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标题: 从底特律房价暴跌思考珀斯楼市 [打印本页]

作者: flyingchild 时间: 18-3-2013 23:58
标题: 从底特律房价暴跌思考珀斯楼市
底特律楼市崩盘了，原来几十万的房子现在几百都能买到。分析家认为一个城市太依靠一个产业/行业，非常危险。

反观珀斯也有点担心。这几年珀斯房价增幅很大，直逼悉尼墨尔本这种城市。珀斯本是一个小城市，并没有特别吸引人的地方（相对澳洲其他城市而言）。这几年房价上升是否跟矿业息息相关呢？如果是的话，一旦铁矿不行，不就成了第二个底特律？元芳，你怎么看？

ps:来珀斯时间不长，可能所看到和所想的都不客观，请轻拍。

作者: tulip_liu 时间: 19-3-2013 00:33
同感。。。希望不会发生。。。

作者: candywang 时间: 19-3-2013 00:41
标题: 买房要远离文明
借楼里其他猪猪名言。。。。

这种可能有，一定有。经济萧条下不可避免。

作者: tulip_liu 时间: 19-3-2013 00:48

原帖由 candywang 于 19-3-2013 00:41 发表

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借楼里其他猪猪名言。。。。

这种可能有，一定有。经济萧条下不可避免。

作者: flyingchild 时间: 19-3-2013 01:04
买房要远离文明？不明白啥意思

那俺们还要买房不？

原帖由 candywang 于 19-3-2013 00:41 发表

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借楼里其他猪猪名言。。。。

这种可能有，一定有。经济萧条下不可避免。

作者: level2000 时间: 19-3-2013 02:04
估计是全球楼市冰山一角吧，崩盘在即，各级zf拯救

作者: 老鼠爱上猫 时间: 19-3-2013 02:52
楼上的看来是计划移民到珀斯？

作者: jenny112 时间: 19-3-2013 03:48
现在经济是很差。

作者: parson 时间: 19-3-2013 10:05
矿业已经不行了，各大矿业巨头纷纷减少投资，必和必拓，力拓，vale等矿业巨头现在都在cut budget。国内钢铁公司，从沙钢到武钢，买一吨钢的利润还不如一盘鱼香肉丝，武钢都开始养猪挣钱。

基建现在也不行，政府没钱，也不能立刻上马什么大项目。从矿业密切相关的土木专业，本来是很好找工作的，现在工作形式也是差的一塌糊涂，就不用说其他神马it, account的了。总之大家慎重入市。

作者: 笨笨永闯天涯 时间: 19-3-2013 10:09
经济差，怎么房子还一直涨价，看的我都不想买了

作者: parson 时间: 19-3-2013 10:12

原帖由 笨笨永闯天涯 于 19-3-2013 10:09 发表

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经济差，怎么房子还一直涨价，看的我都不想买了

现在慎重啊，不要盲目入市。现在可能还不是最佳时机。

作者: QWERTYASDFG 时间: 19-3-2013 10:19
如果不是投资房.有需要的人无论涨跌都要买.只要PERTH的人口不断上升.有需要的人就会不断上升.假如去北桥闲逛,感觉街上的行人越来越少.就是房价要暴跌了.反之...

作者: 西澳海豚 时间: 19-3-2013 10:31
人口數量多寡，這是剛性需求，很決定性的影響房價。

各位觀察PERTH人口數量，就可以預測房市走向。

作者: 牧马人 时间: 19-3-2013 11:03
标题: 回复 #13 西澳瓶鼻海豚的帖子
人口的涌入应该是有滞后性的，经济好起来一段时间之后人口增速才会提升，经济出了问题也是要过一段时间，人口的涌入才会下降。

现在经济的问题只是在最高端显现，全面的显现得等到中国的泡沫破裂，再传导到下游还要再一阵。

作者: urban2000 时间: 19-3-2013 11:42
不知道哪里可以查到周期性的人口变化数据。月，季度为单位。

作者: flyingchild 时间: 19-3-2013 11:44
回7楼的话，本人已经在珀斯，在考虑买房事宜。

我觉得个人买房不能说是刚性的，毕竟我可以租房阿，这里不像国内那样有学区房的说法。如果买了房以后，房贷就绑定在那里了。如果买70万的房子、贷款40万，万一楼价跌到30万，那不是欲哭无泪。

话说回来，可以在悉尼买房对冲这里的风险，毕竟悉尼城市的发展比较稳定。

各位说的经济很差，可是房价租金却节节攀升，唉。。。

作者: jenny112 时间: 19-3-2013 12:12

原帖由 parson 于 19-3-2013 10:05 发表

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矿业已经不行了，各大矿业巨头纷纷减少投资，必和必拓，力拓，vale等矿业巨头现在都在cut budget。国内钢铁公司，从沙钢到武钢，买一吨钢的利润还不如一盘鱼香肉丝，武钢都开始养猪挣钱。

基建现在也不行，政府没 ...

还是有政治因素，大选结束后应该有改观。
个人还是看好房市。

作者: shanghailaoluan 时间: 19-3-2013 13:09
有钱必买房，参考曾经泡沫破裂过的东京，现在东京的房价，多少人买的起？无需考虑

作者: 深海2010 时间: 19-3-2013 13:23
其实珀斯这个城市的基础设施很薄弱，也根本容不下多少人口。珀斯和东京完全没可比性。

前提是移民潮还在继续，澳大利亚的移民政策门槛抬高了，但是移民数目没收缩，所以房价跌不了的。美国房产数量绝对数比澳洲大得多，加上失业严重，泡沫严重。收缩了移民政策，房价自然狂跌。

反观，如果有一天澳洲失业严重，澳洲收缩移民政策，那么珀斯的房价会跌很多。珀斯目前不过还是在靠偏远地区移民政策支撑而已。等这个政策导致失业严重，那会矿业还没有好转，珀斯经济和房价自然后大崩盘的。

[ 本帖最后由深海2010 于 19-3-2013 13:31 编辑 ]

作者: laowantong 时间: 19-3-2013 13:31
对于自住房来说, 泡不泡沫顾不上了, 需不需要住才是刚性因素吧?
等到投资房那地步,再来看经济问题?

作者: fifiwoo 时间: 19-3-2013 14:07
就算房价回到15年前，那会多少的人口多清净啊，房价也不会暴跌成底特律样。再说珀斯，悉尼，墨尔本，房价差距还是在那，即便在缩小，也没那么夸张了。就算直逼，也还是在后面，跟以前一样的。不能光看豪宅的价格啊。

作者: QWERTYASDFG 时间: 19-3-2013 14:31

原帖由 牧马人 于 19-3-2013 11:03 发表

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人口的涌入应该是有滞后性的，经济好起来一段时间之后人口增速才会提升，经济出了问题也是要过一段时间，人口的涌入才会下降。

现在经济的问题只是在最高端显现，全面的显现得等到中国的泡沫破裂，再传导到下游还 ...

人口的变化在反映经济变化上有滞后性.而房价在人口的变化上还会更加滞后一些.房子是给人住的.人多房少,对房价和租金就有很强的支持.想要等暴跌到几千块买套房的时候.大概PERTH的人口至少走掉一大半以后才可能有机会.底特律的新闻上说的是180万的人口只剩70万...所以为什么还要买房.满大街的空房.随便住了

作者: 牧马人 时间: 19-3-2013 14:35
标题: 回复 #22 QWERTYASDFG 的帖子
这正是perth的问题之一，perth的人经济好的时候来得快，经济差的时候同样可以走的快。这个城市太新，很多人都只是本着工作和挣钱去的，并没有扎下根。

作者: Johnny_Yang 时间: 19-3-2013 15:20
标题: 初到珀斯，想整租房子
大家好！

我初到珀斯，大概2个月以后，父母就从国内过来了，需要整租房子。

既要整租房子，就要考虑到性价比，比如交通、环境、治安等等，我现在居住在南区 Thornlie，靠近火车站的地方，据说都是土著，比较乱。

想请教各位，有什么高见？

谢谢大家！

作者: circleyue 时间: 19-3-2013 18:21
矿业和汽车业行业性质不同，占经济的总量就更不好比了。

矿业就和农业一样，是地球“能源”，矿业让机器运转，农业让人和动物“运转”。
随着人口不多的增加，只会越消耗越多。

干什么，修什么，造什么都需要矿。。。。。。。。。连造汽车也需要

最关键看一个产品/产业的是，我能不能找到一个又质量好，又便宜，又有稳定供货的替代品。

请多思考一下为什么底特律的汽车业会崩盘。。。。主要是随着油价的不断攀升，美国的油老虎越来越不受欢迎。所以现在满大街都是日本韩国的替代品。看看快没落的holden和ford就知道了。

对于房市，每个人的想法都不一样，谁也说不服谁

房子你觉得好就买，不好就租着，过几年再看看当初判断对否。
判断对了笑一下，判断不对苦笑一下。

一边说房市可能会崩盘，一边又买房子。那就是不地道。

感觉像写了个essay

作者: mzhu4 时间: 19-3-2013 19:57

原帖由 parson 于 19-3-2013 10:05 发表

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矿业已经不行了，各大矿业巨头纷纷减少投资，必和必拓，力拓，vale等矿业巨头现在都在cut budget。国内钢铁公司，从沙钢到武钢，买一吨钢的利润还不如一盘鱼香肉丝，武钢都开始养猪挣钱。

基建现在也不行，政府没 ...

耸人听闻，力拓是在CUT BUDGET，但是都是CONTRACTOR。FULL　TIME的去年还涨了10%的工资加15%的分红呢。铁矿价格是没以前涨的这么多了，但是就现在的价格保证利润还是没有问题的

作者: mzhu4 时间: 19-3-2013 20:03

原帖由 circleyue 于 19-3-2013 18:21 发表

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矿业和汽车业行业性质不同，占经济的总量就更不好比了。

矿业就和农业一样，是地球“能源”，矿业让机器运转，农业让人和动物“运转”。
随着人口不多的增加，只会越消耗越多。

干什么，修什么，造什么都需要 ...

对的。资源型的产业通常来说和人口的增长有关，因为1：竞争不激烈，大都是寡头竞争（参考WOOLIES和COLES），都能保证利润。2：人活在世界上，势必需要资源。除非能够开发出替代性资源，否则人口的增长只会带来更高的资源价格（可以参考石油）

作者: 牧马人 时间: 19-3-2013 20:22
标题: 回复 #25 circleyue 的帖子
其实美国汽车业没有想象的那么糟糕，三大已经起死回生并且复苏了，不过新的产能一般都建在南方的州，为了避开密歇根强大的工会势力。

矿业需求也并不是那么乐观，这几年澳洲矿业的强劲需求在于中国大规模的基建，而非消费拉动的需求，所以投资基建一旦萧条，澳洲铁矿出口立刻就得入冬。中国自己不可能再重复前十年的疯狂房地产投资和基建，世界上其他国家也很难补得上这个缺口。

作者: tulip_liu 时间: 19-3-2013 21:16
照这么说。。。大家赶紧把房子卖卖向东部转移吧。。。

作者: 牧马人 时间: 19-3-2013 21:22
标题: 回复 #29 tulip_liu 的帖子
各人有各人的选择和看法，我只说我自己的看法而已。一定程度也是因为这种看法所以去年长登的时候选择了布村放弃了西澳。

作者: jenny112 时间: 19-3-2013 21:40
现在的最大的问题不是买不买房，而是买不买得了房。
看到合适的抢都抢不到。

作者: lowprofile 时间: 19-3-2013 22:06
墨尔本经济那么萧条，房价都下跌了，不也就那回事么，没必要自己吓自己。
底特律现在的状况也不是一天两天突然出现的，就算没有金融危机也不会有根本性的改变。

作者: 西澳电工 时间: 19-3-2013 23:01
某电力公司，80人，裁员40个。。。好多电工失业半年多了。。。哥们已经在家待快两个月了。。。
到处都在裁员。。。
RIO我朋友也在那，要裁了，但未必是她。。。

作者: lowprofile 时间: 19-3-2013 23:25

原帖由 西澳电工 于 19-3-2013 23:01 发表

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某电力公司，80人，裁员40个。。。好多电工失业半年多了。。。哥们已经在家待快两个月了。。。
到处都在裁员。。。
RIO我朋友也在那，要裁了，但未必是她。。。

你不是每天加班么？？？

作者: candywang 时间: 20-3-2013 00:08
标题: 大战前就是疯狂
看现在北上广房价，越调控越涨，为什么？
国外房价相对稳定也是缓慢增长态势。但是澳大利亚经济敏感度很强，依赖性也很强。
只要发展中国家经济没有崩盘，袋鼠就暂时有肉吃。
袋鼠同时是一个比较平和的国家，打仗啥的只是偶尔凑热闹，所以影响稍弱。
目前我感觉水分有，也不少。要谨慎！

作者: channel1016 时间: 20-3-2013 00:46
如果是自住房，没必要考虑那么多经济问题，经济好了房价高了，经济不好，房价是低了，但是平均收入也会低啊，可能还会被裁员呢，被裁了没收入了，再低价的房子也不见得买的起。不管经济好不好，我们自己不都得住房子么？
瞻前顾后的只会错失良机。抱着以后可能经济会崩溃，那时候房价就便宜了的想法一直等房价跌了再买，本身就是在冒险，而且即使最后你能以比现在低的价格买到房子，可这几年等待期间你不也是白白把房租付出去了，白白交了房租最后住的房子也不是你的。况且谁也不敢百分百确定几年后房价一定会跌的厉害。如果涨了的话岂不是更亏了？另外，好房子永远是不愁卖的。
当然对于房地产对于经济，每个人的出发点，看法都不一样。想等着经济崩溃房价大跌然后再买房子的童鞋们，持币观望，或许这样等是对的，或许是错的，几年后再回头来看吧，到时候别后悔就可以了

作者: 老鼠爱上猫 时间: 20-3-2013 01:55
嗯，我也觉得投资和自住房不一样，如果还没有自住房，租金一直在升，和还贷的差价其实并不大，正如程程说的，租房不是白给租金了，当然有条件还是应该买的。

作者: Chivas0909 时间: 20-3-2013 02:17
我能不能持个相反观点，如果现在手上有钱，我会立刻全买房子的

首付5%-10%，专门买离珀斯20公里左右的房价还没涨上来的区，30-40W左右的house或Villa, 买几套屯着，边收租边等升值。珀斯的房价，一旦涨起来了，再跌也跌不回原位的。
个人愚见，嘿嘿

作者: jenny112 时间: 20-3-2013 12:03
完全同意楼上的。
楼下继续

作者: 西澳电工 时间: 20-3-2013 20:04

原帖由 lowprofile 于 19-3-2013 23:25 发表

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你不是每天加班么？？？

早没班了。。。

作者: 西澳电工 时间: 20-3-2013 20:06
啊，我继续了。。。
估计经济崩盘不远了。。。
记得那年，国内股票6000点，他们说能到8000，
呵呵，我4500点的时候，全卖了。。。

作者: 西澳电工 时间: 20-3-2013 20:09
大家都买的时候，我绝不跟。。。
等你们不买的时候，然后过一阵还不买的时候，我再进去砍价。。。
你们问问OWEN大哥，他房子在经济危机，大家都不买的时候买的。。。看看他的。。。
我也是在大家都不买的时候买的。。。

作者: xdx 时间: 20-3-2013 20:29
希望赶快跌，跌幅大一些，好入手买房子

作者: flyingchild 时间: 20-3-2013 23:52
跟着电工走

原帖由 西澳电工 于 20-3-2013 20:06 发表

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啊，我继续了。。。
估计经济崩盘不远了。。。
记得那年，国内股票6000点，他们说能到8000，
呵呵，我4500点的时候，全卖了。。。

作者: eagerbeaver 时间: 21-3-2013 00:17
Perth 房价的很大的支撑因素还是澳元高企, 东部制造业不景气, 大批人口和新移民涌入导致房源暂时不足. 虽然每年人口只是增加5%, 但是对地产市场是个很大的推动, 毕竟每个人都要住房.

最初导致租金上涨. 后来储备银行降息, 导致大批First home buyers入世. (我和一些中介聊过, 目前最好卖的就是40万左右的房子.) 再到后面有部分炒家入市.

现在房市能否维持目前的增长速度, 我认为关键取决于:

1. 人口能否保持对相对住房供给的增加. 光人口增加没用, 住房供给得小于人口增加, 导致大家都要去抢房子租或者买, 才会把价格抬上去. 110个人抢100套房子, 房价的涨幅可能会大大超过10%. 但是如果人口增加减慢或者住房供给大大增加, Perth租赁和购房市场不再一房难求, 房价暴涨的局面就可能结束.

2. 人口是否会长期增加, 很大程度上取决于澳洲的经济政策. 如果制造业继续不景气, 矿业又持续繁荣, Perth作为矿业城市, 过来的人不可能少. 反之如果制造业开始复苏, 东部失业率下降, 或者矿业也出现问题, 就可能出现人口流回东部的情况. 如果矿业非常不景, 或者资源开采完毕, Perth又没有发展出其他可以消化这么多就业人口的行业, 则人口可能会像底特律一样大梁减少. 则房价会暴跌.

3. 经济环境. 如果储备银行加息, 可能会打击部分投机卖家. 如果澳洲经济急转直下, 失业率大增, 则购买力下降, 相当于变相减少了人口; 与此同时, 房贷违约率会大增, 很多房子会被银行收走拍卖, 等于变相增加了市场供给.

作者: tonywaley 时间: 21-3-2013 00:33
楼上各位都很有才

我就做地板上顶着贴听着。。。

作者: eagerbeaver 时间: 21-3-2013 01:09
还有一点, 就是炒家. 如果房子供给再多, 一出来就被人买去屯着, 房地产供给还是会不足. 澳洲国内炒家的主要动力是银行利率. 国际炒家就看澳洲对海外购房的态度以及澳元的汇率了.

我现在身边很多人, 包括鬼佬, 也包括我自己, 现在都在看房. 很多人租了十几年的房, 现在急吼吼的攒首付 (澳洲人普遍没有存钱的习惯). 首付都不够的, 付Mortgage insurance也要入市. 有些人是看不断上涨的房租赶上换贷款了, 干脆买房; 更多的人是 If I don't get in now, I will be priced out forever.

这些人其实最可怜, 背着高额的贷款为了自己住而不是投资. 但是这批人对风险的抵抗能力最差, 一旦经济有些风吹草动, 这些人首先感受到; 房价一旦掉头下行, 这些人最有可能做负翁; 出现房贷违约, 这些人也最可能是首当其冲. 因为这些人买房时没有考虑自己能否承受大的经济波动, 贷款时没有充分考虑自己的还款能力, 没有考虑到万一银行大幅加息自己的承受能力. 而且投资客发现情形不对可以撤, 自住者很少会卖掉惟一一套自住房然后去租房的吧.

对于投资客, 我觉得必须考虑住房的供给因素. 首先Perth市区面积很大, 人口密度非常小. 只要适当提高人口密度, 就能增加很多住房. (很多House 做Subdivision成几个Units就是一例); Zone3, Zone4大片的土地还未release. 所以土地资源耗竭暂时不存在. 另外澳洲没有像天朝这样严格的土地政策. (天朝和香港推升土地的主要手段就是控制土地供应, 人为的制造稀缺.) 现在Perth很多Suburbs到处都像工地, 房产的供给貌似还是挺多的. 当然盖房子有一定的时间, 所以不会对房地产市场产生立竿见影的效果.

[ 本帖最后由 eagerbeaver 于 21-3-2013 01:21 编辑 ]

作者: hanjuju 时间: 21-3-2013 13:37
我也来学习。

作者: 老鼠爱上猫 时间: 21-3-2013 15:43
这贴越来越好看了，弄个紫色高亮表示一下热点贴吧

作者: 休止符 时间: 21-3-2013 15:51
我是来学习的。

作者: sieben 时间: 21-3-2013 16:02
真的是越来越好看了。
有个问题，显然土地方面不会制约房屋的增加，有没有研究过其他约束房屋数量的因素？比如城市配套，水，电，煤的供应，排污排废的能力？这里象沙漠一样的，水是不是个主要问题？

作者: leciel95 时间: 21-3-2013 16:11

中国经济泡沫破乌托邦也就破了是好事但目测没可能在中国都是党企怎么那么轻易破掉

作者: hanjuju 时间: 21-3-2013 16:25
房地产市场还是热火朝天呀，刚一home open大家就都想写offer

作者: tristone 时间: 21-3-2013 16:29

原帖由 eagerbeaver 于 21-3-2013 01:09 发表另外澳洲没有像天朝这样严格的土地政策. (天朝和香港推升土地的主要手段就是控制土地供应, 人为的制造稀缺.) ...

OZ的房地产泡沫，和政府有不少的关系。

[url]http://en.wikipedia.org/wiki/Australian_property_bubble

政府对土地供给的控制虽说不如王八朝，但是看来还是有作用的。此外，税收政策也有很大的关系。

但是，OZ的capital cities和底特律的可比性几乎为0。底特律的萧条前后两个原因。首先，里根时期开始，克林顿时期鼎盛的全球化政策，导致汽车产业外迁，且竞争力急剧下降。不管是在美国国内还是世界范围内都无法和德国车日本车竞争。底特律的经济80%以上依赖于汽车，这个打击是毁灭性的。接着，布什时代华尔街发明的次贷又把这个城市盘剥一次，雪上加霜。衍生品交易的失败导致大量抵押自己房屋者被从自己的家里赶走。这两者在OZ一个都没有。要说最接近的，可能是mining boom的结束和这两年制造业的萧条。

作者: 西澳电工 时间: 21-3-2013 21:19
为什么老是王八朝的说。。。多难听。。。
难道大家都是王八？还是谁是王八？多难听啊，我们已经是澳洲绅士，澳洲淑女了。。。

[ 本帖最后由西澳电工于 21-3-2013 21:22 编辑 ]

作者: liuliu2003 时间: 22-3-2013 11:00
标题: 回复 #45 eagerbeaver 的帖子
就补充一点，矿业的资源短时间不会开采完的，矿业的繁荣不取决于储备。西澳的矿量储备是非常大的。

矿业的繁荣取决于市场，或者说更大一部分取决于中国的市场，而中国市场又受房地产和基础设施建设的影响。所以还是要看习主席的新班子怎么调整国内，只有国内好了，需求上去了，我们这边日子也会好过一些。这边和矿业的关系太密切，矿业受到影响很多行业也都压制了。

作者: flyingchild 时间: 22-3-2013 11:56
会不会铁矿被一个更好的能源替代了？

原帖由 liuliu2003 于 22-3-2013 11:00 发表

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就补充一点，矿业的资源短时间不会开采完的，矿业的繁荣不取决于储备。西澳的矿量储备是非常大的。

矿业的繁荣取决于市场，或者说更大一部分取决于中国的市场，而中国市场又受房地产和基础设施建设的影响。所以还 ...

作者: 牧马人 时间: 22-3-2013 12:01
标题: 回复 #57 flyingchild 的帖子
铁矿不是能源，而是材料。

作者: liuliu2003 时间: 23-3-2013 10:50
标题: 回复 #57 flyingchild 的帖子
哈哈，这是建筑行业的梦想。到现在为止，各种材料的开发都这么多年了，的确还没有什么材料可以替代钢铁，建筑，各种交通工具都离不开钢铁。有些国家的确要好一些，像美国很多年前就实现了废弃车回收钢铁利用。
相当长一个时期来看，钢铁还是不能替代的，也就是铁矿开发还继续需要，只不过现在地表赤铁矿资源在减少，转向地下的磁铁矿开发是个趋势。
还是那句话，从一定程度上来说国内行业形势好，钢材需求量大，这边的铁矿也就红火。BHP这些大巨头原来光涨价的钱就从中国赚发了。

作者: 西澳海豚 时间: 23-3-2013 16:35
就个人的浅见，基本金属与能源都是和个人生活息息相关，世界一天人口不减少，就没有需求量下降的道理。

出门要交通工具吧？要洗衣服吧？要冰箱吧？要电视机吧？

中国和印度这两个国家，每年都要消耗一半以上的全球需求量，短期之内不会有所改变。

所以，对于西澳矿业整体，还是抱持著乐观态度。所以伯斯房价没有大跌的推动因素。

话说回来，这里的房市也没有那么好炒，华人比较喜欢买个N套房，但是澳洲当地人甚至一生都没买房（3成），没那么容易疯涨。

扣除税金，通货膨胀等因素，获利也是相当有限，不动产一年没有10%以上的涨幅，根本算不上CAPITAL GAIN，也谈不上获利。

10年一翻的行情，其实只是打平而已-------

自住房~有能力就尽早买。投资房~则要好好慎选入场时机。

作者: urban2000 时间: 23-3-2013 17:42
标题: 回复 #60 西澳瓶鼻海豚的帖子
这话我不同意，自由市场哪个国家的房价没有大跌过？？？minning确实支撑了perth的经济发展，但 two way economy 也是公认的，普通百姓并没有完全享受mining boom 带来的好处，澳洲的房价收入比已经是世界公认的most unaffordable，难道那些统计调查都是胡扯八道？
所以泡沫肯定是有的，没破只是人口还在不断涌入，等人口停止增长，甚至外流的时候再看看市场怎么反应吧。只是自住房没法等。

作者: 西澳海豚 时间: 23-3-2013 17:59
标题: 回复 #61 urban2000 的帖子
因为澳洲银行的保守政策和澳洲的特殊国情，让她在这一次RECESSION中没有受到太大的伤害，甚至一举超越过了米国经济。

我们也可以因此来认为澳洲的BUFFER能力是很强的，也有很厚实的底子（废话，地下矿产就明摆在那儿！）

因为其他自由市场的房产都有大跌过，所以PERTH房产也要经历大跌，我想这种的说法并不是一定成立。

我曾经说过，人口因素是钢需，也是支持房价&房租的最主要因素。

我只是说，我对未来看法比较乐观，PERTH 不大有机会经历人口不增反减这一个阶段。

当然，我的看法有可能是错的 ------------------ 也有可能是正确的。

作者: FJ47 时间: 23-3-2013 18:30
发错了

作者: jenny112 时间: 23-3-2013 18:32
顶海豚。
说说我自己的选择，如果有闲钱，还继续买，能买再接着买，不过要地点好方便出租的。
底特律和PERTH那点一样，有啥好比的。

[ 本帖最后由 jenny112 于 23-3-2013 18:34 编辑 ]

作者: eagerbeaver 时间: 23-3-2013 19:26
标题: 回复 #62 西澳瓶鼻海豚的帖子
我觉得还是要看人口和住房的增量. 如果住房供给过大, 人口增长赶不上住房增长, 住房还是可能滞胀甚至回调一段时间的. 不过要恶性下跌的话, 还是要来个Recession 配合一下.

作者: 牧马人 时间: 23-3-2013 19:47
标题: 回复 #62 西澳瓶鼻海豚的帖子
主要还是因为澳洲的特殊国情，也就是铁矿石出口中国，而且还赶上这一波中国的基建大潮。

作者: tulip_liu 时间: 24-3-2013 01:29
就是来撒花的。。。。。。

作者: lxw917 时间: 30-12-2013 10:45
呵呵，少有的负面贴，可惜好久没更新了。
和底特律比倒确实没有必要，不会有人能把perth的资源移到日本去开发吧？！
但影响房价的一个非常重要的因素似乎正在发生逆转是值得我们尤其是投资客关注的，那就是美联储开始缩减QE。
我觉得不论是中国的、澳洲的资源抑或资产泡沫，都和全球通货美元有着千丝万缕的联系。前几年美国经济的疲软、美元的泛滥对泡沫的形成做出了巨大贡献。
所以，如果相反趋势来临，大家是否该从这个方面多加关注？

作者: 西澳海豚 时间: 30-12-2013 11:19
将近一年过去，在2013年里，perth 各区的房产均有 5-10％的涨幅，符合了我年初时乐观的看法。

不过这份乐观不会持续到 2014年，请各位明年谨慎入场。

作者: ashanadsl 时间: 30-12-2013 11:19
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言

作者: Tantan0532 时间: 30-12-2013 13:48
底特律的衰败不是经济问题，是政治问题。是垃圾黑人的崛起，中产阶级的撤离，全民福利的增加，和政府的破产。

作者: xinyuebj 时间: 31-12-2013 14:56

西澳瓶鼻海豚发表于 30-12-2013 11:19

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将近一年过去，在2013年里，perth 各区的房产均有 5-10％的涨幅，符合了我年初时乐观的看法。

不过这份乐 ...

            啊，罕见，西澳瓶鼻海豚现在开始改变看法了！

            能说说你发现了什么原因了吗？？？

作者: 西澳海豚 时间: 31-12-2013 15:11

xinyuebj 发表于 31-12-2013 11:56

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啊，罕见，西澳瓶鼻海豚现在开始改变看法了！

能说说你发现了什 ...

没有确实数据，只是猜测房屋市场即将反映出13年下半年的矿业不景气，以及部分移回东岸。

作者: xinyuebj 时间: 31-12-2013 15:20

西澳瓶鼻海豚发表于 31-12-2013 15:11

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没有确实数据，只是猜测房屋市场即将反映出13年下半年的矿业不景气，以及部分移回东岸。

啊，知道了，谢谢回复。

因一直看你们的讨论贴，不仅仅是这个帖子，都发现你一直是乐观派的，所以这回连你也进入负面观点派了，感觉情形也许有点严重了。一直很信服你的。

作者: 苹果巴士 时间: 31-12-2013 19:51

西澳瓶鼻海豚发表于 31-12-2013 15:11

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没有确实数据，只是猜测房屋市场即将反映出13年下半年的矿业不景气，以及部分移回东岸。

这段时间连续看到在房市呆了一两个月没有出手的房子。估计很快就能印证海豚哥对14年的预告了

作者: samsung 时间: 1-1-2014 14:07
看跌，看汇率跌。大家买的时候我不买

作者: flyingchild 时间: 2-1-2014 05:13
继续关注中。。。

作者: xiaoyi_lee 时间: 3-1-2014 01:20
其实我觉得房价这个东西受多方因素影响的，主要的三个 1. 供需关系，2 利率水平 3 可能还和贸易相关。
perth过去一年房价的上涨其实没有什么特别，跟联储降低利率刺激房地产相关。但是在失业率没有好转的情况下，降低利率刺激房地产的作用会慢慢减弱。从铁矿石出口减弱来讲，贸易顺差在减小，对房价正向刺激也在减小。并且铁矿石在近几年不会有太大的好转。除非出现另外一个像中国这样强大的需求。
结合最近的形式，个人感觉perth房价短期内基本见顶

作者: tulip_liu 时间: 3-1-2014 02:01
坐等触底...

作者: redlion99 时间: 3-1-2014 09:27

parson 发表于 19-3-2013 10:05

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矿业已经不行了，各大矿业巨头纷纷减少投资，必和必拓，力拓，vale等矿业巨头现在都在cut budget。国内钢铁 ...

从侧面反应了中国的房地产和基建大跃进已经接近尾声了。虽然现在还是看到很多地方在挖地建房，估计都是前两年上马的项目。

严重怀疑中国经济要是没有了基建拉动投资，还能继续高增长吗？

作者: redlion99 时间: 3-1-2014 09:37

QWERTYASDFG 发表于 19-3-2013 14:31

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人口的变化在反映经济变化上有滞后性.而房价在人口的变化上还会更加滞后一些.房子是给人住的.人多房少,对 ...

如果这样的话，上海的房价更不会下跌了？庞大的人口基数和城乡差距放在那下不愁没人来。
人口的变化在反映经济变化上有滞后性这我同意，房价相对于人口的变化不一定是滞后，投资房有可能还会超前，因为所有的投资都是看趋势的

作者: lxw917 时间: 3-1-2014 10:28
去年perth房价上涨9.9%，悉尼最高达到14.5%，其他各地均有不同涨幅。经济低迷情况下，房价的上涨因素应该是低利率刺激和美元泛滥引起的全球过多的流动性。有人认为人口因素也是一大原因，但人口对澳洲是一把双刃剑，人多了需求自然大，但失业率增大的背景下，政府不得不考虑越来越厉害的社会福利负担。

作者: 羊头党 时间: 3-1-2014 18:39
96年至今，Perth房价上涨4.3倍。不到20年翻两番。

作者: lee0114 时间: 6-1-2014 02:52
持币观望一阵子

作者: liyibruce 时间: 18-1-2014 19:30

西澳瓶鼻海豚发表于 30-12-2013 11:19

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将近一年过去，在2013年里，perth 各区的房产均有 5-10％的涨幅，符合了我年初时乐观的看法。

不过这份乐 ...

为什么今年不乐观了啊？

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