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标题: 专家：2017年澳洲恐遇房市泡沫破裂 [打印本页]
作者: 周星星1832 时间: 24-5-2015 21:07
标题: 专家：2017年澳洲恐遇房市泡沫破裂
澳洲正处于有史以来最大的信贷推动的房地产泡沫。一旦泡沫破裂，那么它将破坏经济，并很有可能对四大银行造成打击。 这一警告来自Lindsay David，他是LF Economics的创始人、《澳洲：从繁荣到萧条》（Australia:Boom to Bust）的作者以及预言澳洲经济会面临灾难的分析人士。不过，他的警告是正确的吗？或者我们此前听过所有这些预言吗？
David对即将到来的房地产市场崩溃提出警告，对政府以及金融、保险和房地产行业的发展提出批评。
自1996年以来，澳洲经历了覆盖全国的房价繁荣。从1996年到2014年，房屋的实际价格以及经质量调整的价格上涨了121%，这是“自1880年有记录以来规模最大、最持久的房价增长”。
他表示，如今的澳洲和2007年以前的美国及爱尔兰存在很明显的相似性——“人们会认为你疯了，但慢慢地我可以确定，我看到有更多的人开始接受这个观点。但是当每个人都知道（房市）存在泡沫的时候，已经为时过晚了。”
在1996年至2014年期间，房价和按揭贷款的增长超过了经济基本面，例如通货膨胀水平、GDP、房租和收入。David称，“如今你看看，在1996年底到2014年期间，家庭债务的增速已经超过通胀率，比例为10:1。”
假设在雪梨的新屋买家存下30%的收入，购买中等价位的房屋需要20%保证金，那么他们大约要花6.5年的时间才能存够首付。
在被调查的16个英语城市中，只有温哥华的居民比雪梨居民花费更多时间来存首付。居住在墨尔本、阿德莱德、柏斯和布里斯本的人分别要花费5.78年、4.30年、4.09年和3.97年的时间来存首付。
房屋买家采用了“爱尔兰式的财富创造模式”，投资者从银行大量借款，再将房屋抛售给下一个贷款更多钱来进行投机性活动的买家，这些活动推动澳洲家庭的债务堆积到1.9万亿元。而最大的受害者就是年轻的买房者和中等收入者，他们
“要么因为房价高而被挤出市场，要么就是提高杠杆率”。
他说道：“银行系统向市场注入的债务越多，那么房屋买家创造的债务就更多。当人们感到疑惑，为何会有20多岁的人出现在拍卖会竞拍房屋，那是由于有更多的银行为你提供贷款。”
“雪梨的房价并不像它们看上去的那么高，因为房屋供应短缺，每个人的口袋中都奇迹般地拥有90万元。银行必须发放更多贷款，这样房价才能保持高位。”
只要新的购房者不能或不愿申请比先前买家更多的贷款，那么整个市场就将崩溃。
David指出，2017年是房市泡沫破裂初现端倪的时候，它将始于澳洲西部。如果柏斯市场崩溃了，那么这将开始影响银行系统的借贷能力。
然而，国民银行（NAB）首席经济专家Alan Oster表示，澳洲没有房市泡沫，并且“泡沫威胁论”的说法已经持续了数年。他说道：“首先，供应和需求是真正重要的因素。看看2007年以后的黄金海岸，再反观现在的雪梨。我们并没有说所有一切都很好——你应该说，这是一个房屋可购性问题，但当前阶段房市状况还不错。
作者: 周星星1832 时间: 24-5-2015 21:10
结论是。。。。。。。。。
作者: 周星星1832 时间: 24-5-2015 21:10
但是墨尔本的房市真的很火爆。。。据说这周末清盘率咋80%以上。。
作者: Lopemann 时间: 24-5-2015 22:19
50%以上的购房者是投资者而非自住者
这个所谓demand就像泡泡一样，房市向下的时候就会消散
作者: SuperSunRepair 时间: 24-5-2015 22:25
我认为他的这些理论研究忽略了一个因素:外来投资. 这种不确定性很可能让房市变得很不可预测. 用我短浅的目光来看,只要中国人还喜欢买澳洲的房子,用增收海外投资者的tax,收firb的手续费这样的小手段根本抑制不了中国土豪们的投资欲望. "供应和需求是最重要的因素",海外的需求也算需求. 除非au政府下令禁止所有海外购房,那我们就可以得到一个纯净的"澳洲人士购房的模型",这就容易研究多了.
作者: cuppycake 时间: 24-5-2015 22:55
泡沫破裂是迟早的事
作者: ArBen 时间: 24-5-2015 23:43
真的很火爆 中介告你就一次出价机会 因为出价的太多 
作者: webster 时间: 24-5-2015 23:54
"只要新的购房者不能或不愿申请比先前买家更多的贷款，那么整个市场就将崩溃。"
最近贷款已经在收紧了，新买家的借贷能力比一年前甚至三个月前要少一些了。
作者: chubbycat 时间: 25-5-2015 00:58
作者: 周星星1832 时间: 25-5-2015 07:06
百分之50的数据哪来的？
作者: 周星星1832 时间: 25-5-2015 07:07
只要需求在。。。。
作者: 周星星1832 时间: 25-5-2015 07:07
只要需求在。。。。
作者: 周星星1832 时间: 25-5-2015 07:08
对的。。终有一天。。不破就不是泡沫了。。。
作者: 周星星1832 时间: 25-5-2015 07:09
是的。。太火了。。都疯了。。。。我们家附近去年卖出一房子70多万
然后分割了
然后分割后的三房卖了80多万。。。
作者: 周星星1832 时间: 25-5-2015 07:10
据说是收紧了。。
但是银行会让泡沫崩溃嘛？
作者: 周星星1832 时间: 25-5-2015 07:10
据说是收紧了。。
但是银行会让泡沫崩溃嘛？
作者: 周星星1832 时间: 25-5-2015 07:10
作者: Lopemann 时间: 25-5-2015 11:16
ABC
给你找找
作者: Lopemann 时间: 25-5-2015 11:17
银行不想让泡沫崩溃
但是lending太profitable了
加上四大行最近的叼样，我觉得是停不下来了
作者: Lopemann 时间: 25-5-2015 11:20
[attach]364563[/attach]
这是去年九月的
当时就40%以上了
作者: Lopemann 时间: 25-5-2015 11:21
http://www.abc.net.au/news/2014- ... tate-bubble/5775112
作者: 周星星1832 时间: 25-5-2015 11:23
是已经超过5０％了。。。还是说如果？？
作者: Lopemann 时间: 25-5-2015 11:23
[attach]364564[/attach]
这是2月的，41%
作者: Lopemann 时间: 25-5-2015 11:23
已经超过50%了，前几天的新闻
我找找，看的新闻太多了...找起来有点麻烦...
作者: Lopemann 时间: 25-5-2015 11:24
http://www.abc.net.au/news/2015- ... y-investors/6086000
作者: 周星星1832 时间: 25-5-2015 11:25
soOnly two things will deflate that bubble. One is if our politicians unravel the tax advantages that favour rich and established property owners, a prospect that is highly unlikely.
The other is an external shock, such as a meltdown in China, causing corporate collapses, a severe recession and mass unemployment that forces mortgage defaults and undermines our banking and financial system.
作者: 周星星1832 时间: 25-5-2015 11:27
作者: 周星星1832 时间: 25-5-2015 11:27
拭目以待超过5０％
作者: Lopemann 时间: 25-5-2015 11:29
找不到了，不过我记得是超过50%了
没关系，过几天会出现的
房地产是最不缺话题和新闻的了
作者: Lopemann 时间: 25-5-2015 11:31
我看到的另外两个factor是
失业率持续飙升，6.5%是房价下跌的benchmark
因为没有工作何谈养房
另一个是RBA加息，投资者会抛售房产
作者: 周星星1832 时间: 25-5-2015 11:32
因為太热了。。。
可能有人想放风降温
作者: Lopemann 时间: 25-5-2015 11:33
你用屁股想都知道现在泡沫有多大啊...
我的俩同学自己是房地产中介，在悉尼买了套房，refinance后在昆士兰又买了两套房
我怀疑他们的家里根本都没有这么多钱
他们是想着租金压过利率，甚至还赚钱呢
只能说现在利率太低了，他们这种天马行空的幻想还真能实现
但是一旦加息，我都很难想象他们家庭如何承受
作者: 周星星1832 时间: 25-5-2015 11:33
加息两年内不會。。。。
失业率是个問題。。。。。。。。。。。
作者: Lopemann 时间: 25-5-2015 11:35
总在悉尼火车上面听到有人打电话
基本都是年轻的女性房地产中介
劝自己的朋友买房，说什么再不买就买不起了，
买房绝对不亏，房价不可能跌什么的
最后还以自己做例子，说自己有五套房，现在在靠房子赚钱呢
其实房地产中介的比例这么高已经说明了楼市过热
至于一个人动不动3，5套房，这个其实也不少，而且这些人是负担不起的
作者: Lopemann 时间: 25-5-2015 11:36
应该不是，引的是权威数据吧我记得
作者: Lopemann 时间: 25-5-2015 11:38
可能短期的确有低利率
但是贷款可是30年的啊...
作者: 周星星1832 时间: 25-5-2015 11:39
关键是需求。。。。。。。。
其实破就破吧。。。。。。。。我也不是投资者。。。。。。。。。。。
就一套自住房。。。。。。。
破了我再买一套
作者: Lopemann 时间: 25-5-2015 11:39
我微信里面不是发过很多这种话题吗...
猩猩为毛不看
作者: 周星星1832 时间: 25-5-2015 11:40
是哦。。。。。。。。。。。
那些好几套投资房的如果利率升了就都破产了
作者: 周星星1832 时间: 25-5-2015 11:42
我只点赞
作者: Lopemann 时间: 25-5-2015 11:43
demand其实挺水的
你看看中国股市，最热的其实是P/E ratio最高的股票（泡沫最大）
expectation drives up demand
http://espresso.economist.com/33fcf47300910d888b98f44c26c6d2c3
按理来说东西贵了demand应该下降才对
但是太多人有那种东西会持续变贵的expectation，
结果是泡沫越大的反倒越热...
看不透人性
作者: Lopemann 时间: 25-5-2015 11:45
其实不单单是海外投资
澳洲国内投资的程度远远高于海外投资
作者: 周星星1832 时间: 25-5-2015 12:05
owning a house is an Australian dream
作者: fzds 时间: 25-5-2015 12:34
要么大家捱到2017再买？
作者: 周星星1832 时间: 25-5-2015 12:37
自住房看到合适的就买
作者: yeats_only 时间: 25-5-2015 12:52
啥时候破了喊我~
作者: 周星星1832 时间: 25-5-2015 12:53
作者: 牧马人 时间: 25-5-2015 13:07
不崩溃怎么能收割中国人的钱
作者: 牧马人 时间: 25-5-2015 13:07
不崩溃怎么能收割中国人的钱
作者: 周星星1832 时间: 25-5-2015 13:21
有道理
作者: 牧马人 时间: 25-5-2015 13:49
未来几个月泡沫破裂的讨论会越来越多，但持经验主义的中国人依然会坚定看多，但再过一年就不会再有讨论了，因为那时已经成为了现实
作者: 熊猫阿三 时间: 25-5-2015 13:50
加息估计两三年内不会，然后房价又涨一轮，嘿嘿。
作者: retirement 时间: 25-5-2015 14:05
这年头做药的都放弃改研究房地产了
作者: catfelix 时间: 25-5-2015 14:08
空军新一轮攻势
作者: 熊猫阿三 时间: 25-5-2015 14:47
还要继续降息呢，怎么会一年就定论了？
作者: Lopemann 时间: 25-5-2015 16:49
作者: 8080 时间: 25-5-2015 16:56
2017应该明朗了。
作者: Lopemann 时间: 25-5-2015 17:00
[attach]364677[/attach]
经济学人，买房和租房相比越来越不划算
就租金回报而言，真的不值得买房
甚至比不上中国
澳洲数据来做澳洲统计局，权威可靠
链接：
http://www.economist.com/blogs/d ... global-house-prices
各个主要国家都有
作者: Lopemann 时间: 25-5-2015 17:03
其实不一定还会降息，
但很多经济学家都预计年底有两轮降息，也是最后两轮
预计明年加息，加息后房价必定是down trend的
你可以对照澳洲historical cash rate和12年前澳洲的房价
后来的cash rate更是冲到了7+
我觉得历史终归会以不同形式重复
作者: Lopemann 时间: 25-5-2015 17:05
引经济学人一段话
[attach]364678[/attach]
作者: Lopemann 时间: 25-5-2015 17:15
关于demand的一篇文章，很多人都觉得澳洲房屋一定短缺，但其实不是
http://www.abc.net.au/news/2015- ... as-we-think/6397750
作者: 蓝山夜妖 时间: 25-5-2015 18:02
我们这里的中介很“厚道”，他会不停的打你电话，有人现在比你高，加不加？
作者: yangtze_yankee 时间: 25-5-2015 18:33
真的吗，正好我计划三年后过去，抄底去 
作者: webster 时间: 25-5-2015 19:46
降息归降息，但是收紧贷款特别是对投资房的贷款，让市面上这帮要买房的工薪和中产的预算一下子就缩水了一块。不会很快影响所有的区，但是这个趋势会慢慢蔓延开。
对从海外带大笔钱过来买房的华人和印度人没太大影响。但不在华人印度人视线内的中产和工薪区，房子均价估计从从今年下半年开始会走低一些。
作者: ArBen 时间: 25-5-2015 20:03
哪的中介芥末善良
作者: 周星星1832 时间: 26-5-2015 07:01
we'll see
作者: 周星星1832 时间: 26-5-2015 07:01
作者: 周星星1832 时间: 26-5-2015 07:01
作者: 周星星1832 时间: 26-5-2015 07:02
空军源源不断 啊
作者: 周星星1832 时间: 26-5-2015 07:02
是的
作者: 周星星1832 时间: 26-5-2015 07:04
这个。。。。
但从钱这方面说也许是的。。。
但是。。人生不能用钱来衡量。。。你说呢
dream不是实际拥有房产这个dream。。。房子寄托了很多希望和感情在里面。。
作者: 周星星1832 时间: 26-5-2015 07:05
其实也许还是短缺的。。。
因为大部分是新屋。。新屋建在偏远区
而许多移民看不上偏远区。。。。
作者: 周星星1832 时间: 26-5-2015 07:06
太敬业了。。。。
作者: 周星星1832 时间: 26-5-2015 07:06
good idea
作者: 周星星1832 时间: 26-5-2015 07:07
走低不一定。。。可能涨的慢的点
作者: cuppycake 时间: 26-5-2015 12:55
好一句“不破就不是泡沫”
作者: 周星星1832 时间: 26-5-2015 13:01
问题是： 她是泡沫吗
作者: ArBen 时间: 26-5-2015 13:25
她是GEM
作者: 周星星1832 时间: 26-5-2015 13:34
她唱歌不错哇
作者: cuppycake 时间: 26-5-2015 14:27
GEM
作者: 周星星1832 时间: 26-5-2015 14:48
唱歌不错
作者: MICHELLE07 时间: 26-5-2015 15:21
聊得很欢乐的样子
@Lopemann 说话越来越专业
星版是越来越能kan了
作者: cuppycake 时间: 26-5-2015 15:23
对啊 可惜态度差 被冷藏了
作者: 周星星1832 时间: 26-5-2015 15:26
我已经彻底晕了。。。
作者: 周星星1832 时间: 26-5-2015 15:26
关注她唱歌就好了。。。
她是什么样的人其时不重要。。又不和她交朋友
作者: cuppycake 时间: 29-5-2015 16:30
会影响到 我会想怎么我素质那么低 会崇拜他等等的想法
作者: 周星星1832 时间: 29-5-2015 16:36
不要搞偶像崇拜。
作者: cuppycake 时间: 29-5-2015 17:18
那我又不是疯狂追偶像的迷
只是打从心里的喜欢
作者: 周星星1832 时间: 29-5-2015 17:30
哪个？
作者: cuppycake 时间: 29-5-2015 19:04
像emma watson angelina jolie david beckham SHE这些
都只是默默支持 并不会发狂去追
太理智了
作者: 周星星1832 时间: 29-5-2015 19:29
我喜欢啊汤哥
作者: cuppycake 时间: 2-6-2015 13:48
看啊汤哥电影就好了
作者: 周星星1832 时间: 2-6-2015 14:00
我超级迷恋他
作者: cuppycake 时间: 2-6-2015 15:11
好浓郁的基情味儿
作者: 周星星1832 时间: 2-6-2015 15:24
实在是他太帅了。。偶象
作者: cuppycake 时间: 2-6-2015 16:59
作者: 周星星1832 时间: 2-6-2015 17:09
是不是。。。。。。。。。。。
作者: 周星星1832 时间: 2-6-2015 17:09
是不是。。。。。。。。。。。
作者: 浮云云艾米莉 时间: 2-6-2015 20:56
Lopemann 发表于 25-5-2015 10:33
你用屁股想都知道现在泡沫有多大啊...
我的俩同学自己是房地产中介，在悉尼买了套房，refinance后在昆士 ...
加息最近三年看不到。美国完全不敢加，澳洲能稳住不减就不错了
问题是其实也就悉尼猫本在房价疯狂上涨
个人观点是，悉尼不会大幅下跌，只会微跌或者平稳过渡，然后稳定几年，然后继续涨。。。
作者: 浮云云艾米莉 时间: 2-6-2015 20:57
Lopemann 发表于 25-5-2015 10:39
我微信里面不是发过很多这种话题吗...
猩猩为毛不看
求微信。。。我要看。。。。
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