自住房Refinance买投资房全程记录
本帖最后由 MICHELLE07 于 6-2-2015 11:18 编辑终于债多不愁了（所以房奴的感觉淡化了）- 接下来烦恼事还有一些，先记录一下贷款、购房、出租等事宜涉及的基本概念、流程和重要信息。
一、前期设想：I Had An Idea
去年年中咨询当初建房时用的一个Local Broker,理解Refinance(Remortgage) 大体就是这样：
-把现有的住房重新抵押，取得新的贷款。
-Discharge现有贷款，多余的钱放入Offset账户。
-须提供一个理由，常见的是买投资房，据说也可以是上学、看病等。
-这个理由不是必须执行的，比如和银行说是为了买投资房，做别的用途也是可能的。（比如买车）
其实我们当时就是潜意识里想买新车，想把现有的贷款额提高（主要是多付的首付和建房补贴可以兑现出来），倒没想到后来评估时还有增值部分。
一般来说Refinance适合增值明显的房子。
当时Broker替我们算了一下，可以融到的钱很少，所以计划就搁浅了。
后来利息又降了几次，并且意外地薪水略有调整，又动心了 - 再次去见Broker，算下来还是不够买house。
最近，感谢Charles同学某一次又问我第二套进行得如何了，也感谢那些在Refinance帖里分享不同观点的同学们，还有那个推荐华人Broker给我的朋友。
我终于决定推进一下这个模糊的计划。事实证明，换个Broker， 思路开阔了很多。
当然，我家比较崇尚DIY，为什么不自己找银行？Broker主要还是节省了收集信息的时间和精力并且具备规模效应，省下来的精力可以专注找房子。
刚好之前的那笔贷款有两年了，所以顺利换Broker。
至于利率到底好不好，有人也说了，要定期地换银行，关注贷款信息。对我来说，目前这个不是重点。
二、Build or Buy - 7楼
三、Pre-approval - 8楼
四、签约 - 9楼
五、贷款 - 10楼
六、交房，出租 - 11楼
图：15楼，20楼
点击看图
关于保险：25/27/29/33楼
LAND TAX： 66楼
折旧：68楼
谢谢分享~写这么多不容易哦~ :):):) 坐地板上仰望 年轻真好！ 谢谢@指纹 我喜欢绿色。。。行么
继续写作文 本帖最后由 MICHELLE07 于 3-3-2014 14:54 编辑
二、BUILD OR BUY
以前BROKER请人免费做的评估还是挺有参考价值的。我们在年底将近时联系了新的BROKER，得知了大概的价格范围。
以下数据为假设：
自住房市场价：50万
贷款余额：20万
自有净资产EQUITY：30万
最低首付要求：50*20%=10万
可融资：20万
这20万就用做买新房的首付，理论上可买房的极限值为100万，当然也要考虑收入和预计租金。
拿到这个理论值后，我们开始定位买什么样的房、什么区域、建还是买现成的。
因为有过建房经验，觉得可以再次尝试一下。
联系了上次的BUILDER，他们近期推出投资房快速建房套餐，非常具有诱惑力，26SQ的4房，基本造价18万（SURPRISINGLY, 墨尔本区域比乡下便宜1-2万）。
工期四周，颜色选择等都简化、节省，很适合投资客。
一共去了5次墨尔本，只第一次是看地，发现价格比想象中的高很多，并且偏僻（想必出租会比较困难）。
自己建房子后期工作很多，要满足出租要求，琐碎的工作操作起来太麻烦（远程的缘故），另外，市场上有不少低于REPLACEMENT价格的房子，
就是说同样的地块建到同等规格，考虑折旧和印花税，花费依然超过现成的房子的价格，所以我们决定直接买ESTABLISHED PROPERTY。
本帖最后由 MICHELLE07 于 4-3-2014 08:55 编辑
三、PRE-APPROVAL, LOCATION, PROPERTY TYPE
关于LOCATION, HOUSE/TOWNHOUSE/APARTMENT，升值空间，出租回报率，等等，略去一万字。
我们打算速战速决，先拿预批，看房时直接取SECTION 32，即时出价。
预批的文件提供给BROKER后，2-3天内他告诉了我们可以批到的贷款额。(之后的正式贷款申请，这些文件就不需要再提供了）
申请预批所需的材料可以参考以下文件，
Required Documents
Applicants ID:
1. Copy of your passport ( Front page & Visa page)
2. Copy of your Driver license ( Front & Back Side)
Applicants Income:
3. PAYG: Employment letter with 2 latest Pay slips
Funds to complete purchase:
4. Current savings balance and Up to date transaction history
Personal Liabilities:
5. Last 3 month Credit Card statements (if applicable)
6. Last 3 month other loan repayment history (if applicable)
New Purchase:
7. Rental Estimation Letter from Real Estate Agent(Only for Investment Property Purchase)
Required Information
1. Date of moving into current address
2. Previous address with date of moving in(within last 4 years)
3. Employer name; address, Contact Person’s name; contact phone no., Your position; date of start(within last 4 years)
4. Details of property: Property Type; No. of Bedroom; No. of Bathroom; Garage; Building Size; Land Size; Year of Build
第7条，租金证明文件，其实很简单，看房时装作很感兴趣的样子，问中介要，都会提供的。预批的时候提供任意一家即可，实际申请贷款时，需要提供要买的房子的租金证明。 本帖最后由 MICHELLE07 于 3-3-2014 23:30 编辑
四、OFFER，CONTRACT
从预批到OFFER只有一步之遥，但这其中的辛苦、烦恼和纠结，经历过的人都知道。
分享几个信息点:
查房子的市场价（比较粗略，仅供参考）
http://www.onthehouse.com.au/
http://house.ksou.cn/
了解区域信息，出价技巧等
http://forums.whirlpool.net.au/forum/138
有空也可以上当地COUNCIL的网站，看看RATES多少，规划等
火车线路布局和时刻表也是功课之一。
另外BROKER答应免费做两套房子的评估。其实他的方法比自己搜集数据，做个简单估价高明不了多少。我们有朋友就是自己做的统计和估价。
看房时如果有意向，一般当场问中介要SECTION 32(卖方声明），也可以让他们隔天EMAIL过来。CONVEYANCER在这时候就要定下来了。
有华人过户师可以免费看几套房子的合同草稿。
我用了以前的过户师，说如果不成交，看一次$170.00。于是就没打算让她看，标准合同+卖方市场，这些细节意义不大。
出价有不同的形式，有些是填INTENTION OF OFFER，有些是直接签PARTICULARS OF SALE，组成合同的一部分。
出价时最好注明有效期，否则会很被动。我那时给了48 HOURS 时效，卖方第二天签的。
拍卖的房子都是不会SUBJECT TO FINANCE , SUBJECT TO INSPECTION。
这个SUBJECT TO INSPECTION减少潜在风险（万一有结构性问题可以取消合同)，但在没有问题的情况下就是白花钱，接近600刀又没了。
分享几个心得：
步行到火车站是个诱惑，不过要对噪音有思想准备。（据说距离铁轨280米以上才相对可以容忍）
带租约的房子也是个诱惑（这种反而租金偏低），但实际上没有租约的房子，买得合适的话，不必担心出租问题。（中介都说市场上房源不够，虽然夸张，但不离谱）
本帖最后由 MICHELLE07 于 3-3-2014 23:36 编辑
五、贷款
签PARTICULARS OF SALE的时候，贷款批准日期、首付日期和SETTLE日期需要确认后再填写。
出于专业素质和利益驱使，AGENT，BROKER，双方CONVEYANCER之间的沟通还是积极有效的。
REFINANCE的贷款批准时间和普通贷款一样，大约两周。首付则取决于两边银行的办事速度，我们当时写的是三周。
合同签好后分别发给BROKER和过户师，另外提供一份具体地址的租金证明和现有贷款DISCHARGE FORM，其它资料PRE-APPROVAL阶段都已提供。
遇到一个小小的、可能很普遍的故障：自住房是夫妻双方共同持有，而投资房用的是收入较高方的名字。我没有做很复杂的预测，目前谁工资高用谁的名义买。
这样自住房作为抵押资产，夫妻的另一方需要签署一份GUARANTOR文件，同意作投资房购房人的担保人。当时也曾建议夫妻共同买或者做1% +99%TENANTS IN COMMON。
这个担保文件的方式却是最简单的。
接下来等银行安排评估。当时正式圣诞节前（也是买房的一个局部有利时间点，因卖房较为心急），自住房的估价比半年前涨了两万。BROKER说不排除是快过节了评估师比较主观。
ANYWAY，估价越高，拿出来钱越多。
然后新买的房子估价，据说银行直接看了网上信息，认为低于市场价，没有上门评估。（也算节省了很多时间）
评估师到我们家时，虽然不是第一次，我们依然把家收拾得很漂亮，当时我父母也在，他们很高兴人家觉得我们的房子值钱，所有的尺寸和FIXED ITEMS都仔细检查。院子有增值。
说到房子的价值，除了LOCATION，地块面积，建筑面积之外，还有一些对价值有影响的地方，比如CEILING高度、户外区、ducted heating&cooling，石质厨房台面等。
贷款很快就批了，不到两周，但首付遇到一点麻烦。因为我是身无分文只等REFINANCE的钱来付首付。这当中过户师表示有任何延误，她可以去协商。
协商的结果是首付改为DEPOSIT POWER，银行保函的一种，是一种支付保证。本来我们提议对方不同意，事到临头他们却愿意了（不同意也没有办法，我说我肯定不会向亲友借钱）
只是DEPOSIT POWER手续费用不低，好几百刀又没了，再次肉疼。
双方同意用保函方式支付首付，交款日同尾款和印花税，律师费等，都在SETTLE那天。
贷款做两个合同：
1. 投资房80%贷款额，单独设立账户，资金到位后在SETTLE日支付给卖方。
2. 自住房重新抵押后取得80%贷款，设立两个账户，一个自住房贷款账户，一个投资房贷款账户。
资金的一部分用来PAYOUT原来的贷款，余下的打入和自住房对应的OFFSET账户，付完首付和印花税就资金自由了。
一共有五个账户，三个贷款账户，两个OFFSET账户，以后所有闲钱都存入和自住房对应的OFFSET账户里。
投资房取得100%+ 贷款，运气好的话付完税费略有结余，正好COVER前期购房成本，利息抵税就按两个投资房贷款账户里的利息总额。
注：- 自住房贷款账户里的利息不要混进去抵税。
- 自住房转投资房的话，即使做了REFINANCE，也只能按原来贷款额利息抵税。
这种情况下REFINANCE增加的贷款额买了另一套房子自住，利息是自住房费用。OFFSET里的钱可以自由转走，不抵减贷款金额。
本帖最后由 MICHELLE07 于 4-3-2014 09:01 编辑
六、交房，出租
SETTLE之前几天在中介的提醒下我们象征性地做了一次INSPECTION。
发现一些小小的瑕疵，租房中介没说要修，我们就不CARE了，另外割草和清洁地毯都没要求。
真正的SETTLE那天其实不需要做什么，之前已签好银行转款文件，就剩取钥匙这一件事。
我们让BARRY PLANT的卖房工作人员直接把钥匙转给租房部同事，所以那天完全可以不去现场的。
理解错误，白白在墨尔本住了几晚，还赶上烟雾并且度过了难忘的情人节。
还好我父母在回国前看到了房子--他们很满意。
其实贷款UNCONDITIONAL之后租房部的人就要求我提交LEASE AUTHORITY，佣金6%。
初次费用为两周房租，无论挂多久不单独收广告费。
现在想想这个费用他们收得不算低（因我们在他们那买的房，算两套房客户），
但我比较认同这种没有固定费用的佣金方式，就没有和他们NEGOTITATE，想想努力压到5%，一年也省不了几个钱。
两周后中介收到了正式的租房申请，告诉我唯一的CONCERN的是他们有宠物--我们不介意，但年轻的COUPLE给人不稳定的感觉。
我提出签约两年，中介表示通常是一年的LEASE，但可以去问问，我说两年内不涨价并且保证不赶他们走，不是挺好吗。
这对COUPLE没有孩子，可惜了那套房子有两个很温馨的儿童房。
当然我五年内也没打算去住，天气太糟糕啦。结果房客同意签两年。中介做好了REFERENCE后很快合同就邮寄来了，有趣的是，猫猫和狗狗均有一份资料。
楼主一天贴出来这么多，这是有狈而来啊！:D
得慢慢消化一下。
顺便恭喜华丽转身 :congra:congra:congra 本帖最后由 MICHELLE07 于 3-3-2014 23:01 编辑
@webster
我真的喜欢绿色，不过地砖还是米色的好看。墙砖我比较喜欢咖啡色。
给你发两张房子的照片吧，碰巧有绿色。
折腾三个月，今天上班没事做，瞬间就写完了。
主要是我明智，省略了那关于LOCATION、买东区还是西区、买HOUSE还是TOWN HOUSE的一万字。
前一阵父母在，帮忙看孩子，所以跑墨尔本基本不费力。
我妈妈说，女儿啊，你为什么这么唠叨？老是你有理的样子。
我说，妈妈，这是家庭辩论，平等商量，谁都可以使用一票否决权。
其实结婚这么多年，一直以来相敬如冰、举案齐没，只“辩论”过四次：第一次买房、第二次买房、第三次建房，现在。 MICHELLE07 发表于 3-3-2014 17:04 static/image/common/back.gif
六、交房，出租
SETTLE之前几天在中介的提醒下我们象征性地做了一次INSPECTION。
"这对COUPLE没有孩子，可惜了那个房子有两个很温馨的儿童房。"
有把握/有要求过 这对couple别把狗狗猫猫送进儿童房吗？:Q 本帖最后由 MICHELLE07 于 3-3-2014 22:49 编辑
webster 发表于 3-3-2014 19:48 static/image/common/back.gif
"这对COUPLE没有孩子，可惜了那个房子有两个很温馨的儿童房。"
有把握/有要求过 这对couple别把狗狗猫 ...
心态好点啦，他们有dog place的:P 又一力作啊:good 本帖最后由 MICHELLE07 于 4-3-2014 09:02 编辑
MillerYang 发表于 3-3-2014 21:49 static/image/common/back.gif
又一力作啊
这么多年了，你翘的还是那只大拇指么
点击查看 MICHELLE07 发表于 3-3-2014 22:22 static/image/common/back.gif
这么多年了，你翘的还是那只大拇指么
点击查看
上次左手，这次右手;P haohaoaho 本帖最后由 MICHELLE07 于 11-3-2014 12:04 编辑
接下来要做的是找一个价格合理的Surveyor做折旧表，我老板推荐的一个收费$700，简直就是抢钱，虽然可以退税，但又不是真的退钱，少亏点最好。7月份退税，有需要来更新。 MICHELLE07 发表于 3-3-2014 22:55 static/image/common/back.gif
接下来要做的是找一个valuer做折旧表，我老板推荐的一个收费$700，简直就是抢钱，虽然可以退税，但又不是真 ...
好漂亮！
整洁，色彩鲜明 MillerYang 发表于 3-3-2014 23:05 static/image/common/back.gif
好漂亮！
整洁，色彩鲜明
如果是我布置，会选更淡雅一点的色调，院子也会弄得更清爽些。不过彩色更上照。我目前的家就拍照不出彩。
这一套空间不够大，层高、门廊和门宽以后无法升级了。
永远留一点遗憾吧！ MICHELLE07 发表于 3-3-2014 23:09 static/image/common/back.gif
如果是我布置，会选更淡雅一点的色调，院子也会弄得更清爽些。不过彩色更上照。我目前的家就拍照不出彩。 ...
要求还真高。。。:L 好故事，留着慢慢看:lol 本帖最后由 MICHELLE07 于 5-3-2014 15:49 编辑
遇到几个比较实际的问题，关于INSURANCE:
贷款的时候买了WESTPAC 的保险，保费: BUILDINGS $448，CONTENTS $111，LANDLORD $309
疑问：
1. CONTENTS有必要保吗？交出去的时候里面空空的，如果有火灾什么的，重建房子赔偿28万就够了。
2. LANDLORD主要COVER房客对房子的损坏和违约不交租金等，有必要买吗？
3. 房客住在里面，万一受伤、受害，第三者责任险自动包括吗？
哪位有经验的同学分享一下？谢谢。
@妮南
一会再问问WESTPAC
电话完毕：CONTENTS是房客的事，取消了，省10块/月。
不过重建房子只保到初级配置，不包括地毯、灯、窗帘那些FIXTURE,如果升级到QUALITY CARE就贵几十块。让它去吧。万一CLAIM，没有一家保险公司是不TRICKY的。 MICHELLE07 发表于 5-3-2014 13:41 static/image/common/back.gif
遇到几个比较实际的问题，关于INSURANCE:
贷款的时候买了WESTPAC 的保险，保费: BUILDINGS $448，CONTENTS ...
1.出租房没必要吧，又不是你的content
2.不是必须的吗？
3.你想得太多了。。。;P 本帖最后由 MICHELLE07 于 5-3-2014 15:50 编辑
MillerYang 发表于 5-3-2014 14:11 static/image/common/back.gif
1.出租房没必要吧，又不是你的content
2.不是必须的吗？
3.你想得太多了。。。
我一看到“你想多了”这种话就反感:@
LANDLORD INSURANCE 在贷款下来后银行不强制要求的话，可以自行决定不买的，即使是BUILDING险也不是必须的。问题是，每个人观点不同，有人认为私保没必要，有人甚至认为车子的综合险都没必要买，还有那个每年70-80块的NRMA的拖车险，以及CONTENTS险等，都是自愿选择。---房东险还是先买着。还没想到不买的理由。
公众责任还是要考虑的。如果失火房客牺牲了呢？---如果是我的LEGAL LIABILITY, 自动COVER到最高200万。
房客的物品损失谁赔？---我没有责任，也不需要买保险。
http://forums.whirlpool.net.au/archive/2024062
MICHELLE07 发表于 5-3-2014 14:33 static/image/common/back.gif
我一看到“你想多了”这种话就反感
LANDLORD INSURANCE 在贷款下来后银行不强制要求的话，可以自行 ...
如果是我，会买！
但是，很多责任都应该是房客自己承担的
比如自己的原因受伤了，被偷了，怎么可能房东承担
如果是结构问题或者安全隐患造成的伤害，房东承担那是应该的 MICHELLE07 发表于 5-3-2014 12:41 static/image/common/back.gif
遇到几个比较实际的问题，关于INSURANCE:
贷款的时候买了WESTPAC 的保险，保费: BUILDINGS $448，CONTENTS ...
首先，看你的投资房是house 还是Unit/apartment。
若是house，应该买Buillding insurance 和 landlord insurance.
若是unit/apartment，必须买landlord insurance，而每年要交Owner Corporation fees，这里面就包括了房屋灾险等。
至于contents insurance应该由租客自己考虑是买还是不买。 LZ写的很赞，方便说下买的哪个区吗？