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标题: 金鱼的澳洲房地产投资学习笔记，乱讲下line of credit [打印本页]

作者: 金鱼和农夫 时间: 9-9-2011 00:18
标题: 金鱼的澳洲房地产投资学习笔记，乱讲下line of credit
声明先，一家之言，欢迎讨论不准砸砖。未经同意不要转载。

几个月前，我家里面有关房产投资有过几番激烈论战。如今硝烟散去，我想起从前看过一本书，写得是十几个普通人如何各显神通在地产上成为百万富翁的。那书写得十分有趣，读来竟是精彩纷呈，绝非一搬的说教，不知不觉竟然打破了金鱼同学历来英语书看不到头的怪圈！当时提起来，也有人感兴趣要看，我想去图书馆搜出来告诉他，居然不知所踪了。可喜后来又被我找到另一本相似的，从书名看起来以为是同一本换了封面再版，没想到拿回家一打开，居然是另一群不同的人，不同的事情。

这么着我索性一边看书，一边分享，除了我们传统的低买高卖，还有些神马手段可使。当然了，说来话长，让我慢慢看，消化完一个讲一个。先挖个坑看看有木有分数可骗，大家不要着急啊。

这本书里几乎所有人都有自己的网站，其中颇有些有趣的内容，故事讲完后我也会贴出来，但是暂时保密，因为估计一个月是不够的，怕哪位心急了去hold住(这个词最近好火爆啊)这本书，那我的故事就讲不下去了。

在看新故事的过程中想起了老故事，发生穿越也是正常的，所以就别问这到底是哪本啦，听故事是硬道理

[ 本帖最后由金鱼和农夫于 9-3-2012 00:08 编辑 ]

作者: MillerYang 时间: 9-9-2011 00:21
标题: 回复 #1 金鱼和农夫的帖子
广告位招租了。。。

作者: 西皮二黄 时间: 9-9-2011 00:22
这个要听

作者: binbang 时间: 9-9-2011 02:15
坐等

作者: 行无疆 时间: 9-9-2011 02:38

赶个直播

作者: 金鱼和农夫 时间: 9-9-2011 09:17
No.1 正现金流主义者， buy & hold 的一种（真不愿意把这么大众的做法放在第一位，不利于吸引眼球啊。）

A与前两年热炒的，攒了八九百套房子的英国老夫妻有异曲同工之妙，也是澳洲著名的人物，手上物业超过200间。他的做法就是不断购入能够带来正现金流的房产。从90年代在维州买下第一个小房子，当时的房租收入大于利息等支出，每周带来额外收入，以后他就不断重复这一过程，利润滚滚而来。

他说自己得益于小时候玩的强手棋，第一圈你要耐心等候，一旦走到了第一个能买的位置，就果断买下来，一般对于这第一个，棋手都不会挑剔，因为在游戏开始的时候，你不买就留给对手机会，而这个机会可能会一去不复返；然后你越买越多，开始考虑要不要买同样颜色类型的地或房子，收齐了可以出现改造的机会，造个旅馆之类的，这个过程中你会选择放弃一些效益不好的地块。当然，你也可能倒霉一直走进监狱去，有些人就这样推棋盘走人了；有些人坚持下去，总会有收获。

在不断置换中， A得出以下结论。

商用物业是最好的退休保障（以前也听别人这么说过哦），理由有几点：

1。不象居住用房房东要负担很多日常费用，商用房是由租客承担这一部分。
2。出租稳定，一般租约由三年起。（在经济不好的年份也很有可能空关吧，人不可以不住房子，却可以不做生意，所以地段在商业房上比居住房更重要啊。）
3。租金高。

作者: 快乐的农夫 时间: 9-9-2011 09:30
拿条板凳旁听

作者: 州游列國 时间: 9-9-2011 10:34
还好赶上没翻页。

作者: MillerYang 时间: 9-9-2011 10:34
标题: 回复 #6 金鱼和农夫的帖子
关键还是入行早吧。。。

作者: molleo 时间: 9-9-2011 10:47
谢谢分享！期待下文呀

作者: 棉花糖糖 时间: 9-9-2011 10:51

作者: 我无聊 时间: 9-9-2011 10:56
这个要留位的.

作者: sunnyclh1211 时间: 9-9-2011 11:32
排队听讲，希望快快更新啊。。

作者: ihope 时间: 9-9-2011 11:35
标题: 我也是 No.1 正现金流主义者， buy & hold 的拥护者
但是正现金流的房子现在很难找。现在也不敢买商铺，怕空租，压力大，也许以后会考虑。

继续听lz的故事。。。

作者: 金鱼和农夫 时间: 9-9-2011 11:48
关于如何选择，A给读者的忠告是--记住这是买给别人住的，不要用自己的喜好去衡量房子好坏 ,永远只用数字去衡量！ ( 这好像是给梦姐看嗒）在他最初看房时，曾经到过一间沿着主路的房子，声音吵闹得或许有些人整夜睡不着。可是当他问那里的租客时，对方的回答让他很无语：“我最喜欢晚上的声音，让我一晚上都睡得特别好。”

金鱼闲话：

神迹啊，居然能在办公室里打开论坛了！

米勒说的时间问题，我也有同感，可是谁知道若干年后会不会有另外一些人发出同样的感慨呢？这儿咱不讨论太多趋势问题，免得争执不休，把重点放在，不管你身处哪个时代中，总有勤劳致富的方法！

这年头买正的机会可是越来越少啦。为啥咧？信息爆炸了嘛，你要正，人人都要正，有一个便宜货谁离开几千里地都能从网上看到，哪儿这么容易拣去。传统上说的那些个乘人之危杀买的方法，现在已经不好找了，看见了就得下手快。要不然就得另辟隙径。从前看到过另一个正现金流主义者，十几年前在阿德某小镇上以同样手法买下多套房子。你问上那里找那么多正现金流？是这么回事儿：每个地方的政府都会有一个洪水地图，一般水淹区的房价低，而他发现这些房子的租金并不低，这就是机会了。（当然我发现这个法则在新移民集中的地方不明显，很多买主根本就不知道这么回事，即使知道也没有经历的切身之痛。这次昆州洪水之后，可能又会有人注意到了。）

既然不能都做正，于是就有了另一种人——负现金流主义者登场，咣铛铛~~~

作者: fsgpm 时间: 9-9-2011 12:35

好好学习

作者: 金鱼和农夫 时间: 9-9-2011 14:46
标题: No. 2 负现金流主义者
还没有在书里看到只做负现金流的代表人物，因为任何成功人士都可能用暂时的“负”去换取最终的“正”。其实正负为一体，主要的分歧在于开始几年你能够投入多少。

现在很多人纠结在买土地/house还是买公寓上面。一般都认为买公寓对现金流比较有利，因为租金高，租客稳。而买house的人主要看中长远的土地升值潜力，暂时贴一点没关系，毕竟要升值和现金流兼得的好东西，在繁华地区几乎没有了。可能机会存在于少人问津的偏远地区？

负现金流主义者中，很大一部分是收入较高的专业人士。为什么这么说呢？这其中涉及到负扣税Negative Gearing的概念，就是每年在投资房上的亏损（房租减去利息和其他开销后留下的负数）可以从个人应税收入中减去，所以应税税率高于40%又没有其他办法避税的人士尤其青睐这个方法。高收入高税收人士，本身承受力较好，有了退税的鼓舞，贴钱买潜力是更好的选择。我看过一个曲线图，在一个较长的时间中，土地收益远高于公寓，毕竟土地是不讲折旧的，房子本身只会越来越不值钱，维护成本越来越高，价格增长有限。这里面还分年景，在经济不好房价下砸的年头，可能还是房租要紧，任凭周围再跌，我自悠然加租。

当然谁也不想一直贴下去，一开始买的负现金投资，总是希望随着租金年年上涨能够变正，又有人不甘心交更多税，而追加更多新投资，保持总量常年亏损。

[ 本帖最后由金鱼和农夫于 11-9-2011 22:01 编辑 ]

作者: 辛辛 时间: 9-9-2011 15:09

及时雨啊，好好听

作者: boyamyxia 时间: 9-9-2011 15:47
非常感谢分享，听课先！

作者: greatplateau 时间: 9-9-2011 16:07
负现金流主义者也能挣钱？期待下文

作者: coconut 时间: 9-9-2011 16:29

作者: gunnerjason 时间: 9-9-2011 16:46
好贴收藏了期待更新

作者: 北极光 时间: 9-9-2011 16:58
好贴要顶！

作者: sunnyclh1211 时间: 9-9-2011 17:08
继续听讲。。

作者: 语之玫瑰 时间: 9-9-2011 17:13
一定要顶！

作者: szaneyxl 时间: 9-9-2011 17:24
先留个印，虽然这不是偶的菜，不过迫于生存压力，好像啥都要懂一点滴说

作者: 金鱼和农夫 时间: 11-9-2011 22:10

原帖由 greatplateau 于 9-9-2011 15:07 发表

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负现金流主义者也能挣钱？期待下文

这个好比你花二十块钱去花鸟市场，可以买一盆已经开花的月季，也可以买一个苹果树苗。月季不需要很多照料，也年年可以给你剪几枝花插瓶，十年以后你有一棵更大的月季花，可以有更多的花朵，但是你不能吃到果子；苹果树一开始要你照料，浇水施肥，你做好准备几年之内没有收获，第一年第二年的确如此，可是从第三年起，你看到苹果花了，再等等到第五年，结果子了，到了第十年，几乎不需要很多照顾，却结出满满的果实。这就是正现金流和负现金流的区别。但在正常情况下，两者投机的成分都不大，是金钱和时间的积累成果。（我不知道苹果树到底长几年啊，随便一个果树都需要几年才结果吧。）

作者: 金鱼和农夫 时间: 11-9-2011 23:09
负现金流主义者最喜欢买两类房子，一个是土地大的house或者一块空地，租客多半只看你有几间卧室而不关心花园面积，所以房租收入和地产价值之间有脱节造成很多具备升值潜力的房子都表现为负数；另一个是全新的房子，头几年折旧率最高，可以扣税的数额最大。

不管正还是负，做这类投资必须对税务保持高度敏感。除非你有一个合作非常好的会计，否则最好是自己动手做个透彻，不但不容易造成不必要的损失（临时找的会计不是不好，他们毕竟没办法把你没说出来的东西一个个提醒），还能掌握以后在哪些部分能够更好的增加收益。随便说一个，厨房里的橱柜，通常都是不能折旧的，可是如果那个柜子没有固定在墙上，也就是free standing,那你就可以放心大胆地折旧。当你考虑搞个新厨房的时候，会不会说尽量选择不需要固定的东西呢？如果你真的学不会怎么做，至少花钱去买一个depreciation report.

再举一个例子，经常看房子的人可能会注意到，很多房主会在五年新左右出售，为什么呢？新房中很多设备的折旧期限是五年或者十年，在头五年中折旧值最高，过了第五年很多东西已经折完了，也就是说做负的数字小了很多，这时候只要价格上升合理，极端负数主义者就可能转手再去买新的。

作者: 金鱼和农夫 时间: 11-9-2011 23:29
标题: No.3 数字思考者
数字思考者可以算投机的一种，但是更理智。

澳洲的房产市场相比其国内市场，还是有迹可循的，如同股票曲线一般，可以找到发展的轨迹。我们经常会看到有些地区的房产明显低于周边，有时候这里面有明显的原因，比如人口复杂或者工业区，有时候只是时候未到而已。

B女士喜欢做数字游戏，她在对一系列市场报告作出分析后发现，悉尼北区的几个suburb在房价启动的时候呈现出一个由下而上的趋势，从沿岸开始慢慢向北上涨。当她发现找到了那个将要启动的地区后，果断下手收购该区房产，果然很快就获得了快速资产增长。

另一个例子是某家族通过同样的方法，十几年前在悉尼的epping地区投下重金，结果如何大家现在都知道。

（这种方法或许对炒惯国内房产的人来说，无甚特别，然而我最关注的是，由于资金需求较多，采用这种方法的人都不是孤军作战，几乎全部都是与partner合作完成。由于澳洲产权法规完善，两个人甚至几个人合买的情况很多，只要在开始规定好双方对于年限和处理方法的意向，几乎不会造成麻烦。这在华人看来大概是不可思议的。）

作者: icebear 时间: 12-9-2011 00:07
羡慕你开始悠闲地讨论投资了！

作者: 圆满的考拉 时间: 12-9-2011 01:49

作者: greatplateau 时间: 13-9-2011 12:54
谢谢楼主分享！

作者: n3c 时间: 17-9-2011 20:41
虽然我注册这个论坛很久了但貌似今天第二次来很好的文迫不及待听小鱼老师开下堂课了

作者: zhangyb 时间: 18-9-2011 20:09
正用得着

作者: CARHY 时间: 18-9-2011 23:29

请继续

作者: ubuntuhk 时间: 19-9-2011 02:33
不错，半小凳子听课

作者: 金鱼和农夫 时间: 19-9-2011 23:25
真是不好意思楼上各位,这几天本来就忙,周末出去了整整两天去Toowoomba看花展，回来后想安心写下去了，又发生意外--我去renew的时候，果然这本书非常热门，真的被hold住了，这两天我只好省下码字的时间，有多少看多少，还了书以后消化下才来继续。

作者: 金鱼和农夫 时间: 19-9-2011 23:32
其实说起来在读这本书的过程中，益发觉得上次那本更好看些，因为这一次的人物多数是在房产中发现商机而获益，并不是我本来想说的在投资本身中成功，当然这并不是没有启发的，说不定金鱼说着说着故事，以后听众越来越多，咱也可以开个学校收点学费

只不过对于我们论坛上缺乏母语背景的普通投资者，这其中有太多不可复制的因素在。

既然左右是要还的，我也贴出连接来，有兴趣的可以自己或借或买。

http://propertymillionairebook.com/

作者: bill_zmy 时间: 20-9-2011 00:21
语言再通俗点，一遍没读懂

作者: 金鱼和农夫 时间: 22-9-2011 13:57
标题: No. 4 项目实施者
前面说的都是buy&hold或者说set&forget的策略，充分表现了时间就是金钱的意义。

下面开始讲的就不同了，完全是勤劳加智慧来积累财富的过程。我把这一类人总结为项目实施者。

爱看电视的人大概都看过最近比较热的节目The Block和The Renovators。这里面说的就是项目实施者中的第一类，renovator。

穿越回去讲一个故事。

十几年前，悉尼某沙滩上躺这刚结婚的一对。妻子问身边的男人有什么新婚愿望，男人想了一下，说他梦想着waterfront mansion，可是大概永远也实现不了啊。妻子低头不语，想了几分钟后抬起头来说，“也许，我有个办法。”

两个人的梦想就从蜜月开始了。在蜜月的后一半里，他们东奔西跑物色了属于自己的第一套破房子，搬进去一边工作一边在业余时间刷墙，换厨卫。一年以后，这焕然一新的房子为他们带来了第一桶金。他们把这桶金放进去买了第二套大一点的破房子。

故事周而复始，房子越换越大，周期越来越快。终于有一天，在经历了十几个项目之后，妻子偶然听说Sydney Harbour有一座水边豪宅要紧急出售。当时他们已经积累了很多，但是仍然没有达到需要的数量。她说我们必须要跳一跳抓住它，于是跑去银行和贷款经理连番较量，终于解决了贷款。2000年，这房子售价400万。后面的几年里面，他们把豪宅中部分房间拿来出租给游客，每个房间周租可以达到1000刀以上，不但填了贷款窟窿还小有盈余。

这对夫妻一直在悉尼的中学里面做教师，几年中，同事都获得升值加薪，只有他们因为一心铺在家里，工作上毫无进展，可是他们毫不在意。每当看到身边同事洋洋得意的样子，心里只想：“还有谁能住我这样的waterfront mansion呢！”

[ 本帖最后由金鱼和农夫于 22-9-2011 13:24 编辑 ]

作者: 周星星1832 时间: 22-9-2011 14:09
来晚了，顶

作者: 金鱼和农夫 时间: 22-9-2011 14:45
金鱼是两三年前看这个故事的，当时觉得挺振奋人心，同时因为自己也是刚刚赤手空拳结束了家里的大工程，心理生理都处于小恢复后自信满满的阶段，以为自己还有啥干不了的呢

基本上当时就把这定义为若干年后的发展方向了。

在看过更多人的故事以后，用看过更多的眼光去审视，我同意大部分人的忠告：绝对不要为了省钱自己动手！要相信专业人士的价值。同一个房子同一个工程，专业和不专业做法的结果，很可能是几十万和小几千的区别。在这个故事里，我不记得具体情节，但是相信他们除了开始的阶段，应该有较大的部分是请tradesman完成的。

当然省钱是投资里面不可少的考虑，这里不省那里省，听说tafe里有门课程专门教授如何在renovation中省钱。如果有人知道这门课的名字，一定要告诉我

作者: 金鱼和农夫 时间: 22-9-2011 15:03
有一种另类的renovator，他们想的不是普通的民宅刷新，而是把商业物产通过设计改造，附加商业价值后出售。

我见过的一个例子是，一个从小怀有理发师梦想的人，由于对自己的第一个铺面不满而改造成非常有特色的店铺，这个铺子后来被人求着买走了。最后他把职业变成了，专门购买没有人要的铺面加以改造，加上或者餐馆或者各类店铺的概念，然后出售谋利。也有人把废弃的旅馆改成养老院等等，各显神通。

作者: CARHY 时间: 22-9-2011 22:53

请继续

作者: yunsa 时间: 22-9-2011 23:43
前排没位置了，只能坐二排了。谢谢分享!

作者: 金鱼和农夫 时间: 23-9-2011 00:08
标题: 项目实施者的第二类-owner builder
Renovator只是在现成房子的基础上做装潢，比renovator更高杆的是owner builder。今天看到我们家版里面有同学贴出自家新造的房子，果然美轮美奂，不过自己造房子的人里面，相当大的一部分并不是为了dreamhouse，而是作为投资的一种。

Owner builder就是一个监制的工作，自己请人画图纸，自己采购材料，自己请builder施工，自己监督质量。只要去tafe学一两天的课程，就可以拿到这个证书，注意该证书只能给自己造房子，如果是商业目的的，就得花长的多的时间，读一个更高阶的证书了。

金鱼家对面的空地上，打两年前开始动工造新房，眼看着它一天天起来，便成完整房子的样子，看着主人家搬进去从买不起窗帘到一点点添置，自己每个周末做landscaping,推着水泥车忙进忙出。好不容易大功告成了，以为他们要消停了，隔天就看到门外树起了for sale的牌子。我心说这也太干脆了吧。

这一对显然运气不怎么好，没有撞上好时机，在市场低潮中，几个月卖不掉的房子多了。每个星期的inspection，总是只有我们拉来看热闹的朋友邻居进进出出

不过没到两个星期，我发现他们每晚上大开的灯光不亮了，原来已经搬走了呢，估计是下一个计划已经等不及了？

对这件事情，我有点疑惑：为什么房子造好不马上卖？热乎乎的新房子给住成了二手房，虽然自己做花园会省不少钱，毕竟一年多的银行利息，加上新房子能多卖的价格，区别还是很明显的。农夫一口咬定他们是没钱了，我后来仔细想想，也许是出于Capital gain的打算，死活要把它住成自己的房子才出售。不知道这样想对不对。无论哪种原因，都说明他们还在小本经营阶段。

从他们身上，我得出一个结论--从此不必相信那些中介说的，所谓买builder的自住房质量有保障的说法。你得看看，他自己在里面住了是一年半载还是十几二十年！我们装模做样去对面参观的时候顺便问了一下中介，说房东为嘛要卖啊。他回答说，人家刚造好房子就找到了别处的工作云云，心里暗暗呸了他八百遍

[ 本帖最后由金鱼和农夫于 23-9-2011 23:24 编辑 ]

作者: 周星星1832 时间: 23-9-2011 09:59
又来顶了。
我打算把我现在房子稍微装一下卖了，金鱼兄有啥好建议

作者: fiya 时间: 23-9-2011 12:31

，

楼主继续

作者: 金鱼和农夫 时间: 23-9-2011 23:49

原帖由 lufumin1832 于 23-9-2011 08:59 发表

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又来顶了。
我打算把我现在房子稍微装一下卖了，金鱼兄有啥好建议

这个，完全depend on你想花多少钱办多少事儿。我倒是有个立竿见影的方法-听说过一门生意叫home stage不？主要的意思就是，有人能协助你，通过布置房间达到给潜在买家心理暗示的目的。当然你也可以不找人做，自己稍微学习一下就行了。网上随便搜就有不少tips.比如这个：http://homebuying.about.com/od/sellingahouse/ht/homeprep.htm

我觉得几点比较重要：
1 房子外型一定要人见人爱，必要时找人割草整理花园，甚至刷外墙。
2 绝对不要空屋子让人来看，我们经常会觉得一间空屋子不够大，放了家具反而发现原来也够用了；另外通过家具的布置能提示房间的功能性，如果让参观者一下子有了，希望有这样一个家的感觉，你就成功了。如果你的家具不够好，或者不配合目标人群（比如你在一个西人区，估计很少华人买家，就把家里中国特色的东西换掉吧），考虑去租一些。
3 搬走所有不必要的东西和家具，留白尽可能多的空间。千万不要让参观者觉得，这里再也放不下别的东西了，而要让他心里想，这里可以放下我的健身器，那里可以放下孩子的钢琴。

作者: angelmama 时间: 24-9-2011 15:06
先留爪，再从头学习。

作者: william_m76 时间: 25-9-2011 21:55
顶一下, 学习中...

作者: timebirds 时间: 27-9-2011 21:52
其实，贪婪可以消灭一个人的理智。很多东西，表面上看，是赚钱的，但是在赚钱的同时，他也积累了很高的风险。但是风险这个东西，它不会一定兑现。所以如果风险没有兑现，在别人的眼里看他就成功了。而只有少数人看他风险。

譬如那个洪水区的房子。如果一直没有洪水，他可能赚了。可是如果刚买没多久，一场大洪水。他就只有跳楼了。可是洪水是否回来，是个概率问题。

这跟赌博没太大的区别。

作者: 妮南 时间: 27-9-2011 22:11
金鱼写得很棒，有很多投资房产成功的例子，而我们还不能一味模仿成功的前人。

作者: 金鱼和农夫 时间: 27-9-2011 23:03

原帖由 timebirds 于 27-9-2011 20:52 发表

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其实，贪婪可以消灭一个人的理智。很多东西，表面上看，是赚钱的，但是在赚钱的同时，他也积累了很高的风险。但是风险这个东西，它不会一定兑现。所以如果风险没有兑现，在别人的眼里看他就成功了。而只有少数人看他 ...

你说的没错，年初发洪水的时候就有人抱怨过，一夕之间家里东西损失不算，房价上就跌去了十万。至今布村水淹区的房子还有些人根本没钱修理，离城10公里一些地方的房子，但凡泡过水二十多万就可以买。我私下以为也不失为入手的时机，只不过要做好长期作战的准备，等人们忘记这件事。水淹区相对来讲风险和机遇都大一点。

作者: 周星星1832 时间: 28-9-2011 10:53
up up

作者: 金鱼和农夫 时间: 28-9-2011 18:50
后面要说到项目开发了，头绪灰常多，手上有个DVD要看，周末有个讲座要参加，希望有新内容。吼吼，常常学习预防老年痴呆

作者: viviankimura 时间: 28-9-2011 23:58
顶版主，继续学习中

作者: 金鱼和农夫 时间: 5-10-2011 08:53
这几天里面发生了一些有趣又纠结的事情，所以我决定把项目放一放，先分享下如何捡漏的故事和一个真实的教训。

理论上，所有的老师都告诉我们，任何投资手段都是从买入点决定成败的，以低于市场价购入是王道。

作者: hwhdyh 时间: 14-10-2011 14:02
精彩
感谢金鱼的分享
期待更多的案例。

作者: 苍翠欲滴 时间: 14-10-2011 23:07
今天邻居来串门，说起我们的房子，老太太说我们买得很值，她说如果是她的房子要远高于我们的价格才会出手，她的房子年份比我们久，房间也比我们的小

当时看房子时有一个1260平的房子，等电话过去已经下定了，后悔啊！后来怀疑是中介买走了，半年后那个房子已经分割成两套在出售。

作者: Badlands_lee 时间: 15-10-2011 23:08
好贴跟着学习啦

作者: 金鱼和农夫 时间: 15-10-2011 23:18
我还真是拖拉成性啊

来说说这么些天里发生的事情吧。

十月初的周末里，去参加了一个房产投资的讲座。吸引我去的一个理由是，他号称可以不用钱买房子，也就是常常听到的no money down，我倒要看看怎生操作法。

在我之前的想法，no money down不是不可能，但是有前提的，不外乎refinance和vendor finance两条。refinance大家都知道，就是从已经升值的房产重新估价，再提出升值部分的贷款来作为下一套的首付。Vender finance对我们比较陌生，其实就是房东在某些情况下，愿意把首付自己贷款给买家。比如你看上50万的房子，但手上没有钱，银行只肯贷80%也就是四十万给你，还有十万肿么办呢？这时候房东发话了，这孩子我看着顺眼，就想把房子卖给他，这剩下的10万我来贷给他！于是买家一分钱没花，只不过每个月不但还银行贷款，还得给卖家还钱。这里面的法律程序文件比一般的复杂一点点，我也不懂怎么做，但至少，对于西人来说，并不是一件不可思议的事情。

作为在一个民间信用比较差劲，法律条文比较不规范的地方长大的孩纸，我对vendor finance的接受度还停留在书本上，但随着学习的深入，特别是从最近看的一些书和这个讲座里面，才知道在西方世界，没有最不可思议的，只有更不可思议的事情。

讲座里提到的几种方法之一，是合作法，即一个有钱（首付）没工作（贷款），和一个有工作没钱的，甚至再加上一个既没钱也没工作但是有头脑或者有时间的人合作。用这个人的钱，加上那个人的贷款能力，再加上第三个人的挑选谈判，三个人一起购买投资房产，在讲定的时间（比方说一年)后出售盈利均摊。这个，我认为华人世界里面很难。首先，有钱的人为啥要相信没钱的人，这是个信用问题；其次，有工作的人怎么会没有钱，这是中华民族的节俭习惯不相符的；最后，有钱或者有工作的人，怎么可能和一个什么没有的人平摊收益，我们接受知识就是力量，却不那么容易接受知识就是金钱，不平衡的事情注定做不成功。所以我下意识的把这个方案pass了。

另一种方法，由于讲课人本身在行业内已经很有经验，她自己看中一个apartment，又不想花钱去买，就想出了这么一个方法。她找到开发商，说我给你介绍客户，做成一个给若干佣金，但我不拿钱，都记账上做为我买这套房子的首付。这样开发商当然也很高兴，既不用自己花钱，又提高了销售数字。这个方法，对于有人缘有口才的人，不失为一个崭新的主意。可是我再一想，其实华人圈里几个臭名昭著的集团貌似手法都差不多。看来，错的不是方法，而是少一分刚刚好，多一分就过了，分寸很难把握啊。

[ 本帖最后由金鱼和农夫于 20-10-2011 20:29 编辑 ]

作者: 金鱼和农夫 时间: 15-10-2011 23:41
看来，在no money down上面我没有学到太多适合自己的东西。可这一天不会白白过去，我们在另一方面获得了启发。

话说自从金鱼看了上次那本书以后，对于投资就只剩下了“数字说话“一种概念。有天早上，农夫不晓得哪里脱线，一下子在网上看上了非常偏远的所谓waterfront房子，半夜里看了又看，直嘟囔说买了这个投资，以后自己也可以去住。我就不理他，计算机拿出来啪啪啪算，这个房子要让我们每周贴多少银子，一直算到他歇菜。

数字归数字，你计算机用得再好，奈何那个房东要的数字跟你match不上又如何？这个讲座上，主讲者跟我们分享了一个经验--先锁定一个区，然后在该区寻找6个星期以上没有卖掉的房子。不要假设买不掉的房子一定有问题，由于很多种原因，比如价格银行或者市场，而房东在换了几个中介都卖不掉以后一定烦躁急于出手，这才是还价的好时机，从惜售的房东手上是很难拿到好价格的。而投资，多半不是因为你买了一个多好的豪宅而得利，第一块肉始终在于，你的初始成本低于市场价。

这节课带给我的后遗症之一，就是现在每看一个房子，一定先问，这房子在市场上多久了？然后作出一种价钱不好我也没兴趣的表情。这时候农夫就记住了讲座里面传授的另一点，要给中介留下印象，让他有好机会主动来找你。于是我们得一个做白脸一个做红脸

当然，市场和市场不一样，房东和房东又不一样。这个方法在如今的买方市场比较好使，到了卖方市场就不灵了。话说回头，到了卖方市场，投资客就该回避了。即使在买方市场，也要看房东卖房的原因，比如还不起贷款，比如离婚急着分家，这些都是好说的；象我前面提到我家对面的新房，房东是职业投资客，决不肯做赔本买卖，放了几个月降了一次价还卖不掉，就没道理做赔钱生意，宁愿撤了牌子空关一阵子。

[ 本帖最后由金鱼和农夫于 15-10-2011 23:52 编辑 ]

作者: 西皮二黄 时间: 15-10-2011 23:54

原帖由 金鱼和农夫 于 15-10-2011 23:41 发表

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你的初始成本低于市场价

这个观点有点新颖。
只是，市场一直是变化的，这个月咱以低于市场价的价格买了房子，下个月这个区的房子普遍跌了，咋办？呵呵

作者: 金鱼和农夫 时间: 16-10-2011 00:17

原帖由 西皮二黄 于 15-10-2011 23:54 发表

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这个观点有点新颖。
只是，市场一直是变化的，这个月咱以低于市场价的价格买了房子，下个月这个区的房子普遍跌了，咋办？呵呵

西皮提醒了我，真的忘记说这点了。

对于长线投资客来说，其实暂时跌一点都不可怕，咱华人都hold得住

但站在投资利润最大化的角度，当然要选择一个好的切入点。

前面说到锁定地区，这个地区怎么锁定呢？一般跟股票一样，我们都说买涨不买跌，专家建议我们要看一个地区在之前的时间有持续增长的趋势，未启动甚至下跌的地区不加考虑。你也想抄底我也想抄底，到底哪里是底呢？人说一般房价7年一番，但在这7年里面只有三分之一的时间上升，其余三分之二都在酝酿上升的动力。如果你看不到那个底，要么保持良好心态，要么就等待启动的信号才下手。

金鱼是理论主义者，实际上也没有水晶球，只能说在这个点上，你拿到了好价钱，那即使下个月跌了，你也比别人损失少点

我倒是也想抄底，至于有没有那个运气踩准，还得多学习一下曲线。

作者: jackie8546584 时间: 16-10-2011 18:14
好帖，顶

作者: 金鱼和农夫 时间: 19-10-2011 22:54
俗话说，机会总是给有准备的人。要抓紧房产市场上的机会，最基本的准备工作就是--银子。

不要跟我说您口袋里钱多的没处花，都是背着一麻袋现钞去买房的。一来我跟您没有共同语言，就算羡慕得两眼通红，也不能阻止在心里暗暗地骂您冤大头

二来这个毕竟是少数人的生活，只有对大多数人都可操作的才在我的讨论范围内。

没有现钞，当然就只有靠银行了。

有一段时间，我总以为如果不去看拍卖，就不需要先去银行了。有很多人跟我一样想的，也一样迷迷糊糊的买了房子。但是到了最近，我才在这件事情上得到了大大的教训。

话说前个星期，我们打算去看一个拍卖，所以就提早联系了我们村里热心的孙海洋同学，请他给我拿个pre-approval。贷款这一部分我是完全没有概念，各个银行间的大不同不是行外人能够了解的，所以我就放心的全部交给海洋了。正说话间，他提起来附近有一个town house，前个周末拍卖的时候因为是发展商欠了银行的债，必须十几套房子统统出售，价格明显低于市场，建议我去看看（同学们，还记得我前面说要跟业内人士保持良好关系的话不？后来我见了那家agent中联系过的一个韩国人，好一通抱怨他怎么不跟我提这件）。

当天下午我们就联系了中介，听说卖剩下的几套已经有了offer,那天晚上就会全部出结果了，所以就急急忙忙的去看，急急忙忙的签offer。到了finance的环节，我停下来了，给海洋打电话，想问问他放多少天比较好，这时候带我们看房的中介就面露难色，说其他人都把这条划掉了，你们留着它可能会没机会。我说那也不行啊，天上掉下个仙女也要看有没有福分接得住，搞不好闪了自己的腰，再大的便宜也不能把自己放在危险的境地。机会虽然难得，总不会是最后一个。在我们的坚持下，据说这一份就成了当天唯一subject to finance的offer,结果也是可想而知了。后来我跟海洋讲，看来以后我们要每半年重新做一份，时刻准备着。

惋惜的心情没过几天就变成了庆幸，因为出现了一个很戏剧性的事情。怎么讲呢，做成了叫做好事多磨，做不成了就说这是上天给的预兆，那么多波折提醒你应该放弃。这样我们才保持一个良好的心态继续其乐无穷。

作者: 金鱼和农夫 时间: 20-10-2011 00:02
这个戏剧性当然不是说，有哪位买了房子的又突然破产，然后房子又砸到了我们身上，这个事情年年有，偏巧我们遇到那些人都是在拍卖前都做好了准备的，发生的概率微乎其微。

事情是这样的，那后面的第二天，海洋给我打电话了，说银行在我的credit check上发现一张origin的电费账单没有付，要我马上付款把证据交给银行去。我一听就晕了，为啥？我xxx(省去若干字）根本就不是origin的客户！

心急火燎的给origin打电话，查了半天，人家说现在legal dept已经给改成了paid，但是因为你不是我们的客户，也真的没有这个帐单当然就没有付款，我们不能给你付款证据，只能等几天等credit check更新。

银行在接受了我洋洋洒洒的书面解释后，给了一个conditional offer，意思啥时候搞定了啥时候给钱。这么着周末的拍卖我是别想心安理得的出价了。别说周末，一直到今天，距离一个星期以后，我还在继续等待，继续斗争。

可怜的海洋在今天又一次接到了银行的通知，说那一条还没有给拉掉。考虑到这个问题如果不解决将会影响到后面的很多事情，海洋建议我自己去做一个credit check,拿到详细情况才能继续跟origin去讲理。

Credit check其实是好几家私人公司管理的，其中最著名的是Veda(这也是海洋告诉我的）。当下我就去他们的网站http://www.mycreditfile.com.au 定制了24小时紧急服务，单独一个报告$41.95,我选了$51.95的package另外加上一年的email alert。他们也有免费报告可以索要，但就要等10个工作日。我以前从来没有把credit check当一回事，因为每个账单都在internet banking上跑不了，不可能出现问题。谁知到现在不可能的事情发生了，我们推测有一个同名同姓的人干了坏事儿，让我给顶上了

看来以后要时不时去订一个免费报告，未雨绸缪着。在西方社会，真得象爱惜羽毛一样爱惜自己的credit。

明天，等报告一来，我就要再去origin那个热线上听音乐了。我也做好了准备万一搞不定，把veda网站上dispute的程序都看了一遍，那上面提到Financial Ombudsman我就感觉好亲切，上次跟paypal斗争的时候已经提过它的大名，把paypal吓得闻风丧胆，没等我去告状就自己给解决了，希望这次也好使

作者: ubuntuhk 时间: 20-10-2011 03:03
标题: 回复 #62 金鱼和农夫的帖子
这个vender finance确实新鲜，我在香港是没听说过

作者: 金鱼和农夫 时间: 20-10-2011 09:03

原帖由 ubuntuhk 于 20-10-2011 03:03 发表

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这个vender finance确实新鲜，我在香港是没听说过

貌似西人用的不少，一来穷人多，二来信用好，法规也全，没啥好顾虑的，在这部分还完之前，产权不转移。

作者: pettie 时间: 20-10-2011 09:48
好帖好帖，收藏下来慢慢看！

作者: channel1016 时间: 20-10-2011 16:16
深入浅出，生动有趣，不像其他金融方面的东西那么乏味，连俺这个对投资一窍不通的人，都被吸引了，金鱼童鞋请一定要坚持更新哦~

作者: 金鱼和农夫 时间: 20-10-2011 20:49

原帖由 channel1016 于 20-10-2011 16:16 发表

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深入浅出，生动有趣，不像其他金融方面的东西那么乏味，连俺这个对投资一窍不通的人，都被吸引了，金鱼童鞋请一定要坚持更新哦~

会嗒会嗒，只要大家都有耐心就好。我干事儿墨迹，都是临时抱佛脚的干活，现在想到要买房子了才开始学习，图书馆里能抱回来的书都被我兜走了，贪心又没进度

作者: 北京老刘 时间: 20-10-2011 21:01
好贴啊，咋才发现呢？

另，金鱼农夫你们又要买房了？有钱人啊~

作者: 金鱼和农夫 时间: 20-10-2011 21:50
来说一下今天跟origin沟通的结果。真是家门不幸啊

到昨天晚上为止我还满怀信心地觉得岂有此理决无此事，谁知道今天收到credit report拿了上面那个reference number再去找origin，才知道原来之前一直是用我家的地址去搜索，一直都显示没有问题，结果问题出在我原来在悉尼时租房子的那个地址上。

我搬来布村时，把房子连同这个帐号一起给了一个很好的朋友。不是一般的朋友，是大学四年住一个寝室的，好到穿一条裤子的朋友，才放心交给她的。去年她退房子回国，我千叮咛万嘱咐的，她还跟我讲都清了才放心。没想到后来有最后一张账单没有及时出来，她倒是跟origin说了把帐单寄给一个亲戚去处理，结果连那个亲戚也是靠不住。到今天origin的人跟我说，那个没付的账单是在NSW的，才想起来原来我真的是有origin的账号在

手忙脚乱的赶紧去付钱不说，悲催的是，即使现在付了，origin只会通知veda去把这个状态改成paid，除非有非常充分的理由，他们不会直接把这行抹掉。很有可能5年之内我去签个手机合同都要给人家解释半天！

说啥好呢？朋友也不是故意的，钱自然也会还给我，只不过如今我到更理解，为啥西人在很多情况下都可以理直气壮地说不，而不是我们好像面子抹不开，有时候别人要借东西甚至借钱啊，要求你签个文件之类也不好拒绝。有关自己名声信用的问题，绝对是要严肃对待。

作者: freshfish 时间: 20-10-2011 22:10
好看，多谢楼主分享

作者: ubuntuhk 时间: 20-10-2011 22:18
标题: 回复 #75 金鱼和农夫的帖子
一直明白信用很重要，不过我也没想到即便是一张电费帐单也这么重要。

香港的信用系统主要是看银行信用卡、贷款记录的，这种水电杂费好像没算进去。

作者: 金鱼和农夫 时间: 20-10-2011 23:22

原帖由 ubuntuhk 于 20-10-2011 22:18 发表

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一直明白信用很重要，不过我也没想到即便是一张电费帐单也这么重要。

香港的信用系统主要是看银行信用卡、贷款记录的，这种水电杂费好像没算进去。

这个，存款习惯大不同啊。别说香港了，推到整个中国，有几个人把这种账单当回事，有钱多花点，没钱少花点，哪里会沦落到没钱付账单的地步。西人就不一样了，真的就有那么捉襟见肘啊，还不是一个两个，所以就变成了很常见很普遍的问题。我发现所有中文的投资书都在教你怎么投机，而所有英文的投资书，无论后面要说啥，开篇永远是怎么存钱，苦口婆心的劝大家每个月一定要强制存款啊。

作者: tonywaley 时间: 21-10-2011 01:46
楼主写的很生动有趣，精品啊

作者: 西皮二黄 时间: 21-10-2011 22:14
留脚印等后续～～

作者: ubuntuhk 时间: 21-10-2011 22:16
标题: 回复 #78 金鱼和农夫的帖子

.... 开篇永远是怎么存钱，苦口婆心的劝大家每个月一定要强制存款啊。

学习鸟，俺先把收支搞平衡了，最近一直入不敷出

作者: 小红帽 时间: 21-10-2011 23:23
写得真好！

作者: yearshappy 时间: 22-10-2011 10:56

原帖由 金鱼和农夫 于 20-10-2011 21:50 发表

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来说一下今天跟origin沟通的结果。真是家门不幸啊

到昨天晚上为止我还满怀信心地觉得岂有此理决无此事，谁知道今天收到credit report拿了上面那个reference number再去找origin，才知道原来之前一直是用我 ...

打岔兼抬帖

身边有个朋友开销是几乎无控制，结果买房贷款时被银行拒了。
看来澳银行的信用系统还是比较紧的，个人认为这对整体经济是好事。
美国08年危机很多人被迫离开还不上贷款的房子，据说就是因为银行口太松了

作者: 金鱼和农夫 时间: 22-10-2011 22:21

原帖由 yearshappy 于 22-10-2011 10:56 发表

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打岔兼抬帖
身边有个朋友开销是几乎无控制，结果买房贷款时被银行拒了。
看来澳银行的信用系统还是比较紧的，个人认为这对整体经济是好事。
美国08年危机很多人被迫离开还不上贷款的房子，据说就是因 ...

欢迎打岔哈，最好给多讲讲这些故事，我毕竟还是中国式的想法，不知道社会上大部分的其他人到底怎么想啊。根据最近跟银行打交道的情况，我觉得目前银行也有点两难。有个在国内银行做放贷的朋友跟我讲过，国内的企业贷款就不好做，一方面有信用的银行愿意借的企业不怎么缺钱（比如那些国企央企）；另一方面真正需要贷款的中小企业，银行担心坏账，又不敢多放。现在澳洲的银行也是这样了，一面因为取消退出费，大家都在利率上的竞争很激烈，感觉现在银行的服务态度都好很多，我改一下home loan计划，只去了一次Commonwealth branch，然后每次有问题用email就可以随时沟通了；另一面对房价的审核又很谨慎，听到很多件成交价不被银行接收的事情。再加上市场本来不好，总之最近不是个做refinance的好时机啊。

前几天开始看一本新书了，作者也举了个这样的朋友的例子，说一个年收入六位数以上的医生，到快退休了还是租住的房子，开着破车，破车歇菜了连大修的钱都没有。他每次也说要存钱，结果每个月都有不同的理由花完，一会儿要买电视啊，一会儿家人生病啊，一会儿全家每年一次的度假也不能不去啊，反正就是一分钱都剩不下。

[ 本帖最后由金鱼和农夫于 22-10-2011 22:31 编辑 ]

作者: 西皮二黄 时间: 22-10-2011 22:45
同感
有2个同事每次到发饷前一天就来找我借烟

作者: mengwilson 时间: 24-10-2011 11:34
很实用，先留名了

作者: greatplateau 时间: 26-10-2011 12:36
感觉那个不停装修破房子再卖掉的方法不可行啊，因为有税：买房子卖房子都得交税。装修让房子升值毕竟有限，升值很可能不如交的税多。

作者: 我无聊 时间: 26-10-2011 16:14
知道房子为什么要自己住一段时间装修后再卖吗!因为自住的这段时间里不用交增值税的.你必须在搬出去时做个Property Valuation,证明这房子的时段价格.

作者: 金鱼和农夫 时间: 27-10-2011 01:29

原帖由 greatplateau 于 26-10-2011 12:36 发表

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感觉那个不停装修破房子再卖掉的方法不可行啊，因为有税：买房子卖房子都得交税。装修让房子升值毕竟有限，升值很可能不如交的税多。

这么来说吧，拣大头地说，买的时候你要交stamp duty，每个州法律不同，一个中位价的房子应该不超过二到三万吧，这个我手头没公式只是随便说说，相信不能更多了。这个部分免不了，但是很多破房子的价位本来很低，真正要付的比较有限。

卖的时候大头就是Capital Gains Tax, 但这部分就像无聊大哥说的，是可以绕过去的，关键就是得把房子住成自住房。

另外你认为装修的升值有限，其实不然，在add value环节有时候比盖房子空间还大，还得看做什么和怎么做了。这里面要学的很多。

作者: greatplateau 时间: 27-10-2011 15:18
谢谢解答。

作者: 我无聊 时间: 27-10-2011 16:17

原帖由 金鱼和农夫 于 27-10-2011 00:29 发表

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这么来说吧，拣大头地说，买的时候你要交stamp duty，每个州法律不同，一个中位价的房子应该不超过二到三万吧，这个我手头没公式只是随便说说，相信不能更多了。这个部分免不了，但是很多破房子的价位本来很低， ...

在有，一般做Property Valuation 时，只要你能搞定这个人，上下有$5W的误差根本就是小CASE.

作者: bamboo 时间: 27-10-2011 19:46
必须MARK!

作者: ssphinx 时间: 28-10-2011 18:05
mark, 学习

作者: 金鱼和农夫 时间: 1-11-2011 21:03
标题: 一伸手就值五万块的故事
这个星期我的学习完全木有进度，一本书翻来覆去好像都看过了又好像都没看

不过倒是发生了一件值得拿出来说一说的事情。

话说最近的周末我家看房团活动进行得如火如荼，每个周六都是跟着看房名单跑。东转西转，就转到了一个一层的小砖房子儿里，除了价格满意，其它也还过得去，这个星期六趁着父母来了就一起再去一次。

也是机缘巧合，海洋有时间跟我们一起去，那我想再好不过了啊。同学们，我不得不说，专业不可小看，人家看房的眼光跟我们是不一样滴。

这海洋啊，人个子高，进屋后我们几个左看右看，他就习惯性的伸手摸天花板

一摸觉得不对劲了，直接就问那个中介，说你这个不是legal height吧，正常的我要使劲够就刚好两米四，怎么这个舒舒服服就够到了？

后来我们几个讨论之下，也觉得可能会有一点以后想不到的问题，加上下午还有其他的要看，也就告辞走人了。星期一上班后，收到了那个中介的短信（最近中介的态度真是好的没话说了），他跟房东转达了这天的情况后，房东的要价一下子降下了5W多将近6w! 想想真后怕啊，要不是海洋这一够，保不准我们就多花几万刀买个问题房了。

其实有关legal height的规定我们一直都知道，只不过平常看两层的房子才会关注这个方面，怕楼下改造过的车库高度不够，怎么会想到一层的房子也有这个问题？看来以后看房子要是没有一米九以上的高度，一把尺也是要随身带上滴。

[ 本帖最后由金鱼和农夫于 2-11-2011 00:06 编辑 ]

作者: aareon 时间: 1-11-2011 21:44
标题: 回复 #89 金鱼和农夫的帖子
如果你有2套房子的话，怎么变也绕不掉CGT的

作者: 金鱼和农夫 时间: 1-11-2011 22:18

原帖由 aareon 于 1-11-2011 21:44 发表

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如果你有2套房子的话，怎么变也绕不掉CGT的

这个话题好像之前有过很多讨论了。我们前面假设的是一套接一套装修了去卖的情形，所以有那么一说。至于同时有两套的，也不是不可以绕，倒不如说，如果你卖投资房的时候，手上有两套房子，那是怎么也绕不掉的；但如果你把顺序调一下，先卖自住房，又是不同的故事了。只不过我不想把避税说得太多，这个要留给税务专家去做，免得我们行外人误导视听。

[ 本帖最后由金鱼和农夫于 1-11-2011 23:44 编辑 ]

作者: aareon 时间: 2-11-2011 21:14
标题: 回复 #96 金鱼和农夫的帖子
呵呵。。没有这么容易的。。当ATO傻呢

作者: 金鱼和农夫 时间: 2-11-2011 23:10

原帖由 aareon 于 2-11-2011 21:14 发表

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呵呵。。没有这么容易的。。当ATO傻呢

ATO不是傻，是体恤群众啊。建议您看看这个贴，里面有提到过，还有很多同类的帖子，我以前也贴过ATO的原文规定。

http://www.freeoz.org/ibbs/thread-961746-1-1.html

之所以不愿意多谈，是因为既然正正经经讲投资房产，这个问题就无关紧要了，总不能为了这几万的关系，把自己的投资规模始终放在一幢两幢的小打小闹里，岂不因小失大？说来说去，要交税是因为你赚钱了，那些怕交税而宁愿不赚钱的人，这个论坛上恐怕不多

[ 本帖最后由金鱼和农夫于 3-11-2011 00:00 编辑 ]

作者: jane77 时间: 2-11-2011 23:32
好文章呀，受益匪浅。很多好的理念是非常有帮助的，特别对于我们来到一个完全不同的国家。

作者: greatplateau 时间: 3-11-2011 11:52

原帖由 金鱼和农夫 于 1-11-2011 21:03 发表

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这个星期我的学习完全木有进度，一本书翻来覆去好像都看过了又好像都没看不过倒是发生了一件值得拿出来说一说的事情。

话说最近的周末我家看房团活动进行得如火如荼，每个周六都是跟着看房名单跑。东转西转 ...

太可怕了，五六万的差别！

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