澳央行数据显示住房债务创历史新高

周星星1832

　　（本报讯）相对于收入而言，澳洲人的抵押贷款债务已经创下历史新高，与2014年6月相比，增长了37.1%。这比全球金融危机之前债务收入比的峰值还要高出5个百分点。

　　澳洲储备银行公布的更新数据显示，房屋贷款银行出售借款人的贷款幅度已经超过他们收入的增长。

　　在全球金融危机之前，澳洲住房水平已经达到国际高位。然而，现在，家庭的住房利率已经降至前所未有的4.6%，而不是在温和的利率环境中去杠杆化。

　　澳洲央行数据还表明，与“自主房屋”借款人的可支配收入相比，他们现在的抵押贷款债务水平已经达到历史高位。忒别是，自住业主的债务收入比已经从全球金融危机之前的86.7%升至2014年6月的90.9%。

　　参议院的经济委员会正在要求澳洲央行官员在“特别公开听证会”上解释为什么中央银行在房地产繁荣后，其乐观态度发生如此大变化，为什么它一再拒绝对银行贷款采取所谓的“宏观谨慎”态度？而这一新数据正是在报告后公布的。

　　具有讽刺意味的是，澳洲央行是世界上最直言不讳的银行，它曾经批评美国联邦储备银行保持低利率，并且助长房产泡沫，从而引发了全球金融危机。行长Glenn Stevens以及副行长Philip Lowe总是认为，央行应该对于初期的资产价格泡沫采取先发制人的策略。

　　杠杆比例是关键，而不是利率

　　一些专家声称，目前的信贷增长处于“低位”，而这一状况意味着房地产繁荣将会是平淡无奇的。这一逻辑是有缺陷的：关键变量告诉我们，住房和金融稳定风险才是杠杆“比例”，而不是正在变化的利率。

　　如果你有适度的杠杆率和高的信贷增长，就像澳洲20世纪90年代一样，这就标志着未来可能会出现麻烦。如果你有创纪录的杠杆比例和看起来较低的信贷增长，就像我们现在做得一样，但是仍旧有数倍收入的话，很明确，你处于更加危险的境地中。

　　议员Matthew Canavan是经济委员会的一员，并且之前曾是生产力委员会的经济学家。他认为“宏观审慎工具可能会造成大错误”。

　　“每年有超过2000亿元的住房贷款，所以即使是很小的失误也可能造成较大的伤害。”他称。

　　参议员Canavan不相信“澳洲曾经在明确的情况下采取了宏观审慎的行动，储备银行在这个问题上似乎已经产生了比圣奥古斯丁更多的自我怀疑。”

　　委员会成员担心，当澳洲央行和财政部评估认为澳洲存在住宅短缺的时候，通过窒息投资者需求——并且需要为澳洲央行建造另外600万套到700万套住宅，到2050年，将会无意中容纳额外的1400万人——从而为出现更大的泡沫播下种子。

　　并没有迹象表明澳洲房地产繁荣将会在周末全国清盘率超过历史门坎70%的情况下出现减弱迹象，而较高的清盘率与强劲的价格升值有关，所有雪梨房屋中约80%的房屋通过拍卖出售。

　　无论澳洲央行采取何种措施来使房产状况降温，这都将是及时的。澳洲所有房屋90天的贷款违约率非常低，大约只有0.6%。总的来说，借款人创造了大约价值2%的预付利息（按照目前的利率计算）。

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