890在GC——拍图说话15（浅析物业权管理生意）

幸福妈妈

2012年8月18日长登GC时，我们非常迷茫。

记得头两个星期拼命寻找生意突破口：

一、中介推荐一堆生意（我呵呵）

二、老移民华人也“热心”推荐“好”生意（我呵呵）

三、报刊杂志上铺天盖地的生意出让（我呵呵）

四、各种老板上门提出假合资项目 （我呸呸）

等等，等等......

从中，能感到腥风血雨即将来到的气息！

但凡有点悟性的人都会知道，那全是套！

在众多生意广告中，我们寻觅到了一个方向：物业管理权生意

其实，当时，对什么是“物业管理权”知之甚少，但直觉告诉我们，这种生意比较安全。

定了一个目标，我们开始走访了GC靠近冲浪天堂的几个有意向出让管理权的物业。

记得当时我们选定了一家靠近冲浪天堂的motel，一对意大利老夫妇（73岁左右）热情地接待了我们。

那是一间非常优雅的欧式小酒店，优雅的程度让人吃惊！

那也是一次难忘的经历，意大利夫妇知道我们有意向要购买他们的管理权生意，就把他们三十多年来经营的酸甜苦辣全部告诉了我们。

他们对自己曾经经营了三十多年的生意恋恋不舍，但又万分抱怨三十多年来的失去自由！

在GC，类似这样的物业管理权一搬都不亏本，即便淡季亏本，旺季也一定能补回来。但利润并不高，一般能保持8-10%（纯利润）左右就很好了。

老夫妻因为这个生意，几乎每年365日都要上班，没有节假日，没有休假，还要操持各种酒店内的事务，非常辛苦！

我看到他们用彩笔做的各种客户订单，最绝的是一本12页的自绘年历（提前一年做好下一年的），以他们自己的方式标注着世界各地老顾客们有可能会来GC下榻他们酒店的日期，以及客人的姓名、联系方式、家庭成员、相貌特征和喜好等等，最绝的是每个客户都有不同的优惠价格，五花八门。（很多欧洲家庭都会每年定期来GC度假）

他们要在每年圣诞节给那些老顾客邮寄明信片，写上诚挚的祝福，同时一定也会写上最热烈的来年邀请以及更好的优惠诱惑......

总之，看完意大利夫妇的物业管理权生意，我们彻底崩溃了！
这样的生意如何接手？

一、没有了自由，如何能快乐生活？

二、那么多老顾客，人家会愿意接受一个新老板吗？

三、如何做到如此事无巨细？

我们最后放弃了此类物业管理权生意。

理由：

一、投资资金要求比较高，按照890的要求，年税后营业额要达到30万，就必须买一个将近150万以上的类似物业权，不然营业额做不出来。此类物业权管理生意，需要投资人在此物业中拥有最少一套产权（30万澳币－50万澳币不等，其余费用为生意转让费，非常昂贵！），所以，投资金额比较高。如此高的投资额，风险一定也很大。

二、熟悉生意起码需要一年，才能真正掌握其运作的细枝末节。比如每个月中的客流量，需要注意什么等等。难度太大，压力太大。

三、如果考虑拿到PR后卖掉生意，难度也非常大。因为澳洲经济不景气，很难有人愿意出如此高的价格去买一个如此薄利且身不由己的生意，所以，很有可能会捏在手上，非常难办。

四、我们岁数大了，无法亲力亲为做各种杂活，其实还是在中国太养尊处优了，已经失去了替自己打工的心理承受力。那么就要请人打理，一请就是好几个员工，而且一定是要请鬼佬员工，那么10%的利还能剩下多少？GC人工贵的要死！

综合以上种种，加上移民律师极力反对我们买这类生意，怕被移民局拒签，因为此类生意需要的管理才能相对小，听律师说有人因此被拒签了（没有证实过，只是听律师口述）。我们最后放弃了这个生意，美梦落空了！

＊＊＊＊＊＊＊＊＊

在GC，物业权管理生意有很多种类。

有小区物业管理权、酒店物业管理权、公寓楼物业管理权（含大学生公寓楼）、写字楼物业管理权、商场物业管理权、公共场所物业管理权等等。

他们虽然叫法不同，但有一个共同的特点：事无巨细，都要参与管理：小到客人丢了一根针，大到失火失窃等等......（类似中国的居委会）

大型物业管理权很难买到，也很难经营，163家庭真心别去碰，估计没有能力也不应该投资如此大的生意。

如果有意要做这样的生意，建议如下：

一、投资额不要超过200万的中型hotel，相对比较好管理。

二、选择比较难的情况下，尽量选择网络好评多的hotel。

三、地段要好，要么大学附近，要么市中心入住率高的地段。

四、小区物业管理权生意也应该选择相对小型的小区，一点一点学着做，一旦了解了小区中的各家各户，事情就好办多了。

五、不建议刚长登澳洲就买此类生意，不懂英文的情况下，难度太大了，可能精神会崩溃！6个月之后再考虑吧，也许那时你已经找到比物业管理权更好的生意，一定的！

六、不建议打算拿了PR就回国的家庭买此类生意，因为它一定会套牢你，让你回国也不是，不回国也不是。（投资太大，不舍得放弃！如果是一个投资20万的生意，拿到PR后，生意送人也无所谓，但投资数百万的生意，不舍得不追回成本）

七、此类生意适合打算拿到PR后不打算回国的投资移民家庭，因为毕竟投资大，不好出手，但起码还有利润。

八、咨询您的移民律师，了解您所在的州是不是允许您购买此类生意完成最后的PR申请，这个至关重要！

九、不建议45岁以上的投资移民人士购买此类生意，太辛苦，身体吃不消，拿了PR，赔了健康，不值得！

十、建议在国内参与过类似生意管理的人士可以考虑此类生意，熟门熟道一定会事半功倍，且得心应手之后一定会有惊喜！

幸福妈妈只懂得这些，供大家参考！

成功案例：

一、邦德大学250米处，一个济南家庭经营一个中型hotel，生意很不错，一家人已经拿到PR，且全家长居GC，不再回国，生意卖不出去，依然在用心经营，利润很不错！他们选择地段太好了，且邦德大学是个高消费的大学，学费高，有钱的学生多，加上他们努力经营，服务品质高，客房和公寓房的入住率常年爆满。

二、我家居住的酒店公寓，早年一对澳洲夫妇经营管理权，做得不尽如人意，被物业管理委员会免权了（合同期到，不合格者就会被免权，这是物业权管理生意中的其中一种），换了现在的管理者：一个澳洲白人家庭。其家庭成员中两夫妇+儿子儿媳全部上阵，他们还拥有自己的清洁公司，酒店的清洁工作他们自己全包了。他们工作非常努力，每年我都被邀请作为物业主参加他们的年度管理大会，俺替他们一家说了不少好话，确实管理的非常人性，连我家的蟑螂和白蚁都管，还管帮我们修门锁，深更半夜我们忘带门卡，他们也会不辞辛劳地开车来为我们开门等等等。

总之，无论在澳洲买哪类生意，都不可能投机取巧，都要认真用心去经营，万万不可总想着拿到了PR就跑人，或者拿到PR了就可以享受澳洲福利等等......（应该多想想到了澳洲，就要为澳洲做贡献，至于人家给不给我们福利，随便！）

只有用心努力，死心塌地，存有一颗爱护他人的善良之意，才有可能经营好自己的生意，才有可能在收获PR的同时，收获更多曾经不曾想到的惊喜！

啰嗦：拿到PR不想留在澳洲生活的家庭，请认真问自己：这么多年辛苦在澳洲投资做生意和完成任务的意义是什么？其心理压力会不会山大？心里牵挂两头，也许会身心疲惫，心力憔悴！（我说的是实话，千万别诅咒我！）

再啰嗦：在澳洲挣不到大钱，成不了土豪，大家死了这条心！争取不亏本，生意的小利能养家糊口就该感谢上苍了！

大家一起努力！祝福并加油！

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今日拍图：GC Movie World也能看到“雪景”！

经常有朋友问我：什么时候去电影世界主题公园比较好玩？

我想：圣诞特别活动，比较好玩！

Movie World每年一度的圣诞特别活动是GC市民最期盼的盛典之一！

其梦幻气息令人难忘！

梦幻气息一：晚上七点钟的彩灯齐明：

等待彩灯亮起的孩子们：一家有四个孩子，太幸福了！

登录/注册后可看大图

幸福妈妈

写累了，期待顶帖到100楼，再来写下一个题目：手把手教你做游学生意

慢慢顶，让俺歇息几天......

顺就好

幸福妈妈 发表于 10-1-2015 22:17
写累了，期待顶帖到100楼，再来写下一个题目：手把手教你做游学生意

慢慢顶，让俺歇息几天......

顺就好

顶一顶

摄郎

顶

顺就好

再顶

锯末

慢慢来，

xsxsl

zhangwq1977

非常感谢幸福妈妈这么详细的生意介绍，我是PR，打算登陆后在澳洲做个比较踏实稳定的生意，因为看到此类生意的介绍，比较感兴趣。另外我主要关注的是permanent类型，也就是小区物业类型，感觉主要优势是no set working hours，因为可以贷款60%~70%，所以实际投资回报大概在25%~35%之间，感觉也还可以。例如投资一个100万的物业，贷款60万，投入40万，收入大概在15万，扣除贷款利息，剩余约12万吧。不知道计算的对不？

miiss

原以为小旅馆的生意不那么难，可以请人做，自己换得人身自由，看了幸福妈妈的帖子，才知道这是一个多么磨人的行业。。。

QWERTYASDFG

小生意都只能亲历亲为。即便是体力上不一定有多少付出，时间上也一定不会少。

jimmyarch

好帖！我也研究了好久的物业管理权生意。

除了熬人以外，现在的价格太高了

语之玫瑰

哇，其实我好想经营一家旅馆，亲历亲为，找到全世界各地的人...
谢谢幸福妈妈分享～凡事用心尽力肯定能做好，到时候回报率真不重要了，每个人找到自己合适的才重要

iamtheaus

顶幸福妈妈！ 您的帖子总是让人感受到满满的爱心和诚意。

幸福妈妈

zhangwq1977 发表于 12-1-2015 14:27
非常感谢幸福妈妈这么详细的生意介绍，我是PR，打算登陆后在澳洲做个比较踏实稳定的生意，因为看到此类生意 ...

谢谢回复！

如果是25%－35%的生意，估计不会有人愿意出让。

这个估算有点太乐观了！

投资160万左右的物业管理权，年纯收益应该可以达到full time工1.5个人的工资回报，这个计算是比较合理的。

差不多10-14万澳币的样子，出去吃饭，旅游，购物等等，所剩应该也不会特别多了，

但起码不会亏本，也算是自己的一份事业，自己当老板，就不用看老板的脸色了！

非常赞同技术移民过来投资做一些自己的生意，不一定非要找那些不靠谱的工作。（如果有资金，又有胆量的话）

祝福你们澳洲顺利！

幸福妈妈

QWERTYASDFG 发表于 12-1-2015 16:40
小生意都只能亲历亲为。即便是体力上不一定有多少付出，时间上也一定不会少。

一看就是过来人！

在澳洲做生意，操作手法和经营理念完全和中国不同。

就如许多国人觉得在澳洲投资房地产一定会赚钱，其实不然！

澳洲不是个投机做买卖的地方，得踏踏实实，老老实实，全力以赴去做。

澳洲的劳动人民非常受尊重，这是应该的！

你敢滞发工资试试看？

没有过来澳洲的朋友，一定都还在想当然地以为澳洲和中国一个样，过来就知道了，你得洗心革面重新做人才行！

zhangwq1977

幸福妈妈 发表于 12-1-2015 22:21
谢谢回复！

如果是25%－35%的生意，估计不会有人愿意出让。

谢谢幸福妈妈回复，等登陆后慢慢考察项目吧，希望您多多传授经验。

tianmingshi

继续顶！！！！！！！！！！！！

huluhzl

谢谢幸福妈妈这么详细的经验分享，争取尽快顶到100楼哦~~~

huluhzl

希望幸福妈妈别怪我太贪心哈，我是抱着多学习的心态。。。

锯末

楼下的同学请注意，
不要顶太快，
请让幸福妈妈多休息，
（慢工才能出细活）

周星星1832

滚滚雷声

家父一直开一个小诊所，365天/24小时为乡邻服务。
这种小生意， 不做的人真是不知道辛苦。
不过， 本人性格安定， 不喜欢到处跑，不喜欢接触陌生人，没事自己坐在树下看武侠小说乐在其中的话，也不错。

lilysky

顶！！！

anitalu

顶，另：幸福妈妈现在还仍在兼做游学吗？

幸福妈妈

anitalu 发表于 13-1-2015 18:02
顶，另：幸福妈妈现在还仍在兼做游学吗？

我们的游学项目已经非常成熟，但只针对自己国内的教育机构开放，项目太好了，我把它开发出一个系列课程，供自己学校的孩子们选择。所以，游学不是一个生意，而是一个附带的非营利性的国际课程。

幸福妈妈

anitalu 发表于 13-1-2015 18:02
顶，另：幸福妈妈现在还仍在兼做游学吗？

我们的游学项目已经非常成熟，但只针对自己国内的教育机构开放，项目太好了，我把它开发出一个系列课程，供自己学校的孩子们选择。所以，游学不是一个生意，而是一个附带的非营利性的国际课程。

我一直认为：教育应该是纯粹一点的事业。

理念决定了项目性质！

中国的孩子们需要的是有价值和对未来有意义的生活和学习体验，而不仅仅是大众意识中的游学，那种游学对孩子们来说不公平。

之后我会详细介绍如何做一个优质品牌的游学项目，

其实，越是特别有品质的东西，越能长久！

hht333

12年8月长登，幸福妈妈现在拿到PR了吗？

hht333

祝你一切顺利

锯末

一看到加分就不由自主的来看帖
看了就顶，顶了又被加分..........
（结论：幸福妈妈的加分是有预谋的）