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标题: 分享一下投资房负扣税两年结果 [打印本页]

作者: 妮南 时间: 17-7-2012 20:49
标题: 分享一下投资房负扣税两年结果

	2010-2011	2011-2012
Revenue
Rental income	11140.00	13660.00

Expenses(GST inc.)
Repair/maintenance	1302.86	331.90
Body corporate fees	1320.00	1310.45
agent fees	1344.27	1161.82
City council rate	608.70	639.05
Landlord insurance	240.00	246.86
water bill	687.70	766.65
Loan interest paid	10735.88	10059.39

Total expenses	16239.41	14516.12

Total net income or loss	-5099.41	-856.12

注：以上支出未包括房屋折旧费用。

两年前与朋友一起购买的unit，首付之后贷款$170,000。原本是打算自住，因客观原因又只能把它当作出租房。这在澳洲属于税务意义上的投资房，若是支出大于收入出现亏损，在退税时亏损部分可以享受到负扣税（Negative Gearing）。

见图表：
第一年因租客意外变故支出较大，尤其是多支出了申请VCAT费、清洁、换锁、重新招租等额外费用，享受到$5099.41的负扣税（未包括房屋折旧）。
第二年租客稳定，且房租有所增加，只有$856.12负扣税（未包括房屋折旧）。

预计第三、四年，租客稳定的话，租金收入会小幅增加、贷款利息支出会减少，支出与收入持平就不再享受负扣税。再过几年，当出现收入大于支出，也意味着我们的实际纳税收入也增加了。对于低收入者来说这个负扣税关系不大，假如我们能早点把房贷还清，可以少支付贷款利息。但对于高收入者来说也许买投资房可以享受到负扣税才是驱动力，也要计算一下你的负扣税能维持多久？

若是2年前买的这套房子现在出售，一定会出现损失。因为购买时已支付了印花税、律师费、其它花费等约1万澳元，又已经支付了两年多的贷款利息2.4万澳元、还有每年的费用开支。若售房时增值了还需要支付CGT，若是出售时跌价出现亏损当然仍可以得到负扣税。

这类的房子未来升值空间不大，看来未来租金收入可以用来支付一切开支的。投资这类房子可看作是‘以租金养房’。我们现在并不为它快乐，也许我们十年之后会快乐的。

[ 本帖最后由妮南于 19-7-2012 20:27 编辑 ]

作者: smartcareful 时间: 17-7-2012 22:12
标题: 回复 #1 妮南的帖子
多谢妮南姐分享

作者: gzteach 时间: 17-7-2012 22:52
楼主是自己做退税的吗，帐都列得很清楚。

作者: knownnothing 时间: 17-7-2012 22:57
标题: 你的unit 多少年，

原帖由妮南于 17-7-2012 19:49 发表

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　2010-20112011-2012Revenue　　Rental income
11140.00 13660.00 　　　Expenses(GST inc.)　　Repair/maintenance1302.86 331.90 Body corporate fees1320.00 1310.45 agent fees1344.27 1161.82 City council r ...

怎么没看见折旧？再说一般的strata都是每年要涨的，你的比去年还少了。agent fee 也挺高的，如果是俩个人平摊，一个人就是接近10%。

作者: 妮南 时间: 18-7-2012 12:15

原帖由 gzteach 于 17-7-2012 21:22 发表

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楼主是自己做退税的吗，帐都列得很清楚。

请会计师退税，只是这些收入与支出的费用都是我自己汇总的。

作者: 妮南 时间: 18-7-2012 12:26

原帖由 knownnothing 于 17-7-2012 21:27 发表

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怎么没看见折旧？再说一般的strata都是每年要涨的，你的比去年还少了。agent fee 也挺高的，如果是俩个人平摊，一个人就是接近10%。

折旧费用交给会计去处理了，我不是太清楚。

strata费用：
我这里也就是Body corporation fees，一般来说固定支出是每年递增，但是有时需要特别修理，还需要额外支付费用。这就是为什么第一年比第二年还多的原因。

Agent fees:
我大致估算一下，commission on rental(代理的佣金)约相当于房租收入的8%(含GST)。第二年租金增加了，代理的佣金也多了。我把招租广告等费用也计入代理费，这就是为什么第二年比第一年增多的原因。

两个人联名购房，假如是以Joint tenants形式购买，就是各占50%。不管是盈利还是亏损都各占50%的比例。

作者: 蓝色热带鱼 时间: 18-7-2012 12:41

原帖由妮南于 18-7-2012 11:15 发表

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请会计师退税，只是这些收入与支出的费用都是我自己汇总的。

在悉尼
中介管理费一般为房租的5.5%
为了你自己的利益, 最好搞清楚能有多少折旧费, 能为自己的投资更好计划.
你的会计给你的年度tax return中, 会填写折旧数字, 你最好知道这个数字如何而来
投资房负扣税, 折旧费是关键的关键.

作者: 妮南 时间: 18-7-2012 12:53
标题: 回复 #7 蓝色热带鱼的帖子
我这是Geelong的房产代理，收7%的commission on rental ，含GST的话就是7.7%了。
不过，代理还很负责，满意他们的服务。

作者: 奶油香芋 时间: 18-7-2012 13:27
负扣税是什么意思呢？是多支出的这些不扣税呢还是税务局还要返还你多支出的这部分啊？多谢妮南分享。

作者: 妮南 时间: 18-7-2012 13:55
标题: 如何计算负扣税
http://www.yourmortgage.com.au/calculators/negative_gearing/

作者: 妮南 时间: 18-7-2012 14:02

原帖由 奶油香芋 于 18-7-2012 11:57 发表

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负扣税是什么意思呢？是多支出的这些不扣税呢还是税务局还要返还你多支出的这部分啊？多谢妮南分享。

个人纳税申报时称为：投资房的Negative gearing。
我上面的例举，2010-2011年计算结果约为亏损5000澳元。假设这套房子是你一个人的名字，你的2010-2011年工资收入和银行利息收入为60000澳元，那么你的实际纳税收入就是：60000-5000=55000（澳元），相当于可以减少5000澳元的收入税。

作者: Carol_Wu 时间: 18-7-2012 14:04
好帖。。。。只不过我们要两年后，变成PR才会考虑。。。。

作者: 妮南 时间: 18-7-2012 14:07

原帖由 蓝色热带鱼 于 18-7-2012 11:11 发表

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你的会计给你的年度tax return中, 会填写折旧数字, 你最好知道这个数字如何而来
投资房负扣税, 折旧费是关键的关键.
...

谢谢提醒，不愧为专业人士。

我查看了去年的报表，折旧费反映不是太明显。这次我要去问清楚。

作者: 妮南 时间: 19-7-2012 14:30

原帖由 Carol_Wu 于 18-7-2012 12:34 发表

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好帖。。。。只不过我们要两年后，变成PR才会考虑。。。。

让我感觉这负扣税带来的纳税优惠也最多头两年，不过以后还是能指望租金收入。

也许政府关于这投资房的政策还会更改，不是很看好。

作者: immoz 时间: 19-7-2012 20:21
负数不是很好么，可以都退税退回来啊。

作者: matthew1976 时间: 19-7-2012 20:55
请教楼主，water bill是水公司收房东的服务费吗？也就是说，房屋出租，房客交水费，但房东还需要交额外的服务费？

作者: lowprofile 时间: 19-7-2012 20:55
如果你的边际税率是30%，就相当于你的损失里面能得到30%的返还，实际的损失是剩下的70%

作者: jwa 时间: 19-7-2012 21:05

原帖由 immoz 于 19-7-2012 19:21 发表

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负数不是很好么，可以都退税退回来啊。

不认同“都退税退回来”

在华人圈子里这个说法很普遍其实非常具有误导性，让人以为损失可以全部避免，其实不是，所谓的退税退回来永远只是退回来一部分，总的来说还是损失；

当然有闲钱的话买投资房还是要考虑的，把多余的钱以房地产的形势保存下来，总比存在银行要保值

作者: 妮南 时间: 19-7-2012 21:24

原帖由 matthew1976 于 19-7-2012 19:25 发表

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请教楼主，water bill是水公司收房东的服务费吗？也就是说，房屋出租，房客交水费，但房东还需要交额外的服务费？

我这里指自来水公司寄给房东的水费账单。
通常房东交水服务费和排污费，租客交水用量费。而有的UNIT只有一只水表，那租客就不能自己申请水用量的水费账单了。

作者: 妮南 时间: 19-7-2012 21:32

原帖由 jwa 于 19-7-2012 19:35 发表

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不认同“都退税退回来”

在华人圈子里这个说法很普遍其实非常具有误导性，让人以为损失可以全部避免，其实不是，所谓的退税退回来永远只是退回来一部分，总的来说还是损失；

当然有闲钱的话买投资房还是要 ...

就是，不可能把税都退回来，假如投资房合计结果亏损太大，尽管能用亏损去抵掉较多的纳税收入，我也不认为是好事，万一找不到租客风险很大，也说明你需要支付较多的贷款利息。你若只是为了抵掉些收入税而去支付更多的银行贷款利息，这得不偿失。

我这个例子就是想说明，投资房负扣税到底是怎么一回事。

作者: 哇哈哈 时间: 19-7-2012 22:12
感谢分享，好贴

作者: jwa 时间: 19-7-2012 22:13

原帖由妮南于 19-7-2012 20:24 发表

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我这里指自来水公司寄给房东的水费账单。
通常房东交水服务费和排污费，租客交水用量费。而有的UNIT只有一只水表，那租客就不能自己申请水用量的水费账单了。

呵呵，这才是账单的大头，我已经收到新财年第一张水费账单，服务费就要190多！简直是在抢钱了。墨尔本各个水公司都一样黑，费用差不了多少的，投资房的房东们准备割肉吧

作者: alicezeng 时间: 20-7-2012 12:07

原帖由妮南于 18-7-2012 11:26 发表

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折旧费用交给会计去处理了，我不是太清楚。

strata费用：
我这里也就是Body corporation fees，一般来说固定支出是每年递增，但是有时需要特别修理，还需要额外支付费用。这就是为什么第一年比第二年还多的原因 ...

这个我也赞同！

作者: 老鼠爱上猫 时间: 2-8-2012 01:09
谢谢楼上各位分享，长知识了。期待折旧费的进一步分析，没啥概念

作者: 妮南 时间: 6-8-2012 13:58
今天找会计帮我做了账，上年度共亏损2000刀。

关于折旧费情况我问了会计，因为我们这套房子太老，80年以前的，就没有折旧费可抵扣。

作者: FIRE 时间: 8-8-2012 13:12
Can a Tax Depreciation Schedule increase my investment return?
The answer in the majority of cases is yes. A Tax Depreciation Schedule can reduce an investor’s taxable income, and hence by claiming these deductions, investors can significantly enhance the after tax return from their investment and generate a healthier cashflow.

When is the best time to obtain a Tax Depreciation Schedule?
The best time is usually as soon as possible after settlement. This allows all items of plant & equipment included in the original purchase price as distinct from any other items and/or expenses incurred during the remaining period of ownership.

Where do I get a Tax Depreciation Schedule from?
The Australina Taxation Office (ATO) has determined that a Quantity Surveyor is a “qualified person” to estimate construction costs for the purposes of the Income Tax Assessment Act (1936) (TD 94/83, 13 October 1994. Para 2).

What is a Quantity Surveyor?
A Quantity Surveyor is an independent professional consultant to the property and construction industries, offereing advice to investors, builders, developers, financiers and private clients.

How much does a Tax Depreciation Schedule cost?
The cost associated with preparation of a Tax Depreciation Schedule varies from firm to firm. Generally, firms charge depending on the level of resources required to produce the reports, the degree of expertise in the area, location of the property and the depth of analysis required. Some firms are notorious for hefty fees and whilst the cost associated with the preparation of a Tax Depreciation Schedule are fully tax deductible, you should obtain several fee proposals prior to the engagement of a firm.

Besides cost, what other factors should I consider before engaging a Quantity Surveyor?
Cost should not be the only factor considered when engaging a Quantity Surveyor. Other factors such as on-going service should also be considered. Your Quantity Surveyors fee should also include services such as answering all queries relating to the schedules from yourself, your accountant or the Australian Taxation Office (ATO). It should also include for minor updates to the reports over a period of not less than 10 years, pending that there are no “significant” changes to taxation laws or to the structural fabric of the depreciable property in question.

作者: 妮南 时间: 8-8-2012 13:59
标题: 回复 #26 FIRE 的帖子
谢谢分享。

我们那套房子建于1977年，就没有什么折旧费而言了，以后更多的就是投资收益了。其实，有的越是老的房子建筑材料越好，以后可以自己内部装修一下还会不错的。

作者: iki2_star 时间: 19-5-2015 19:55

妮南发表于 8-8-2012 12:59
谢谢分享。

我们那套房子建于1977年，就没有什么折旧费而言了，以后更多的就是投资收益了。其实，有的越 ...

意思是买投资房的话买高龄的老房子投资潜力更大？

作者: 妮南 时间: 26-5-2015 21:01
5年过去了，现在这套房子已失去税务上投资房的意义了。

多数人都是先自住房再买投资房，而我目前正在进行购买自住房，再几个月就结束租房生活。

作者: davad 时间: 28-5-2015 15:22
祝愿一切都顺利。

作者: Joe_Brigt 时间: 17-7-2015 11:22
看起来情况还不错，继续持有，将来肯定有赚

作者: ql_cat 时间: 20-7-2015 23:23
感谢分享

作者: 妮南 时间: 30-6-2019 21:39
本帖最后由妮南于 1-7-2019 16:45 编辑

5年之后也就是2015年我个人申请贷款买了自住房，这套原本与朋友一起买的Geelong房子就做了处理，出售它两人分钱不是最好的选择，最好的结果是让对方refinance一个人买下这套房子。我提取了自己投入的部分，对方也承担了我原来那部分债务，显而易见对方成了唯一的owner。

事过境迁，这套unit，从2010年$215000，2015年估价约$250000，现在2019年估值约$270000-$300000。2010年-2018年，墨尔本和Geelong的house升值很多，而可是flat/公寓之类的房子升值空间很小。也包括 st kilda，south Yarra等靠近CBD的小套flat/apartment ，尤其是一个卧室的小套，地段好，租客容易找，就是不升值，且维护维修费用年年涨。。

若从投资收益来说，这类房子不亏也不赚。假设这套房子10年升值了8万，要计算一下10年共支付了多少银行利息？多少费用开支？还有买房卖房的律师、中介费用，6年以上的投资房还得支付CGT。最后的结果就是不赚不赔，白忙活。若是投资house，尽管看好升值空间，但租金收入大大低于银行贷款利息，日常开支比较大，不适合穷人投资。

现在银行自住房利率降低到3.34%Ubank，可是自己没有再买投资房的冲动。若没有50%的首付不必考虑。

作者: yearshappy 时间: 5-7-2019 13:22

妮南发表于 30-6-2019 20:39
5年之后也就是2015年我个人申请贷款买了自住房，这套原本与朋友一起买的Geelong房子就做了处理，出售它两人 ...

多谢分享

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