澳洲储备银行认为只有经济衰退能让房价下跌。
如果没有出现经济衰退（我们希望如此），澳洲（人口密度达到了3.2每平方公里）将逐渐变成一个公寓居民的国度。
我要说的问题很短，即澳洲房价并未出现泡沫，而是处于一种“新常态”，并且不会自己降下来。
澳洲出现衰退的可能性越来越高，这主要是因为中国经济的放缓，尤其是过去一个月股市泡沫的破灭，但即便如此也很难使拥有住房变得更可负担。
上周日在公布最新的经济展望报告时，Deloitte Access Economics的主管Chris Richardson说：“现在出现衰退的机会比一段时间以来都高。中国的经济是关键。”
目前的问题是：做什么才能改善住房可负担性呢？答案也很短：基本上没辙。（公寓可负担性是另外一回事。）
上周储行向房屋所有权议会调查会提交了意见书，公众的焦点基本上都集中于关于负扣税的评论，即“有理由”对它进行复审，“但不能独立进行”。
不过，该行对住房价格和可负担性就没有那么模棱两可了：
“……名义上的房价大幅下跌是通过支付能力严重降低（比如说衰退和高失业率）之外的方法实现，这样的例子国际上未曾出现。”
还有，“不存在一种机制可以让房价出现大幅度、可持续的下降并让大部分人口安全、可持续地履行支付更高价格所涉及的义务。”
最后，“……供应自己扩大导致房价以接近于一些澳洲城市近几年房价增长的幅度下跌，澳洲或国际都不存在这样的例子。”
考虑到中国的情况，利率没有上涨的机会，所以实用性是唯一可能改善的。实际上，为了防止澳洲出现衰退，利率可能会进一步下调。
在一份关于住房可负担性的最新研究中，澳盛银行经济学家David Cannington称，“很可能在未来几年继续保持目前低位”的低利率支撑着房价涨到了今天的地步。
“投资者适用于未来收益的更低贴现率可以证明更高的目前价值的正确性。”
“再加上住房有着坚实的供需基本面基础，这意味着房价正在靠近一个更高的‘新常态’，购房首付款的可负担性很可能对新入市者来说仍然很困难。”
他还进一步指出，房产可负担性的真正问题是储存首付款所需要的时间——房贷服务可负担性和租金可负担性都在改善。
当然了，如果利率最终上涨，或者由于衰退导致实际工资严重下降，情况就会发生改变。但存够首付款的困难正把年轻世代的澳人推离买房的澳洲梦。
在雪梨，假设储存15%的工资，则存够20%首付款需要9年的时间，是30年前的两倍有余。
在2003年，在雪梨购房储存首付款也需要九年，但区别在于当时的现金利率为4.75%，而且有升高的趋势，导致房价后来下降了。
而现在，现金利率只剩2%，而且可能会更低，对房价形成了上行的压力（除非澳洲经济出现衰退）。
一大亮点就是公寓房供应的猛增，导致公寓房房价涨幅低于独立房，尤其是在墨尔本。
澳盛银行的Cannington认为这种情况将继续下去。“虽然独立房的首付款可负担性仍很困难，未来几年雪梨、墨尔本和布里斯本的新公寓房供应剧增将以更低的价位增加住房供应。”
换言之，已经拥有独立房的澳人是赢家，而没有独立房的澳人将来可能只买得起公寓房。
本文摘译自《商业观察报》Alan Kohler文
