关于购房的几个问题

holly2010

最近一直在看房，有了一次失败的购房经历之后看到中意的房子几个问题每次都重复出现，请大家给我指点：
1.关于holding deposit:
一般看中之后给出offer，offer被owner接受之后会让交0.25%的定金（这是我两次遇到的比例）。
问题：这个定金在cooling off date之内如果反悔，到底拿不拿得回来？
目前我遇到的情况都是：中介觉得offer可以接受了，就让立马去交这个定金，同时就要求签订合同，而一旦签了合同，接下来的5个工作日的cooling off内，我反悔了就拿不回定金。那么这个cooling off date的意义以及0。25%的定金就一点也没有保护到买方了。

2.签订合同的时间：
两次遇到中介都要求立马签订合同（周六看房，下午给出offer,稍晚一点就签合同），我理解应该先让我的律师或者过户师，或者我本人看看合同之后再签，这个也许要等到下周一的吧，但是中介都要求立马签订合同，否则连我的offer都不接受了。
到底合同应该什么时候签订呢？是不是太抢手的房子应该当时就签？

3.building inspection或者其他的inspection:
之前购买house失败的案例中是安排了building inspection以及pest inspection的，也因此才及时发现了问题，然后放弃了购买。而购买appartment或者unit是否还需要安排inspection, 或者做其他的什么检查然后才购买？

4.购买新房或者楼花一般存在什么样的风险？
这里时指出投资风险以外的奉献，一般是由律师协助调查吗？


多谢指点和讨论

MillerYang

我看了我签的那个deposit的paper，上面是说如果反悔是不退的，也就是说这个0.25%是你offer的代价。。。

签订合同的时间还真没研究过，我们是当场就签的。。。估计还是看市场情况吧，你非常想要那套房子，一般马上签会比较放心点。。。不知道不是马上签合同的话，owner是否有反悔的权力

换个角度想，既然0.25%都是拿不回来的，不管合同啥时候签，只要在colling period结束之前反悔的话，买家都是损失这0.25%。。。但是签了合同后，owner是就不能撤销了。。。（这是俺那中介跟我这么说的）

楼花的问题，最近有个帖子可以参考一下：http://www.freeoz.org/ibbs/thread-943059-1-2.html
机遇总是与风险成正比的

zlsiva

根据我的了解，在vic，双方都签下offer之后，因为买方提交了定金，所以属于弱势群体。cooling off只是说你可以放弃这个合同，可以不履行在settlement当天支付全额的义务。撤销合同需要给卖家一定比例的赔偿金。因为卖方一般是通过中介的，他们需要支付中介费用。
更可恨的是，当买家签署offer的时候，一般都要求立马交定金。但是其实卖主还来不及在合同上签字呢，他们有的是时间拖着，买家的cooling off有时限，他们的格式合同如果没有特别注明offer的有效期，卖家可以无限拖延签字时间，他们掌握着完全的主动权

zlsiva

其次很重要的，就是要在看房的同时，看合同。不能没见着合同就签字。这种肯定是违法的。
在vic，section 32是必须的。而且你可以先出一个口头offer看看卖家意思。同时要求中介出具完整合同，自己如果有时间一定多看看房子和周围环境。
不知道lz说的.25的定金是哪一种。如果是签完合同交的，一般是10%。签合同之前交的那种1000刀之类的在vic没有法律效力  只能在确定签不成之后找中介要回来，很被动。

holly2010

0.25%是holding deposit，一般解释为买家交了这钱，卖家就不能在接下来的cooling off时间内再卖给其他人，但是，一旦买家这5天内反悔了，这0.25%就拿不回来了。

其二，合同的问题，每次几乎是一手交holding deposit,一手就让签合同，如你所说的，如果买方签好之后，下一步才是把合同返回给卖方的律师，随后1-2天中介会电话通知买方，卖方已经签合同，同时会转移给买方的律师或者过户师。这中间的问题就是两个，一个是买方没有时间看合同，尽管我们都在说一定要看合同，下周一再签之类，但是中介反复说如果这样他们就不能把这个offer提供给卖方，真是一个郁闷（上周六又发生一次，我们好不容易下定决心给出了offer，然后要求周一给律师看了合同之后再签，结果中介已经把另外一个offer给了owner，并签订了合同）。 另一个问题就是你刚才提到的，卖方后签合同存在一定的时间风险。总之，在这里买房，感觉买方成了弱势：（

还得继续接着每周六的看房，哎呀呀

coldwinter

我也是不知道什么时候交小定，什么时候交大定，什么时候签合同，什么时候做strata或者building check

有没有行家出来教授下啊？

西皮二黄

置顶有篇帖子名叫：  澳洲新移民买房疑问解答贴

unamedplayer

原帖由 holly2010 于 28-2-2011 10:43 发表

                               
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一个是买方没有时间看合同，尽管我们都在说一定要看合同，下周一再签之类，但是中介反复说如果这样他们就不能把这个offer提供给卖方，真是一个郁闷（上周六又发生一次，我们好不容易下定决心给出了offer，然后要求周一给律师看了合同之后再签，结果中介已经把另外一个offer给了owner，并签订了合同）

The agent is legally obliged to send every official offer (usually written and you may want to add some conditions) to the vendor (even if the agent might suggest this offer is not competitive, blah blah blah)

Do *not* sign the contract without consulting your solicitor, esp when buying a house. Once you signed on the contract, and the owner sign it too, then it becomes a legally binding contract.

Only seasoned buyers may give an unconditional offer plus signed first page of the contract as a way to secure a property (usually with a lower-than-asked offer).

Remember that your favorite property comes to the market every few weeks, so just relax and enjoy the hunting process,

[ 本帖最后由 unamedplayer 于 28-2-2011 16:33 编辑 ]