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澳洲人发现越来越难以实现伟大的澳洲梦：购买属于自己的房产。 在过去30年中，住宅价格冲破屋顶，特别是在我们的首都城市。房价如此高，以至于澳洲人，尤其是首置者，被迫大批退出了房地产市场。 不断被提出以解释高房价的一个理论是：市场上到处充斥着外国投资者。他们带着大笔资金涌进来，并且愿意支付高价，把当地人挡在了外面。 联邦政府启动了一项议会调查来对该理论进行调查，而其结果可能会让公众感到惊讶。 那么，海外买家真的应该因为澳洲天文数字般的房价而受到指责吗？ 调查发现了什么？ 首先，调查认为，房价已经失控。 房地产数据公司RP Data显示，首都房价已经在2014年1月为止的21个月中上涨了13.2%。与此同时，国际货币基金组织上月发现，房价与平均收入的比率为31.6%，高于澳洲的历史平均水平。 该调查听取了来自于包括公众和行业专家在内的广泛的证据来解释其价格的上涨。 对于外国投资的大部分担忧来自于个人，而行业利益相关者倾向于认为，公众夸大了海外买家的影响。 最后，该报告的结论是，并没有确凿的证据支持这一观点：外国投资者推高了价格。 它承认，与这个问题有关的可靠的数据是稀缺的，但是发现，总体而言，外国投资对澳洲有好处。 报告指出，海外买家实际上有助于人们更能买得起房子，因为他们的投资刺激了经济，提供就业机会——最重要的是——鼓励建造新屋，增加住房供应。 “证据指出，澳洲房产持续供应不足是价格上涨的主要动力。”报告指出。 “重要的是，外国投资被业内专家认作对增加供应至关重要。” “有证据表明，外国投资实际上可能有助于通过增加供应来让房价降低，而不是导致产生价格压力。” 为该调查提供一些资料的人表达了担忧：海外投资者使得首次购房者进入市场变得尤其困难。但是业内专家认为，外国投资者倾向于购买超出当地首次购房者可支付价格区间的房产。 Master Builders of Australia对该调查称，外国投资者和首次购房者很少会争夺同样的房产。 外国人往往偏好新的，高密度的市中心房产，并且通常靠近大学。而这些房产的价值要远远高于全国平均销售价格。 同样，澳洲房地产业表示，首次购房者青睐设备齐全的房产。 “外国投资者偏爱高端市场，对于临时居民来说平均需要$100万元来购置房产，而个人购买者购置新住处平均需要$647,000。这些远远高于有抱负的首次购房者的购买能力。”女发言人Amanda Lynch在5月份的一次听证会上称。 澳洲房地产委员会认为：“没有证据表明，国际投资使得住宅房地产市场陷入了困境或者影响了价格。” 墨尔本独家代理Nyko Property称，海外投资周围的“噪声”是“非常不准确的”。 “对于我们的电视网络上，亚洲人出现在拍卖会上，并且出价高于其它澳洲人一事，在我们看来，只是仇外心理，并且是澳洲决策者进一步将我们的经济与亚洲——世界上经济增长最快的地区——进行整合这一长期目标的梦魇。”其文件表明。 该调查得出结论：业内专家是对的。 “证据还表明，外国投资并没有导致市场扭曲，特别是对于首次购房者来说是如此——委员会对此表示满意。”最终报告称。 “这是因为外国整体投资水平还没有足够高，因为海外买家是以与首次购房者不同的价格购买不同类型的房产。” “如果外国投资遭到限制，在澳洲一直持续的住房供应问题将会恶化。” 外国投资规定是如何运作的？ ● 非居民的外国投资者不被允许购买现有住宅，但是他们可以购房新房 ● 居住在澳洲不超过12个月的外国人可以购买一套现有住宅，但是他们必须住进去，并且在签证到期的时候将它卖掉 ● 所有的购置行为必须接受外国投资审查委员会（FIRB）的审查 在澳洲，存在多少外国投资？ 数字是有限的，但是Master Builders of Australia估计，外国投资者占据澳洲房地产市场的比例为5%到6%。 房地产开发商Meriton称，海外买家占据了年度销售额的比例接近2.5%。 FIRB数据显示： ●在2013年7月至2014年3月期间，有248亿外国投资获批 ●与2012-13获批的172亿元相比，上涨了44% ●在2013年7月至2014年3月期间，FIRB批准了5777套现有房产的购置行为 ● 在2012-13年，这一数字为5101 ● 大部分投资在雪梨和墨尔本 澳洲房地产委员会称：“外国投资还不足以让整个住宅市场扭曲。” 那么，是什么导致人们买不起房子呢？ 现在并没有一种解释，但是缺乏住房供应就是最常被提到的产生高房价的原因。 该报告提到的其它因素（对价格比对外国投资产生的影响更大）包括： ●强劲的人口增长和较高的人均收入 ●由于获得廉价信贷的比例较高，澳洲人有能力得到更多的抵押贷款 ● 可开发土地可用性的稀缺和高成本 ● 低利率 ● 经济的力量 ● 国家和地方规划法规和繁文缛节 ● 印花税和税收安排 金融顾问SMATS Group称，澳洲的人口增长推高了需求。 “整个社会并没有完全理解，房地产价格上涨的主要推动力是澳洲的人口增长：到2013年9月30日为止，上涨了1.8%。”该公司在提交的材料中称。 “这相当于有额外的405,400人，房地产住宅市场难以应对这一浪潮带来的压力。” 澳洲储备银行指出：我们处于历史低位的利率推高了 “更高风险，更高收益资产”的投资吸引力，并且“最终导致了住宅房产的强劲需求”。 澳洲房地产研究所认为，“解决住房供应问题将会避免关于外国投资者对住宅房地产的影响的未来质疑。” 澳洲房地产委员会称，澳洲人是被其它澳洲人挤出了地产市场。 但是，这就是故事的全部吗？ 然而，该报告承认，外国投资者可能会对市场的财力产生影响。 “在边际费用方面，外国购买可能推高了市场特定部分的价格，例如雪梨、墨尔本和黄金海岸的全新优质公寓。然而，这些市场也主要是被当地购买者占据。”Meriton在提交的材料中提到。 储备银行的Christopher Kent称，“很难否认”外国投资者确实产生了一些影响。 “你可以想象一下，在周末的一个拍卖会上，出现了一位买家，他愿意比别人多支付一点点钱，如果这位买家碰巧是外国人的话，也许是临时居民，他们正在购买他们获得批准的一处房产，那么很难否认这样做不会推高价格。”他在6月的一次公开听证会上说道。 虽然该报告的结论是，外国投资对澳洲有利，但是却发现与外国买家有关的规则没有得到合理地执行或者监督。 它还指出，并没有针对外国投资准确或者及时的跟踪数据。 它建议引入一种惩罚制度来惩罚那些违反规定的人，包括那些故意帮助投资者打破规则的第三方。它还建议设立一个国家登记薄来记录所有购房者的公民身份和居住权。 委员会女主席Kelly O’Dwyer称，外国投资规定是足够的，但是他们的申请是“严重缺乏的”。 “我将财政部和FIRB（Foreign Investment Review Board）当前的内部流程视作系统失败。” Ms O’Dwyer称。 “最令人担心的是，似乎制裁几乎不存在。” 报告发现，自从2006年以来，并没有出现任何违反外国投资规定的案例，自从2007年以来，并没有出现违反规定的购置行为。 “这对这一信念构成了挑战：自从2007年以来，就普遍遵守外国投资框架。”该报告指出。 Ms O’Dwyer暗示，有投资者违反了规定，但是他们从监管缝隙中逃脱了。 “官员给出的建议（缺乏起诉案例是因为完全遵守规定）这是不可信的。”她称。 “澳洲人必须相信，包括那些适用于现有房屋的规定在内的规则正在得以执行。我们的调查表明，按照现今的情况来看，他们可能没有信心。” 本文译自news.com.au JAMES LAW文
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发表于 18-12-2014 20:25:47
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楼主
发表于 19-12-2014 01:05:12
发表于 19-12-2014 06:55:24
