关于贷款组合的一点浅见，欢迎大家劈砖！

eastlake

最近买房，http://www.freeoz.org/ibbs/thread-1056468-1-1.html研究了哈银行贷款。关于贷款组合的有点想法，提出来供大家参考，也欢迎大家讨论。

最近银行贷款利率如下
1-2年fixed：4.99%
3年fixed：5.19%
variable一般在5.7%左右
(4月19日3年fixed降为5.09%)
(5月17日3年fixed降为4.94%)
(6月28日3年fixed降为4.84%)

fixed与variable主要区别如下：
fixed利率较低（不含5年的，5年high高）； variable一般较高；
fixed的Extra repayment较少，1万以内； variable的Extra repayment则无限制；
fixed一般无年费； variable一般有年费；（别小看年费，400年费也相当于贷款利息提高0.15%）
fixed无offset； variable一般full offset；

我觉得这里面最重要因素的是对未来利率的判断和自己还款能力的估计：
*如果有钱又没有合适投资渠道，一把付清算了，贷毛的款啊；
*如果认为现在利率较低，未来2-3年利率不会降到比现在fixed的低，干嘛不用fixed的；
*如果自己在未来还款能力暴强，每年有好几万闲钱可以还贷，variable是必须的嘛，fixed有钱也还不了，着急啊；
*再解释哈为什么offset不是很重要。理论上讲，所有钱都可以拿去还贷，但中国人不都要留点钱救急嘛，比如旅游、买车、看病、小孩教育...，offset的好处就出来了，钱放在银行里，不用时可以抵销部分贷款利息，救急时可以拿出来用。如果存个百十万在银行，一分钱利息也不用交，但也没有必要不是么，所以offset的多少主要考虑平时可能发生的救急费用就行了，多的拿去还贷吧。

所以：
*富二代就直接现金交易算了；
*认为variable利率会降到比fixed的5%以下，且平均下来会比5%低，千万别fix；
*认为利率已到最低，且未来还贷能力较差或开销大，没有闲钱还银行的，fixed是最好的选择；
*认为fixed利率有优势，且未来还贷能力较好，fixed+variable是最好的选择；比如贷款50万，除正常还贷外，未来两年大概有5万额外还款能力，同时预留3万的预留资金，你就可以选择40万2年fixed+10万variable，40万沾点利息的便宜，2年内提前还掉5万variable，剩下3万存银行做机动，需要就用，不需要也免贷款息啊！

应该来说fixed+variable组合贷款应该比较多。
自己经济情况不行，不想因为房子贷款而勒紧裤带，加上未来在医疗和旅游上会有较大支出，再加上认为未来澳元汇率不会降很多，可能没有什么提前还贷能力，所以贷款全选了fixed，3年5.19%。但是没有考虑其他一些费用，比如换套餐或者换银行的成本，这也是以上浅见的局限！
在其他帖子看到说，聪明人不会选择fixed，让我这全部fixed，而且是3年的人汗颜啊！

单手打字真是慢，都凌晨4点了，不说了，睡觉！！！！！

[ 本帖最后由 eastlake 于 17-5-2013 11:52 编辑 ]

yozheng

我也是fixed，也是3年，不过fix也好啊，省得麻烦到处比较，支出也好作规划

悉尼Eric

fix和var组合的模式很赞同。

提一点不同的观点吧。

除了还款能力以外，也要考虑收入过高所造成的TAX问题，就算是富二代，还是建议贷款而不是一次付清
1，杠杆原理，能够动用的资金多
2，避税，澳洲税高大家都有感觉的，就算是自住，报一部分的投资，用租金，各种杂费的支出作为避税也是不错的，如果是新房还能用depreciation，60万的房子一年近2万的dep也是很可观的!

[ 本帖最后由 悉尼Eric 于 23-4-2013 08:16 编辑 ]

Serin

我在哪里看到好像现在是两年的fixed最合算，不过现在还没到考虑这个的时候。

所以offset的多少主要考虑平时可能发生的救急费用就行了，多的拿去还贷吧。

多的还贷好像没必要吧？除非你在offset存到和balance打平，然后一次把principal还清，否则有多少都可以存在offset里抵利息，还贷反而降低这笔钱的机动性了。这是我对offset的理解。

悉尼Eric

我也看到过类似的新闻的，版主应该说的是rate还有下调的可能吧，也考虑过如何拿到最低点的操作性，有可行的！
理论上，现在还不是利息的最低点，在反弹前1刻去fix是最好的，可操作性就是先递交申请，银行会给你发合同，让你14天内寄回，这个时候你没有签，但是rate4.99%已经有了保障。到了14天的时候，利息还是变了，就直接签了，寄回，你拿到4.99%的rate。如果14天后利息依然不变，你可以和银行发信说还没有收到合同，让他们重发一次，这个时候保留reference NO。如果在你收到合同期间rate有任何变化，你收到的合同依然是4.99%。
但是这个策略也就在短期1个月内有效，如果rate还有可能大变则不是那么合适了！

ingeer

中国人都会多还钱的。。。basic variable就好了。。还的越多，下个月利息越少。。

悉尼Eric

澳洲和中国不同税过高，中国没有抵税一说，澳洲是各种各样的想方设法避税
税交的不多当然还的越多越好，只是在交税的兄弟姐妹还是别还那么多，算一下怎么合适比较好！
很多刚过来没开始工作收入不高但是有大把积蓄的朋友当然考虑多还，只是在到达澳洲之后开始收入增加了，这个思维模式就要转一下了！

eastlake

避税，不太懂。只知道投资房好像可以部分免税还是怎么的，但是具体怎么操作不知道。

原帖由 悉尼Eric 于 23-4-2013 08:00 发表

                               
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fix和var组合的模式很赞同。

提一点不同的观点吧。

除了还款能力以外，也要考虑收入过高所造成的TAX问题，就算是富二代，还是建议贷款而不是一次付清
1，杠杆原理，能够动用的资金多
2，避税，澳洲税高大家都 ...

eastlake

不同银行的贷款利率不太一样，两年可能更灵活机动些。
前面我写的offset本来就是作为机动资金使用的，留得太多也没有必要吧，如果没有更好的投资渠道，不如还掉本金。因为你考虑太多offset的话，fixed loan的低贷款利率就享受不到了。

原帖由 Serin 于 23-4-2013 08:51 发表

                               
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我在哪里看到好像现在是两年的fixed最合算，不过现在还没到考虑这个的时候。


多的还贷好像没必要吧？除非你在offset存到和balance打平，然后一次把principal还清，否则有多少都可以存在offset里抵 ...

eastlake

利率是不是还会下调，不晓得呢。从2011年11月到现在，澳洲央行已经连续6次调低存款利率了，3%应该是能看到的最低的存款利率了，难道会继续降到2.75%？谁也不知道。
fixed的贷款利率并不是固定的，如果你不交钱（rate lock fee，大几百）把利率固定下来的话，银行是会以settle date当天的利率为准的。银行可是贼精的，没有什么空子给你钻的。所以兄台说的方法不可行。

原帖由 悉尼Eric 于 23-4-2013 09:03 发表

                               
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我也看到过类似的新闻的，版主应该说的是rate还有下调的可能吧，也考虑过如何拿到最低点的操作性，有可行的！
理论上，现在还不是利息的最低点，在反弹前1刻去fix是最好的，可操作性就是先递交申请，银行会给你发合 ...

eastlake

原帖由 ingeer 于 23-4-2013 09:39 发表

                               
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中国人都会多还钱的。。。basic variable就好了。。还的越多，下个月利息越少。。

是的，但是不可能在两三年之内就还清吧，组合贷款还是有它的优势的。

悉尼Eric

我原来是var的，因为是package，每年有300的年费，转到fix完全免费，没有你所说的rate lock fee。
我所说的方法是钻银行运作流程的一个空子，而且也有朋友在不同4大银行操作过了，完全可行，没试过也不会这么确定告诉大家是有可操作性的。
当初就告诉过大家1个月，意思就是这个说文件丢失的借口只有一次，没第二次所以只能2个14天。
可操作，不表示一定要这么做，大家完全可以靠自己判断来选择fix的时机。

至于流程，一定是你提出申请fix，银行按照你的意向给你一个正式的合同，这个意向和合同之间一定有一个周期，真心没见过哪个银行当天出正式合同的，正式合同上会注明rate。
而银行给的合同是只需要你签字的，意思也就是说，合同是4.99%只要你签字完成，发回就合约生效的。这个时候在这个14天，主动权完全在你！我所说的方法也只是在合理理由的情况下延长了这个主动权。

另外想看下是不是你的情况于别人的有点差异，你是不是还没有package，或者说要换银行，才有这个几大百的费用？因为自己身边朋友的流程都是从同一个银行的var转fix，真没遇到过要交钱fix的情况。

最想批驳的一句话永远是银行很精，永远算不过银行。。。。。买的没卖的精。。。。。。。。。怀疑的心态永远就是天上不会掉钱。
所有商家都除了盈利模式还有运营模式啊，为了吸引客户扩大市场占有率的让利啊。4.99%的rate不表示100%银行就是一个对赌协议，你赚了银行就亏了。
顺便说下吧，在中国银行的漏洞是百出的，只不过所有的损失客户承担罢了，在澳洲漏洞一样存在，任何制度没有可能完美的，甚至大企业知道有问题，因为影响不大，修改成本过高还是不会去修改的。

现在2年gov bond rate到2.61%了，也就是说市场看低，完全有降到2.75%甚至在中间跌到2.5%然后反弹的可能。不过对我来说我还是坚持自己fix2年4.99%对比var不亏的想法
http://www.bloomberg.com/markets ... nt-bonds/australia/

[ 本帖最后由 悉尼Eric 于 28-4-2013 21:08 编辑 ]

eastlake

能不能这么操作我不知道我的流程写下来供参考：
首先银行会给你一个意向，表示银行同意贷款，这个可能没有什么法律效力。
然后银行会把合同发到家，可以自己签字后寄给银行，或者委托broker办理。但是有部分签字需要JP或类似见证人监督的。
因为银行的钱并并非合同签订之日支付现金，一般是在settlement date前面几天付款，所以为了规避风险，我的银行明确说明有rate lock fee，可以保证3个月内利率按照合同上利率执行，否则按照settlement date当天的fixed rate还贷。rate lock fee和申请费、年费没有关系，同一个银行fixed转varianble应该也不会有，因为银行一直都在收你的钱。
各个银行fixed rate基本只有申请费，并没有年费。variable的也分两种（当然银行自己分的种类很多），一种是最基本的，利率较高但没有年费；另外一种是package，把还款账号、offset账号、信用卡什么的全部打包，一般会有月费、年费或者叫package fee，相应的利率会有个折扣。银行宣传的和大家看到的都是后者。

原帖由 悉尼Eric 于 28-4-2013 20:51 发表

                               
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我原来是var的，因为是package，每年有300的年费，转到fix完全免费，没有你所说的rate lock fee。
我所说的方法是钻银行运作流程的一个空子，而且也有朋友在不同4大银行操作过了，完全可行，没试过也不会这么确定告 ...

我认为是买的没卖的精，天上自然不会掉钱下来。如果你认为你比银行精，我也不会反驳什么。
一般小银行为了吸引客户为降低利率或者减免部分费用，所以我们才货比三家。我们的broker就给我们讲过小银行降低利率吸引客户，规模做大后利率升高并不是不可能。因为退出一个银行是会有成本的，包括个人的时间、精力，甚至fixed rate带来的大量罚金，所以有些银行愿意用较低利率换取较多客户。其中有一个小银行做大后就卖给一家大银行，大银行就发现其用户规模虽然大，但并不是很赚钱，至少没有大银行自身的优质客户赚钱。

虽然叫对赌协议，但并不是说你赚了银行就亏了。不管怎么样，贷款利率都比存款利率高，银行光凭利率差就可以赚。所不同的是赚多还是稍稍少赚点而已。对于个人客户来说，出了本金外，几乎翻一番的利息是你必须要还的钱，所不同的就是每个月是否能够少还几十刀而已，充其量不过还贷额的百分之二、三而已。

不过我们最终的意见是一致的，就算利率再将0.5个百分点，两年4.99%、三年5.19%的fixed rate 也不会吃什么亏。

eastlake

银行文件原文如下：
Since you have not chosen to lock in the fixed interest rate applying to your Fixed Rate Loan, the fixed interest that will apply to your Fixed Rate Loan will be the XXX XXXXXX Fixed Rate applicable on the settlement date. This means the fixed interest rate that applies to your Fixed Rate Loan may be higher or lower than the fixed interest rate stated in this Loan Offer. If you wish to lock in the fixed interest rate for a period of 90 days you must apply for Rate Lock In (a fee will apply).

Rate Lock In fee - $749
If you apply to lock in your interest rate for a 90 day period, the Rate Lock In Fee is payable at the time you apply to lock in your interest rate.

原帖由 悉尼Eric 于 28-4-2013 20:51 发表

                               
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我原来是var的，因为是package，每年有300的年费，转到fix完全免费，没有你所说的rate lock fee。
我所说的方法是钻银行运作流程的一个空子，而且也有朋友在不同4大银行操作过了，完全可行，没试过也不会这么确定告 ...

MillerYang

我个人也感觉4.99不会亏。。。

已经split了自己的loan，等着签合同

eastlake

原来是什么贷款方式？split时银行有没有罚款啊？有什么费用发生？

eastlake

5月7日上午消息 澳洲联储将今日公布货币政策决议，澳大利亚联储宣布降低基准利率25个基点，至2.75%，自2013年5月8日起生效。
“At its meeting today, the Board decided to lower the cash rate by 25 basis points to 2.75 per cent, effective 8 May 2013.”
贷款利率也将随之下降，房奴同志们可以稍微少还点贷款了。 希望银行不食言，fixed rate贷款利率赶快下降，让俺们也高兴高兴！！！

eastlake

3年fixed：5.19%；
4月19日3年fixed降为5.09%；
5月17日3年fixed降为4.94%；
银行反映还是比较迅速的，两个月调整了2次贷款利率。
不过这样看来在settlement day之前就不会再调整了，应该就是4.94%了。