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标题: 澳洲房产和中国房产的差别不是一点点 [打印本页]

作者: LINQ 时间: 25-2-2016 13:49
标题: 澳洲房产和中国房产的差别不是一点点
“有些刚来澳洲的客户经常和LINQ Property的置业顾问说，其实澳洲的房产并不便宜，甚至比中国许多城市都要贵！那为什么还非要投资澳洲房产呢？大家需要了解，中国和澳洲的社会经济存在着巨大的差别，由此也带来了中国和澳洲房产市场的诸多不同之处，了解这些区别，是我们进行澳洲房产投资的知识基础。慢慢的你就会了解，即使价格相同，但中澳房产的价值差别非常大！”

1
产权拥有期 >>>

澳大利亚有财产私有制的经济基础，法律规定业主拥有永久土地所有权，而不是租赁权(国内的使用权，是把所有权和使用权剥离开来，这时的使用权就等同于是租赁权)。而实质上“永久产权”这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。除非您拥有的土地是政府计划的军事用地或者文物遗产等，拥有时限才可能会受到限制，但这种情况通常都会在土地购买时加以说明。

如果是租赁权，您只能在一定期限内拥有土地。在中国，目前这一期限是70年，国内最近对使用权的问题讨论热烈，估计70年的使用权可以续约，但是需缴纳一定费用，所以在房地产评估时，过了一定年限的房地产价值会降低。

但是，永久产权的房地产就不会存在这个问题。因此，永久产权对于投资来说更优越，能够长久保值、增值。

2
增值潜力 >>>

我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长，数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康致了富。听朋友说，上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番，只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢?

在澳洲，房价的走势却是相当稳定的，独立别墅年增长7%，大约7—10年翻一番。尤其是自九十年代开始，在全球经济宽松的大背景下，增长尤为迅猛。这主要是由白人文化导致的，外国人喜欢租房更胜于买房，澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求，也带来了购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。这些移民中，又以中国人做出的贡献最为巨大。

澳洲房价的涨幅虽然不如中国，但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行，澳洲房产产业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。

3
空置率和回报 >>>

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率，它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

空置率在10%-20%便是空置危险区，上海的是60.2%，北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制，在42年内，房价就算不跌，也没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉尼为例，空置率是多少呢? 1.6%—1.8%浮动。

4
贷款难度 >>>

在澳洲，房产投资者向银行申请贷款的难度要比中国低的多，即使是留学生也可以申请贷款。不需要额外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房产市场具有充足的信心！如果你的还款能力出现问题或者破产，银行只需收回这套房产，并以当时的价格对外竞拍。银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格，这可是赚钱买卖！要知道，悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖……房产泡沫的说法不攻自破。

5
贷款首付 >>>

房屋贷款在投资上起了金融杠杆的作用，用较小的投入获取较大的投资收益。在租金与贷款利息持平的澳洲，首付当然是越低越好，而购买澳洲房产首付仅为10%。反观国内，05年开始国务院下令，个人住房贷款首付提至30%，第二套房贷首付不低于50%。如果购买的第二套房用做投资用途及出租，那么在理论上已失去了投资价值。

目前已有对澳洲房产市场了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确，以墨尔本60万房产为例，购楼的订金只需5%—10%，即3万—6万澳元，是一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工，获利可以补贴学费。

其后如果将此房用于自住，付的是和房租差不多的贷款，得到的将是一套房子。如果将此房用于出租来抵消贷款，找个房价高的年份卖掉，得到的将是大笔的capital gain。如果一边自住，一边将此房的Master room租出去，自己住小间，每年给租客涨房租(贷款是不会随房价涨的)，既节约了自己的房租，还将得到卖房时capital gain。当然了，在这样一个讲求专业的国家，找个专业的投资团队，专业的律师维护最大权益，专业的会计会帮助避税。

6
只付利息 >>>

澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息不还本金的！参见前期产权的介绍，国内房屋使用权70年，所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清。而澳洲的房屋是私有财产，无限期，那么你想什么时候还清就什么时候还清！

为什么要只还利息？第一，既然购买不动产是一种投资，那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分，对投资项目的信心强弱不一。如果没信心，就少投钱，将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心，那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产，既实现了利益最大化又分散了风险。第二，只还利息还能使每年的账面亏损最大化，退尽量多的税回来。反之，pay-off以后，租金收益超过了折旧depreciation了怎么办?不仅不能退税还得因为投资盈利而上税！

7
再融资 >>>

当房价涨了以后，例如60万的房子涨到了70万，那么，可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的10万作为第二套房子的首付，“免费”购买第二套房产。以此类推，每隔几年便可以向银行申请Refinance，轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋，蛋变母鸡的故事。在发达国家，想要一夜暴富的几率非常低，巨额的财富往往都是通过每个人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念，每个人都可以生活的很好。

作者: LINQ 时间: 25-2-2016 13:50
如果大家有任何住宅以及商业地产的问题，可以咨询我哦，我微信号是TheLINQ

作者: jerrymayi 时间: 25-2-2016 14:19
学习了。。

作者: 高栏岛副岛主 时间: 25-2-2016 14:23
好贴，顶！d=====(￣▽￣*)b

作者: CATHYCHANG 时间: 25-2-2016 18:20
关于第6条，我想请教，如果选择只还利息，那不是永远欠银行那么多钱，然后永远要不停的还银行那么多利息？当下是少缴税了，长远来看，交更多钱给银行？我理解的对吗？

作者: sssddw 时间: 25-2-2016 20:26

作者: ashanadsl 时间: 26-2-2016 13:22
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言

作者: LINQ 时间: 2-3-2016 13:22

CATHYCHANG 发表于 25-2-2016 18:20
关于第6条，我想请教，如果选择只还利息，那不是永远欠银行那么多钱，然后永远要不停的还银行那么多利息？ ...

如果是选择只还利息，那么是有年限限制的，不能永远只还利息哦，作为投资房，一般在合适的时候就要把房子售出了，获取房子价值增长部分的利润

作者: LINQ 时间: 2-3-2016 13:23

CATHYCHANG 发表于 25-2-2016 18:20
关于第6条，我想请教，如果选择只还利息，那不是永远欠银行那么多钱，然后永远要不停的还银行那么多利息？ ...

如果是自住房，当然建议趁着现在利息低的时候多换一点，减少还款年限了

作者: non106 时间: 3-3-2016 00:36

CATHYCHANG 发表于 25-2-2016 18:20
关于第6条，我想请教，如果选择只还利息，那不是永远欠银行那么多钱，然后永远要不停的还银行那么多利息？ ...

你的计划是五年以内卖掉就可以。银行给的是十年。但是，那时候利息累积的非常高

作者: Francis_Shen 时间: 9-3-2016 11:34
知道比较极端的那种，只还利息，五年到了换个银行接着只还利息。

作者: AlexanderPaul 时间: 9-3-2016 17:57
本帖最后由 AlexanderPaul 于 9-3-2016 18:05 编辑

中澳房产的价值差别非常大！

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