来看看悉尼这些房价

Lopemann

好久没来，上来看看

Lopemann

828楼的房子以116万卖出

比我当时估计的最高值110万还要高
吃惊之余也不吃惊，毕竟拍卖当天的page view已经接近9000

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Lopemann

829楼的房子以120万卖出

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Lopemann

kevin妈妈 发表于 16-8-2019 12:36
Hem提高了，听一个银行做贷款的朋友说，更不容易贷到钱了

得把事件放在更大的context里面，考虑银行为什么要这样
不得已而为之，和刻意为之，背后的信号完全不同

Westpac和ASIC的官司出其意料的赢了

https://www.abc.net.au/news/2019 ... se-banking/11407742

这是银行和监管机构达到共识的情况下

这个案子是皇家委员会之后可能lending领域最重要的一场官司
法官不认为使用宽松的HEM有很大的问题，因为人的确愿意为了买房降低支出

这个案子的意义并不在于Westpac本身，而是在澳洲Common Law系统中有了precedence case
为未来的类似事件定调了，也就是说法律意义上，就算银行持续使用宽松的HEM，也不会有太大的麻烦

然而Westpac仍然在一天后公布了收紧lending的消息
https://www.afr.com/companies/fi ... ies-20190815-p52hf3

看了一下细节，这些东西绝对不是大机构一天可以做好的
我的猜测是Westpac早就做好了这些东西，准备好了输掉官司后乖乖表态，然而却赢了

在皇家委员会后，金融机构对监管机构有了一种近乎于过度配合的态度
Westpac没有延迟放出计划，也是示好的一种方式，希望能修复和监管机构的关系
不然以后会举步维艰

还有就是可以看做一种“交易”，银行拒绝了ASIC加强贷款监管的要求
https://www.afr.com/companies/fi ... own-20190811-p52fxp

几个银行自行监管可能是表态自己能做好，和上面的信息不谋而合

这个趋势并不一定是永久的，从Westpac老板的态度就可以看出来
https://www.reuters.com/article/ ... onomy-idUSL4N24V1OY

另外一点就是现在还有两次降息预期，几乎是所有市场参与者的共识
也就是assessment会从5.5% - 5.75%下降到5% - 5.25%

接近10%的变化带来的是更多人能达到门槛以及更高的借款量
提前引入更高的HEM会在变化来临时平滑化影响，降低监管风险

Lopemann

之前媒体报道房价跌15%的时候我就感觉不对，因为看房的经历告诉我部分house的折扣远远高于这个值

之前提过，大部分公布的数据都包括了一些比较偏远的regional area，这些我并不在乎，
所以就选定了自己有可能考虑的领域来做分析
只看了下面这些我们所说的“悉尼”地区R2-R3 240到1000平米的house
用的VG的权威数据

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Lopemann

这段时间看到了一套非常让我满意的房子，但是可惜我已经买了

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dragon8848

Lopemann

830楼Earlwood这套小房子卖到了117万

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Lopemann

看看上面这个和876楼Homer St那个的对比，130万真的便宜

dragon8848

请教各位大神一个问题哈，一个区哪些是政府屋，有地方可以查询么？

kevin妈妈

Lopemann 发表于 16-8-2019 22:40
828楼的房子以116万卖出

比我当时估计的最高值110万还要高

我对最近的房价会卖到什么价格一点也不吃惊
人喜欢跟风，很多人也容易焦虑。这个和家长们送孩子去补习班一样的，别人都送孩子去补习，我也一定要送啊。这么多人看房子，再不买就买不到了啊
还有一样就是很多人喜欢抢，大家都不买的时候，自己也不买，比如早几个月。一看别人买，于是自己也要抢。前天在群里我还说：我不爱和别人抢，别人越疯狂的时候，我反而越冷静。有群友就说：急性子的人做不到啊。

kevin妈妈

Lopemann 发表于 16-8-2019 23:06
得把事件放在更大的context里面，考虑银行为什么要这样
不得已而为之，和刻意为之，背后的信号完全不 ...

好像说Hem提高，对首次购房的没有影响，主要是打击投资的。
那位在银行做贷款的朋友说，银行一要考虑皇家委员会的监管，二要考虑风险。
他自己是不看好房市，他认为目前卖家心理预期太高，过段时间他们会被泼一盆冷水。
我个人觉得7、8月份是买家疯狂的时候，Hem提高这周二开始执行，然后春季大量房子上市，撑不住的话，房市自然下滑。如果春季撑住了，或许会平稳然后缓慢上涨，大涨不太可能。

kevin妈妈

Lopemann 发表于 16-8-2019 23:21
之前媒体报道房价跌15%的时候我就感觉不对，因为看房的经历告诉我部分house的折扣远远高于这个值

之前提 ...

哇！这数据做的也太有才了吧
跌30%这么多，媒体不敢公布罢？
看来我应该在今年圣诞节买房以前圣诞节我没看过房，就只是去年圣诞节看过，当时觉得到处都冷清得不行，中介的态度那个叫殷勤。不过我们去年假期因为要回国，也只看不敢买。
今年如果春天买不成，就等圣诞节买

kevin妈妈

Lopemann 发表于 16-8-2019 23:30
这段时间看到了一套非常让我满意的房子，但是可惜我已经买了

Earlwood的房子也不便宜，这么大的面积，要价130万，在现在卖家期望都很高的时候，这个价格的确不贵啊。

kevin妈妈

Lopemann 发表于 17-8-2019 20:35
看看上面这个和876楼Homer St那个的对比，130万真的便宜

对呀，200不到，已经卖到117万，为啥那个这么大的房子，反而没人买？

kevin妈妈

dragon8848 发表于 18-8-2019 20:58
请教各位大神一个问题哈，一个区哪些是政府屋，有地方可以查询么？

这个我不懂哦

kevin妈妈

在悉尼拍卖的444套独立屋和公寓中，约有81.7％售出
https://freeoz.org/ibbs/thread-1372415-1-1.html

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kevin妈妈

表现最强的是墨尔本，588场拍卖取得了78.3％的初步结果，非常成功，

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kevin妈妈

但悉尼就不同了，承受力问题继续推动买家走向公寓。
在悉尼拍卖的444套独立屋和公寓中，约有81.7％售出，前一周的367场拍卖为76.2％。本周悉尼内城区或内南区拍卖的每一套公寓全都卖掉了。“人们确实喜欢单元房，因为更实惠。”布罗根告诉澳新社（AAP）。

不是铺天盖地说大家都在远离公寓么？

他乡作故乡

kevin妈妈 发表于 19-8-2019 11:40
但悉尼就不同了，承受力问题继续推动买家走向公寓。
在悉尼拍卖的444套独立屋和公寓中，约有81.7％售出， ...

撇开公寓施工质量的问题来讲，新一代会喜欢公寓更多一些（特别是内城区的公寓)。
虽然现在公寓暴露的质量问题比较多，但House也不是没有质量问题的存在，只是没有这方面的报道而已。

他乡作故乡

kevin妈妈 发表于 19-8-2019 09:17
Earlwood的房子也不便宜，这么大的面积，要价130万，在现在卖家期望都很高的时候，这个价格的确不贵啊。

Earlwood的地理位置和自然环境确实不错，但在交通工具方面只有选择bus或自己驾车，它自己是没有火车站的，最近的火车站是Bardwell Park.
从435 Homer Street走路到Bardwell Park火车站有900米，大约10分钟的路程。
而且这个站的车次也不多，用火车出行的话不是很方便。

他乡作故乡

kevin妈妈 发表于 19-8-2019 09:14
哇！这数据做的也太有才了吧
跌30%这么多，媒体不敢公布罢？
看来我应该在今年圣诞节买房:lo ...

预祝您能买到心仪的房子
到时别忘了上来分享哦

kevin妈妈

他乡作故乡 发表于 19-8-2019 12:58
撇开公寓施工质量的问题来讲，新一代会喜欢公寓更多一些（特别是内城区的公寓)。
虽然现在公寓暴露的质 ...

可是住公寓的人，不能撇开质量问题呀。House感觉不会出了问题，担心楼跨被迫搬出，然后要面临不知道多少的维修费分摊

kevin妈妈

他乡作故乡 发表于 19-8-2019 13:04
Earlwood的地理位置和自然环境确实不错，但在交通工具方面只有选择bus或自己驾车，它自己是没有火车站 ...

Earlwood周围有几个火车站呀，不一定要自己区的火车站。

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kevin妈妈

他乡作故乡 发表于 19-8-2019 13:08
预祝您能买到心仪的房子
到时别忘了上来分享哦

谢谢你哈。我们家买房子是好事多磨一开始看villa和townhouse，那时候都90万以上。然后发现house跌了，那就改看house吧。后来因为国内老人生病，随时要回国，看房子的事就暂停了。没想到又碰到自由党上台，银行两次降息，放宽贷款，房价又涨了。
我刚打算看回villa和townhouse，这新政策又出，开始收紧贷款。好吧，我再等等，看看风向。

Lopemann

kevin妈妈 发表于 19-8-2019 11:40
但悉尼就不同了，承受力问题继续推动买家走向公寓。
在悉尼拍卖的444套独立屋和公寓中，约有81.7％售出， ...

有能力的可以远离公寓，但是没有能力的也只能考虑公寓。

按5.75%的assessment来计算，没有小孩的单身人士或小夫妻只能借6.5倍左右的工资，单身或家庭收入需要达到12.3万才能借到80万，达到15.5万才能借到100万，三十岁以下的单身人士很难达到这个水平，就算是家庭也只有少部分能达到这个水平。而“好区”的房子几乎不可能比这个还便宜了。

很可悲的是House的barrier to entry很高，人不是真的喜欢公寓，而是只负担得起公寓。

还有就是投机心，大部分人看到公寓有问题的新闻觉得大家不会买公寓，所以专门去看公寓。有这种心态的刚需买家或许比被负面新闻吓退的刚需买家还要多，导致公寓价格上涨。

还有就是随着连续降息的出现，公寓的持有成本为负，参看651楼

房东几乎没有任何动力再降价出售，加上目前的市场最坐不住的是首次置业者，他们大部分人只能看公寓

Lopemann

kevin妈妈 发表于 19-8-2019 09:17
Earlwood的房子也不便宜，这么大的面积，要价130万，在现在卖家期望都很高的时候，这个价格的确不贵啊。

贵和便宜有不同的指标，很常见的误解是绝对价格和相对价格。

买股票的时候面值低的股票很容易被高估，因为他们“便宜”，但实际上却很“贵”

这个也是一个例子，130万看起来很贵，但是考虑到它的大小，房子的维护，地段，区，其实是非常便宜。我看过一百多套房子，真的几乎没有比这个便宜的house了

Lopemann

kevin妈妈 发表于 19-8-2019 13:40
Earlwood周围有几个火车站呀，不一定要自己区的火车站。

对

Lopemann

kevin妈妈 发表于 19-8-2019 09:19
对呀，200不到，已经卖到117万，为啥那个这么大的房子，反而没人买？

一般拍卖就只有3个人左右拍
如果少一个，竞争就少了很多
多几个，溢价就会非常高

可能刚好那天Homer St的那套就只有俩人拍卖，导致价格起不来

房子的价格非常“随机”，有很大的摆动空间
只是在现在的市场环境，这样的机会不多罢了

再等等，这个房子绝对会卖出去，而且价格会很不错

Lopemann

kevin妈妈 发表于 19-8-2019 08:46
我对最近的房价会卖到什么价格一点也不吃惊
人喜欢跟风，很多人也容易焦虑。这个和家长们送孩子去补 ...

魔鬼在细节中，参看651楼和723楼

一个区域不理性的价格形成的确不合理，但问题是这些事件并非in silo，而是会有持续的二级和三级效应
加强价格信号，形成self fulfilling prophecy
也就是房价上涨促成下一步房价上涨，而房价下跌促成下一步房价下跌
这一点有数据支撑，
比方说澳洲财经见闻文章里面发表的Corelogic数据

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