墨尔本 短登 腿+公共交通 买房经验

april425

1月份拿到PR，4月第一次短登，带着孩子，到处玩玩，虽然之前网上也有少许看房，但是完全没想到购房。
后面不断在网上看房，感觉到房子出得很快，和老公也一再讨论怎样买房——问题在于，我不会开车（还没换香港驾照，就算有也不敢在墨尔本开）；墨尔本住宿贵，看房成本高；对各种流程一窍不通等等。
但是连续几个月一直看房，也决定短登买房。后来有朋友在网上出了个offer，和一套很好的房子擦身而过，我们也开始试着oversea出offer，和中介联系，要出offer就马上找了律师和broker，慢慢一切变得真实起来，出了几次offer后，感觉oversea出offer很不容易被接受，除非价格真的高比较多，有喜欢的房子又拿不到的感觉真的很不爽，顿时决定，下周就短登买房。

短登后，发现开始的计划不错，短登来一切都比我想象顺利。给大家写点经验。

首先，短登+公共交通看房，势必对你的选择范围有很大的限制，所以必须确定，你选定哪几个区来看，而且，要接受买到的房子并不完美。

april425

我的方式是：
1、选定你要买的区或者几个临近区（我们的选择标准是，1、有公共交通（基本在火车线路的末尾），2、区相对中上，不是豪区，但也不是少数族裔聚居区 3、房价是我们能承受的价位）
2、在附近找一家airbnb住（这个比较tricky，我运气很好，真的就找到一家位置特别好的，不一定每个人选的区都有这个条件，不行就找一家靠近你所看房那个区域铁路线某一站的）
3、研究附近的公共交通（你找的地方最好靠近铁路，然后辅助公交车、铁路和步行，较不顺的用出租）
4、来前将大概准备看的房源全部坐在一张地图上，列出优先级（最想看的几套最优先），然后按照地图顺序看去，走路可以让你了解周围街区的情况。
5、一边看一边出offer，前提是准备好钱，准备好律师和broker，随时offer中了都可以进行下去。

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其中几个必备杀器是：
google earth app（输入要去的路名 可以导航，无数次走错路都是靠它纠正回来的，还可以用它查你所看的房子离火车站有多远）
ptv app（墨尔本铁路系统的app，可以查你要去哪个地方公交线路怎样走，也可以用来看你房子周围有没有公交）
墨尔本出租123CABS电话（这个是我的房东给我的，提前15分钟打电话就可以订出租，你可以把你目前的地址给他，他到地方来接你，也就是说，你随时走到哪里累了，也可以看下路牌打一个，只要你愿意等15分钟）132227


有流量的本地手机，好查google maps等使用，我开得是oputs 30元一个月的套餐，预付费，机场就可以开办。

Miki卡（公交铁路卡）在机场的travel agency可以买到，所有的7-11都可以充值，好像公交站也可以充值吧。

刚来其实对墨尔本公交系统和铁路系统很不熟悉，做错好多次车，或者坐过站——不过总是不会太错，因为觉得不对劲就问，只要你知道你到底该去哪儿。
做公交是比较tricky的，因为墨尔本的公交车是你要在哪站下按铃，而郊区又那么像，开得又快，所以没办法像国内数站数那样来算，我发现一个方法——用ptv app，选中你的路线后，下面会有一个显示你从下车公交站步行多远到目的地的栏，点开会出现地图，A点事下车点，B点是目的地，你就一直开着，看一个蓝色圆点移动到接近A点，你就该按下车铃了，这基本是实时的位置#尽管如此我还是坐过站好多次我会说嘛#

april425

作为一个有资料强迫症的神经病，我还是分享下我的准备流程吧：


1、提前几个月开始在realestate上看房哇，了解各种房型、地图、价格、顺带着想你到底想要什么样的房型，喜欢什么样的结构，花园多大。（这种事儿一定抓大放小，所有都满足最后就买不到房子了，以我吧，我其实喜欢做得很好的garden，但是还是location和price比较重要，以及户型，想清楚你要至少几室、几车库，想要前院大还是后院大，以后garden漂亮的等自己再去收拾吧）

哦，对了，提前看房还有一个就是：通过你看的房子的挂牌价和卖价，看一般卖价和挂价的差距，可以在search里选择 sold 或者 buy。sold里就全是卖掉的房子。

主网站：http://www.realestateview.com.au/  （也有app，信息比网站少，但也可以下一个，平时看方便）
辅助网站：http://www.whereis.com/  用这个网站查房子的位置（我的电脑必须用ie打开）

2、看得差不多了，开始找lawyer和broker，我觉得这两个找华人还是很有必要的，很多专业词儿不懂，要问他们或者他们把关，这两个找了华人，agency我觉得就可以放心和老外打交道了，反正这儿帮你把着关呢。Lawyer的工作是帮你看section 32，contract和买房后一切流程。Broker是帮你办贷款。

3、这会儿，就可以找套看中的房子试着出个价了，在realestate上底下联系agent地方填上你的联系方式email，100%会收到回复，如果只是预约看房是自动回复，如果你写细一点（比如我常常问他们出offer的deadline和要section 32）他们会专门回一封，你可以用个邮件地址问具体信息。

4、联系上，你就问我可不可以oversea出价呗，他当然都说可以，只要你能够签字并且扫描，并且有办法把钱转给我如何云云。（这里插一下，我是办了NAB卡的，所以如果是oversea出offer被接受，如果交2000定金的话是ok的，但NAB有日网银转账2万的规定，我也不知道如果交10%怎么办，是分天提前打给中介吗，反正因为这个问题搞不明白，又本来就打算实地看房，我就飞过去了，没有NAB或者澳洲银行卡的童靴，自行考虑如何绕过这个障碍）

5、出一两次，基本你就知道流程，也知道中介会怎么push你，也知道大概要加多少价了。你就可以考虑短登去看了。

6、短登之前，把看的一批房子的地址、信息、agent的电话、尤其是你看中的房子的section 32要到，最看重的可以让律师先看着。并且联系好看房（一般一套房子的看房日期是确定的，但，我联系的中介，问是否可以另约看房的，基本都得到了同意，所以如果你错过看房日期，大胆约就好了）这时候，可以把最中意房源研究细一点
A学校——realestate上有附近小学中学的名字和链接，可以点进去看看，看看地址在哪儿，查查远不远。
B历史成交——http://www.onthehouse.com.au/在这上面，你可以查到你要买的房子的所有历史交易记录和价格，还能查到现在对这个房子的估价，和city coucil的地价。如果多次转手的房子，最好不要买。
C PTV可以查你的房子距离火车站多远，有什么公交车等等。


7、到了就一个个看呗，每个考虑好大概出多少，该怎么出offer就怎么出offer，一般出了offer，你签字了，就相当于你这儿生效了，如果房东签字，就是正式合同了。所以如果你卡着deadline出offer还好，没卡着你就要问中介，多少小时给我回复（24小时啊，3天啊等等，默认好像是3天）   3天的冷静期，是从你签字开始，所以你给房东三天，等于你没冷静期了。     房东合同生效后，把合同给你的律师和你，你开始交定金。（我的这个笔记特殊，定金就交10%，其他有定金只要2000的）   如果你没办下贷款的preapprove，要写subject to finance 如果要做房屋结构和白蚁检查的，要写subject to inspection（这些问你的律师怎么写，让他发给你就是了）

8、完了就找人做inspection，我用的中介推荐的。完了就基本是律师和broker的事儿了。

9、我还咨询了下租房的事情，房东本人不在也可以把房子租出去，交给中介公司，抽取7%的费用，好像签合同还要交一笔费用（忘了问多少），后面中介会帮你处理，比如那个东西坏了，租客联系中介，中介联系你怎么处理，如果你说修，他会派个人去，如果是租客弄坏，他给钱，如果是设备故障等，你给钱。一般签一年，如果你需要租客搬出去，需要提前至少60天到90天的notice，如果合同满不租给他，需要60天。

这就是说，你办完前面的基本就可以走了，等settle的时候可以让中介来给你收钥匙，顺便租房，当然走前要把合同签好。

好像基本到这里就到一段落了。房子的水电你不用先过户到你的名字，直接让租客交。但是要买保险，这个我还没问，反正走之前要买上，这个事儿我差点忘了，律师和中介都没给我提，还是我自己研究section 32研究出来的。

april425

所以，我认为短登买房前提是
1、你对本地区房价看涨，或者最近利息低，或者汇率低，或者你本身的情况使得你短登买房有很大的实用性等等。

2、你理解并能够接受买到的房子不一定完美，或者肯定不完美（不过其实就算花很长时间看，也未必能买到完美的一套），但是从投资价值考虑，有一套总在增值。

garyyip

写的很详细，感谢楼主的分享！

esilkroad

很仔细，多谢

熊猫阿三

厉害哈，刚来就买房了。

jimmyarch

不错，先学习了

modou88

楼主可以透露下买在哪个区吗？

guopxbb

还是长登之后再买房感觉比较踏实些

april425

我是主要看的在LILYDALE这条线的尽头几个区，买在CROYDON靠近MOOROOLBARK的地方的。

april425

我想是的，长登买房比较踏实，不过长登就没有国内收入证明了，所以综合考虑，我们这样选择哈

ArBen

介 功夫下的， 太励志了

妮南

这个月开始各大银行房贷政策已经收紧了，5月份以前办好的还是赶上了。

boris2002

楼主牛人。执行力很强。

xiaoqing

还是早点买为安。
澳洲就这么6-8个城市，每个城市以20公里半径的画个圆圈， 每个城市有房产投资价值的面积也就1256平方公里；
几个大城市离CBD20公里的面积 加起来的面积刚刚接近一个北京或稍大于一个上海

crapzz

好经验

lklfirst

thanks.

april425

到现在为止，大致所有手续办完，提着的心也算放下一半。对各种手续流程还是不够熟悉，所以总是担心会有什么意想不到的问题。

提醒大家，无论觉得律师和broker负责与否，都尽量自己把该弄清楚的问题弄清楚，比如哪一步交多少钱，哪一步你需要怎么做，多问问，有时候真是你不问可能别人就不会给你想到，只有自己对自己的事情最上心。


分享一下我遇到的几个问题和我收集到的解决方法：

如何在settle日期 海外转入settle的款项？
Michael回答：如果每天转2万从nab到anz，nab可能直接认为你是有问题，把你的账户封了。必须本人到网点激活，我有客户发生过这样的问题。本人又在国内，就疯了。可以这样1、授权nab当天帮你将钱转给anz。2、授权anz当天把钱转出nab。

如何在settle日期 海外转入settle的款项？
Michael回答：如果每天转2万从nab到anz，nab可能直接认为你是有问题，把你的账户封了。必须本人到网点激活，我有客户发生过这样的问题。本人又在国内，就疯了。可以这样1、授权nab当天帮你将钱转给anz。2、授权anz当天把钱转出nab。


settle的钱怎么给：转到你办贷款的的对冲账户，律师会有授权，可以给你分别付给该付的人。到了settle的时候你才开始给贷款。

关于房子的具体大小：house房子多大合同和section32都没有。广告写的是大概数据。如果确定的city council应该有。


nab：一般转账是2500刀限制 如果在银行去提高安全级别可以调到2万。（需要手机号验证）或者可以柜台做授权，5刀手续费。

dongyuange

好详细啊，多谢分享。楼主是怎么考虑买哪个区呀？

dongyuange

另外，laywer和broker是怎么找到的？ section32是什么东东？不好意思，小白一枚，问题比较多哈。谢谢。

JSJia

april425 发表于 16-6-2015 21:27
其中几个必备杀器是：
google earth app（输入要去的路名 可以导航，无数次走错路都是靠它纠正回来的，还 ...

楼主这个信息很有用
我下周就要去短登啦嘿嘿

ilovelmt

学习了。目前也面临买房的问题

Stefan

介绍的很详细，赞一个。