投资房，失败的管理分享，保险金拿到了。

catherinechen · 发表于 1-5-2015 07:05:23

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本帖最后由 catherinechen 于 5-8-2015 18:14 编辑

让专业的人干转专业的事。

catherinechen · 发表于 1-5-2015 07:25:26

我去年购入的carina heights的房子。
当时还没开始做中介。我那时和Ray white的另一家office 签了合约，让他们管理。 settlement day，我连钥匙都没去拿。我肯花钱，为房子新装的百叶窗帘，地板又抛光，打蜡。
可是3个星期过去了，还没替我找到租客。非常便利的地理位置，和合理的价格，我开始对中介产生了不信任。更不满意的事， open inspection之后，连个电话都没有。
一气之下，我把房子拿回来，自己管理。

catherinechen · 发表于 1-5-2015 07:29:12

租客是在gumtree上找的。
一开始还没什么，后来开始拖欠房租。现在她说没钱。我需要终止合约，让她搬出去。
我有 2 件事做对了，第一有bond lodge，第二是有landlord insurance。

DDD888 · 发表于 1-5-2015 07:33:33

catherinechen 发表于 1-5-2015 07:25
我去年购入的carina heights的房子。
当时还没开始做中介。我那时和Ray white的另一家office 签了合约， ...

是应该自己管理，我妻子是专业财务，她现在在家里管理我们家的楼下的出租房，她把房子免费广告晚上8：45放出去， 9：00就开始接到电话说要看房子，我们大概在三天里就将房子出租了

，我们家从来没有出租过房子，没有这方面经验

我家邻居将房子交给中介出租，那广告牌挂了一两个月了，现在还挂着，我估计仍旧没出租出去

catherinechen · 发表于 1-5-2015 07:38:31

我做错的事，当初心急，也不会做credit check, 就随便找人入住。
现在把管理权交给 paddington ，要走法律程序，让租户走人。一切从头开始。
昨天，我的经理第一次inspection，马上和我回报，屋顶还有漏水。屋顶在几个月前，专门找人修过。
我联系了tradie，下周一去修。然后把 tradie的手机给了我的物业经理，以后就不用麻烦我了。

catherinechen · 发表于 1-5-2015 07:40:23

吃一堑，长一智。
代价可不便宜。

catherinechen · 发表于 1-5-2015 07:45:12

DDD888 发表于 1-5-2015 07:33
是应该自己管理，我妻子是专业财务，她现在在家里管理我们家的楼下的出租房，她把房子免费广告晚上8：45 ...

刚开始的情况和你很相似。
马上就有电话，来问。马上就要入住。
希望你找到可靠的租户。我的运气不好。

catherinechen · 发表于 1-5-2015 07:48:44

一切从头开始吧。
我没有这个时间和精力，反正是可以退税的，不想自己头疼。
我相信Brooke 的管理能力和敬业精神。

catherinechen · 发表于 1-5-2015 07:51:32

我相信，很多时候，房子本身没问题，为什么找不到买家或租客，可能是中介没有尽力。

princemartin · 发表于 1-5-2015 08:09:19

租不出去有各种因素，lz当初可能没有和中介好好沟通，一个好的中介确实能够事半功倍

catherinechen · 发表于 1-5-2015 08:11:39

本帖最后由 catherinechen 于 1-5-2015 08:13 编辑

princemartin 发表于 1-5-2015 08:09
租不出去有各种因素，lz当初可能没有和中介好好沟通，一个好的中介确实能够事半功倍

这不是沉痛的代价吗。
我现在找到好的中介，往前看吧。

ingeer · 发表于 1-5-2015 09:00:15

整租还自己管，不累死啊。。分租可以自己管，毕竟收入差很多。。我以前分租的时候自己管，每周要比整租多$50，后来也累了，人多了事麻烦，还是交给中介整租掉了，钱是少了，不过买个清闲

DDD888 · 发表于 1-5-2015 09:05:23

本帖最后由 DDD888 于 1-5-2015 09:15 编辑

ingeer 发表于 1-5-2015 09:00
整租还自己管，不累死啊。。分租可以自己管，毕竟收入差很多。。我以前分租的时候自己管，每周要比整租多 ...

我妻子在家，所以自己管就相当于给我妻子一份工作

现在专业财务在新西兰找工作非常困难，有的还要倒贴钱来为雇主工作，我妻子又不会说英语，所以管理自己的房客多好啊

按照新西兰税法，还不用交税

交给中介管理,如果中介是gst注册的，要交额外gst +15%

floatstone · 发表于 1-5-2015 09:05:38

出租房管理有很多种吧，我台湾房东就是中介和自己结合的方式，广告由中介发，open house 都是他自己过来，筛选客人也是他自己定，他是职业房东不工作，有时间，租金和绑金都直接给他，合同和中介签，房子有问题租客直接找他，他自己找人修，这样他的中介管理费比较低，听中介说一个房子的管理费一年是两周租金，

DDD888 · 发表于 1-5-2015 09:09:47

catherinechen 发表于 1-5-2015 07:38
我做错的事，当初心急，也不会做credit check, 就随便找人入住。
现在把管理权交给 paddington ，要走 ...

我不认为自己或者中介管理有能力将不付钱的租客立即赶走，如果租客不交房租，所走的程序应该都一样啦，如果租客赖着不走几个月，然后将房子弄坏，中介也没能力将钱从租客那讨回来，最多扣bond，最终仍旧是房主损失

catherinechen · 发表于 1-5-2015 09:38:06

DDD888 发表于 1-5-2015 09:09
我不认为自己或者中介管理有能力将不付钱的租客立即赶走，如果租客不交房租，所走的程序应该都一样啦， ...

事已至此，我只能做最坏的打算。
是房东的损失，一点没错。

DDD888 · 发表于 1-5-2015 09:47:37

catherinechen 发表于 1-5-2015 07:38
我做错的事，当初心急，也不会做credit check, 就随便找人入住。
现在把管理权交给 paddington ，要走 ...

另外屋顶漏水，我都自己修，一块烂膏药上去，大概可以保证十年不漏水，我大概每隔十年维修下房顶，刷一下油漆

叫人修屋顶漏水好贵啊，要三百多新西兰元，十年前的价格啦，我请人修过一次，修的一塌糊涂，没我自己修的好

levine · 发表于 1-5-2015 17:53:29

DDD888 发表于 1-5-2015 09:47
另外屋顶漏水，我都自己修，一块烂膏药上去，大概可以保证十年不漏水，我大概每隔十年维修下房顶，刷一下 ...

老兄什么都会呀。会铺地砖吗？

DDD888 · 发表于 1-5-2015 18:25:59

levine 发表于 1-5-2015 17:53
老兄什么都会呀。会铺地砖吗？

No

My dad can

sheryllulu · 发表于 1-5-2015 19:10:00

LZ是热心人，希望之后一切顺利

catherinechen · 发表于 1-5-2015 19:39:27

sheryllulu 发表于 1-5-2015 19:10
LZ是热心人，希望之后一切顺利

举手之劳。
谢谢鼓励。

Feng616 · 发表于 2-5-2015 02:18:04

我也觉得是中介没尽力,我们和朋友退房要转租也是同样经历, 在我们下了最后通谍那天找到房客了。

levine · 发表于 2-5-2015 23:22:12

DDD888 发表于 1-5-2015 18:25
No

My dad can

会这个，可比码农挣钱。

DDD888 · 发表于 3-5-2015 19:00:25

levine 发表于 2-5-2015 23:22
会这个，可比码农挣钱。

一年挣钱多少啊？

KYLIE2008 · 发表于 3-5-2015 21:17:04

一定要找专业负责的agent

Daibaw · 发表于 3-5-2015 23:11:50

catherinechen 发表于 1-5-2015 07:25
我去年购入的carina heights的房子。
当时还没开始做中介。我那时和Ray white的另一家office 签了合约， ...

找中介是没有错的。lodge bond买保险也是必须的。关键是遇上那种各种小事不守规矩的房客（真要是极品谁也没办法），或者房子出问题自己有正好度假在外，自己处理起来还是会比较麻烦。
但甩手交给中介什么都不管也是不对的。从第一个星期open inspection就要不停去催follow up，有多少人来看了房，几个人交了申请，这些都要心里有数，为什么没有人申请，需不需要调整，这个当时就得给个说法。中介特别是RW这类大中介，一个manager手里都是很多套房，其中很多客户都是不怎么差钱的海外投资客，所以客户要是不着急他们也不会上心。
个人在这边的经验，Always get a professional, but always chase closely. 这样未必是最经济的方式，但一般不会吃大亏。

catherinechen · 发表于 4-5-2015 06:05:26

Daibaw 发表于 3-5-2015 23:11
找中介是没有错的。lodge bond买保险也是必须的。关键是遇上那种各种小事不守规矩的房客（真要是极品谁也 ...

说的一点没错。
学习了。

catherinechen · 发表于 4-5-2015 06:22:16

KYLIE2008 发表于 3-5-2015 21:17
一定要找专业负责的agent

不容易找。
其实优秀的专业人士（水工，电工，等等），都不好找。而且通常他们很忙，要等。因为找他们的人太多了，活太忙。
男友家的冰箱坏了，修了1 次，还是不制冷。再打电话找那个修冰箱的回来看，说有个部件要换，$250 ，给我男友特价， $180。虽然我男友看上去是做办公室的，（他是管办公室的）可他是个业余的handyman。他把那个要换的部件拆下来，找供应商，才$ 85 。那个修冰箱的可够黑的。
所以我家的东西，只要男友自己能动手的，他全包了。不是钱的问题，最怕遇到活干不好，还想坑钱的tradie。特别对有些人，看家里只有我一个单身中国女人，觉得我特好糊弄。

KYLIE2008 · 发表于 4-5-2015 20:33:58

其实家里有个handyman是最幸福的，妹妹lucky

在澳洲，很多家里的事情都要自己动手，否则钞票就如流水

我们家的handyman也是梳理gutter, 修天窗，维护泳池，想想这些钱都是无底洞，还有。。。太多了。。

要不女汉子也让人佩服

cuppycake · 发表于 4-5-2015 22:10:40

大中介都没怎么跟进

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