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标题: [原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律 [打印本页]

作者: 无影侠 时间: 6-11-2005 11:51
标题: [原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
今天十一月六日周日，早上起来，睁开睡眼，朦胧的打开电视，澳洲九台星期天节目。主持简报说有一则澳洲房地产的报道。一听到房地产我的头脑一下子醒了。自四月到墨尔本以来，我一直观察澳大利亚房地产以及整体经济走势。九十年代以来，澳洲地产和经济走过了长达十几年的牛市。 
 
今天节目中，最吸引我目光的是，澳洲著名的非银行房贷Aussie Home Loans的老板Symond 要澳洲人不要买房，因为房地产跌价是必然的。 the country's most respected lender, "Aussie John" Symond of Aussie Home Loans. "Anyone who thinks this softening of the real estate market is about to turn around quickly is in for a shock because this gradual decline, I believe, will go on for several years." Mr Symond urges those with investment properties especially to bail out as soon as they can: "I would be putting it on the market because I reckon the price you are going to get today will be higher than what it will be tomorrow." 
 
他的目的是什么呢？？更多人买房，问他贷款，不是更赚钱吗？？ 
其实，他才是真正的聪明人。经过十几年的房地产牛市，有一定经济基础的澳洲人，很大部分都买了房子，也欠了银行和私人机构很多贷款。眼看地产牛市到顶了，自去年来买房的人越来越少了，换句话讲“能有经济基础去贷款买房的肥羊都已差不多买了房，借了钱，都圈到套里了”。今年，有媒体还报道有一些地产中介在拍卖中舞弊，造成房屋高价成功卖出的假象。既然潜在的买房人不多了，那么加速打破房地产泡沫的时间也就到了。因此，Symond还在电视采访中，催促目前有投资房的人快快出售，以后房价还会更低。天啊！！他真是活雷锋吗？怕有房者亏本吗？因为他明白：现在的房子可不是想卖就卖能卖出去的。他的这些话，目的就是想造成恐惧感，加快房地产跌价。狠一点说，房地产跌价后，就是让目前的有房者快速背上负资产。但是借款额和利息却一点也不会因为房价降而调低变小。明年，随着银行利息的不断调高，以至到最后，会出现一批有房者无法负担过重的高额利息。（注：澳洲历史上八十年代银行利息曾到达过年息22%）这样，那些不能按时付息的房子，就会被银行和贷款机构强行收去或再拍买。这些被强行收去或再拍买的房子，又为这些贷款机构提拱了再次赚钱的大好机会。买房者以前的交过的利息算是白交了，还要把房子送回去给贷款机构。贷款机构可根据情况长期持有房子，或再卖出去给能付的起钱的人。 
 
这就是市场的经济的本质。利用是市场的供需变动来赚大钱。金融资本家是现在资本主义社会的大赢家。绝大部分老百姓为他们输血送钱。你看看，就是通过买房、卖房、借钱，大部分人的财富就这样走到他们的腰包。买房子和买股票是一样的道理，只有在正确的时候，以合适的价格买入，才能为你带来财富。否则，就是亏损或破产。 
 
可以预计，澳洲地产一步步走向低潮，会有一批人因还不上贷款而破产的。这在八十年代的澳洲已是出现过的。 
 
关于这个节目的内容可查询：<a target=_blank href=http://sunday.ninemsn.com.au/sunday/cover_stories/article_1904.asp>http://sunday.ninemsn.com.au/sunday/cover_stories/article_1904.asp</a> 
 
 
 
以上观点和分析属个人观点，请读者指正。 
<img src="../leadbbsfile/UBBicon/em44.GIF" align=absmiddle border=0><img src="../leadbbsfile/UBBicon/em44.GIF" align=absmiddle border=0><img src="../leadbbsfile/UBBicon/em44.GIF" align=absmiddle border=0><img src="../leadbbsfile/UBBicon/em44.GIF" align=absmiddle border=0><img src="../leadbbsfile/UBBicon/em44.GIF" align=absmiddle border=0>

作者: lilyh 时间: 6-11-2005 16:00
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
逛REAL ESTATE看见好些房子一挂就是好几个月也没卖出去,还有些房子就开始降价了.<a target=_blank href=http://www.realestate.com.au/cgi-bin/rsearch?a=o&s=qld&c=58539706&tm=1131252169&id=102582937&f=40&p=10&t=res&ty=&snf=rbs&ag=&cu=&fmt=&header=>http://www.realestate.com.au/cgi-bin/rsearch?a=o&s=qld&c=58539706&tm=1131252169&id=102582937&f=40&p=10&t=res&ty=&snf=rbs&ag=&cu=&fmt=&header=</a> 
这个房子,前段时间看到要价比现在多10万澳元.

作者: lilyh 时间: 6-11-2005 16:45
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
<a target=_blank href=http://www.realestate.com.au/cgi-bin/rsearch?a=o&s=qld&c=48581036&tm=1131255691&id=102748465&f=70&p=10&t=res&ty=&snf=rbs&ag=&cu=&fmt=&header=>http://www.realestate.com.au/cgi-bin/rsearch?a=o&s=qld&c=48581036&tm=1131255691&id=102748465&f=70&p=10&t=res&ty=&snf=rbs&ag=&cu=&fmt=&header=</a> 
喜欢啊

作者: 眼镜高个子 时间: 6-11-2005 16:53
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
强烈关注！！ 
对此话题一直都极度感兴趣。

作者: 球球 时间: 6-11-2005 17:38
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
说的有道理，关注关注

作者: Ultiblue 时间: 6-11-2005 18:03
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
房产中介为了卖房子总是告诉人们房子涨了，永远不会贬值云云，可世界上哪有永远赚钱的买卖呢。 
 
2004年上半年后市场一直下滑，再说上涨实在是说不过去，就改说已经见底，马上就要反弹了，哪里那么容易。狂涨了若干年，短短1，2年就见底，恐怕可能性不大。 
 
房子最终是给人买来住的，如果多数人都买不起，那说明已经超出了正常。不正常的市场当然会调整。 
 
我个人觉得，像悉尼的房产现况，至少2--3年内只有继续跌的可能，没有什么涨的可能了。

作者: 无影侠 时间: 6-11-2005 18:34
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
很高兴, 以上同志赞成无影的帖子. 本人看空澳洲的股票和房地产市场.最近,已有一些西人公司和学校开始裁员. 澳洲经济转冷是必然的, 供了房的同志,最好能省吃简用,尽快还本付息.没买房的最好持币等待..5年以上的价钱下滑是绝对很有可能的.地产中介只是狗腿子,帮着卖房收佣金,市场跌了,中介就没饭吃. 真正控制澳洲房价的是政府和几大银行还有贷款机构. 他们才是真正主宰房地产市场.资本主义发展到今天,完全是由金融资本的控制,而不是原来的工业资本家了. 在产业革命时代,是硬抢农民的地,在工业时代,可以血腥的榨工人血汗. 在今天,姿本家通过房价,股票,汇率来文明的夺取财富...金融资本就是在这些市场中推动价格的高涨和低潮,造成极大的价差,从而把财富活生生的从无理财技能的老百姓身上取走.这是文明的社会,用市场手段取得财富...这就是资本主义的今天. 中国也在走这条路. 
试看,澳洲社会一无大工业,二无高科技,人工高做啥都没大的竞争力,可就是银行大.2千万人口,4家大银行,还有其他的小银行众多. 
 
<table border=0 cellspacing=0 cellpadding=0><tr><td><OBJECT codeBase='<a target=_blank href=http://download.macromedia.com/pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab>http://download.macromedia.com/pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab</a>#version=4,0,2,0' classid='clsid:D27CDB6E-AE6D-11cf-96B8-444553540000' width='48' height='48' Id='Audible11112666857'><PARAM NAME=movie VALUE='../plug-ins/audio/swf/01.swf'><param name=menu value=false><PARAM NAME=quality VALUE=high><PARAM NAME=play VALUE=false><param name='wmode' value='transparent'><embed src='../plug-ins/audio/swf/01.swf' quality='high' pluginspage='<a target=_blank href=http://www.macromedia.com/shockwave/download/index.cgi?P1_Prod_Version=ShockwaveFlash'>http://www.macromedia.com/shockwave/download/index.cgi?P1_Prod_Version=ShockwaveFlash'</a> type='application/x-shockwave-flash' width='48' height='48'></embed></OBJECT></td><td align='left' style='cursor:hand;' title='鼠标悬停播放' nowrap onclick='document.Audible11112666857.Play()'>就这事啊！地球人都知道</td></tr></table><table border=0 cellspacing=0 cellpadding=0><tr><td><OBJECT codeBase='<a target=_blank href=http://download.macromedia.com/pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab>http://download.macromedia.com/pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab</a>#version=4,0,2,0' classid='clsid:D27CDB6E-AE6D-11cf-96B8-444553540000' width='48' height='48' Id='Audible11112666857'><PARAM NAME=movie VALUE='../plug-ins/audio/swf/01.swf'><param name=menu value=false><PARAM NAME=quality VALUE=high><PARAM NAME=play VALUE=false><param name='wmode' value='transparent'><embed src='../plug-ins/audio/swf/01.swf' quality='high' pluginspage='<a target=_blank href=http://www.macromedia.com/shockwave/download/index.cgi?P1_Prod_Version=ShockwaveFlash'>http://www.macromedia.com/shockwave/download/index.cgi?P1_Prod_Version=ShockwaveFlash'</a> type='application/x-shockwave-flash' width='48' height='48'></embed></OBJECT></td><td align='left' style='cursor:hand;' title='鼠标悬停播放' nowrap onclick='document.Audible11112666857.Play()'>就这事啊！地球人都知道</td></tr></table>

作者: 竹马卿玫 时间: 6-11-2005 19:01
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
希望如此<img src="../leadbbsfile/UBBicon/em06.GIF" align=absmiddle border=0>

作者: cello 时间: 7-11-2005 15:23
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
这篇文章有意思，帮顶。 
 
问题是资本家之所以能成为资本家，他的一举一动也并不能完全理性地被预测，而且除了资本家，还有市场的互动。如果存在能完全预测的行情，也就不存在投机失败者了。事实上连索罗斯也有大亏的时候，所以“什么时候见底”这样的问题，永远没有预先的答案。

作者: 荷叶田田 时间: 7-11-2005 19:54
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
很好的话题啊，实用又有见地 
 
个人认为澳州的经济很大程度上依赖于中国经济的增长状况，这几年OZ经济的快速发展得益于中国内地经济持续快速的增长促使对资源需求的快速增长，OZ是没有大工业和高科技，又没有人力成本低廉的优势，但他有丰富的资源，特别是矿资源丰富。上次国内有家报纸报导霍华德的讲话说澳州人未来能否过上好日子取决于跟中国的关系，因此导致了澳州只在对华关系上不跟在美国的后面。所以如果中国经济能保持持续的增长，世界经济的大格局不出现大问题，严重的萧条可能不会在OZ出现吧。

作者: xiangjia 时间: 7-11-2005 20:51
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
好贴子。我也认为澳洲的房价尤其是悉尼严重超出了老百姓的承受范围，在澳洲租金便宜过自供房子两三倍不止，本身就是极不正常的现象。一种趋势的形成不会在很短的时间内的得到扭转，悉尼房价回调下跌是大势所趋，现在只是刚开始而已。如今在澳洲没有房产泡沫的地方好像只有乡村了。

作者: ykhsz 时间: 7-11-2005 21:29
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
up

作者: xingming 时间: 7-11-2005 21:30
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
跌吧跌吧，丫的它不跌下来咱怎有钱买房啊

作者: kiddyzheng 时间: 7-11-2005 22:46
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
楼上的是干中介的？

作者: 无影侠 时间: 7-11-2005 23:19
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
十四楼的quan同志!你说的很对!观点也是很正常的!请您查一下澳洲人口增长的历史,每年十来万的移民要分布在这大一个国家,是根本拉不动房地产市场的.真正澳洲人口增长最快的时期是二战后,属称"婴儿潮"的55-65 年代,这个时代出生率最高,再加上二战从欧洲来的大批移民,使澳洲人口增长飞快, 也正是在婴儿潮出身的人在九十年代,成了拉动房地产需求的主力. 他们都过了而立之年,又有了儿女. 反而,看看周围的新移民马上有购房能力的有多少呢? 国内的三峡移民号称是世界上最浩大的移民工程,请问有没有给接受移民的省份带来房地产的高潮!!上海的高价楼是不是上海接受了三峡移民而形成的呢? 区区十来万的移民就能不断拉动澳洲房地产,这不是笑话吗??? 而且澳洲也是发达国家中移出人才最多的国家之一. 不少澳洲有钱人去了美国,传媒大亨-墨多克就是最出名的一个了, 这一点贷款专家没有给你说吧!! 房屋中介就是售货员,房子卖不出去,就没饭吃. 他们必须说房子涨,才卖的出去.而且中介做梦都想房子再升,再升!!!他们好有钱赚!! 
还有,楼价不是一天就涨上来的,也不是一天就马上跌的下去的. 保重好身体,我们等着看!!

作者: Coolioo 时间: 7-11-2005 23:59
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
不错，很喜欢这样的有研究性质的帖子。房产市场我没考虑过，不过我对澳洲经济长期看空。澳洲三大经济支柱是资源、旅游和教育。资源出口是最大的一块。这最近20年澳洲经济强劲只要得意于中国的迅猛发展，资源出口增加。不过资源这东西早晚会没的。或者被更先进廉价的人造材料代替。到时澳洲的经济靠什么拉动？？澳洲的工业一点国际竞争力也没有。而且澳洲对高科技的投资少得可怜啊。不像阿联酋，现在对高科技和旅游加强投资，准备代替石油出口，成为国家经济新的增长动力。有一个澳洲本地人（PHD学生）跟我说，澳洲人基本就是欧洲过来的农民，来了就挖个坑，弄点矿产开始卖钱。此话有道理啊。 
 
另外影子同志对澳洲货币有什么看法么？？

作者: 眼镜高个子 时间: 8-11-2005 03:51
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
特别建议： 
这么有质量、有深度的帖子，应该加精。

作者: mite 时间: 8-11-2005 07:45
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
MEL这里好的房子(好区)卖得快得不得了根本没有跌的可能个人感觉看房子看了差不多一年了主要还是看地方

作者: 社会不满 时间: 8-11-2005 15:14
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
啊? 你们还在研究房地产啊? 不会吧? 现在有精力都用来玩股票了好不好, 现在澳洲股票天天上新高..我的财富今年又多了将近30%, OMG..LOL..

作者: 社会不满 时间: 8-11-2005 15:15
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
啊? 你们还在研究房地产啊? 不会吧? 现在有精力都用来玩股票了好不好, 现在澳洲股票天天上新高..我的财富今年又多了将近30%, OMG..LOL..

作者: 荷叶田田 时间: 8-11-2005 15:33
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
啊！澳州的股票不会象国内的一样狂炒概念吧？做假帐的公司不会多吧，请给一个介绍澳州股票的网址或可看到图的呀 
<table border=0 cellspacing=0 cellpadding=0><tr><td><OBJECT codeBase='<a target=_blank href=http://download.macromedia.com/pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab>http://download.macromedia.com/pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab</a>#version=4,0,2,0' classid='clsid:D27CDB6E-AE6D-11cf-96B8-444553540000' width='48' height='48' Id='Audible29297455983'><PARAM NAME=movie VALUE='../plug-ins/audio/swf/06.swf'><param name=menu value=false><PARAM NAME=quality VALUE=high><PARAM NAME=play VALUE=false><param name='wmode' value='transparent'><embed src='../plug-ins/audio/swf/06.swf' quality='high' pluginspage='<a target=_blank href=http://www.macromedia.com/shockwave/download/index.cgi?P1_Prod_Version=ShockwaveFlash'>http://www.macromedia.com/shockwave/download/index.cgi?P1_Prod_Version=ShockwaveFlash'</a> type='application/x-shockwave-flash' width='48' height='48'></embed></OBJECT></td><td align='left' style='cursor:hand;' title='鼠标悬停播放' nowrap onclick='document.Audible29297455983.Play()'>你好可爱耶！</td></tr></table>

作者: ykhsz 时间: 8-11-2005 17:56
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
80年代的高利率出现的可能性不大，那个时候高也不是因为房地产造成的

作者: oea 时间: 8-11-2005 21:10
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
房价下跌，利率上调，供房者会把负担转嫁的租房者身上。 
 
房屋的租金肯定要涨。 
 
房地产价格下跌，经济低迷，消费萎缩，所有人都要吃亏。 
 
不要以为和自己没关系，人在澳洲的都跑不了。

作者: oea 时间: 8-11-2005 23:27
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
不好意思。想多说几句 
 
1。上面又不少高人都说了，澳洲经济的主要支柱是资源，例如铁矿。 
 
那么在未来一段时期，世界经济对这些资源的需求是增加呢，还是减少。 
 
如果是需求增加的话，那么对以资源为主的澳洲股市看空，那就不是太和逻辑了。 
 
2。上面有个朋友问关于澳元的情况，本人不才，想发表一下个人观点。 
 
我01年开始玩外汇，当时碰上了澳元历史低点，人民币3。8换一澳元。 
 
当时是美国经济最强的时候。 
 
我的比较同意的观点是：不用看其他货币的走势，看美元就可以了。 
 
美元强，其他货币就弱，反之亦然。 
 
现在美联储刚加过息，全球经济都在通涨的阴影下，美元短期内不可能走强。 
 
所以澳元会维持现在的水平。应该不会再长了，原因是什么，上面都说过了。 
 
什么时间开始看空，要看美国经济下一次什么时间开始新一轮的高速增长。 
 
个人观点，仅供参考

作者: 酷酷奇 时间: 8-11-2005 23:53
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
很专业的帖子，我没有什么专业知识所以不知道讲什么，就顶一下吧。

作者: YARK 时间: 9-11-2005 00:11
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
好帖子，不过我觉得什么东西都是好的始终不跌价，而且房价和建新房地价格有关系的，现在墨尔本建个小新房都要10几万了，房价难跌啊

作者: YARK 时间: 9-11-2005 00:13
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
好帖子，不过我觉得什么东西都是好的始终不跌价，而且房价和建新房地价格有关系的，现在墨尔本建个小新房都要10几万了，房价难跌啊

作者: hrdkyscp 时间: 9-11-2005 11:16
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
冒个泡 
 
好贴

作者: 4t4t 时间: 9-11-2005 13:39
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
佩服！精彩论辩！<table border=0 cellspacing=0 cellpadding=0><tr><td><OBJECT codeBase='<a target=_blank href=http://download.macromedia.com/pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab>http://download.macromedia.com/pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab</a>#version=4,0,2,0' classid='clsid:D27CDB6E-AE6D-11cf-96B8-444553540000' width='48' height='48' Id='Audible93293149144'><PARAM NAME=movie VALUE='../plug-ins/audio/swf/07.swf'><param name=menu value=false><PARAM NAME=quality VALUE=high><PARAM NAME=play VALUE=false><param name='wmode' value='transparent'><embed src='../plug-ins/audio/swf/07.swf' quality='high' pluginspage='<a target=_blank href=http://www.macromedia.com/shockwave/download/index.cgi?P1_Prod_Version=ShockwaveFlash'>http://www.macromedia.com/shockwave/download/index.cgi?P1_Prod_Version=ShockwaveFlash'</a> type='application/x-shockwave-flash' width='48' height='48'></embed></OBJECT></td><td align='left' style='cursor:hand;' title='鼠标悬停播放' nowrap onclick='document.Audible93293149144.Play()'>加油喔！</td></tr></table>

作者: reboot 时间: 9-11-2005 13:54
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
政府呢？ 
政府应该不会袖手旁观的。这是一个重要因素，不容忽视。 
即使跌也不会跌到过分的地步。

作者: freshfish 时间: 9-11-2005 19:37
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
看贴子看出崇拜感了,没这方面知道,发不了言.顶一下支持继续. 
 新移民的主力军应该在27到34岁之间吧,这些人当中有点本钱的估计应该是30岁以上的,30岁以上的人当中短期内能贷款房子的比例大概是多少呢,估计也不会很多.你估计的准你就估计一下吧. 
 因为移民过于集中在几个城市,所以靠移民支撑房地产走强是可能的,但一般应该有个五年以上的滞后期.例如悉尼两千年左右的房价疯涨应该与九十年代初期移民在那个阶段具备了购房实力有点关系. 
 不知道移民潮集中在哪几个阶段,从滞后的角度讲近期是不是轮到了移民数量的低谷. 
 不过象从上海等房价高的城市来的移民,不在滞后期之列,如果自己移民前在城市的中心地带有房,卖了以后差不多也够这边买房子了,购房理想立马实现,嘿嘿,羡慕ing

作者: coconut 时间: 9-11-2005 21:02
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
House 有地皮，抗跌能力和发展潜力都应该比Unit和Apartment强

作者: 无影侠 时间: 9-11-2005 21:24
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
多谢,各位同志跟帖.不管观点是否一样. 大家一起关注销澳洲地产的走向. 市场是检验理论和判断的最好地方. 市场经济的法则是谁能顺应和把握市场走向,谁就能得到钱的回报.反之,就会亏损.如果哪位认为房子还有投资价值!!!QUAN同志应该能帮你找到好的物美价廉的投资房. 本人个性放纵不羁,心直口快,无意对任何职业打击,如有误会请见谅. 
 
再次多些各位MM.GG支持.本人谢过!!!

作者: Ultiblue 时间: 11-11-2005 23:12
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
呵呵，房产中介，众矢之的？ 
 
别的我不知道，反正调查表明，稳稳占据‘最不诚实职业’的三甲之一。 
 
有意见别冲我来，请向电视台抗议。

作者: 眼镜高个子 时间: 12-11-2005 17:26
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
这么好的帖子，不能沉下去，顶起来给大家继续讨论。 
看着大家对OZ的经济，特别是对房地产的分析、争论，大呼过瘾。 
切望继续。

作者: Devil_Star 时间: 12-11-2005 17:54
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
我觉得今年还是应该把投资着重点放在股市,明年看情况, 等房市有上涨的趋势再投也不迟, 反正房市的CYCLE比较长, 反应慢~

作者: 无影侠 时间: 12-11-2005 21:25
标题: Re:[原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
都是无影侠不好,说错了话! 平心而论,地产中介做为销售公司,对抬高地产市场是起着推波助浪的作用. 这也是不可避免的. 就是新闻媒体对推高房价也起了不少作用. 关键是做为购房者本身怎么看待地产市场. 本人说过,如果有人看好地产还会涨,那找QUAN筒子买房或咨询,相信他一定会尽力帮忙. 任何行业都有不良从业者. 任何地产中介的咨询只能做为参考,买房者自己要对市场做判断. 中介看多市场,无可厚非. 因为房价跌,中介的从业者就有就业危机.在地产上升期,中介就是很受欢迎的职业.下跌期,就是难做的行当. 这一点,QUAN筒子肯定做好了准备. 
 
最近还有个现象,不知各位是否有留意!! 各大银行对房贷的放贷要求放松了很多,更易得到贷款了. 存款利息有五点几,而贷款利息银行只收六点几. 算一下银行只赚差价一点左右..这不是明摆着银行亏给贷款者吗??? 贷款业务可是银行赚钱的主要途径啊!!!要不银行人工谁出?营业所的运作费用谁出呢??? 这是为啥呢??? 是不是银行也在开展学雷锋活动!!做亏本生意,为民服务呢??? 还是从另一方面在映射了无影侠对贷款机构意图的判断. 
 
自己想想吧!!! 
 
再次谢谢,各位同志对本帖的关注. 无影侠尽量多出好贴!!

作者: Ultiblue 时间: 12-11-2005 21:33
标题: [原创]从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
呵呵，我说过了，有意见请找电视台，报纸去投诉。我只是转述，而且保证没有造谣。再有，我并没有说不诚实的人，我只是说不诚实的职业，这也是原文的转述。 
 
王婆卖瓜，没有人说自己的瓜不甜的，当然也不会有人相信她的瓜就都是甜的。事实上也不可能所有的瓜都是甜的。 
 
房产交易自然需要经过中介，但因为与自己有直接利益关系，所以中介对于房产的观点我一般都不会相信。我承认这样做可能有些时候产生了误解，但同时我也相信更多的时候可以避免上当。 
 
个人观点而已，并非针对具体的人。

作者: 4t4t 时间: 12-11-2005 23:34
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
我对理论没有太多研究, 不过想提供点从我自己的角度看到的一些情况, 有兴趣的人研究研究. 
 
1.如果买房, 30年按揭的话, 一般每月还本付息在$1500-$2000, 这和房子租金相差不多. 比如我自己, 一家3口, 房子租金是$1100/月，不谈专家的分析, 只是凭着普通人的思维的话, 每月多了几百快钱就能拥有自己的房子, 也会自然地想:"为什么不买呢?" 
 
2.新移民的购房能力, 如果是IT, 一旦找到工作, 绝对没有问题. 现在很多银行都贷95%, $30万的房子, 首付只需$15000, 相信就算没有带什么钱过来的人, 如果能找到IT的工作,半年就具备了这些购房条件. 不是IT的, 如果夫妻两人都能找到$2万到3万一份工作也搞定了. 在我周围有很多这样的例子. 
 
3.银行的贷款利率六点几, 据我所知的, 比较低好象都是蜜月利率, 只有一年, 以后是随着标准利率按一定的discount给你浮动. 
 
<table border=0 cellspacing=0 cellpadding=0><tr><td><OBJECT codeBase='<a target=_blank href=http://download.macromedia.com/pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab>http://download.macromedia.com/pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab</a>#version=4,0,2,0' classid='clsid:D27CDB6E-AE6D-11cf-96B8-444553540000' width='48' height='48' Id='Audible85509384886'><PARAM NAME=movie VALUE='../plug-ins/audio/swf/05.swf'><param name=menu value=false><PARAM NAME=quality VALUE=high><PARAM NAME=play VALUE=false><param name='wmode' value='transparent'><embed src='../plug-ins/audio/swf/05.swf' quality='high' pluginspage='<a target=_blank href=http://www.macromedia.com/shockwave/download/index.cgi?P1_Prod_Version=ShockwaveFlash'>http://www.macromedia.com/shockwave/download/index.cgi?P1_Prod_Version=ShockwaveFlash'</a> type='application/x-shockwave-flash' width='48' height='48'></embed></OBJECT></td><td align='left' style='cursor:hand;' title='鼠标悬停播放' nowrap onclick='document.Audible85509384886.Play()'>一定要幸福喔！</td></tr></table>

作者: louislouis 时间: 14-11-2005 01:49
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
澳洲房子我个人觉得应该不会大跌，肯定不会象前几年的香港，利率是货币的价格表，现在澳洲的利率是她有史以来比较低的位置，也就是现在的货币成本非常低（以历史比较），也促成了非常多得人购买物业，而且在澳洲这样高税率的国家里，ATO也是推高房价的主导者，而且各位从很多有关澳洲政府对地产的很多政策，你就可以感觉的到，澳洲的房地产的稳定是澳洲社会安定的基石，地产的大幅波动将会造成澳洲社会的动荡，所以我觉得澳洲的地产应该不会大幅的下挫的，应该会走相当长时间的盘整，说到买房子就一定要说说利率，现在澳洲的外汇赤字这几年都在不断增大，所以我觉得澳洲政府应该会以贬值澳币来解决这个问题，也就是说澳币的利率的涨幅在未来不会高过美元，幅度也不会太高，自从有了SUPER以后澳洲政府也不是鼓励股民存钱了，所以我觉得如果你是自住大可放胆买房，吃亏是肯定不会的，除税和你原来的租金可能你还有多收入呢（以30万的房做计算），但是如果是投资的话，就不买了，因为这个现金流是负的，不值得。澳洲经济总体来说是要比香港和中国要健康很多，还有澳洲主要出口的是她的资源，教育和旅游，不止是资源。

作者: stevenzhhy 时间: 14-11-2005 03:48
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
quan筒子是在澳洲哪个城市啊?

作者: kingpmp 时间: 14-11-2005 11:17
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
好贴子，灌水支持一下！

作者: oea 时间: 14-11-2005 20:27
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
louislouis 发言才是橙色十足的精华贴

作者: mite 时间: 14-11-2005 20:50
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
<table width=100% bgcolor=#cccccc cellpadding=5 cellspacing=1 class=TBone><tr><td bgcolor=#f7f7f7 class=TBBG9>但是如果是投资的话，就不买了，因为这个现金流是负的，不值得</td></tr></table> 
 
再展开谈谈吧

作者: louislouis 时间: 14-11-2005 23:36
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
谢谢oea的赏识 
 
投资就是最小的投入赚取最大的利润，投资房的出路就是出租然后升值卖掉，租金要能抵扣利息的支出（最长5年之内），按照现在的房价，交20％，利息的支付超过了租金了，除非你的收入在未来的能超过7万每年，那我觉得还有点赚的，有这个收入放在SUPER可能会比买房子好在现阶段，或者是高息债卷或者股票，按照长期回报来说股票的回报是最高。

作者: mite 时间: 15-11-2005 21:24
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
<table width=100% bgcolor=#cccccc cellpadding=5 cellspacing=1 class=TBone><tr><td bgcolor=#f7f7f7 class=TBBG9>有这个收入放在SUPER可能会比买房子好</td></tr></table> 
 
SUPPER不是不可以取用的吗? 
 
<table width=100% bgcolor=#cccccc cellpadding=5 cellspacing=1 class=TBone><tr><td bgcolor=#f7f7f7 class=TBBG9>或者是高息债卷或者股票，按照长期回报来说股票的回报是最高。</td></tr></table> 
 
发个新贴介绍介绍 
 
银行里的FINANCIAL PLANNER什么的有用吗? 
 
自己炒怕不懂啊. 还有被中国的股票搞怕了呵呵

作者: oea 时间: 15-11-2005 22:18
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
<table width=100% bgcolor=#cccccc cellpadding=5 cellspacing=1 class=TBone><tr><td bgcolor=#f7f7f7 class=TBBG9> 
投资就是最小的投入赚取最大的利润 
</td></tr></table> 
利大风险也大，象我这种小民，还是玩小点好。 
买房投资，其实就是一句话，看有没有capital gain. 
<table width=100% bgcolor=#cccccc cellpadding=5 cellspacing=1 class=TBone><tr><td bgcolor=#f7f7f7 class=TBBG9> 
还有被中国的股票搞怕了 
</td></tr></table> 
其实我们都应该感谢中国股市，难得的大学校，把中国几千万股民都教成股精了。 
哈哈

作者: w115116 时间: 16-11-2005 00:27
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
想知道： 
1）super是怎么回事？ 
2）如果在OZ贷款买房，是怎么个抵税法？

作者: cello 时间: 16-11-2005 00:36
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
回楼上，super是养老金，收入的9%，所以如果收入是50000含super，那么真正的税前收入只有45500。 
 
抵税，如果是自己住的，不能抵任何税吧？如果是生意用的，也许可以算作成本一部分，具体我也不懂了。 
 
另外我也问个问题，楼上有讲房产投机的。不知道如果房产投机产生的收入，要不要交税？或哪些情况需要交，哪些情况不需要？

作者: w115116 时间: 16-11-2005 00:58
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
谢了楼上的。哪位知道，如果是商住两用，如何抵税？

作者: 信义 时间: 16-11-2005 02:43
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
1。澳洲房地产的涨跌有个历史性的规律：每7-10年一个涨跌周期。是一个呈山峰型上升的曲线图。也就是说总的趋势是上升，但是像山峰一样，有峰顶和谷底。目前的市场，应该是谷底。这个谷底，到底会持续多久，过去80年的历史规律：最长可达6、7年。最短2、3年。所以说澳洲房地产从此就跌了，不长了，这还是不客观的。 
 
2。新移民是房价上涨的因素之一，但不是唯一的因素。所以说澳洲移民不多，房价也就不涨了，这也是不客观的。建材价格飞涨，地价上涨，通货膨胀等等诸多因素都会造成房价上涨。在过去的几十年中，澳洲移民只是增长了一部分，但同一间房，从1970年的$1.4万涨到2004年的$55万（为了让大家更容易明白，此房在BoxHill,1000m2的地,4房，4车库）。可见一斑。 
 
3。关于银行希望房价跌得越惨，银行就可以赚更多钱，这只是个人猜想。本人是在银行里工作的，知道银行不靠这个创造利润。 
 
4。个人觉得，这两年买房是合适的。最低潮的时候是最合适买的时候。如果是2年前，有钱不一定买得到房子。很多朋友找中介去看房，如果速度稍稍慢一点，中介理都不理你。所以趁这个时候和Quan 搞高关系，还是有好处的。以后要买的时候，起码可以问他一点知识。 
 
旨在分享，别无他意。

作者: 眼镜高个子 时间: 16-11-2005 03:17
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
感谢“信义”和“iceberg ”。

作者: 小树熊 时间: 16-11-2005 14:04
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
一口气读完，真涨见识。

作者: mite 时间: 19-11-2005 13:46
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
是也不错给大家多介绍介绍

作者: mite 时间: 26-11-2005 23:48
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
UP

作者: czy0058 时间: 27-11-2005 14:10
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
买房后万一供不起，银行是否无条件没收阿。万一后来房价高涨，但是供房有问题，银行会补其中的差价吗？反之，房价大跌，银行没收后仍然抵不了贷款额，你仍需要补交差价吗？

作者: lertoo 时间: 27-11-2005 22:27
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
<table width=100% bgcolor=#cccccc cellpadding=5 cellspacing=1 class=TBone><tr><td bgcolor=#f7f7f7 class=TBBG9>下面引用由无影侠发表的内容： 
.... 
狠一点说，房地产跌价后，就是让目前的有房者快速背上负资产。但是借款额和利息却一点也不会因为房价降而调低变小。明年，随着银行利息的不断调高，以至到最后，会出现一批有房者无法负担过重的高额利息。...</td></tr></table> 
 无影侠的大胆推理带了一个好头，让大家长了不少见识。不过他的推理却是站不住脚的。 首先，我相信放放贷的人决不希望看到贷款人还不上贷款而最终导致拍卖房子，因为这样他们只可能亏不可能赚，因为如果房子的卖价好的话，贷款人自然可以拍卖海贷。 其次，房地产往往是整个国家经济的晴雨表。这些年澳洲经济持续发展，也得益于旺盛的国内需求，其中很重要一块便是房地产市场。如果房价下跌，将是伴随着经济衰退，这样政府会降息刺激经济，而不会反倒加息。 另外前面有人提到移民的影响。悉尼每天有1000新移民涌入，能不对房地产市场造成影响吗？这每天的1000人最算近期没有买房者，那他们总会是租房者。租房的多了，租金上涨（今年就这样），有人觉得还不如买房核算。。。。 粗浅见识，欢迎讨论。

作者: louislouis 时间: 29-11-2005 22:15
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
银行没有做亏本生意的，他都有保险阀，如果你的首付低过20％，你就要买还款保险

作者: to_aus 时间: 30-11-2005 00:54
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
我也来说两句.说新移民买不起房肯定是站不住脚的,因为大陆来的移民毕竟不是占绝大多数,从台湾,香港,英国来的肯定能买的起房,从国内大城市来的很多我相信付个首期的钱应该也是有的.但是对于澳洲的房价走势,我觉得大家忽略了一个重要的因素就是工资水平的增长,如果未来澳洲的薪资水平还往上走的话,房价大跌是不可能的.有资源的同志能不能查到5年10年前的平均工资水平和当时的房价来做个分析.不过我总觉得澳洲的房价相对加拿大和美国的水平是有点偏高了.

作者: avocado 时间: 30-11-2005 08:34
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
好帖子！各位继续！

作者: sharonlai 时间: 19-1-2006 20:04
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
精彩！大家继续！

作者: kobees 时间: 29-3-2006 22:18
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
难怪现在房产中介看到亚洲人就眼睛放光.....新移民是买房的主力啊. 
报纸上说近三年房地产增值只有百分之十,澳洲股市可是大牛,三年翻了一翻 
现在超过一半的澳洲成年人是股民,还有不少通过基金持股.股息和买卖差价收入已经成为澳洲家庭的主要收入来源了...........至于房子嘛,应该快到底了吧,这个要看政府的利率政策了

作者: kobees 时间: 29-3-2006 22:19
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
难怪现在房产中介看到亚洲人就眼睛放光.....新移民是买房的主力啊. 
报纸上说近三年房地产增值只有百分之十,澳洲股市可是大牛,三年翻了一翻 
现在超过一半的澳洲成年人是股民,还有不少通过基金持股.股息和买卖差价收入已经成为澳洲家庭的主要收入来源了...........至于房子嘛,应该快到底了吧,这个要看政府的利率政策了

作者: a-walk 时间: 30-3-2006 01:05
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
别的地区我不大清楚,到我知道西澳的房产直到今天为止都还在涨.西澳的房产报纸很多房子一挂牌出来不到一个星期就under offer或sold了.我现在刚买的这个房子,从我们under offer到我们搬进来不到三个月的时间,这附近后来挂牌的房子涨了将近1万刀了! 我们看了房产中介的一份文件,她说现在的房产中介都在对政府施压,要求把首次买房免印花税的规定房价从现在的25万提高到30万.并且也要把家庭首次买房的政府奖励金额从现在的7000刀提高到12000刀左右. 随着澳洲和中国在能源贸易上的进一步合作,特别是铀供应协议谈判通过,相信都将进一步刺激澳洲经济发展.而澳洲本土对人才的大量需求及连年提高的移民配额都将使澳洲的房地产需求加大!

作者: 南十字星 时间: 30-3-2006 03:04
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
好帖。请问悉尼象ASHFIELD和HURSTVILLE一带的HOUSE和UNIT一般均价什么行情啊

作者: holly2005 时间: 30-3-2006 04:28
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
要是我有买房的钱就好了<table border=0 cellspacing=0 cellpadding=0><tr><td><OBJECT codeBase='<a target=_blank href=http://download.macromedia.com/pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab>http://download.macromedia.com/pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab</a>#version=4,0,2,0' classid='clsid:D27CDB6E-AE6D-11cf-96B8-444553540000' width='48' height='48' Id='Audible85954912540'><PARAM NAME=movie VALUE='../plug-ins/audio/swf/05.swf'><param name=menu value=false><PARAM NAME=quality VALUE=high><PARAM NAME=play VALUE=false><param name='wmode' value='transparent'><embed src='../plug-ins/audio/swf/05.swf' quality='high' pluginspage='<a target=_blank href=http://www.macromedia.com/shockwave/download/index.cgi?P1_Prod_Version=ShockwaveFlash'>http://www.macromedia.com/shockwave/download/index.cgi?P1_Prod_Version=ShockwaveFlash'</a> type='application/x-shockwave-flash' width='48' height='48'></embed></OBJECT></td><td align='left' style='cursor:hand;' title='鼠标悬停播放' nowrap onclick='document.Audible85954912540.Play()'>一定要幸福喔！</td></tr></table>

作者: oz 时间: 30-3-2006 23:10
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
好帖, 
 
强烈关注！！

作者: ERICYUEN 时间: 30-3-2006 23:58
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
如果今年利息不加，房地产是不会跌的。想跌只是一厢情愿。

作者: pal2002 时间: 8-5-2006 01:23
标题: Re:[原创]无影侠视线之一: 从澳洲地产走向，看市场经济的运行规律
已经加息了，继续关注

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