又一家卖楼花公司要完蛋了

leaveausin

从澳信Ausin Group离职有一段时间了，自打离职后，每次路过曾经的office楼下，心情都格外复杂。
想来想去，澳信应该是要垮了。我来吐个槽，并不会加速它的死亡。所以，就在这个闲的蛋疼的日子，来八一八澳信的画皮吧。
各位观众，请准备好小板凳，咱们开始扯了。

1, 往日的辉煌
在澳洲，从事期房代理的公司多如牛毛，素质也良莠不齐。高大上的有CBRE，Colliers等大行，最寒酸的也有在home office开业的个体户。人人都为了那5%的佣金打的头破血流。一直到2016年上半年，澳信一直都是卖楼花的总冠军。当然几家大行的销量是超过澳信的，但是大行并不直接销售，而是充当了渠道管理的角色，而澳信却是真刀实枪的赤膊上阵，用自己的销售团队进行推销，所以说澳信是卖楼花的总舵主毫不夸张。
那时候，一年卖掉三四千套房子是很正常的，按5%的佣金来算，一年的账面收入就是一亿多澳币。天哪，在澳洲一年挣一亿多绝对是神一样的存在。

2，成功的原因
澳信几乎所有的销售额都来自于中国大陆，尽管在澳洲也有几个sales，但是和本地的其他代理公司相比，真可以忽略不计。
在我看来，澳信的成功源于老板的眼光和胸怀。其实澳洲早就有不少专门卖楼花的华人代理公司，瞄准的也是华人市场。但是这些公司都有澳洲企业的通病，就是小打小闹，不舍得投入，因此就成不了气候。
而澳信的老板则不然，他虽说是西人，但是胸怀和眼光并不像土澳那样狭窄短视。他敢于直接到中国开分公司，敢于疯狂砸钱打广告，敢于在闹市区最好地段租巨大的office建立公司的品牌形象。所有这些，恰恰是澳洲的华人公司和大多数西人代理公司所不敢做的，另外他们也压根没本钱去砸广告，砸了广告做不出单子，公司就破产了。
因为澳信的销售队伍在中国，因此给销售员的佣金就可以很低，就可以腾出来很多钱做广告和打品牌。而澳洲本地的代理公司必须给销售员极高的佣金，所以公司的利润率被压得很低，自然没钱去谋发展了。
这一点实际上就是澳信曾经成功的诀窍。

3，忽悠的技巧
本人曾到中国的分公司出差，对中国销售同事的说辞也是极为叹服。他们可以告诉客户，澳洲的公寓价格七年翻一番，他们可以用北京上海市中心的房价和悉尼墨尔本市中心的房价进行对比，他们可以动用客户最大化的利用贷款杠杆。
这些，在澳洲的sales是不敢乱讲的。起码当你告诉客户公寓价格能七年翻一番的时候，人家会抽你丫的。
当然，中国的sales这么说，也是公司给他们灌输的理念。因为他们本身对澳洲并不熟悉，很自然的就敢于把这些扯淡的说辞信心满满的说出去
换句话说，偷换概念和误导就是澳信灌输给sales的思想，这些思想又被纯真的sales灌输给了信息不对称，而且只相信高大上的公司形象的中国买家。

4, 有没有加价
很多人说澳信在中国卖房存在“私下加价”行为，为此去年还打了很多口水官司。由于我当时的工作范围并不涉及这一块，所以难以定论。
但是这个事儿，要搞清楚并不难。澳信在中国卖的房子，全都是高佣金的，这也没办法，砸广告和搞形象都要钱，佣金低了真没法做。
而且，澳信卖的很多盘都是所谓的“独家代理”。具体项目我就不点名了，反正很多是澳信拿到中国包销，而在澳洲当地没有销售的。
这就一目了然了。为什么那些项目的售价普遍高于周边的楼盘，为什么当时悉尼很多当地中介都说澳信卖的**项目是个坑？就是因为信息不对称啊，澳信又是独家代理，他根本不需要“私自加价”，他只要动员开发商“提高定价”就可以了。反正中国市场火爆，什么价都卖得掉，还用“私自加价”吗？
至于“提高定价”的那一部分，他们是怎么分配的，我就不知道了。貌似开发商不会独吞吧。

5，突然触礁
本来澳信这艘大船开的好好的，我们这些底层员工也能每天吹着空调扯着淡，和公司一起意淫美好的未来。却不料，2016年流年不利，一夜之间澳洲各大银行全面停止对海外客户发放贷款。
一时间，公司上下弥漫着极为悲观的气氛。因为这意味着，公司的现金流快断了。
卖楼花的佣金是分两次收到的。客户签约下定之后，澳信收到一半佣金，等房子建好，客户和开发商完成交割，澳信收到另一半佣金。过去几年卖掉的房子，澳信都收到了前一半佣金，并且估计也都花的七七八八了，因为在悉尼、墨尔本、深圳、上海、北京都租巨大的办公室，还养着不计其数的行政人员和所谓高管。在我们这些底层员工拿着澳洲最低公司的同时，高管哪一个不是吃肉不吐骨头的家伙，一年要烧掉多少钱。
这下好了，中国客户不能贷款，不能交割，公司的后一半佣金直接黄了。那段时间据说天天有客户去国内的公司骂街，但是骂归骂，买卖合同是客户自己签的，他们要么自己筹全款来交割，要么就放弃首付割肉离场。
所以2016年的时候，financial review就登了个文章说澳信和Westpac的巨额贷款申请被否决，导致1200套房子不能贷款。后来公司极力澄清。但是中国客户贷款需要包装是人尽皆知的事啊，我在新州和维州政府网站查过澳信的licence，上面都有一段很奇怪的记录，是其他公司没有的。这里面应该是发生过什么，只是我们小人物不知道罢了。

6，雪上加霜
更要命的是，银行停贷这一招，直接断了澳信后面的新生意。中国客户不敢买澳洲房子了，因为很少有人能摸出几百万人民币的全款来购房。
雪上加霜的是，澳洲政府对海外买家连续加税，契税即将达到12.5%的历史高位，更倒霉的是，中国限制资本流出，这样一来，就算中国客户想买澳洲房产，就算他有能力付全款，也不能结汇了。
自此，澳信在中国的销售一落千丈，不得已关了几家效益不好的分公司。目前只能勉强维持，靠之前的佣金度日。
只要银行贷款一天不放松，政府税收一天不降低，澳信就绝无可能再现昨日辉煌。
这时候，澳洲当地代理公司就稍微松口气了，因为他们卖的是本地客户，至少不受贷款政策和税收政策影响。这时候大家都笑眯眯的看澳信的笑话了。真是三年河东三年河西啊。

5years

看来银行停贷对市场是有不少的影响。

李天真

apart有腰斩风险，属于垃圾级。

leaveausin

好吧，有朋友说，澳信要是卖房子不行了，还可以做物业管理啊，一样赚钱啊。
其实，物业管理的收入与卖房子的佣金相比，真的是牛毛和牛的关系了。要是卖房子做不下去，物业管理就不可能撑起来这个公司。
况且，澳信的物业管理是何等烂，简直不能用“烂”来形容。对物业管理我了解的比销售多，下面八一八。

1，        公司不重视
光景好的时候，动动嘴皮子卖一套房，公司就到手五六万澳币的佣金。但是物业管理捏，一套房子整天管着鸡毛蒜皮，芝麻谷子的事情，一年下来赚一千来块。所以澳信的老板一贯轻视物业管理。前几年甚至没有自己的物业管理团队，是外包给第三方公司的。毕竟吃力不赚钱的事情，没几个人肯做。
公司不重视嘛，就没有各方面的支持和资源，为后来的混乱打下了基础。
2，        员工没干劲
成立了物业管理部后，在公司的低位也是很低的，说白了就是不赚钱就靠边站的意思。所以物业管理的员工流动也很快，与外面专业的管理公司相比，物业经理也不愿意再这里受这个鸟气，有机会就撒丫子跑了。因此很多case根本衔接不上，还有很多物业经理资历浅，没有多少经验。
3，        沟通有障碍
别看澳信的房子都卖给中国客户，它的物业管理部门几乎是清一色的西人在澳洲住久了都知道，大多数西人是追求工作和生活平衡的，大多不加班，周末不工作，反正工资也不高，混呗。
本来，中国客户就不明白澳洲物业管理的规矩，西人的物业经理又有文化和观念的差异，十次有八次找不到人，发个邮件还要英文沟通。我不知道国内客户有多少人有能力用英文沟通关于房子账单，设备维修，租金催缴方面的事情，反正我自己就搞不定。
而且啊，澳洲风格的响应速度是很慢的，客户很急的事情，他们的物业经理不急，说这事啊，你得排队，等我吧前面的case搞好了才轮到你。说完，他的咖啡时间到了，你怎么办？
4，        管理极混乱
好吧，有多混乱，举几个我听说的例子吧：
第一个，一个物业经理到离职的时候，才发现自己管的房子有一些他根本不知道，不明白自己怎么还管着这个房子，你说房东冤不冤，这期间欠缺了多少服务？
第二个，长期不去检查房子，例行的要三个月进房检查一次，不过好多时候一忙就忘了，反正房东也不懂。要是租客破坏了房子，或者跑了，咋整？
第三，低价出租。很多楼里，最低租金的那些房子，就是澳信管理的。听说以找到租客为重，租金高低差个几十块一周对公司的管理费收入影响并不大。不过，这个差距貌似对房东的收入影响很大哈。
第四，维修处理慢，有些小问题也很久修不好。这个不说了
第五，听说有把房子租给airbnb而不通知房东的。且不说房子的损耗增大，光是给房东造成潜在的税务问题就挺麻烦的了，毕竟现在澳洲税局一直在查airbnb的逃税问题。当然，这当中有没有人中饱私囊赚差价，就说不清楚了。
第六，不帮房东涨租金。毕竟去谈租客涨租金是费神的事，而租金涨个十块二十的对管理费没啥影响。所以经常听到房东抱怨说同一个楼同样的房子人家能租1000，自己只能租800.这样一年下来差别可就上万刀了。
总之呢，靠物业管理养活公司是不可能。现在国内客户以为在澳信卖的房子只能委托澳信管理。要是他们知道他们可以随时把房子转到别的公司管理，那澳信这个谎就编不下去了。

Serin

这是好事，我就不相信把公寓楼花卖给海外买家的，不靠忽悠就能成。这种中介是扰乱房市的因素之一。

5years

leaveausin 发表于 30-5-2017 13:09
好吧，有朋友说，澳信要是卖房子不行了，还可以做物业管理啊，一样赚钱啊。
其实，物业管理的收入与卖房子 ...

学习了。谢谢楼主。

sssddw

UVWOZ

好帖楼主辛苦了，谢谢

levine

楼主辛苦了，难得一见的好贴

levine

楼主是女的?卖楼花是不是涉及到一些非道德交易?展开了说说

leaveausin

画说2016以来，澳信也采取了一些自保的措施：
第一，关了几家效益不好的分公司以降低成本，这个是对的，摊子铺的太大容易扯淡，适时收缩自宫也是保命的方法。不过这杯水能不能抵挡车薪，还不知道
第二。开始卖英国美国的房产。方向也是对的，但是英美房产在中国大陆早有领先的企业在做，已经建立了人家的品牌知名度，这时候要进去插一脚谈何容易，况且还是在资金外流收紧的时候。
第三，最近听说，再关掉一些分公司的同时，给国内一些骨干人员大幅加薪。这个我就看不懂了，直到我听到了下面这个消息。
第四，谋划上市。听说还建立了什么上市的原始股，给以前的老客户推销，说上市以后可以翻几十倍。不过买的人貌似不多。要说上市，在中国上是绝无可能，因为你根本在从事一项中国政府不允许的业务啊。在澳洲上是有可能的，澳洲上市门槛很低，市值几十万澳币的公司一抓一大把，几分钱一股的公司也大把。可是这种上市真的有任何意义吗？能帮得了澳信不沉船吗？谁都不知道。

说句实话，澳信急速发展的那几年，老板一定赚的盆满钵满了，咱们前线打杂的也混了个温饱。不过摊子铺到这么大，接下来如何善终真是个问题。希望他一切都好。

5years

leaveausin 发表于 31-5-2017 14:20
画说2016以来，澳信也采取了一些自保的措施：
第一，关了几家效益不好的分公司以降低成本，这个是对的，摊 ...

除了澳信，其他房产公司情况如何呢？ 景气吗？  

nihaowohao

谢谢分享！

songmin010

Serin 发表于 30-5-2017 13:49
这是好事，我就不相信把公寓楼花卖给海外买家的，不靠忽悠就能成。这种中介是扰乱房市的因素之一。

我们是本地买家，看到房价涨也坐不住了，生怕以后住的窝买不到了。

Serin

songmin010 发表于 8-6-2017 06:34
我们是本地买家，看到房价涨也坐不住了，生怕以后住的窝买不到了。

本地买家，优先的选择还是带地的房子。地段好的公寓现房也可以，至少可以先自住然后再转投资。楼花就不要考虑了，太不靠谱。

songmin010

Serin 发表于 8-6-2017 09:20
本地买家，优先的选择还是带地的房子。地段好的公寓现房也可以，至少可以先自住然后再转投资。楼花就不要 ...

了解了，多谢建议！
主要我们存款少，国内也没有房子，担心以后越来越买不起。楼花只需要10%的首付，所以就去看了。。。

chowpei

听说澳信Ausin Group 都有付款给中国政府的, 不知道是不是啊...?

chowpei

澳信应该是要垮了....

据澳洲房产网站realestate报道，政府规定，从7月1日起，外国投资者的印花税将从4%提高到8%，这一政策将使本地买家收益增多。

悉尼苏富比国际物业（Sotheby's International Realty）负责人帕里埃尔（Michael Pallier）表示，外国买家仍有机会在新印花税上涨前买到豪宅。他已收到一些对豪宅感兴趣的潜在买家的询价，前晚就有一名中国买家询价。“如果外国买家在7月1日前签署合同，那他们将无需支付额外的印花税。”

据估计，一套价值2千万的房屋应向政府缴费3百万澳元。事实上，实际税率是9%，然而买家还要向外国投资审查委员会（FIRB）缴纳是房产售价1%的批准费。

帕里埃尔称，州政府此举势必将促使房价下跌。很多高端房产都是卖给了外国买家，而印花税的升高将影响外国买家的购买欲望，这将促使高端房产价格下跌。

双湾区（Double Bay）的房产代理皮林格（Brad Pillinger）也同意房价可能出现下滑。他还认为，此举将对澳洲本地买家没有任何帮助。

Black Diamondz的杜（Monika Tu）称，此举可能对那些购买低价家庭房的人产生相反作用。她说：“想从当前房产泡沫中获利的澳洲业主可能受增税影响最大，而不是外国买家。”此外，她还相信在新印花税的作用下，高端房产将依然让人“遥不可及”。

5years

楼主做为刚注册不久的同学。

主题贴1，回帖3都是说的澳信公司。

各位看官请自己判断。

类似的情况论坛时常都有。

这是目前第二个刚注册不久的ID，长文说澳信。

jwa

外国买家不是只能买新房吗?新房难道有2千万的高端房产?

lummar

jwa 发表于 19-7-2017 17:47
外国买家不是只能买新房吗?新房难道有2千万的高端房产?

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skypig05

悉尼的房子没有7年涨一倍吗？  那目前房价的50%时期是那一年？

感觉悉尼的房价还没国内一，二线城市涨得快啊。

snowwy2000

现在澳信好像还活的好好的吧，前几天看墨尔本新开一家分公司还是什么的