急求买房经历分享(注意律师的问题）

兰舟

换汇跟对方无关，你自己担着吧。
凉厅是否合法，买房子时就应该检查，现在的确太晚了。合不合法你也只有认了。
对方可以托后settle二周，不需要赔偿你的。再晚就象你过户师说的要交一天120刀罚金。
最后的房屋检查你倒可以要求再看一次。如果有什么没有修好，你可以要求扣款。
祝settle顺利。

banksxin

是我的贷款经纪介绍的，是华人。他在电话中对我发皮气说我没有权利才去检查了。

兰舟

Subject to的那些东西是有时间限制的。一般签正式合同之前来做。如果有问题，你可以不买，对方全额退你押金。现在太晚了。你等于已经承认了这个房子。

banksxin

原帖由 兰舟 于 16-5-2013 03:35 发表

                               
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Subject to的那些东西是有时间限制的。一般签正式合同之前来做。如果有问题，你可以不买，对方全额退你押金。现在太晚了。你等于已经承认了这个房子。

第一个subject是在十天内。
第二个subject没规定时间呀？

jinjin304616

第二个subject在没过户之前是有效的，只是现在搞有些晚了

banksxin

原帖由 jinjin304616 于 16-5-2013 09:57 发表

                               
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第二个subject在没过户之前是有效的，只是现在搞有些晚了

应该还来得及吧，这是老早之前就写好了的，在过户之前如果没看到这些文件，我应该可以押一部份钱吧，是吗?

jinjin304616

我认为是可以的。
不过应该是在签合同后马上要求卖方提供凉棚的approval，如果拿不出就取消合同或押钱

[ 本帖最后由 jinjin304616 于 16-5-2013 10:41 编辑 ]

banksxin

那这就意味着有纠纷了吗?向你同时也向所有有经验和见识的人请教我该怎么做才对我有利呢?

bluemm

原帖由 兰舟 于 16-5-2013 03:28 发表

                               
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对方可以托后settle二周，不需要赔偿你的。再晚就象你过户师说的要交一天120刀罚金。
最后的房屋检查 ...

请问“对方可以托后settle二周，不需要赔偿你的”，这个有法律依据的没有？好像是不行的吧？求解？

bluemm

一般settlement agent会在“一开始”就直接给你从council那儿run个报告，里面会写着这个房子里有什么设施，比如有没有pool, patio等。你如果有这个报告的话，就可以自己看看了。如果没有的话，现在这个情况，你自己和council联系一下，看能不能查到这些信息，这样有可能是现在最快的方法了。

BTW，你这个settlement agent听着真的差，但是现在要换掉他的话也太晚了，最好不要闹得关系僵了，也不利于最后的settle.

[ 本帖最后由 bluemm 于 16-5-2013 11:04 编辑 ]

小名

原帖由 banksxin 于 16-5-2013 03:33 发表

                               
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是我的贷款经纪介绍的，是华人。他在电话中对我发皮气说我没有权利才去检查了。

看来我是猜对了。我认为只有华人或者中介介绍的settlement agent这么做的机会比较大。

我觉得 拖延一天罚120而已。这个罚款相比正确settle来说，根本不是个事。

要是我的话，我会马上去找个大公司的settlement agent问问，看现在换人的话，需要延迟多长时间。有没有可行性。毕竟目前这位太差了，他绝对不会给你办好事情的。不要怕换人。

最后，有一句话叫做：“珍惜生命，远离华人”不知道LZ听过没？

angelar8

我买房那会好像没检查院子的凉棚是否合法，律师给我一堆清单，我看了，觉得没问题就ok了。房屋检查的时候，agent给我看了原房东修理的发票，证明问题都修理过了，并且指给我看在哪里。

writer

因为我自己买房子的时候就扯了很久。以下意见，仅仅供楼主参考：

1. 汇率肯定不可能让他们赔，因为不在合同范围之内；

2. council 可以买到所有的报告，这个是是买方凭offer自己去买。拿到图纸后，不确定的地方写信去问council，让他们给你书面答复(大问题council是会书面答复的，小问题如果不确定他们不会，因为也怕承担责任)；

3. Final Inspection借一个相机，按照structrual inspection和termite inspection的地方一一核对，没有维修的地方全部拍照。然后按照合同来，该owner维修的强迫过户律师发信给对方一一列出，必须修。如果折算成钱，双方商议；
你是有权利要求再检查的，仔细看那本紫色的册子。
另外，可以要求对方把维修发票给你看（他的settlement agent也会让他弄好这些手续的，如2个RCD，否则都会有麻烦），也应该要求你的settlement agent把所有的email都转发给你（他们可能隐瞒掉一些引起争议的信息，因为不想麻烦）

4.如果对方不配合，没有维修，那么你可以选择废除合同，但请确保是在的合同允许范围内。
  你也可以选择settle，但把settle当天的照片和final inspection的照片对照，明确哪些是对方的责任没有维修。同时，发信通知你的settlement agent和卖房的sales agent。在settle后，保留好所有的过程邮件，到magistration court去告他们，一般都会胜诉的。如果不确定，可以之前去magistrate court 咨询，免费的。
  如果没有按时settle，只能罚钱。

仔细阅读y12345678之前发过的一个帖子，里面有WA政府的官方买房指导。另外，紫色的那本册子是宝典，好好读，权责都在上面，很清楚。

你的settlement agent是为你服务的，但他们也是多一事不如少一事。他们的最终目的是想你早点settle。 想清楚理由，确保在合同允许的范围内。要强势，所有的事情都尽量邮件确认。你不仅仅要搞定对方的sales agent, 也包括你自己的settlement agent。

好好分析，情况其实比国内简单，因为全部都是按照条款来，没有什么复杂的人情世故

writer

另外，如果你的合同没有subject to council approval，那么就算council没有批，你也不能撤销合同。只能settle之后，再告原owner，让他出council approval的钱和其他相关费用（如：不得不拆除的部分）

banksxin

现在换人已经是不可能了，刚才律师打电话给我了，而且他告诉我同意录音吗？我愣了一下，心想他只不过是想保护他自己而已，我也同意了。问题一：对方的东西都签字了，今天过认过户了，你同意过户吗？我同意。 问题二，户子的所有improvements对方告诉是合法的没有文件，你知道和同意吗？我知道同意。问题三：对方的房子经纪和过户律师都跟他说了所有要改善和修理都做好了。户子可以过户了，你同意吗？我同意，但要再复查一次。律师：对方不让再复查。 我：那我怎么知道他们是真的做了？怎得怎样？还是部份做了？ 如果不让复查，那我要求押点钱。 律师：对方不同意押钱。我：既不让复查又不让押钱，那如果真的有问题就是你负责。律师：这不关我的事，我只是负责给你办过户。 我：他们是在跟你讲他们保证做好了，又不是在跟我讲保证。那有问题不是你负责谁负责。律师：我只是负责过户，咄咄逼人问我：那你是不要过户吗？我：我肯定过户，但我强调你要扣押2千块钱。这时疆持不下，抛下一句你拖延过户你要负全责，我还有別的事要做。

bluemm

需要修理的东西多吗？

老鼠爱上猫

这个过户师。。。我晕。。。

看到这里我想问一句，如果有纠纷买家要求hold一部分房款作为抵押，对方不愿意，这个事情该怎么弄？我觉得奇怪的是，即使对方不愿意，钱在你这里，过户师应该按你意志行事吧？你要求过户师hold住一笔款，过户师可以拒绝办理的么？建议事情到此地步，最好什么都留下书面证据，邮件或者短信。如果过户师拒绝办理，是不是可以告过户师了？这事好奇怪呀。

老鼠爱上猫

还有就是，对方有录音，可是录音不在你这里，你还是没有什么证据啊，既然如此为什么要在电话里就决定一切？干脆就要求邮件沟通好了，为什么要当时立刻回答他所有问题呢？

老鼠爱上猫

建议尽快email过户师你的要求，起码能证明不是你要拖延过户吧，如果他没有按照你的要求保留押金，那是不是可以告他了？等楼下的解答。

writer

1. 过户律师不可能负这个责任的， 他是对的。他最基本的职责只是负责弄些文件手续，符合法律规定他的事情就完了。我也是自己买房才搞清楚的。但他有责任和义务给你确认所有的问题，这个在WA政府指导里面有，但不清楚怎么做法律上的解释。

2. 压钱的要求对方不同意是可以的，因为没在合同里明确。默认条款没有这规定，而且无法证明屋主没有维修。在过户以前房子还是owner的，所以他可以拒绝你再检查一次。过户律师也不能替你压钱。所有的赔偿问题只能之后通过法庭解决。

建议：
你可以发邮件给你的过户律师，让他书面确认你关心的每一个问题，每一处维修点。他一定会转发给对方的settle中介确认的，否则他有责任，让他把邮件抄送给你。
对方settlement也只是把这些问题发给owner。
在此过程中，双方的settlement agent一定会尽量撇清自己的责任，问题最后一定会转到owner那里。
保留所有的来往邮件。

settle后马上核对，有问题就拍照片发给所有相关的人。

这样有问题的话你就足够的证据可以去法庭告了。settlement和owner及对方的settlement可以一起告，如果必要的话，具体细节咨询magistrate court。

不过一定要搞清楚哪些你是可以要求修，哪些不能。
owner一般不会不修。上法庭的话，他败了也得付修的费用。

祝好运

[ 本帖最后由 writer 于 16-5-2013 18:54 编辑 ]

Eileenli

楼主介意私给我你的settlement agent 的明细吗？我刚下了offer，还没订settlement agent,你若告知，我便不要再踩地雷了。

西澳电工

老吴，没什么东西要修理的。。。那些都是小东东。。。太微不足道的小东东。。。

你的律师，是姓HOE吗？？？
要是这B，集体投诉他。

西澳电工

主要是，最重要的一点，窗的钥匙。。。
然后就是排油烟机需要处理。
别的，都好办。

西澳电工

不行，我去帮你弄。。。

banksxin

原帖由 西澳电工 于 16-5-2013 19:15 发表

                               
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老吴，没什么东西要修理的。。。那些都是小东东。。。太微不足道的小东东。。。

你的律师，是姓HOE吗？？？
要是这B，集体投诉他。

我还没和你沟通你就已知道是谁了，难道你也吃了他的亏了吗，怎么不老早在论坛上警告TX们一下呢？

banksxin

过户已在下午3点钟完成，3点45在房子𤥶儿从房子中介那儿拿到了大门的三支锁匙。从初步的情况看呢，我的律师告诉我对方做好了电还换了一个RCD给我但门外还是有两盏感应灯不亮，厨房的两盏灯不亮。从这点情况来看呢，我的律师跟我讲的所有的东西都弄好了。这是不可能的。其它的门和窗的锁匙明天给我，我看都能好好用那也是不可能的也就是说我的律师说对方把我所要求的事都做好了，那是根本不可信我的律师的

bigbigblue

可能现在情况变了，我记得以前我们买房时房子就是as is的，看房时候如果某样灯具或者炉子坏了，final inspection的时候owner也不负责修，当然合同里另有说明的情况除外，包括加建的部分无论有没有council approval，你如果同意了offer就表明默认了现状，但过户时settlement agent的确是有义务告诉你哪些部分没有legal approval的

[ 本帖最后由 bigbigblue 于 16-5-2013 23:07 编辑 ]

lowprofile

原帖由 bigbigblue 于 16-5-2013 23:04 发表

                               
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可能现在情况变了，我记得以前我们买房时房子就是as is的，看房时候如果某样灯具或者炉子坏了，final inspection的时候owner也不负责修，当然合同里另有说明的情况除外，包括加建的部分无论有没有council approval， ...

那些灯亮不亮都是小事的，我们家之前走了检查流程，把不亮的都修理完毕了，自己搬进来住没多久又坏了好几个了，现在觉得不亮也好，还省电。。。
吃一堑长一智吧，只要房子没有主题结构的大问题，小问题就算啦，以后买房子先准备好自己的问题清单，都在offer里写清楚比较好。

老鼠爱上猫

跑去y1-8兄推荐的政府网站看了一下，拷贝一下过户师的责任义务，另外，这里明确说明随时可以换过户师，只是需要为已经做的工作付款。

OSE A CONVEYANCER carefully

ROLE OF THE CONVEYANCER The following are some typical things you can expect from a conveyancer.

✔  Settlement agents must be licensed by Consumer Protection to operate as a real estate settlement agent in Western Australia.

✔  Lawyers must have a current practising certificate in law from the Legal Practice Board to perform conveyancing in Western Australia.

✔  If using a settlement agent, you must be given an Appointment to Act form, that you and the settlement agent need to sign, that authorises him/her to act on your behalf. �  A settlement agent must tell you when it is a good idea to get some legal advice about buying a property. �  If someone who is involved in buying or selling the property, such as the real estate agent or bank that is lending you money, suggests that you use a particular settlement agent, they must give you a form for you to sign that explains your rights.    Note: you do not have to use a particular settlement agent because someone else has suggested or recommended you do so.  

✔  The conveyancer:
�  ensures the completion and lodgement of documents to transfer the details of ownership on the certificate of title;
�  makes necessary enquiries, such as title, rates and zoning;
�  double checks that all inspections and other special conditions in the contract have been completed prior to settlement and ensures that their client is satisfied that the conditions have been met;
�  requests funds to proceed to settlement; and
�  attends settlement on your behalf.  

✔  The conveyancer should keep you informed about the progress of buying your property and let you know about any problems.

✔  You are free to choose or change your conveyancer at any time.  However, if you do, you may be required to pay some money to any previous conveyancer for the work already done on your behalf.

banksxin

由于在Settlement之时诸多烦心之事，今天就索性没有去上班。早上十点钟就去到康嫂那儿想自己弄清关于3个凉棚是否合法，去到柜台前，一位中年的女士就问我有何事要办，我说明了来意，出示了我的驾照和购房合同，想要知道我今天要办理过户䢒房子有没有不合法的东西，也告诉她我的律师给你们发电问过了关于这个房子，律师说你们没有回复给他，就表明全部都是合法的，这是这里的办事方式。听完后这个女士告诉我她们是这样办事的：先要来康嫂填一份表，表的最后要卖主签名周意你来查这房子的东西，然后把表格交给他们并付90多元钱，大约5天㕆再来就能拿到所有这个房子的文件。然后她告诉我说我的律师说谎，这里是不经过电话和电邮来查和电邮这些文件。之后我告诉她我要这些文件可不可以加急办今天就给我。她说不行拿不到。之后我就一般无赖和难过的表情准备离开，此时她又叫我回来等一下，在Google搜出我的房子，然后告诉我等几分钟，只要我不要打印，她口头告诉我情况。真是谢天谢地！这就够了，我就好知道我该怎么办事了。5分钟后告诉我凉棚都合法。还微笑对我说放下沉重的心情，愉快地去买下这房子吧！真是大早遇到大好人！