【118楼更新】三个月买房记～～为论坛添点砖瓦，自我总结兼分享心得（低预算+自住房）
本帖最后由 ado2012 于 5-2-2016 23:22 编辑十二门徒和新房子:lol
目录
1楼 序言+购房要求+准备工作
2楼 购房经历之一之选区
63楼 看房表格
64楼 购房经历之二选房型
65楼 购房经历之三 最终选择
66楼 图片
到布村不到一年，刚刚满足贷款条件就动手了，从立项到住进不到三个月，包括大跨度调整预算30到70，大规模选区forest lake到daisy hills，房屋类型从house到town house又回到house，用途从自住到分租又回到自住，还加上近一个月的冷静期和办理贷款手续。其实也很简单，无论你预算多少，总有不满意的地方，只要自己能接受即可。
要求
真正不少，还都是硬条件
1， 预算50万以下
原因，一个字，穷呀。第一套房，应该不会住一辈子吧，可能今后要转投资。
2， 要有公共汽车且交通便利
原因一，如果将来工作有变，到CBD就必须坐车
原因二，大领导和小领导都喜欢坐公共汽车出去玩，放松，看风景，聊天
3， 华人区
原因，尽管两家老人都不会移民过来，但还是住华人区好些：找朋友方便，买东西方便，房子还保值（想想住在东区的那个谁:lol ）
4， 学校要好
5， 无水灾风险
6， 治安好
7， 有升值潜力
8， 砖房
不喜欢昆士兰式的吊脚楼
其他的条件还有不少，路冲不要，风水要好，双车库，双卫浴，装修好
洋洋洒洒八大条，估计99.9的房子都会被pass，以为是一个不可能的任务，居然……所有条件都满足了
准备工作
1， 布里斯班长期规划（SEQRP）
预算充足的应该先看看这个，有的放矢。
South East Queensland Regional Plan
http://www.dsdip.qld.gov.au/resources/plan/seq/regional-plan-2009/seq-regional-plan-2009.pdf
http://www.dsdip.qld.gov.au/regional-planning/
是布村2009-2031年的长期规划，细则每年更新。
2， 区域评价
LocalStats and Demographics of Australia
http://localstats.qpzm.com.au/
可以查询全澳各区的基本状况，包括人口组成，语言宗教，就业率失业率，自住房比例收入等
所有我看过的区已添加到google表格，蓝色格代表稍差，红色格代表较好
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1iSVpPU_eP19QhcuGhzUqUCTlH_-MB4Yr0svsPEBELvk/edit?usp=sharing
3， 交通
布村的bus比火车方便的多，特别是BUZ系统，是号称“无需时间表”的高频公交，早6点到晚上11.30，每10分钟一班。
http://www.brisbane.qld.gov.au/traffic-transport/public-transport/buses/buz-services
南区的三趟车130，140，150都在我家附近，yeah～
Route 130线路图及时间表
http://jp.translink.com.au/travel-information/network-information/buses/T/130
Route 140线路图及时间表
http://jp.translink.com.au/travel-information/network-information/buses/T/140
Route 150线路图及时间表
http://jp.translink.com.au/travel-information/network-information/buses/T/150
4， 华人区
南区华人区有rebertson，macgregor，sunnybank，sunnybank hills，EMP，runcorn，calamvale，stretton，还有河边的st lucia等几个
http://www.sbs.com.au/news/map/where-australias-immigrants-were-born-brisbane
5， 学校
评价学校的标准，简单，看ICSEA评分即可，说是评价学校，其实是评价学校里的学生，很简单，生源素质高，教育质量自然好，清华北大老师真的那么牛么？全国最优秀的学生都在那儿呢。
查询网站http://myschool.edu.au/即可
同时要确定学区（catchments），有的时候离得近不一定就是学区房
http://www.qgso.qld.gov.au/maps/edmap/
学校分析已添加到google表格，蓝色格代表稍差，红色格代表较好
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1iSVpPU_eP19QhcuGhzUqUCTlH_-MB4Yr0svsPEBELvk/edit?usp=sharing
ICSEA使用了澳洲统计局人口普查的相关数据，选出了15个被认为和教育表现有重大关联的变量
收入因素
- 家庭里收入在13000刀到20799刀的人口比例（减分）
- 家庭里收入高于52000刀的人口比例（加分）
教育因素
- 15岁以上的家庭成员是中专学历的比例（减分）
- 15岁以上的家庭成员是大学或更高学历的比例（加分）
- 15岁以上的家庭成员是高中毕业的比例（减分）
- 15岁以上的家庭成员最高学历是到中学11年级或更低的比例（减分）
- 15岁以上的家庭成员从没有上过学的比例（减分）
就业因素
- 家庭就业适龄人口失业的比例(减分）
职业因素
- 家庭就业人员的职业类别是Skill Level 1 occupation （加分）
- 家庭就业人员的职业类别是Skill Level 4 occupation （减分）
- 家庭就业人员的职业类别是Skill Level 5 occupation （减分）
其他因素
- 家庭里英文说的不好的成员比例（减分)（此项最后未列入）
- 单身并独自抚养孩子的单亲家庭 （减分）
- 家里没有Internet Connection （减分）
- 家里是原住民（土著）的比例 （减分）
6， 洪水地图
发过两次洪水，说是天灾实际上是人祸，下次发水的估计要100年后了，布里斯班河边全是洪水区，还不是卖到上百万，其实不必太在意，现在的房子保险都带有洪水险。
http://www.brisbane.qld.gov.au/community/community-safety/disasters-emergencies/types-disasters/flooding-brisbane
7， 犯罪率
昆州警察局的的网站，很有意思，可以清楚看到各种犯罪记录，地点时间类型/破窗盗窃还是飚车，犯罪热点区域图等
http://www.police.qld.gov.au/forms/crimestatsdesktop.asp
未完待续广告之后马上回来 本帖最后由 ado2012 于 30-9-2014 13:52 编辑
经历之一 选区
头一次买房，八大要求也不是一开始就那么清晰的
依着我，喜欢大房大地，就选Forestdale，5，60万就能买到5000平米，看这套7700平米，70万，口水。
http://www.realestate.com.au/property-house-qld-forestdale-117086971
但lp说交通差，学校远，院子大，难打理。想想这种小事还是交给女人来决定吧，男人要考虑下次选工党还是联盟党。
领导上班在logan，我在cooper plains，北区不考虑西区不考虑东区不考虑，主要看南区华人区和logan靠布里斯班的几个区。
先看了Browns plains附近几个区，房子真是便宜，发现四大问题，学校，治安，升值，交通，这附近全是低收入者，学校评分很差，治安同样糟糕，交通除了Grand plaza附近都不方便，房子倒是便宜，但升值缓慢，交易冷清，很多最早看过的房子现在还没卖出去，放弃logan，顺便说，投资倒是可以的。
还有租住的Berrinba，2008年的新区，除了没公交，学校差其实很不错，房子很新，422也就40万上下，刚卖了一户50万的高大上
http://www.realestate.com.au/property-house-qld-berrinba-117183687
http://i2.au.reastatic.net/800x600/f428834365faffeeb30a571a84dfe9708e794c8b7c3cad8139dd7b14dfe9b943/image2.jpg
最先看的区是Logan附近的Browns plains，Hillcrest，Regents park，Heritage park，位于logan motorway下面，parkerson一直往下开就到，房子真便宜，30万出头能买到状态良好的3房大地，40多万能找到522，但是缺点也非常突出，公共交通不便，上高速倒是很快，学校很差，治安稍差，升值很慢，很多当初看过的房子现在还在市场上。放弃。
于是决定看华人区，EMP，sunnybank，sunnybankhills，runcorn，calamvale，stretton符合预算的房子少的可怜，学校升值交通等条件都满足，但房子本身基本上都有硬伤，不是装修旧到无法住人，就是没车库单卫浴。曾经在runcorn看过几个单卫浴单车库的3房，价格还算满意，但同样价钱稍远点就能买到很新的422，没有强烈的生活在华人区的愿望，放弃。
parksinson按数据统计不是华人区，其实华人不少，而且自住率高，失业率低，犯罪率低，非常适合家庭的区，但价格稍高，符合预算的只有靠近高速的一排房子，受不了噪音，放弃。
看过的还有Algester，算是一个边缘区，华人不多不少，学校不好不坏，房价不高不低，房子不新不旧，作为重点区域看了很多套，但总感觉差了一点点，就差了那么一点点。主要是觉得交通不好，有公车但也不是很方便，此区又远离高速，到city或GC都要开很久才上高速。放弃。
Kuraby，华人不少，但阿拉伯国家的人更多，19.3％信伊斯兰教，不了解他们，还是敬而远之吧，至少同是亚洲的印度人越南人韩国人文化相通些。放弃。
事实证明我是对的，最好还是远离穆斯林社区
Brisbane shooting targets Muslim community（布村穆斯林社区成为枪击目标）
http://www.skynews.com.au/news/top-stories/2014/09/29/brisbane-shooting-targets-muslim-community.html
Forest Lake，Oxley ，Daisy Hill，Underwood，Springwood都有朋友推荐并考虑过，基本都是因为太远放弃了
最后选择是一直没注意过的DREWVALE
详细请看65楼 购房经历之三 最终选择
写得真好，LZ继续 又是一个善于总结，做事有条理的朋友。写的真好。 一看就是个牛x地银呐:lol 谢谢分享 恭喜ado，上班前帮顶，晚上回家细看。
我买房1年后的感受是，任何房子都有不足，住得越久发现越多需要改善的地方。不断改善住房就是我们在澳村一辈子的追求了。所以买一个满足自己当下几年需求的房子就够了，反正房子是资产，买房不单纯是消费，换新房子了老房子还能卖了或出租。 恭喜楼主~有图吗~我是个喜欢看图的人~;P 我指的不是地图哈~:P 恭喜恭喜:congra 一直觉得在布村3和6不能同时满足，我错了？ 恭喜楼主 精华帖的节奏阿 brucerofl 发表于 15-9-2014 09:30
一直觉得在布村3和6不能同时满足，我错了？
治安不太差就还好啦。
等豪宅。 坐等广告之后内容，这贴绝对要火啊:lol 赶紧叫村长来看看，@金鱼和农夫 :lol 东区那个谁谁谁，哈哈，他回来会敲你的哟 楼主写的太详细了。可谓买房范例。:good 这帖一定要加分，一定要顶起来。 楼主这功课做得真足，很给力:good:good:zan:zan:zan 等出第二季:lol 恭喜LZ买到了可心的房子！
LZ是细心人啊！调查研究面面俱到，所以才买到了可心的房子啊！
等着看LZ的房子。 强大的功课，佩服！ 楼主功课做得非常细致，收藏了！谢谢楼主分享！:victory: lz太牛。。。。咋一看。。。parkinson还挺不错？ 很厉害，等着看下文。 做个标记，以后买房绝对需要仔细研究，现在膜拜强帖先！！ 等第二季 楼主拖延症晚期患者，今晚一定更新:L