Brisbane购房攻略之地区选择

shanghaiskysky

感觉是这样的靠近JOHN PAUL的起码不会跌,JP有个INTERNATIONAL COLLEGE ,以后如果房子不住回国了,也容易租给学生.就是附近的房子比较老,都是20年左右.但是听大家说老房子质量好啊

keane.li

原帖由 Brishandyman 于 12-4-2010 21:03 发表

                               
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华人区的房子风险太大，如果改变移民政策，没有那么多的华人托，房市下跌很快。虽然看眼前不错，但长远来看是有风险的。投资，不能放这块。澳洲的主流是鬼子，他们不去的地方，你也不要去。

我不这么认为。房子保值与否不是靠有多少新增投资在买，而是在于多少人对这里的投资失去信心。华人其实一旦买的起房，都是在工作上可以有所突破的，只要肯干，其实比鬼子容易扎根并支撑房贷，华人才不会掉价卖房子的，况且这边根本没什么空置的房子。不管移民政策变成什么样，QLD的人口增长都会在全澳领先，下跌很快的事是根本不可能的，也许在大富翁游戏里会出现吧。风险意识我不反对，不过要客观。

Dreamhouse

我也开始关注布里斯班的房价了

不知道这里的学校怎么样？？？

xinlian0712

我们全家现在住在chermside west。也在考虑购房。在这里购房大家觉得如何？

jbcheng

看得我热血沸腾啊，不知道制造业的工作机会在布里斯班怎么样？萝卜，布里斯班的气候是不是和新加坡马来西亚比较像？

westice

原帖由 jbcheng 于 16-4-2010 10:54 发表

                               
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看得我热血沸腾啊，不知道制造业的工作机会在布里斯班怎么样？萝卜，布里斯班的气候是不是和新加坡马来西亚比较像？

没有那边潮湿.冬天很干燥,阳光很强烈.

gentleboy

原帖由 罗卜扛大包 于 15-4-2010 10:49 发表

                               
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这个帖子太好了，尤其对于我们这种买房菜鸟上路中，启发和借鉴意义非凡，谢谢!

抛砖引玉而已，呵呵

回复你关于出价的问题，“感觉drewvale这个区域，450k-500k价位之间的房源似乎都集中在中介Chris夫妇手中，而且从周六看房的经历中，那带的房子脱手速度非常快。是不是这种情形之下，若要拿下中意的房子，基本上就得按照要价出offer？如若不嫌麻烦的话，可否分享你在这方面的经验之谈？”

我觉得可以从三个方面考虑，第一是卖家的心理，看他的预期是多少，是急于脱手还是待价而沽，知己知彼百战百胜；第二是你自己的需求，你的首要目的是自住还是投资，如果是投资，严格按照事先自己计划好的投资回报比来执行，不要感情用事，如果是自住，而且确实很喜欢这个房子，那就价多花个万儿八千拿下也值得，免得错过会后悔；第三，注意出Offer的技巧，一个offer并不仅仅只是由价格决定的，还有subject to finance, subject to inspection, subject to tentent, sbuject to ***，这些也都是你和卖家讨价还价的重要筹码，出价高未必是赢家。 举个例子，我买房的时候会先提前把贷款预批做好，而且我对这个房子的价值已经心里有数，完全可以把subjcet to finace这一条只写7天或者完全不写，变成和cash offer一样，但是我还是先会按照惯例写21天的subject to finance，subject to inspection 14天,如果我的出的offer owner不接受，我不会先加价，而是先把subject to finance的时间减少到7天，subject to inspection 也变成7天，owner 应该不会同意，然后再把subject to finance和subject to inspection完全去掉，实际上你还有冷静期可以做这些事情，当然你不要奢望到这个时候屋主就会同意你出的价格，重要的是在这一系列“让步”以后再开始谈价格，你所付出的代价可能就会小一些。

gentleboy

原帖由 ubuntu 于 14-4-2010 23:08 发表

                               
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parkinson和drewvale离电话交换局较远，有部份区装不了dsl宽带，当然有耐心可以等nbn

这个问题我专门问过telstra和Optus, 其实大部分还是可以装ADSL的，只是装不了ADSL2+

我现在用的是optus的90G PLAN，$60/Month

gentleboy

原帖由 xinlian0712 于 16-4-2010 01:33 发表

                               
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我们全家现在住在chermside west。也在考虑购房。在这里购房大家觉得如何？

我们群里有已经住在chermside多年的MM，你可以问问她。 群：28360008 她叫豆腐干

gentleboy

原帖由 独立小桥风满袖 于 15-4-2010 11:11 发表

                               
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john paul 附近几区环境 治安 交通等都不错，
又有一个新的hyperdome 应该以后升值空间挺大的

去年初我们看房时候DAISY HILL四房的新房近john paul 的才四十多万
今年再看报纸上广告这样的就贵了许多

熟悉LOGAN的朋友能不能具体说说JOHN PAUL和hyperdome附近的哪些区不错，比如交通，租金回报等，这周末准备去看看，谢谢

gentleboy

今天把kuraby的数据也贴一下

Area Profile
The size of Kuraby is approximately 4 km².  There are 2 schools and 1 childcare centre located in Kuraby. The population of Kuraby in 2001 was 4,606 people.  By 2006 the population was 6,396 showing a population growth of 39% in the area during that time. The predominant age group in Kuraby is 0 - 9 years.  
Households in Kuraby are primarily couples with children and are likely to be repaying between $1000.00 - $1200.00 per month on mortgage repayments. In general, people in Kuraby work in a non-specific occupation. In 2001, 65% of the homes in Kuraby were owner-occupied compared with 71% in 2006.  


Currently the median sale price of houses in the area is $525,000.*数据来源于RPDATA

KURABY分两部分，靠近underwood这边还不错，靠近compton rd这边感觉一般，kuraby有几条街区和eight mile plains的好街区有的一拼，至于升值空间，就靠自己去判断了。我没有住过KURABY,但是有在UNDERWOOD RD 靠近runcorn这段住过，最近那里正在修一个shopping centre，好象有麦当劳，woolwoths，你有时间可以过去逛一下

[ 本帖最后由 gentleboy 于 16-4-2010 13:17 编辑 ]

麒麟

这个帖子真好！！！
顺便问下 Gentleboy，有没有sinnamon park 这个区的数据。

勇敢的心888

原帖由 gentleboy 于 16-4-2010 13:16 发表

                               
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今天把kuraby的数据也贴一下

Area Profile
The size of Kuraby is approximately 4 km².  There are 2 schools and 1 childcare centre located in Kuraby. The population of Kuraby in 2001 was 4,606 pe ...

kuraby
当初买地时也重点考虑过，也出过OFFER。

主要问题是那里有很多伊斯兰教的人，家里人口众多，查学校成绩好像小学比较差。

gentleboy

原帖由 麒麟 于 16-4-2010 17:04 发表

                               
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这个帖子真好！！！
顺便问下 Gentleboy，有没有sinnamon park 这个区的数据。

Area Profile
The size of Sinnamon Park is approximately 3 km².  It has 10 parks covering nearly 3% of the total area.  There are 2 childcare centres located in Sinnamon Park. The population of Sinnamon Park in 2001 was 4,997 people.  By 2006 the population was 6,762 showing a population growth of 35% in the area during that time. The predominant age group in Sinnamon Park is 30 - 39 years.  
Households in Sinnamon Park are primarily couples with children and are likely to be repaying between $800.00 - $1000.00 per month on mortgage repayments. In general, people in Sinnamon Park work in a non-specific occupation. In 2001, 70% of the homes in Sinnamon Park were owner-occupied compared with 78% in 2006.  

Currently the median sale price of houses in the area is $521,000。
*数据来源RPDATA
*第一个图是house的，第二是个unit的

[ 本帖最后由 gentleboy 于 16-4-2010 21:06 编辑 ]

keane.li

原帖由 gentleboy 于 16-4-2010 13:08 发表

                               
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熟悉LOGAN的朋友能不能具体说说JOHN PAUL和hyperdome附近的哪些区不错，比如交通，租金回报等，这周末准备去看看，谢谢

Logan的话，按老外的说法就是买highway以东的房子，白人为主治安略好价格明显高；以西的几个区有比较多伊斯兰、黑人，名声不大好

以东这块springwood, daisy hill的房子都比较老，在20－30几年的样子，daisy hill的房子似乎要比springwood价格略高，我的理解是老外比较喜欢daisy hill park，有一些高价房子把整体均价提高了。房子本身我觉得对中国人没区别。相比springwood的生活设施会更便捷些。交通没的说，离eight miles plain的bus way入口不过几公里。都在highway旁，但是最好不要太近，我发现至少在距离200、300米的样子还是有噪音。hyperdome的房龄要新的多，因为有大shopping mall，生活非常便利，到市中心bus很多，距离略远。如果有机会，可以去看看kimberly park，非常漂亮，周围森林环抱，非常安静的小区，当然价格也很高

keane.li

subject to inspection是不可以被拿掉的，没法作为还价的筹码。老房子会有很多很多问题，各种各样。而且事实上这个subject to inspection可以在你签了合同的情况下，如果能接受一些问题，可以作为还价的筹码；如果不能接受，还可以放弃。其背后的隐形成本是巨大的，不要这个的话好比你不买保险，你觉得这钱省的值么？当然如果在subject to finance上貌似给个让步，可能在还价上多一点主动权。但是第一看的还是自己，如果是自住，你有多喜欢这个房子。我的感觉是，你真喜欢的话，确实嘴就软，嘴软就会让步。房子这东西在一定的质量、功能基础上，很大程度取决于多fit你的需求，所以在打算出offer的时候，自己留给自己的余地已经有限了。

至于所谓房主多急于卖出，几乎所有中介都会说必售、房主出国、几个人准备下offer。所以这些信息是可信度有限。除了inspection的人多少，还要看inspection的人跟agent都说了多少，说了什么，看房子是否仔细，可以留心观察。因为打算和你竞争的人，是绝对不会说可以逮到中介而不多说几句的。如果就算很多人来看看，没问几个问题就走了，自然说明他们不是太感兴趣。当然这个也是主观的，要inspection做过几次后相互间对比。

再有就是群众眼睛是雪亮的，很多时候价格合理，条件不错的房子，是肯定会抢手的。大家会在不同的房子不同的周末碰到同样的夫妇，你心理有数，对方也有数。所以如果有中意的房子，希望捡便宜货，最后只能一场空。当然了，你觉得无所谓其实是最好了，所谓无欲则刚。

[ 本帖最后由 keane.li 于 16-4-2010 21:36 编辑 ]

gentleboy

subject to inspection很重要，毫无疑问，这个每次买房必做的，一方面是对自己想买的房子状况有个基本的了解，另一方面是讨价还价的筹码。 因为在昆士兰买房会有1个星期的冷静期，早作准备的话一个星期内应该可以拿到report，如果觉得房子有问题，无论是讨价还价还是想放弃合约都还是来得及的。其实我想说的是，subject to inspection&subject to finance都很重要，可以说是买房过程中保护买家的两个重要的条款，如果提前做足够的准备的话，起码在形式上，可以做出“让步”，有利于在进一步的讨价还价。这些操作上的小技巧，要看情况灵活运用。

最后我也想说，澳洲的房价基本上是一分价钱一分货，一般喊价本身就不会偏离市场价太多，你觉得好的房子别人也会喜欢，该出手时就出手，抱着平常心去就好了。

[ 本帖最后由 gentleboy 于 16-4-2010 22:29 编辑 ]

我的霍巴特

一个也买不起。。。

MacroJ

选自住的，还是要找个生活方便的地方

甜水蜜桃

有人了解西北区的kenmore吗?可以给个意见

gentleboy

kenmore, kenmore hills, chapel hill 2009年平均房价分别是$575,882; $768,134;  $643,770. 这三个区都是upper middle class的区，洋人居多，职业以professional, manager为多数，周围有很好的教育资源，例如Indooroopilly State High, Kenmore State High都是不错的学校。

gentleboy

顺便贴一下brisbane的顶尖中学

BRISBANE'S TOP YEAR 12 SCHOOLS:

THE ISLAMIC COLLEGE OF BRISBANE (private, south)   
THE GAP STATE HIGH SCHOOL (government, west)  
BRISBANE GRAMMAR (private, city)  
MORETON BAY COLLEGE (private, east)   
BRISBANE STATE HIGH SCHOOL (government, city)  
BRISBANE GIRLS' GRAMMAR (private, city)   
ST JOSEPH'S COLLEGE ("Terrace") (private, city)   
ANGLICAN CHURCH GRAMMAR SCHOOL (Churchie) (private, east)   
KELVIN GROVE STATE COLLEGE (government, north)

独立小桥风满袖

原帖由 勇敢的心888 于 16-4-2010 19:16 发表

                               
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kuraby
当初买地时也重点考虑过，也出过OFFER。

主要问题是那里有很多伊斯兰教的人，家里人口众多，查学校成绩好像小学比较差。

对啊，kuraby火车站旁边就有一个清真寺
当然伊斯兰教人多一些

独立小桥风满袖

楼上MM说 daisy hill的房子似乎要比springwood价格略高，
我想主要是近JOHN PAUL附近和考拉公园那片能看见山景的房子，地大景色好，所以价格也高一些

罗卜扛大包

原帖由 gentleboy 于 16-4-2010 22:26 发表

                               
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subject to inspection很重要，毫无疑问，这个每次买房必做的，一方面是对自己想买的房子状况有个基本的了解，另一方面是讨价还价的筹码。 因为在昆士兰买房会有1个星期的冷静期，早作准备的话一个星期内应该可以拿到 ...

感觉热门区域价格适中的好房源，基本上是无讨价还价的余地。

上周六看中Parkinson一处房子，出价已经非常非常接近屋主的要价，但是最后我们还是非常遗憾的败北而归。原因就如同楼主所分析：决定房子的最终归属，并非单一取决于offer价格，出具最高价格的未必能够有幸成为最终买家。

亲身体验，确实如此。而导致我们惜败的原因事后方知：相比较买家30天的settlement time，我们的该项目的天数要求过长，因此owner弃我选他。

罗卜扛大包

另外，可否烦请楼主及各位有过购房经验的筒子们，得空罗列下咱们布市目前的购房成本（除却房款以外的购房开支）。

gentleboy

原帖由 罗卜扛大包 于 19-4-2010 14:45 发表

                               
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另外，可否烦请楼主及各位有过购房经验的筒子们，得空罗列下咱们布市目前的购房成本（除却房款以外的购房开支）。

比较大的几块主要是： 政府税费+银行贷款费用+律师费+房屋检查

CBA的计算器，它可以准确的帮算出政府的税费和银行的费用，再加上律师费（大约700左右）和房屋检查费（大约400左右）就是你的购房成本， 再有就是家具之类的了。

http://www.commbank.com.au/perso ... an-calculators.aspx

keane.li

原帖由 gentleboy 于 19-4-2010 10:12 发表

                               
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kenmore, kenmore hills, chapel hill 2009年平均房价分别是$575,882; $768,134;  $643,770. 这三个区都是upper middle class的区，洋人居多，职业以professional, manager为多数，周围有很好的教育资源，例如Indoor ...

Indooroopilly那边有两个公校是排名很考前的

lookaround

原帖由 keane.li 于 19-4-2010 18:56 发表

                               
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Indooroopilly那边有两个公校是排名很考前的

等小孩读小学了，我们就准备住到Indooroopilly去。如果那时候还在澳洲的话。
我们小孩已经两岁了，现在去好的私校报名晚了，只好去indooroopilly state school或者ironside state school（在ST.Lucia),
St.Lucia贵，indooroopilly还能考虑下，我们以前住toowong，对indooroopilly有点小熟，每周都去两三次。那里的房子70万只能买房况差的queenslander，房况好一点的买不起。townhouse六十万左右。 unit倒是挺多的，四十多万的可以考虑。交通便利，购物非常便利，人口构成也很均衡。

[ 本帖最后由 lookaround 于 20-4-2010 09:19 编辑 ]

罗卜扛大包

原帖由 gentleboy 于 19-4-2010 18:07 发表

                               
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比较大的几块主要是： 政府税费+银行贷款费用+律师费+房屋检查

CBA的计算器，它可以准确的帮算出政府的税费和银行的费用，再加上律师费（大约700左右）和房屋检查费（大约400左右）就是你的购房成本， 再有就 ...

不错，这下心里有谱了。