来看看悉尼这些房价

kevin妈妈

Lopemann 发表于 7-6-2019 17:05
这个制度还会造成升息的时候贷款量也会减少，造成潜在危机

升息的时候贷款量也会减少，造成潜在危机——这句话我又不懂了
我还以为升息的时候，会增加已经贷款的人的压力，当压力承担不起的时候，就要被迫卖房。就像这次降息，很多炒房族欢欣鼓舞。

kevin妈妈

妮南 发表于 7-6-2019 17:30
政策随时在调整，只要自己准备好了，该出手的就出手。

自己还没准备好资金
本来是想着还会跌，到明年house的降格比现在又降了一些，然后钱又存多了一些。但是现在的情形，房价继续跌的可能性不大，涨也不会涨到哪里去。house估计是买不成了，买得起的区又不想住。
改买townhouse或者villa吧，但还要等到7月新的地价出来，看看影响有多大再做决定。

Lopemann

kevin妈妈 发表于 8-6-2019 09:37
自己还没准备好资金
本来是想着还会跌，到明年house的降格比现在又降了一些，然后钱又存多了一些。但 ...

地价对不同房子的影响不一样，
差不多是House>villa/TH>apartment/unit

你想啊，密集住宅区一房公寓卖60万，考虑strata的话benchmark house相当于75万左右，apartment的地估计就值10万，多的65万溢价按house的逻辑绝对讲不通

Lopemann

kevin妈妈 发表于 8-6-2019 09:31
升息的时候贷款量也会减少，造成潜在危机——这句话我又不懂了
我还以为升息的时候，会增加已经贷款 ...

升息的时候，投资客有现金流压力，会选择卖出
但买家的assessment rate会上升，导致贷款额度下降，和大选前买家贷不到足够多的钱一样，从而让市场distress，造成市场下跌和流动性下降

这种Pro cycle的政策加大了cycle里面的涨幅和跌幅，放大了风险。不过基于我的观察，澳洲的机构真的是在'救市'，所以真的升息的时候搞不好又把这政策取消了

Lopemann

kevin妈妈 发表于 8-6-2019 09:37
自己还没准备好资金
本来是想着还会跌，到明年house的降格比现在又降了一些，然后钱又存多了一些。但 ...

如果你没准备好资金又看到了不错的房子的话，可以用现在的房子抵押，从而只用付10%首付而waive LMI

妮南

我最近也看到隔壁一位网友2年前小房换大房，多了60万的债务，尽管跳槽后工资收入增加了，压力还是不小。

不管如何还是要自己准备充分。

dragon8848

今天悉尼清空率54% ，好惨。

Lopemann

dragon8848 发表于 8-6-2019 19:23
今天悉尼清空率54% ，好惨。

节假日一般都比较惨
所以成交量也很低

继续观察

Lopemann

妮南 发表于 8-6-2019 13:07
我最近也看到隔壁一位网友2年前小房换大房，多了60万的债务，尽管跳槽后工资收入增加了，压力还是不小。

...

我觉得人很多时候没有认清自己的资产状况

就算是按照现在7倍收入为标准来买房
差不多全部的asset都在房子上面，就算以十年为标准，房子在家庭财富的平均比重可能还是超过80%

一个投资组合中单一资产超过40%都极为危险了
更不谈对于个人而言房子甚至连“单一资产”都算不上，只能算“单个资产”
如果出了opal tower那种事情自己的equity差不多都全部搭进去了

健康水平30%的exposure，人的贷款按理来说都不应该“接近”七倍的税前收入
可能3-4倍才是合理水平
但是一方面谈到房子人都是疯狂的，每个人都想stretch limit，甚至埋怨七倍太低
另一方面市场本身也是疯狂的，3-4倍绝对是这个收入级别的人看不上的房子

怪象，但每个人又都是参与者，限于传统观念，有的时候人不得不参与

kevin妈妈

Lopemann 发表于 8-6-2019 09:52
地价对不同房子的影响不一样，
差不多是House>villa/TH>apartment/unit

除了house，其他查不到地价
还得多看房子多做功课

kevin妈妈

Lopemann 发表于 8-6-2019 09:59
升息的时候，投资客有现金流压力，会选择卖出
但买家的assessment rate会上升，导致贷款额度下降，和 ...

据说银行降低利息，是为了救自己，减少银行的风险。
那么政府也是在救自己，经济太差，房价再跌下去，经济就会更差，然后政府就会被人民骂死，下次选举就不选他们了。
我这样的推理成不成立？
其实我这次投的是工党，白投了

kevin妈妈

Lopemann 发表于 8-6-2019 10:01
如果你没准备好资金又看到了不错的房子的话，可以用现在的房子抵押，从而只用付10%首付而waive LMI

不想贷太多的钱啊，不想精神压力和生活压力这么大。只想根据自己的还款能力来贷款，这样我可以吃得香睡得好。
现在经济这么差，万一（很难说的是不是）失业了，那么还可以把现在这套房子卖掉用来还贷款，就不至于被迫卖新买的房子了。

Lopemann

kevin妈妈 发表于 9-6-2019 09:30
据说银行降低利息，是为了救自己，减少银行的风险。
那么政府也是在救自己，经济太差，房价再跌下去，经 ...

房市和经济其实并非因果关系，只是都与credit紧密相连

房价跌造成的经济风险并不是房价跌本身，而是1.银行破产的风险 2.政府收入下降 3.财富效应，因为房价下跌人觉得穷而减少消费 4.社会动荡

房价涨的经济风险其实更高，1.挤压了实体经济活力 2.吸收了大部分激活经济的credit，从而造成经济依然疲软而房市却异常火热

政府这么不想让房子跌，我觉得可能是因为他们自己有vested interest，以及这个是补救起来最容易的，可以出政绩

kevin妈妈

妮南 发表于 8-6-2019 13:07
我最近也看到隔壁一位网友2年前小房换大房，多了60万的债务，尽管跳槽后工资收入增加了，压力还是不小。

...

2年前换的房子，那时候是房价高峰期哦。估计那个房子现在已经跌了20%了。
他还可以跳槽，还可以工资增加，已经很好了，否则压力更大。
我一个朋友，行业不景气，工资收入就比以前少了很多，幸好他还有一套投资房，一直都有租金收入。不过他老婆工作得很辛苦。

kevin妈妈

dragon8848 发表于 8-6-2019 19:23
今天悉尼清空率54% ，好惨。

长假期啊，而且昨天那鬼天气，门都懒得出。

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Lopemann

kevin妈妈 发表于 9-6-2019 09:34
不想贷太多的钱啊，不想精神压力和生活压力这么大。只想根据自己的还款能力来贷款，这样我可以吃得香睡得 ...

其实是个option，分两种情况
1.考虑的房子不可负担，这种情况就算能凑足首付也不要买，因为买了后会影响生活，贷款总量很大，即使首付付够了20%。未来的风险也超过了人的风险阀值

2.考虑的房子可负担，但首付不够。这可能是你的情况。比方说你还有三个月才能攒够20%首付。三个月后买的话相当于房子的equity 20%，现金0。如果现在买，三个月后房子的equity 10%，自己手头的现金10%，和前者其实一样，只是你可以选择是否把现金拿去还房贷

kevin妈妈

Lopemann 发表于 8-6-2019 21:03
我觉得人很多时候没有认清自己的资产状况

就算是按照现在7倍收入为标准来买房

很多人都不是理性的。
有一个新闻不是说，贷款人告银行贷太多钱给他们，现在他们还不起了。
自己疯狂贷款，还不起后告银行，也是奇葩。
不知道那个官司打成什么样了？如果银行输了，呵呵，以后哪个银行还敢放松贷款。

Lopemann

kevin妈妈 发表于 9-6-2019 09:51
很多人都不是理性的。
有一个新闻不是说，贷款人告银行贷太多钱给他们，现在他们还不起了。
自己疯狂贷 ...

两方都有责任，赌徒不应该指望银行或政府兜底
银行其实风险更大，原因是1.Royal Commission之后要表现出关爱客户的姿态，展现duty of care 2.贷款审核松散，对responsible lending没有好好执行，容易造成集体诉讼 3.事情上了新闻，对银行的形象影响不好，容易造成客户流失

我以前刚好做过这方面的咨询，最后的结果可能是银行给那个人很大一笔rate discount了事

kevin妈妈

Lopemann 发表于 9-6-2019 09:40
房市和经济其实并非因果关系，只是都与credit紧密相连

房价跌造成的经济风险并不是房价跌本身，而是1. ...

所以银行和政府都要想办法救市，不过我觉得他们也只是不想再让房价继续下跌，而不是想让房价像早几年那样疯涨。
在现在这样的情况下，稳定最重要。

kevin妈妈

Lopemann 发表于 9-6-2019 09:46
其实是个option，分两种情况
1.考虑的房子不可负担，这种情况就算能凑足首付也不要买，因为买了后会影响 ...

我觉得我是第一种情况
我不想勉强凑够首付，然后为了还太多贷款影响以后的生活。我还想假期的时候去旅游啊。
你说的第二种情况，并不仅仅是我再存一年钱，就可以攒够首付。而是本来期望一年后房价再跌个10%，然后加上一年的存款，才够首付啊。

kevin妈妈

Lopemann 发表于 9-6-2019 09:57
两方都有责任，赌徒不应该指望银行或政府兜底
银行其实风险更大，原因是1.Royal Commission之后要表现出 ...

啊！最后的结果可能是银行给那个人很大一笔rate discount了事
那这样的话，是不是很多当时疯狂贷款的人都可以去告银行

dragon8848

kevin妈妈 发表于 9-6-2019 09:44
长假期啊，而且昨天那鬼天气，门都懒得出。

您这个发布数据的网站看起来不错哦，能分享一下网站么？

Lopemann

kevin妈妈 发表于 9-6-2019 10:14
啊！最后的结果可能是银行给那个人很大一笔rate discount了事
那这样的话，是不是很多当时疯狂贷款的 ...

这就是集体诉讼啊
银行只会这样对待High profile cases

Lopemann

kevin妈妈 发表于 9-6-2019 10:09
我觉得我是第一种情况
我不想勉强凑够首付，然后为了还太多贷款影响以后的生活。我还想假期的时候去 ...

第一种情况你就得想清楚了
不管你攒多久，房子对你不可负担的话绝对会影响生活质量的，和首付多少没关系

解决方案1.多赚钱 2.调整期望买便宜一点的

kevin妈妈

dragon8848 发表于 9-6-2019 10:23
您这个发布数据的网站看起来不错哦，能分享一下网站么？

这个网站，几大城市的数据都有：https://www.getsoldprice.com.au/auction/index/

kevin妈妈

Lopemann 发表于 9-6-2019 12:15
第一种情况你就得想清楚了
不管你攒多久，房子对你不可负担的话绝对会影响生活质量的，和首付多少没关系 ...

所以我现在就调整期望，买townhouse或者villa。
我对住大房子并不期望，房子大了我搞卫生的工作还多了呢
面积大的话，前面后面一大堆花园工作。
我自己觉得有个三房，带车库，院子不需要太大就够了，最好是两层的duplex或者townhouse。只不过碰到房价跌，我老公又说想买house，所以才看了这么久，否则去年可能就已经买好房子了。

Lopemann

kevin妈妈 发表于 9-6-2019 13:42
所以我现在就调整期望，买townhouse或者villa。
我对住大房子并不期望，房子大了我搞卫生的工作还多了呢 ...

我发现大家看房的条件都差不多...
不过我不喜欢爬楼啦

kevin妈妈

Lopemann 发表于 9-6-2019 13:47
我发现大家看房的条件都差不多...
不过我不喜欢爬楼啦

那么house和villa留给你，duplex和townhouse留给我

kevin妈妈

Lopemann 发表于 9-6-2019 13:47
我发现大家看房的条件都差不多...
不过我不喜欢爬楼啦

我一个朋友说：千万不要买两层的，每天爬楼累死人。
我说我平时爱出去徒步，喜欢爬山，这点楼梯，就当在家锻炼身体好了

Lopemann

kevin妈妈 发表于 9-6-2019 13:55
我一个朋友说：千万不要买两层的，每天爬楼累死人。
我说我平时爱出去徒步，喜欢爬山，这点楼梯，就 ...

我的朋友说，千万不要把喜欢的歌设成闹铃
我说，我听了喜欢的歌几千遍，还是不厌

后来，我给朋友倒了歉