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标题: 在澳洲买房－请不吝赐教！！！！ [打印本页]

作者: joy2001 时间: 10-5-2013 11:18
标题: 在澳洲买房－请不吝赐教！！！！
各位xdjm们，我初来乍到，不太熟悉，还请各位能给出个主意。
我目前在墨尔本看上一处小小的投资房，我和先生是澳洲永久居民，今年年底要搬过去澳洲。请问，如果买房，是写我俩的名字呢，还是我俩成立一间小公司来买房子，将来在税的方面更好？我俩已经用自己的名字买了澳洲的房子了。

还请不吝赐教！！！

作者: lgroger 时间: 10-5-2013 22:47
谁交的税多，写谁的名字。

作者: MICHELLE07 时间: 11-5-2013 22:05
我倒觉得可以放在收入低的那个人名下。
开公司的话可以涉及到GST ，税率是30%，最终利润还是要分到个人头上。如果只有一套房的投资业务，我想不出什么好处。
请高人指点。

作者: joy2001 时间: 13-5-2013 13:00

原帖由 lgroger 于 10-5-2013 21:47 发表

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谁交的税多，写谁的名字。

感谢赐教。我俩目前都不在澳洲，也都没有工资薪金收入。

作者: joy2001 时间: 13-5-2013 13:02

原帖由 MICHELLE07 于 11-5-2013 21:05 发表

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我倒觉得可以放在收入低的那个人名下。
开公司的话可以涉及到GST ，税率是30%，最终利润还是要分到个人头上。如果只有一套房的投资业务，我想不出什么好处。
请高人指点。

感谢赐教。
我问道一位ACCA的朋友，她跟我说，个人买房将来转手，如果有capital gain，可以享受50%的exemption。
我俩目前在澳洲一共5套房子，以前买都是写我俩个人的名字，不知道是不是应该用公司名义买下。

作者: MICHELLE07 时间: 13-5-2013 13:10
标题: 回复 #5 joy2001 的帖子
五套房产啊。似乎开个small business 也值得考虑，除了５０％的concession 外，还有一些优惠政策。

http://www.ato.gov.au/corporate/ ... amp;page=20&H20

作者: 妮南 时间: 13-5-2013 13:23
若是已在澳洲买过5套房子，应该对此行比他人更了解。

作者: joy2001 时间: 13-5-2013 13:35
标题: 回复 #6 MICHELLE07 的帖子
谢谢Michelle!
我也会尽量研究一下这些税法。我从那个朋友的建议来理解，是用个人hold这些房产刚好些。

作者: joy2001 时间: 13-5-2013 13:37
标题: 回复 #7 妮南的帖子
谢谢妮南。我俩以前买房子的时候，都没怎么多想过，就直接写了我俩的名字。这不，我俩快要搬到澳洲去了，很快要从税务意义上成为resident，才开始觉着要不要看看别的可能性。可能有点儿晚了，我较着。

作者: MICHELLE07 时间: 13-5-2013 13:55
说实话自己有了资产确实会变得更懂一些。楼主的问题还是有很实际意义的。我很羡慕能产生这种问题的境界。

我个人的理解是，放个人名下，至少有一万多的起征点以下免税（因为两人都没其它收入）。放公司名下呢，费用名目更多，利润少税就少了（你们可以雇人或自雇）。
利润放在公司不是一定马上要分配的，你完全可以只支取现金。

公司税率一律３０％，个人税率从15％起递进，所以收入越少越适合放个人名下。
个人还涉及到洪水税，MEDILEVY，私人保险SURCHARGE等。公司呢，如果真的雇人才有额外的费用，比如WORKER COVER，SUPER。

你们不如多方打听一下，再加上实践，得出好的经验回来和我们分享，谢谢！

[ 本帖最后由 MICHELLE07 于 13-5-2013 13:06 编辑 ]

作者: acco2046 时间: 13-5-2013 14:56
不懂，赤果果地嫉妒一下。

作者: joy2001 时间: 13-5-2013 22:01
标题: 回复 #10 MICHELLE07 的帖子
哎呀，Michelle，真的好多谢你这么多的建议和考量。我会再多看看，需不需要和专业会计师商量一下，哪怕将来把几个房子都转到公司名下你。真的多谢！

作者: joy2001 时间: 13-5-2013 22:01
标题: 回复 #11 acco2046 的帖子
acco2046，唉，汗颜的说，我俩很幸运，工作一直都不错，也在投资上比较幸运一点。

作者: littlestudent 时间: 15-5-2013 18:33
羡慕楼主啊！

作者: joy2001 时间: 15-5-2013 21:39
标题: 回复 #14 littlestudent 的帖子
唉，别羡慕啦，我我我奏是很幸运，年轻时候拼的厉害，再加上运气不错。呵呵。

作者: joy2001 时间: 15-5-2013 21:49
奥，也汇报一下，初步和会计师探讨，目前看似乎不需要特别做什么。不过会计师提出trust拥有的概念。我还不是特别知道好处在哪里，等我再开会问问看。

作者: maudlin 时间: 26-5-2013 00:08
标题: 回复 #10 MICHELLE07 的帖子
谢谢美眉分享，那看来要是女方在澳洲没工作，放女方名下更好，可是有个疑问，婚姻期间取得的财产不是各一半吗？

作者: littlestudent 时间: 26-5-2013 02:37

原帖由 joy2001 于 15-5-2013 20:39 发表

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唉，别羡慕啦，我我我奏是很幸运，年轻时候拼的厉害，再加上运气不错。呵呵。

今天参加了一个推广Southbank公寓的说明会，2房的都要60多万澳币，真心的贵呀。

作者: joy2001 时间: 28-5-2013 10:27
标题: 回复 #17 maudlin 的帖子
奥，后来和会计师商量发现，用个人拥有，因为有可以抵扣的depreciation, capital expense，因此按个人走的（登录后为tax resident），税率还可以。

作者: joy2001 时间: 28-5-2013 10:28
标题: 回复 #18 littlestudent 的帖子
我的个人体会哈，买投资房，location和positive cashflow最重要。澳洲的悉尼还是最贵。墨尔本就好一些。布里斯班，黄金海岸我较着还是房价可以的。

作者: MICHELLE07 时间: 28-5-2013 10:58
标题: 回复 #20 joy2001 的帖子
你说得很对。
其实这个道理很简单，但很多人容易混淆投资房和自住房的概念，或者不太确定自己到底要自住还是要投资。

你说到决定用个人名义，我的理解是就算不考虑税率，个人名义该抵扣的费用和折旧、资本支出等，都能抵扣。

你前一阵说到TRUST，后来讨论过吗？也许也没有特别的好处吧....还有一些额外的工作。

作者: MICHELLE07 时间: 28-5-2013 11:07
标题: 回复 #17 maudlin 的帖子
我不了解相关的法律规定。只是个人对于税负的理解，就是收入放到没收入（或低收入）的人名下可以少交税。比如银行帐户存款，法律上是夫妻共有，但帐户间可以随便转，在谁名下谁交利息税。

至于房产，我没有经验，有一个朋友家也有几套房产，是夫妻联名的，问他们为什么不放妻子（不工作）名下，他们说问过律师了，手续有点麻烦，就算了（不知道是不是有额外费用，还要证明材料一类的）。

不知道楼主或者其他高人是否可以解答一下：房产投资收入是否只按房产名义拥有者征税？不考虑夫妻共同财产的概念？

作者: joy2001 时间: 28-5-2013 12:12
标题: 回复 #22 MICHELLE07 的帖子
michelle，我的会计师貌似没有展开说trust的pros and cons，只是简单说貌似目前还不用。
夫妻两人联名买房，目前会计师让我俩50% 50%分，因为澳洲似乎不按household缴税（比如美国）而是按照每个个人缴税，所以每人都有32K的免税额度（如果是tax resident的话）。

夫妻一人单独拥有的财产，在报税时，不会按夫妻共同财产50% 50%，而是那个拥有人100%报相关收入。

你说的转到税率低的个人名下，我感觉理论上是可行的，不过不知道transfer title是不是因为牵扯赠与啥的，接收方可能需要因此多付税。

作者: MICHELLE07 时间: 28-5-2013 12:29
标题: 回复 #23 joy2001 的帖子
谢谢你的回答，非常清楚。
看来澳洲按个人（不象美国按每户家庭）征税对我们还是很有好处的。

是啊，赠与的话，也许会有印花税一类的。

作者: joy2001 时间: 28-5-2013 13:19
标题: 回复 #24 MICHELLE07 的帖子
恩，Michelle, 我没有太研究过接受赠与方，是否要缴税。我记着在美国，超过一定限额，接收方貌似也要缴税的。我隐约记着澳洲也有类似规定，一年不超过多少不用缴税，但是超过了，就可能要缴税。所以赠与也要小心。

作者: MICHELLE07 时间: 28-5-2013 13:49
标题: 回复 #25 joy2001 的帖子
赠与的确要交印花税。
我刚才咨询有经验人士，说即使联名房产，出租收入依然可以全部放到夫妻中无收入（或较低收入）一方来报税。
如果是亏损，反之。

作者: joy2001 时间: 28-5-2013 14:01
标题: 回复 #24 MICHELLE07 的帖子
奥，这样可真不错唉！谢谢分享！

作者: MICHELLE07 时间: 28-5-2013 16:29
标题: 回复 #27 joy2001 的帖子
我稍微看了一下ＡＴＯ的规定，似乎不能这样随意划分投资房的收益或损失，而是要与法律利益一致，一般夫妻联名，就是人均摊50％。更改权利比例还要交印花税呢。
我得再问一下了（虽然我问的那个人说是会计师说的，很肯定的），可别误导了大家。

作者: joy2001 时间: 29-5-2013 13:44
标题: 回复 #28 MICHELLE07 的帖子
感谢更新。希望有更权威的意见。我自己的会计师也是说按法律title，夫妻二人，其中一个人名字的房产，房租收入，就要100%在那个人名下报税。

作者: MICHELLE07 时间: 30-5-2013 11:36
标题: 回复 #29 joy2001 的帖子
又问了另一个会计师，的确是要按来legal title申报投资房损益，有些人愿意冒险, 怎么有利怎么做，只要你不怕被查。

转产权比例不仅涉及印花税，还涉及CGT。

作者: joy2001 时间: 30-5-2013 18:05
标题: 回复 #30 MICHELLE07 的帖子
谢谢分享。我也会再问问我们的会计师，转让的CGT怎么算法。

作者: KYLIE2008 时间: 30-5-2013 18:25
楼主的会计目前看不错

一般资产多的family trust 是应该考虑的

作者: 墨尔本接送机@ 时间: 2-6-2013 20:54
放收入高的名下，投资房可以退税，各种和房子相关的包括自住房的开销，这是这里人的普遍做法

作者: MICHELLE07 时间: 4-6-2013 22:43

墨尔本接送机@ 发表于 2-6-2013 19:54

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放收入高的名下，投资房可以退税，各种和房子相关的包括自住房的开销，这是这里人的普遍做法

这里说退税, 应该是指投资房亏损的情况下,可以offset收入较高的人的收入.

作者: sandyhua 时间: 4-6-2013 23:36
gooodddd

作者: joy2001 时间: 6-6-2013 14:11

KYLIE2008 发表于 30-5-2013 17:25

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楼主的会计目前看不错
一般资产多的family trust 是应该考虑的

谢谢谢谢你的分享。我打算就这个family trust的优劣再问问会计师，自己也做做研究。

作者: joy2001 时间: 6-6-2013 14:12

墨尔本接送机@ 发表于 2-6-2013 19:54

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放收入高的名下，投资房可以退税，各种和房子相关的包括自住房的开销，这是这里人的普遍做法

投资房可以退税？这是收入比deductible expense还要少的情况下吧？
投资房可以抵扣的费用不少，不过我们目前看还是收入大于支出的。

作者: joy2001 时间: 6-6-2013 14:12

MICHELLE07 发表于 4-6-2013 21:43

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这里说退税, 应该是指投资房亏损的情况下,可以offset收入较高的人的收入.

同意michelle的说法。

作者: joy2001 时间: 6-6-2013 14:12

sandyhua 发表于 4-6-2013 22:36

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gooodddd

谢谢谢谢。

作者: 墨尔本接送机@ 时间: 6-6-2013 15:20

MICHELLE07 发表于 4-6-2013 21:43

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这里说退税, 应该是指投资房亏损的情况下,可以offset收入较高的人的收入.

没听说过投资房会在账面上做成盈利的，就算实际能正收入的也至少在5年以后了

作者: joy2001 时间: 6-6-2013 15:56

墨尔本接送机@ 发表于 6-6-2013 14:20

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没听说过投资房会在账面上做成盈利的，就算实际能正收入的也至少在5年以后了

哎呀，这个需要请教了，怎么账面能做到亏损呢，expenses总共就这么多，depreciation也不是想做多少就能做多少的？

作者: 墨尔本接送机@ 时间: 9-6-2013 21:43

joy2001 发表于 6-6-2013 14:56

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哎呀，这个需要请教了，怎么账面能做到亏损呢，expenses总共就这么多，depreciation也不是想做多少就能做 ...

不会告诉我你这个投资房是没有贷款的吧，那你肯定是盈利了。否则光贷款利息这一项就够抵你的租金收入了，还有每年你要为房子付给政府的有账单的费用，还要负担物业费、水费、修缮费、割草费、广告费等等。还可以有你自己房子的。。。这里不能乱说。总之，要不做亏也难啊，

作者: MICHELLE07 时间: 9-6-2013 23:40

墨尔本接送机@ 发表于 9-6-2013 20:43

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不会告诉我你这个投资房是没有贷款的吧，那你肯定是盈利了。否则光贷款利息这一项就够抵你的租金收入了， ...

现实里也确实有人无贷款或者贷款不多,这种情况下可以多买几套.

作者: joy2001 时间: 13-6-2013 22:53

墨尔本接送机@ 发表于 9-6-2013 20:43

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不会告诉我你这个投资房是没有贷款的吧，那你肯定是盈利了。否则光贷款利息这一项就够抵你的租金收入了， ...

奥，你这么说我是理解的。我们目前的状况确实是租金收入已经是净收入。谢谢你给出主意！～

作者: joy2001 时间: 13-6-2013 22:55

MICHELLE07 发表于 9-6-2013 22:40

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现实里也确实有人无贷款或者贷款不多,这种情况下可以多买几套.

是呀，michelle，目前现金没有更好去处的情况下，也是可以选择全部付清的。

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