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标题: OFFER 卖家接受了，下面该干啥？ [打印本页]

作者: mike888 时间: 11-12-2010 17:11
标题: OFFER 卖家接受了，下面该干啥？
今天看了个UNIT，还可以也出了OFFER，卖家也接受了这个OFFER，中介拉我马上交小定签合同，但我律师都没找好，所以先拿了CONTRACT了回来，说先给律师看看再签。接着下面该干先啥呢？另外我问中介合同上可否写上SUBJECT TO FINANCE 和 INSPECTION，但中介死活不同意，说这是标准合同不可能改，但好像很多筒子都加了啊。
另外，请大家介绍一个BURWOOD ASHFIELD CAMPSIE附近的负责任的conveyancing

[ 本帖最后由 mike888 于 11-12-2010 22:06 编辑 ]

作者: y2kgo 时间: 11-12-2010 17:24
什么标准合同
他们耍你的啦
一定得加上那2条condition啊

作者: retrieve 时间: 11-12-2010 17:32
买还是卖？

作者: 鹰扬天下 时间: 11-12-2010 17:34
楼主以后要写清楚显然是“卖家”
要不就是行为乖张

作者: mike888 时间: 11-12-2010 17:44

原帖由 retrieve 于 11-12-2010 17:32 发表

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买还是卖？

不好意思是买不是卖。

作者: mike888 时间: 11-12-2010 17:51

原帖由 y2kgo 于 11-12-2010 17:24 发表

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什么标准合同
他们耍你的啦
一定得加上那2条condition啊

但中介说，在5天冷静期内贷款和检查若有问题可以中止合同，但是定金就没有了，另外冷静期也可以延长。

[ 本帖最后由 mike888 于 11-12-2010 17:53 编辑 ]

作者: 西澳电工 时间: 11-12-2010 17:56
请问，这两条是什么意识啊？？？？？？
问问，什么是INSPECTION和SUBJECT TO FINANCE

作者: y2kgo 时间: 11-12-2010 18:50
标题: 回复 #6 mike888 的帖子
银行贷款5天不够的

作者: 蒙面超人 时间: 11-12-2010 18:51
接受了合同就等于生效了，你出offer的时候应该已经是加了这两个条件的呀？既然vendor接受了当然不要拿掉。剩下的就是去找贷款和律师或者贷款师了，搞定了银行贷款，剩下的就是走流程了。恭喜

作者: 骷髅 时间: 11-12-2010 18:57
很明显出offer的时候没加。vendor接受了再想加agent当然不肯了。lz贷款到底搞没搞定？反正接下来一个律师一个贷款喽，自己盯紧点。

作者: mike888 时间: 11-12-2010 19:29

原帖由 蒙面超人 于 11-12-2010 18:51 发表

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接受了合同就等于生效了，你出offer的时候应该已经是加了这两个条件的呀？既然vendor接受了当然不要拿掉。剩下的就是去找贷款和律师或者贷款师了，搞定了银行贷款，剩下的就是走流程了。恭喜

现在是给OFFER对方已经接受了，中介要我交小定签合同，我说要加那两个条款（还是这两个条款本来就存在于合同上的），中介说加不了，我就拿了合同回来说先给律师看了，周一才去交小定和签合同

作者: 妮南 时间: 11-12-2010 19:33
假如不接受你这两条，那你暂时就不要交定金。贷款是小事，就怕你买的房子存在质量问题。

作者: mike888 时间: 11-12-2010 19:38

原帖由 Rondy 于 11-12-2010 19:33 发表

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假如不接受你这两条，那你暂时就不要交定金。贷款是小事，就怕你买的房子存在质量问题。

但即使没有SUBJECT TO INSPECTION这条款，在冷静期内，检查出房子有问题，应该也可以中止合同吧？

作者: 蒙面超人 时间: 11-12-2010 19:40
标题: 回复 #11 mike888 的帖子
你是说这一条吧？

14.1 If the particulars of sale specify that this contract is subject to a loan being approved, this contract is subject to the lender
approving the loan on the security of the property by the approval date or any later date allowed by the vendor.

我的理解是你应该特别注明（particulars of sale specify）这个offer是Subject to Finance的，你填的
Loan (refer to general condition 14)
The following details apply if this contract is subject to a loan being approved:
才能生效，你的中介应该在跟你们交涉的时候明确这一点的。你找你的律师再问清楚，不过如果是没加那个注明的话，应该是不成立的了。

作者: 妮南 时间: 11-12-2010 19:42
不管如何，你在签合同交定金时，一定在合同上另外加注两条：special conditions，一条是贷款；另一条是房屋检查报告。

假如你在签字的时候，合同书上没有加这两条，那可能中介会赖账。

作者: 妮南 时间: 11-12-2010 19:49
我看了我们的购房合同，没有Subject to finance这一项，但是让中介在空白页上另外加注了这一项：
Special Conditions
This contract is subject to conditional upon
The purchasers obtaining a satifactory building inspection report by the 24/02/2010

作者: mike888 时间: 11-12-2010 19:57

原帖由 蒙面超人 于 11-12-2010 19:40 发表

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你是说这一条吧？

14.1 If the particulars of sale specify that this contract is subject to a loan being approved, this contract is subject to the lender
approving the loan on the security of the pr ...

我是悉尼的，会不会悉尼的合同和其它州不一样，我合同的14和你的不一样

作者: 鹰扬天下 时间: 11-12-2010 21:05
楼主说的是买家接受了OFFER
也就是楼主是卖家
要是楼主是卖家，我不能理解你为什么要加这2条对买家有利的条款
你是卖家的话，贷款和你有什么关系？

作者: 鹰扬天下 时间: 11-12-2010 21:10
以上2条我在签合同时候都没加
悉尼的卖家非常强硬的

作者: 鹰扬天下 时间: 11-12-2010 21:14
标题: 回复 #13 mike888 的帖子
cooling房屋检查是够了，但是贷款绝对不够，所以2条的那条inspection不加没问题，因为你一定在报告不好的情况下不会买的
但是Subject to finance
这条在其他州我不知道
但是悉尼很难，我要求将settlement按照42天来，都被拒绝

作者: 鹰扬天下 时间: 11-12-2010 21:14
标题: 回复 #1 mike888 的帖子
你的房子在悉尼那个区？

作者: mike888 时间: 11-12-2010 21:14

原帖由 鹰扬天下 于 11-12-2010 21:10 发表

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以上2条我在签合同时候都没加
悉尼的卖家非常强硬的

鹰同学，我是买家，前面打错了，我已经修改了。
对的中介就说这个改不了，我们要做的就只有签字。
另外，我拿回来的这个合同 contract for the sale of land 2005 edition是否就是正式合同？

[ 本帖最后由 mike888 于 11-12-2010 21:16 编辑 ]

作者: 青山 时间: 11-12-2010 22:00
不对啊,你出offer的时候，没有签合同么？我们出offer都是正式签合同，中介才会拿着我们签好的协议去找卖家问是否接受。而我们出offer的时候，已经要求中介把那些条款加上了，并且要求卖家24小时内必须决定接受与否。

理论上来说，你出offer的时候，如果没有加这些条款，卖家接受之后你再要求加，确实是不对的。

作者: 鹰扬天下 时间: 11-12-2010 22:00
标题: 回复 #22 mike888 的帖子
1、你可以问你的律师的，
2、你的标题还没改过来
3、你现在要是没有律师赶紧去请一个，毕竟大家对法条这事情都不专业

作者: 青山 时间: 11-12-2010 22:02
理论上来讲，出offer相当于口头协议，如果卖家一定要卖，不交订金也不代表不存在合同，卖家一样可以告。

原帖由 Rondy 于 11-12-2010 19:33 发表

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假如不接受你这两条，那你暂时就不要交定金。贷款是小事，就怕你买的房子存在质量问题。

作者: 鹰扬天下 时间: 11-12-2010 22:04
标题: 回复 #23 青山的帖子
哥哥，你哪个是在VIC州吧
NSW的offer是每个中介自己做的，不是合同
offer下了之后卖家同意了，才定正式合同
这个时候律师出马谈条件
不过我在悉尼就跳过的offer这一环节，我在上北岸地区，竞争激烈啊
所以我问楼主在哪个区
有的区房主超吊的

作者: mike888 时间: 11-12-2010 22:13

原帖由 鹰扬天下 于 11-12-2010 22:04 发表

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哥哥，你哪个是在VIC州吧
NSW的offer是每个中介自己做的，不是合同
offer下了之后卖家同意了，才定正式合同
这个时候律师出马谈条件
不过我在悉尼就跳过的offer这一环节，我在上北岸地区，竞争激烈啊
所以我问楼 ...

不在高尚区，西区穷人区啊

我给的口头OFFER，中介告诉我OWNER同意了，让我交小定签合同（contract for the sale of land-200 edition）,要签时我问能否加那两条，中介说这个合同是标准的不能改的。所以我说那我把合同带回来，给律师看看先。

作者: 蒙面超人 时间: 11-12-2010 22:21
VIC的就是一个section32，就是offer/合同，买家签了中介拿到vendor那里，vendor同意就签了，合同就正式生效了，没别的东西签的了

作者: 鹰扬天下 时间: 11-12-2010 22:35
标题: 回复 #25 青山的帖子
哥哥，这个在悉尼没用，悉尼的房子不愁卖，除非特别差，所以我建议他赶紧找人去inspection
不好就不要买了
至于那条，就不好说了，这个时候时间是比较挤
但是这是悉尼，你条件太多，有时候也不是好事

作者: 鹰扬天下 时间: 11-12-2010 22:36
标题: 回复 #28 蒙面超人的帖子
其实VIC州的合同好的多，还可以查地的大小
房子的面积
悉尼就没有，神马都没有

作者: mike888 时间: 11-12-2010 22:56

原帖由 鹰扬天下 于 11-12-2010 22:35 发表

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哥哥，这个在悉尼没用，悉尼的房子不愁卖，除非特别差，所以我建议他赶紧找人去inspection
不好就不要买了
至于那条，就不好说了，这个时候时间是比较挤
但是这是悉尼，你条件太多，有时候也不是好事

我这时间不急啊，我小定都还没交啊，
难道悉尼的同学签合同都没有加SUBJECT TO FINANCE吗？
万一贷款贷不下来不是哭死

[ 本帖最后由 mike888 于 11-12-2010 23:01 编辑 ]

作者: mike888 时间: 12-12-2010 11:09

原帖由 mike888 于 11-12-2010 22:56 发表

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我这时间不急啊，我小定都还没交啊，
难道悉尼的同学签合同都没有加SUBJECT TO FINANCE吗？
万一贷款贷不下来不是哭死

刚问过律师，最好是加，如果不加的话，即使冷静期从5天延长到15天，也有风险贷款办不下来，如果是这样就麻烦了

作者: hetty1006 时间: 12-12-2010 13:16
看你的offer是啥样子的
不管口头offer还是Written offer都不是合同基本没有法律效力的
我出的offer是中介提供的上面缺省写的
This written offer does not place any legal obligation on us to purchase the property, however it demonstrates our sincerity and commitment to the property.

当然还有一种是你直接签了个Contract 什么都详细写好中介有可能还拿了你的小定去和卖家谈这种一旦接受了你就不能变更任何条约了一定要事先写清楚

作者: 鹰扬天下 时间: 12-12-2010 14:19
标题: 回复 #32 mike888 的帖子
cooling延长也是不错的
但是没有实际意义，因为你的贷款15天也是办不下来的
所以我也为这个担心，但是没办法这条卖家死活不肯加
我后来改settlement延长到46天，
还是不肯，只肯32天，确实很麻烦的。

作者: 鹰扬天下 时间: 12-12-2010 14:20
标题: 回复 #32 mike888 的帖子
cooling只能让你在损失1000的时候放弃
其他什么也做不了

作者: 鹰扬天下 时间: 12-12-2010 14:21
标题: 回复 #32 mike888 的帖子
要不你问一下看看，谁在悉尼买房的时候加上了这条
你问律师，他当然说加，对方不同意，他也没有办法

作者: mike888 时间: 12-12-2010 16:42

原帖由 鹰扬天下 于 12-12-2010 14:21 发表

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要不你问一下看看，谁在悉尼买房的时候加上了这条
你问律师，他当然说加，对方不同意，他也没有办法

对啊，悉尼的中介好像都特别屌，今时今日这个世道，也不怕房子卖不出去
如果死活不肯加FINANCE，我也不敢签这个合同了，因为我也没把握贷款能办得下来。

作者: mike888 时间: 12-12-2010 16:44

原帖由 鹰扬天下 于 12-12-2010 14:21 发表

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要不你问一下看看，谁在悉尼买房的时候加上了这条
你问律师，他当然说加，对方不同意，他也没有办法

是啊，好像成功加上SUBJECT TO FINANCE的都是维省的同志，有哪些悉尼的同志在合同上加了此条的，出来现身说法一下

作者: 鹰扬天下 时间: 12-12-2010 17:53
标题: 回复 #38 mike888 的帖子
还有阿德莱德和perth的同志，以及布里斯班的同学

作者: 快哉风 时间: 13-12-2010 22:01
我的律师好像也说现在没有"subject to finance"这条了，悉尼的

作者: ycrb 时间: 13-12-2010 22:40
似乎悉尼加Subject to Finance这条很难，但是看房前要去银行做个贷款预审批，根据你的情况得到一个贷款额度，
之后再去看房，不要超出你的预算，将来贷款的风险就低很多。

作者: eastlife 时间: 20-12-2010 21:59

原帖由 鹰扬天下 于 11-12-2010 21:14 发表

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cooling房屋检查是够了，但是贷款绝对不够，所以2条的那条inspection不加没问题，因为你一定在报告不好的情况下不会买的
但是Subject to finance
这条在其他州我不知道
但是悉尼很难，我要求将settlement按照42天 ...

不是吧，settlement 42天不是standard的吗？

你的是几天？

作者: richardwei 时间: 23-12-2010 14:13
在悉尼，很难加上subject to finance的，我的也加不上。所以，可以先做预评估，可以减少风险

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