万的房价我掏了8万给首期的话，我那8万在银行做deposit的利息也差不多这个数了

作者: joyce-lam 时间: 18-11-2012 23:22
Upupupupup

作者: 资料盒 时间: 20-11-2012 15:26
明显的广告贴

晕死

作者: joyce-lam 时间: 22-11-2012 16:49
UP UP UP

好消息，我发帖子时所提到我的朋友也从我这里买了ROSEBANK 的一套公寓，至今她已经办完所有手续。在10天前我帮她取到钥匙（A230)，接着我们公司帮助她办理各项NRAS的申请工作和寻找客户，结果明天客户就可搬进去了：）另我的同事在同时期也在ROSEBANK买了一套, （可能受我的影响)

她的运气更好，上周五就出租出去了：）

JOYCE在这里再次声明：我与大家分享我的经历，我不想回答一些人无聊的问题。请大家谅解。

作者: joyce-lam 时间: 29-11-2012 14:41
up up up up up

作者: joyce-lam 时间: 5-12-2012 18:26
标题: 这是广告：）不属于NRAS项目
现有333，Burwood highway ，Burwood,, Melbourne, 的三套极有吸引力的TOWN HOUSE （在迪肯大学边上），由于这仅有的三套TOWN HOUSE 是FINAL RELEASE，前期的几十套全部售完，而且大多已入住，所以机会不容错过，其中有两套是土地大约250平米，两层，4房2卫2车库，开发商开价780，000，一套土地是203平米，4房2卫2车库，开发商的价格是：$765，000，如有兴趣的朋友，可短信我索取详细资料和约看样板房。

[ 本帖最后由 joyce-lam 于 5-12-2012 18:28 编辑 ]

作者: jwa 时间: 6-12-2012 07:01
这个价格倒还可以，burwood现在稍新一点的townhouse也要七八十万吧，我的印象中house大多数要冲million的

与boxhill相比我更喜欢buwrood，地域开阔绿地也多

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