澳洲新移民买房疑问解答贴
我和LG长登墨尔本快两年了，搬进自己的house也快一年了，感觉从刚来时候的一片迷茫，忙活了好些事情，才慢慢一点点安顿下来。新移民们落地，衣食住行，要想把什么都做好，都得认真从头学。很庆幸我们遇到了网络时代，让我们这些背井离乡的新移民有了获得信息的快捷方式。中国人有话：安居乐业。华人们大都有些房子情节。新移民安顿下来之后，买了车找了工作，一般就开始看房了。Freeoz我爱我家版总有好多同学问买房子的问题。我一直觉得，买房子是件大事（尤其对于工薪阶层），那么大价钱呢。所以我特别乐于回答别人的问题，不为了得到感谢，就是想，如果我的一番话，可以让买房的同学省下多少刀、日后没有麻烦，就值了。所以我经常会长篇大论地回答问题，尽量多说有用信息，有时候可能都显得啰嗦。
回答问题多了，常常重复，因为很多问题都是大家共有的。所以我就一直想开个贴集中整理一下，以后买房子的新移民想问问题，先过来找找这个帖子里是否有答案然后再问就好了。：）
我先写个版本，有没涉及到的问题大家也可以问，我回头再补充。
（此文属 想念天空 个人观点，出发点真诚，但是非专业、非商业，所以偶不负一切法律责任哈。）
【贷款】（确定预算）
1、我能贷款多少？
贷款之前，可以到银行做一个Pre-approval。免费的。这样就可以知道自己的预算了。
2、除了申请表，我需要提供什么材料给银行做Pre-approval？
一般银行会只要求提供最近两个月的工资条（大都需要是Permanent的职位），或者其他能够说明你还款能力的材料。如果家里有小孩，正在领政府补贴的话（FTB），那么这个补贴也是可以算到家庭收入里面的。
3、Pre-approval要多长时间能得到结果？
材料交给银行，如果银行贷款经理有空，当天就可以出来。
4、Pre-approval的额度，以后真正贷款时候，额度会变化么？
可能变化的。原因可能有：个人还款能力、利率的增长、银行贷款政策的松紧变化等。
对于买二手房的朋友，其实最重要的还有一点就是bank valuation，银行会把你所要购买的房产进行估价，以这个估价作为指导放款的。对于首付比较紧张的朋友们来说，在出offer或者竞标拍卖的时候一定要考虑到这一点。对于自建房的朋友们，基本上不用担心这一点。
5、我需要找Broker还是直接找银行？
一般如果正在做Permanent的职位，收入稳定、明确，首付够20%，直接找银行贷款经理就好了。否则可以找Broker做下评估。找broker最后找口碑好的，朋友推荐的。
Broker和之前移民时候用的中介差不多。是否用Broker也是因人而异。
6、我需要准备多少钱作为首付（%）？
当前（至2010年3月），基本上银行需要20%的首付。有的银行还要求这20%存款3个月以上。银行的目的都是为了降低贷款风险。具体可以找一家银行贷款经理谈谈。
7、我选什么银行贷款产品？
新移民大致会用到两种银行贷款产品：
一种有offset功能的，适用于每月有闲钱存进帐户，这部分钱可以直接抵消部分本金，减少利息。但是要注意，减少的利息是通过缩短还款期限来实现的，并非每个月还款额减少。这种贷款产品一般有年费，$395左右。
第二种就是没有offset功能，利率低些，也没有年费。适合没有闲钱的同学们。
8、我怎么拿到贷款利率的折扣？可以拿到多少？
澳洲银行的贷款，包括有无Offset的，基本都有折扣的余地，就是在官方网站上公布的利率和折扣基础上再有折扣。所以，一定记得和贷款经理或者Broker讲价。
这个折扣大都是随贷款终身有效的。另有少部分Broker以返现形式多加折扣。
折扣的多少，和银行当时的贷款政策的松紧、客户贷款额度有关。具体同学们可以上网发帖了解情况。一般拿到（基准利率-0.6%~1%）的都属正常。
9、我需要提供什么材料给银行（或Broker）来办贷款？
收入证明（一般就是最近两个月的工资条或者其他证明个人还款能力的材料）是主要的材料。其他就是申请表什么的了。
10、贷款办下来之后我还要做什么？
贷款审批通过，银行会将贷款合同寄到申请人的地址，申请人签好字后，寄回银行就可以了。也有的银行贷款经理让客户当面签合同，以便做些解释的工作。
另外银行会将贷款相关材料寄给律师，有的银行会让你自己拿给律师。
【印花税及其他费用】
1、除了房款，我还要拿多少印花税和其他费用？
印花税（Stamp Duty）每个州都是不一样的。
这里我给出一个realestate网站上的计算器：
http://www.realestate.com.au/cgi-bin/rsearch?a=calc&jar=StampDuty&t=res
这个链接还包括过户费（Transfer Fee）和贷款登记费（Mortgage Registration Fee）的计算。
【政府的补贴和折扣】
1、政府的首次购房津贴可以拿到多少？什么时候到期？
每个州都有一个官方税务网站。这个网站会有详细介绍首次购房补贴的说明。
维州的：
http://www.sro.vic.gov.au/SRO/sronav.nsf/childdocs/-6BF180369BCB3975CA2575A1004420CF?open
当前政府首次购房补贴到2010年6月30日结束（以签合同日为准）。额度：旧房$9，000；墨尔本市区新房$18，000；维州郊区新房$22，5000。
2、我怎么申请政府的首次购房津贴？
首次购房补贴可以由银行来申请。
3、我什么时候能拿到首次购房津贴？这个津贴可以作为首付房款么？
Settlement时候就可以拿到首次购房补贴。所以这笔钱可以直接抵扣印花税，也可以作为首付款的一部分。
4、除了政府的首次购房津贴，我还能拿到什么折扣？
如果所购房是用于自住，政府还可以有一个PPR Concession，Principal Place of Residence。就是对于自住房的印花税的减免。
维州政府网站说明在此：
http://www.sro.vic.gov.au/SRO/sronav.nsf/childdocs/-3A87315B22BC23FFCA2575A100441F59-CD1B48B2849A0120CA2575C1008058E7-18E490D796850F8ECA2575C1008187C7-5AE0A5A6C02866FECA2575C2000E13AF
5、我怎么申请PPR Concession？
一般律师帮助申请PPR Consession。
6、我什么时候能拿到PPR Concession？
Settlement之后2-4周，可以拿到，政府会直接将钱返回到贷款账户，直接还掉本金，如果想要需要做Redraw取出来。
【选区】
1、东南西北，哪个区好？
论区的综合评价，基本就是一分价钱一分货。但是因为各个家庭的需求不同，比如：离工作地点的远近、学区的选择、喜欢华人区还是西人区等。没有任何一个区是对每个人都好或者不好的。
2、我怎么找到关于一个区的信息，以判断这个区的好坏？
除了在realestate和domain上看最近的一些价格信息，这个网站也可以参考：
http://myboot.com.au/VIC/state.aspx
有很多网站会提供一些区的信息吸引点击，但是有些一段时间之后就无效了。所以这里我也不推荐网站了。
可以参考的信息可以是以下方面：平均收入、居民平均年龄、自住和租住的比例、过去几年房价的增长率、犯罪率等因素。
3、买房子，是不是一定要离火车站近？
一般来说，人们认为离火车站近，升值潜力大。但是也有人认为离火车站近治安会差些。澳洲有些区local people会抗议在附近修火车站。
见仁见智了。
【看房】
1、房子的朝向重要么？
一般朝向会是一个舒适度的重要因素。采光、通风都是和朝向有关的。
但是澳洲的房子都是临街而建，所以找到完美朝向的房子基本很难的。有舍有得，大致满意就好。
2、我怎么知道一个房子的年龄？
在维州，SEC32上面有建房时候的年度，就是一个房子的年龄。
一个好的Building Inspector也可以说出一个房子的大致年龄。
【找律师】
1、找律师还是过户师？
律师，Solicitor。过户师：Conveyancer。
律师可以把关买家的法律责任，然后负责过户手续。而过户师只管过户手续。
2、我怎么找律师？
一般找朋友或网友推荐的，口碑比较好的。
3、我担心英语不够好，可以找西人律师么？
完全可以找西人律师。可以在找的时候和律师说明情况，以电子邮件或者手机短信的形式沟通。有的律师因为喜欢书面沟通（更明确），所以也喜欢电子邮件和短信。
4、找律师、过户师要多少钱？
因人而异，一般律师600-1500的都有。
过户师便宜些，一般550-800的样子。
5、律师（过户师）会不会出错？
他们也常常出错。我的一个Local朋友就因为过户师的过失，造成settlement延期，后来这个过户师帮他们负担了房租。
反正自己的事情自己多操心多核对，出现事情早点解决就好。
【房子的Building Inspection】
1、我需要做Building Inspection么？
澳洲买房，尤其House/Townhouse/Unit，基本买家都要做Building Inspection。Apartment可以看情况决定是否做。
2、什么时候做Building Inspection？
Private Sale买的房子，Offer被接受之后或者房屋买卖合同生效后，马上就要联系Building Inspector做。Building Inspector也要时间安排日程的。
Auction的房子，赢了Auction的买家，要无条件履行合同条款，所以Auction之后房屋的任何建筑问题，就只能接受了。如果觉得有必要，就需要在Acution前安排Building Inspection。
3、还没做Building Inspection，我自己怎么样先做些简单的检查和判断么？
可以看看内外墙、地面是否有裂缝（尤其是竖直方向的裂缝），地板是否不平（地基下沉会造成地面不平），天棚是否有水印等，做个初步的判断。
4、我怎么找人做Building Inspection？
也是朋友或者网友推荐喽。或者就到网上找信息，多打几家电话，比较一下价格，再选择就好了。
5、Building Inspection需要多少钱？
我身边大部分朋友做的都是$395左右，house。当然房子大小差异，价格会不一样的。
有些大的公司也会更贵些。
6、Building Inspection整个过程需要多长时间？
一般需要1-2个小时。
7、我怎么知道Building Inspection的结果？
一般Building Inspector做完检查之后，马上就会打电话和买家沟通，说明房屋大致状况和主要需要关注的问题。如果是Private Sale，可能会涉及是否继续接受合同的问题。
书面的报告会在之后寄给买家的住址。
8、我什么时候能拿到Building Inspection的详细报告？
看Building Inspector的具体情况，一般1-2周。
9、Building Inspection报告很长，看不懂怎么办？
可以和Building Inspector联系，让其对问题做出解释并给出初步解决方案。
10、Building Inspection出了问题，我可以解除合同么？
如果你的合同里有：Subject Building Inspection条款，就可能可以解除合同。
这个条款一般两种情况：
A、合同保证买家满意，那么只要买家指出不满意的问题，就可以解除合同；
B、合同在建筑物有“Major Construction”问题的时候，才可以解除合同。这种情况，如果买家的Building Inspector确定有“Major”问题，但是卖家不同意，就比较麻烦，需要法庭判定了。
【出OFFER和签合同】（Private Sale/Private Treaty）
1、看了一个房子，挺喜欢的，我该什么时候出Offer？
如果竞争者多，就要早些和中介联系出Offer。
否则可以再多花些时间考虑别的选择或者考虑出多少Offer。
2、我该出多少钱，加价还是砍价？
市场规则，如果竞争者众多，一般加价；没人抢，自然可以降价。
3、怎样出Offer？
墨尔本有些中介是拿出正式的购房合同，让意向买房者签字。如果卖家接受offer了，也在合同上签字，合同就生效了。
4、Offer要设置有效期么？
一般都会设置一个2-3个工作日的有效期，也好给卖家一点压力，得到尽快的回复。
5、我怎么知道Offer是否被Vendor接受了？
一般由中介通知。
6、出Offer时候，中介可以要Deposit么？
有的中介会要500刀左右的deposit，算作买家的诚意。买家会拿到receipt。如果offer被接受了，这500刀将是10% deposit（江湖称大定）的一部分。
7、Offer被拒绝了，我可以拿回我的Deposit么？
如果offer被拒绝，中介会把钱退还给买家。
8、Offer被接受后，怎么签合同？
如果出offer时候买家签的是正式购房合同，offer被接受后，卖家在合同上签字后，合同就开始生效。买卖双方不需要再签合同。
9、合同上我应该特别注意哪些条款？
A．是否要Subject to finance，该条款对买家有利。即，如果贷款办不下来，合同自动失效。
B．是否要Subject to building inspection，该条款对买家有利。即，如果房子检测报告说有问题，合同失效；注意这里边说明是major问题，还是要保证买家满意。
C. 是否要Subject to Lease，该条款是对卖家有利的。即，所购房屋正在出租，这样settlement日期就要和房客租房合同挂钩。如果买家想尽快入住，就要让卖家和房客协商，房客同意搬出，没问题，房客不同意，买家基本就要跟着承担拖延的后果。
10、什么叫冷静期？
冷静期是签购房合同之后，买家有的3天可以反悔的机会。具体条款合同里面有描述。
11、冷静期有几天？
一般3个工作日，注意，是business hours。
12、我后悔了，可以在冷静期取消合同么？需要赔钱么？
非合同规定理由反悔，一般赔偿100刀或者房款的0.2%，两者取其多者。
【参加AUCTION和签合同】
1、我需要带什么参加Auction？参加时需要登记么？
一般带张空白个人支票（Personal Cheque），Auction成功后直接填写10%的Deposit。也有先交500-1000押金，回头再给10%Deposit的。
维州不需要登记。但是新州需要登记。别的州就不知道了。
2、我英语不够好，能在Auction上出价么？
没问题，只要把数字搞清楚就好。
3、我对拍卖师的英文数字反应慢，怎么及时出价？
如果担心英语反应慢，可以找个中介，专门在旁边及时写出拍卖师喊出的数字，以便及时反应并出价。
4、Auction开始，拍卖师（Auctioneer）说了些什么？
Auction开始，拍卖师（Auctioneer）会介绍一些房产的一些状况，基本就是做下广告。然后介绍一下关于Auction的法律责任规定。
5、Auction上怎样和对手叫板、竞争？
A.有人喜欢在对手喊价之后，马上跟，给对方造成势在必得的压力，自动退出；
B.也有人愿意慢悠悠，在拍卖师准备拍板时候给价，让对方崩溃。
个中滋味，还是要多看热闹，找到适合自己和现场气氛的方式。
6、Auction上的最重要的原则是什么？
定好预算，把握节奏。
7、Auction上，我胜出了，合同上有什么要注意的么？
Auction上胜出，意味着合同马上无条件生效，有些特别条款一般拍卖师会在拍卖开始说明，胜出之后，就没什么好注意的了。所以功课要做在拍卖前。
【SETTLEMENT】
1、什么叫Settlement？
就是正式过户。当天买家成为房产的主人。
2、我什么时候Settle将在哪里写清楚的？
购房合同。
3、哪些情况可以造成Settle不了的？
A、买家贷款没有按期审批：买家过失。
B、买卖双方银行无法按期预约安排过户。这种情况可能出现在买卖双方都有贷款的情况：买家或卖家的过失。
C、律师或者过户师的过失：买家或卖家的过失。
D、所购房产正在出租，租客延期交房：卖家过失。
4、
Settlement日可以提前么？
可以。只要买卖双方都同意，贷款等手续就绪后，就可以告知自己的律师和对方律师商量提前settle。
5、因为买家原因无法Settle，我要赔多少钱？
一般按照合同条款走。如果不是Vendor特别让步，因为买家原因造成settlement延期，买家将按日赔偿。听说过每天$1000左右的。
所以基本买家要尽一切努力保证settlement。
6、因为Vendor的原因无法Settle，Vendor会赔我钱么？
澳洲规则，保证Vendor利益。所以，合同里面一般会写，Vendor可以延期多久Settle而不负法律责任的。
7、Settlemen那天，我需要做什么？
Settlemen当天，律师或者过户师会代办一切过户手续。办好之后，律师或者过户师会通知买家：一切搞定，可以到中介那里拿钥匙了。
房产就是买家的啦。
最后祝我们的新移民们都早日买到自己喜欢的房子，在这片新土地上快乐生活！
[ 本帖最后由 想念天空 于 6-4-2010 21:12 编辑 ] 谢谢版主分享！ 又是一篇问鼎精华的置顶好贴。:good :good :good 谢谢天空斑竹分享。
不才，想补充一下。
2、除了申请表，我需要提供什么材料给银行做Pre-approval？
如果家里有小孩，正在领政府补贴的话（FTB），那么这个补贴也是可以算到家庭收入里面的。
4、Pre-approval的额度，以后真正贷款时候，额度会变化么？
对于买二手房的朋友，其实最重要的还有一点就是bank valuation，银行会把你所要购买的房产进行股价，以这个股价作为指导放款的。对于首付比较紧张的朋友们来说，在出offer或者竞标拍卖的时候一定要考虑到这一点。对于自建房的朋友们，基本上不用担心这一点。
[ 本帖最后由 西皮二黄 于 31-3-2010 17:38 编辑 ] 原帖由 西皮二黄 于 31-3-2010 17:35 发表 http://www.freeoz.org/bbs/images/common/back.gif
谢谢天空斑竹分享。
不才，想补充一下。
2、除了申请表，我需要提供什么材料给银行做Pre-approval？
如果家里有小孩，正在领政府补贴的话（FTB），那么这个补贴也是可以算到家庭收入里面的。
4、Pre-approval的 ...
这个补充很正确。
我们一月份做预贷的时候，银行贷款经理统计家庭收入，就特意询问到是否有该项收入。 我要说的是， 假如小孩子很小，老婆没有工作，老公有工作。
这样的情况 ，老公向银行申请贷款就会少很多。找一个好中介很重要，向银行申请贷款时候，表明自己是单身，贷款额度就会高出8-10万块！:xmas :xmas
扁自己一下！ 原帖由 黛少MM 于 31-3-2010 18:04 发表 http://www.freeoz.org/bbs/images/common/back.gif
我要说的是， 假如小孩子很小，老婆没有工作，老公有工作。
这样的情况 ，老公向银行申请贷款就会少很多。找一个好中介很重要，向银行申请贷款时候，表明自己是单身，贷款额度就会高出8-10万块！:xmas :xmas
扁自 ...
这不是弄虚作假吗？:L :L :good :good :good :good :good 太感谢天空的经验贴了
天空的博客好像很久没更新了？:o 学到了，受教。 原帖由 omom7 于 31-3-2010 18:22 发表 http://www.freeoz.org/bbs/images/common/back.gif
:good :good :good :good :good 太感谢天空的经验贴了
天空的博客好像很久没更新了？:o
我开始上学了，很忙活。然后最近父母过来，周末总是一起出去玩。所以没空写博客了。 谢谢 写的很好！！
我今天收到银行电话，说贷款通过了，不知下一步怎么做？等待合同到来签合同？还能做什么事情？ 原帖由 ssssss 于 31-3-2010 20:27 发表 http://www.freeoz.org/bbs/images/common/back.gif
谢谢 写的很好！！
我今天收到银行电话，说贷款通过了，不知下一步怎么做？等待合同到来签合同？还能做什么事情？
ls的兄弟，你的问题：下一步怎么做请参考主楼。
另外你的问题：settlement日是否可以提前，我也新加了进去。
Good Luck。 好贴，谢谢版主了！:zan :good
回复 #1 想念天空 的帖子
首页抢座，mark下来，将来一定能用上:good :good :zan :zan :zan 恩～对首次买房的朋友很有帮助！ 写的非常好，收藏啦 非常实用的帖子！谢谢啦~~:good :good 请补充一下购房时需要交的税和税率情况，谢谢版主。 嘿嘿,好像第一页还有位置可以占呢偶的房子也正在进行中, 希望一切顺利
顺便借这帖子问一下, 有没有tx买的房子subject to lease, 介绍一下经验?
我打算跟管理租房的中介联系一下 多谢分享！LZ终于开帖了哈哈 原帖由 zlsiva 于 2-4-2010 00:00 发表 http://www.freeoz.org/bbs/images/common/back.gif
顺便借这帖子问一下, 有没有tx买的房子subject to lease, 介绍一下经验?
我打算跟管理租房的中介联系一下
若你准备买的房子正在出租，租期还没有到？
还是你自己准备把买到的房子出租？ 谢谢分享！！ 很详细的帖子，顶~:tk_00 绝对是精品:good 很好 很好 很好 :good ， 收藏了，谢谢分享。
“PPR Concession“的网站打不开，能大概介绍一下吗？ 很好~~支持:mk_22 相当有用啊，留个脚印 有几个问题：
1. 一般银行会只要求提供最近两个月的工资条（大都需要是Permanent的职位），或者其他能够说明你还款能力的材料。
就你的了解，一般工作两个月后，银行会给贷款吗？还是通常需要更长的工作时间，比如半年或一年？
2. Offer被拒绝了，我可以拿回我的Deposit么？如果offer被拒绝，中介会把钱退还给买家。
是不是可以理解成：找中介代理，只有offer被接受才会有中介费用。
换句话说，即使看房无数，出offer无数，只要最后没有买成，就不用付中介费。不是像国内一些中介一样，先交什么保证金，然后每次看房可能还会有一些费用之类的。
如果offer被接受，但是自己在冷静期又放弃了，那么中介费还收吗？
3. 我要说的是， 假如小孩子很小，老婆没有工作，老公有工作。这样的情况 ，老公向银行申请贷款就会少很多。
是因为家庭收入少的原因吗？也就是说双方都找到工作才方便贷款？ 原帖由 黛少MM 于 31-3-2010 17:04 发表 http://freeoz.org/bbs/images/common/back.gif
我要说的是， 假如小孩子很小，老婆没有工作，老公有工作。
这样的情况 ，老公向银行申请贷款就会少很多。找一个好中介很重要，向银行申请贷款时候，表明自己是单身，贷款额度就会高出8-10万块！:xmas :xmas
扁自 ...
自己说单身就单身嘛？