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标题: Croydon with Clarendon 建房之路 Week 9---Plaster 完成！ [打印本页]

作者: nethunter 时间: 12-1-2010 03:27
标题: Croydon with Clarendon 建房之路 Week 9---Plaster 完成！
房子概览

房子型号： Morningside
建筑面积 254M2（27.3 SQ)
建筑公司：clarendon
土地面积：520 平方
土地开发商：FLETCHER
房子总价格：200900（其中包括基本价格179910，SITE COST 10600，其他为升级价格）不包括fence和driveway
地价：28W

前言

从走入看房买房大军的后尘开始了自己的买房经历，觉得现在生活中的重心，即使一切定下来，也还是全部都在围绕着房子，习惯了。真是感觉中毒了一样。每天和LP在一起不是讨论不同银行的房贷利率，就是讨论选色，选砖头。选性价比。

以前曾今觉得二手房的出价策略是一件多么复杂了难以把握的事情，到后面阴差阳错开始造新房以后，还真是觉得，买二手房真是比新房简单太多，也没这么多风险和不可预测性。

但是建造新房过程中，哪怕一砖一瓦，甚至每个设计的小改动，都是自己用心思考，比较讨论，决定的那个过程，真的也是累中有乐吧。其中和中介玩心里战术，到最后取得满意结果，也有一种说不出来的成就感。

不管建新房和旧房，中介都一个样，爱玩太极，playing waiting game。几个回合下来，感觉现在对付他们的伎俩也至少不后怕了。

刚开始的时候，我们从来没考虑过建新房子。我们更不知道SITE COST，不知道slab, pier是什么东西...
因为旧房地大，省心，风险小。现在新房能批下来的地却都很小（相比旧房动则800多平米的地来说，新房大部分在500-600平米）。

LP喜欢看性价比。趋向地大的旧房。我们想推到了重盖也值。或者申请sub division。可是后面我们才知道，申请批准sub division并非这么容易，尤其是在东区，很多树不让你砍。很多地方有council envolope

我则喜欢稍微新一点居住能舒服点的房子。以下还是从旧房说起吧

[ 本帖最后由 nethunter 于 22-6-2010 08:30 编辑 ]

作者: nethunter 时间: 12-1-2010 03:29
标题: 二手房之遗憾
二手房之遗憾

我觉得看房子一定要集中在某一个地区密集式看房子，才会对这个地区的价位有一个整体把握。看多了，我们最后甚至直接和中介说，这房子只值40W。果然，42-44W一连几个星期卖不出去。最后看把价钱降到了40W

我和老婆每个周末坚持看房子，仿佛看房成了生活中不可缺少的部分否则就觉得缺少啥似得，浑身不自在！到了第4个周末我们终于迎来了我们的梦幻别墅！900多平方米的地，入口是一条笔直的driveway足有20米长直通garage，两排种着参天松树！然后到底左手入口有一个小门通往house的大门！house主人将房子的前后花园打理的非常漂亮，前面的花园充满了欧洲古典风格还有喷泉！植物剪切的错落有致，而且开价也很合理44-49万！我和老婆一看到这个房子就怦然心动，我们开了45万的价格希望能把这个房子拿下来！

RAYWHITE sales一看我们当场就出offer也是很热情马上把我们请到了办公室拿出合同叫我们签，说真的当初天真的以为这个房子就是我们的了！然后签字，当然我们也注明了subject to Finance! Sale和我们说她会第2天把这个合同拿去给Vendor看，争取下个周末把它拿下！看着Sales信誓旦旦的样子，我们以为这个梦幻别墅真的要成为我们的囊中之物了！

随后就是焦急的等到，我们从第2天开始一直给Sales打电话跟进对方的反馈，但是中介一直说还没有联系到Vendor因为他可能出差了，我们直到过了4天以后， Sales说他刚联系到了Vendor说当天晚上就把合同拿去给Vendor看，我们从下午5点一直在等待着Vendor的回复！老婆期间打了Sales还几个电话都没有人接，我说可能他们还在谈，再等等！等待的感觉就像在等高考成绩，可能要比等高考成绩更加煎熬，兴奋，恐慌，焦虑真是百感交集！7点半中介终于打电话给我们，说对方房子主人不能接受我们报价，因为价格太低，我们一听到这个消息真是一下子感觉到从天堂掉入了地狱！

老婆很懊恼，痛苦的留下了眼泪！第2天在网络上查到这个房子以47万成交，我们看了真是后悔为啥不再出的高点呢就比我们高出2万块钱！这样的房子这样的价格不可能再在市面上出现了，随后的2，3个星期里面我和老婆一直都摆脱不了对这梦幻别墅的幻想。希望那个出高价的意外的银行出了问题然后中介再找回到我们，可是这只是幻想！而且我发觉我和老婆再去看房子始终以这个梦话别墅的标准去评判其他的房子，但是我们再也看不到这样的房子了！

看二手房，我们最喜欢的中介是RAYWHITE，就觉得RAYWHITE这个中介不会乱开价，并且房子质量都不错，开价也合理（这纯属个人感觉）从Endeavour Hills的一处拍卖，到以上的梦想之房，都是RAYWHITE的。卖二手房和中介保持联系也比较重要。很多时候房子还没正式开卖他们就会主动想到你，像RAYWHITE的一个马来西亚小伙，每次都很热情的和我们说，我们这里有一处房子，正在和卖家谈，但是和之前你们的梦想之房蛮像的。你们要不要来看看啊之类的。大家要在croydon一带买房可以找他

熟了交流多了，我们才知道，中介愁的不是没有买家，而是求卖房的人，像马来小伙也经常四处奔波，不是找买家，而是看到谁有卖家意向马上说服人卖房

作者: nethunter 时间: 12-1-2010 03:31
标题: House & Land Package
House & Land Package

一天无意中看到Burbank在网络上退出了一个43万的house&land package的croydon新房推出计划，在经历了那么多看2手房的痛苦和煎熬中觉得既然有43万和旧房差不多价格的新房出售，为是么不考虑下新房子呢？毕竟新房住的旧房舒服啊！

于是2话没说，第二天自己驱车直接杀到Burbank的销售中心，和那边的销售员详细地谈了一谈这个新房计划！销售是个越南人，继承了东南亚人说话一贯慢悠悠而且带有娘娘腔的风格，这个越南人也不例外，先是和我说了一大堆croydon怎么怎么好啊的废话，然后进入正题！我首先和他谈了一下我的预算大概40万左右然后要离交通近一点的地方，然后他和我说这个有点难度因为他手上的所有package都是大于40万的。但是他人倒挺热心，然后和我说如果我真的喜欢他们的package的话，那么他可以选择在同样的地上盖起相对面积小一点的房子，然后给了我几个房型选择，我就相对选择了一个便宜的户型！我说我决定了就要这个户型他说第二天到我家来谈具体细节并让我准备好1000块的小定金！

我兴冲冲地去银行拿了钱然后准备好了第二天和他谈判！第二天一早，那个越南人打电话给我问我有没有去签地的销售合同，我反问他和谁签地的合同难道不是和你签吗？（因为我一直以为house&land package就是房子和土地一起打包销售所以合同,也是和这个叫burbank的公司一起签！换言之，BURBANK已经把这块地买了下来，后来才知道不是这么一回事情！）他在电话说你一定要签下土地我才能和你谈房子的合同bla,bla......我就咬定自己原来错误的观点和他说你不是house&land package吗？为啥不能地的合同不能和你一起签呢？反正那天在电话里和他正过来反过去就是搞不清楚！

后来我们才知道，全部builder里面，所谓的house&Land package只不过是builder先在那块地上做了soil test. 把这块地的SITE COST固定下来。这是和你自己去开发商哪里买地，在找builder的区别仅仅在于，因为这样的打包销售可以确保价格的固定没有隐藏费用等等，如果你对自己的SITE COST有信心，完全可以找你心仪的builder，不用这种package！

面对时间日益紧迫和croydon四周仍然没有我们钟爱的房子出现的现实，我和老婆只能硬着头皮上了，横下一条心买地以后再盖房！买地过程倒是没有是么很大的波澜，买地的那天直接冲到开发商办公室付了10%定金然后签署了销售合同，不过后来倒是听说其实买地也是可以和开发商在做一些讨价还价的！不过买都买了，毕竟这个世界上没有后悔药可以吃！

地买完之后，那个越南人殷勤的主动打电话给我，说你地买好了，我可以可以和你谈地的合同啦，我们也没有理他！接下来几天老婆突然网络上看到又有另外一个关于我们土地的house&land package的广告出来建筑商是Mode 3，好奇之下拨通了对方销售的电话！对方是个年轻的鬼佬小伙子，很负责带了我和老婆四处逛了逛他们的建造中的实体房（他们没有样板房）当初就觉得房子啥都包括：房子，房子里面的所有厨具卫具标准地砖地毯墙面粉刷，车库，landscaping, 邮箱， pathway， driveway, 遥控装置，安全系统， site cost一切全包整个造房价格也就在21万左右。当时因为缺少经验，就觉得造个房子就图个省心，既然它啥都包，那就选他了，于是付了1000块小定金给他，接下来就等他准备合同签字了！

当初也以为Mode 3就是以后为我们造房子的建筑商啦，不过峰回路转，接下来的几周里不耐寂寞的我和老婆又在外面徘徊在不同的建筑商的样板房里，希望吸取点好的内部装修装饰灵感以便将来用在我们房子上！在不断的参观过程中，我们也提高了一步一步对建房的认识，对一些建房的standard inclusion各项参数也逐步认知了许多，看了那么多房子以后我们越来越觉得当初选mode 3有些不值，尽管mode 3可以做到内部外部所有东西全包价格固定，但是房子内部规格结构以及一些厨具卫具配置上只是中规中矩，因为在一些建筑商那边可以做到更好的东西在mode 3这边只是mode 3这边只是做到最普通级别，不是很符合老婆的审美眼光以及对性价比的追求！

我们对最后临时改变主义，也对MODE 3的SALES感到十分抱歉，希望能至少退回500的定金，双方各打50大板。谁知这小伙竟然生气的不接我们的电话。我直接打到办公室，他们领导接到的。然后答应会退我们1000元。从此在没下文，在不接电话。结果无奈之下，我们只想出了两招，1 直接杀到总部要钱，2实在不行，请律师发律师信。结果我们杀到总部，人家也很爽快的答应退我们钱，并且说改变主意随时找他们。

接下来开始了漫长的clarendon征程。

作者: 想念天空 时间: 12-1-2010 09:33
插个队。
说实话，我一直很佩服盖房子的人。我也想要个梦想house，但就是懒得操心。。。

作者: nethunter 时间: 12-1-2010 09:44
谢谢版主的鼓励和加分, 我一定会继续接下来的买房过程!

作者: nethunter 时间: 12-1-2010 12:09
标题: 谢谢加分
想不到西皮大哥是这里的版主啊!

呵呵, 以后多给小弟加分啊, 让我也混个高级身份!

作者: 土豆2004 时间: 12-1-2010 12:22
请问你买地用贷款了吗？是不是也要做一个pre-approval?

作者: nethunter 时间: 12-1-2010 16:18
标题: 回复 #7 土豆2004 的帖子
买地建房也需要pre-approval, 我当初和LP也是从银行拿到pre-approval以后然后才去申请买的地!

作者: nethunter 时间: 12-1-2010 20:12
选择clarendon之理由

最后我们还是在不断的比较中选定了clarendon作为我们的建筑商，以前对这个builder不太熟悉，以为是一个小builder。选择了后，找clarendon这个名字，才看到前辈ciso的建房贴，知道clarendon在悉尼是NO.1

SALE也向我们解释：我们在悉尼或者昆士兰是最大的，刚刚进入melbourne市场才18个月。但是公司已经有30年的建房历史。如墨尔本的龙头老大PD也才9年的历史。

目前看起来，还是基本觉得这个选择是正确的

基于以下原因：

1. clarendon提供50年结构保证, 这个是我们决定选择它最大的原因

当然有些朋友也说50年，谁知道这个公司还会不会存在。可是后来我们查了才知道，所有builder都是交给两个最大的建筑保险公司做质保。 Vero or Lumley 能提供多少年的质保就看builder交给这个保险公司多少钱了。如果这个builder不存在了，vero会派有lisece 的builder帮你修房子。如果builder还存在。他们会让builder去修

2. 在其他建筑商里需要升级的配置在clarendon这里属于标准配置，STANDERD INCLUSION里面已经含有了3.2W的配置。3000块的promotion里面还有3.2W的升级内容。这样一共是6。4W。 Promotion里面升级的东西比较实用（kitchen splashback, 20mm stone benchtop TO ensuite and bathroom , 900mm烤炉以及炉灶和7个孔的水冷空调，洗碗机等).

3 cat1 的选择范围比较大些例如：砖我们选的是Homestead Tan但是这个砖在PD或者Simond属于2类升级砖，在clarendon仍然属于1类标准砖！ gloss抛光地砖只要不超过400x400都是standard的，房子可以选用两种不同的1类砖，外门用super gloss的油漆，在加上内墙，和里面的门，一共可以选择三种不同颜色（不知道这个是不是其他建筑商没有的）

当然每个建筑商也有许多不尽如人意的地方，clarendon也不例外：

1. facade升级费用很贵，而且只有2个升级费用档次分别是7700以及11000，我们的facade升级用了7700，非常心疼，但是标准的实在太丑了。在PD或者simonds就有不同的选择价钱。 LP一再说metricon的免费 facade和clarendon7700的facade也差不多了

2. 销售人员和客户服务中心之间的信息沟通脱节，有时候sales和你说一套，到admin里面完全不是这样子。

3. 所谓的确18周完工日期只不过是他们的营销噱头，这个日期只是说一套标准房的建造时间，如果在floor plan里面有任何一点小改动，或者层高不是2440MM，都不能满足18周的完工时间！所以各位如果选择clarendon朋友，如果注重完工时间，千万不要被这个噱头所迷惑！我们也是最后签合同时候才知道的

作者: nethunter 时间: 12-1-2010 20:13
我眼中的各大builder

Metricon

澳洲各州的龙头老大就是龙头老大！25年结构保证。Metricon给我的整体感觉就是豪华排场，无论门脸还是内部装饰！包括样板房的内部所有地板瓷砖，陈设，家具， decking所有的一切全市最顶级的用料，让人有一种极尽奢华的感觉！但是升级价格也是不菲，并且在普通builder标准的nougat砖居然在metrico属于cat 3升级砖！选择范围很小，要升级的东西实在太多！

Port Davis (PD)

可能是墨尔本当地最受欢迎的地头主，我们小区里面居然有一半以上的居民选择PD。样板房遍及全墨尔本几十个地区，可选择的户型相当的广泛！三个户型： Acesss， life style, prestige你可以找到任何一个属于你预算范围之内的标准住房！许多房型结构和内部装潢也有很多可圈可点之处，设计都很好，升级很的超值，但是在PD标准配置内cat1可选择的范围太小了！

Simonds

我们认为是比较划算超值的建筑商之一，房子的基础价格很低， standard inclusion里面包括了32000的内部装修。其次，有多个promotion package可以选择， cat 1的选择范围很宽，很多bricks, tiles在别家是升级但在Simonds这里都是标准，但是我们看了一些前辈的建房贴， Simonds可能会抬高Site cost许多以弥补他们偏低的房子基础价！

J.G.KING

50年结构保证。用的框架是STEEL FRAME 独次一家。我们本来也是考虑的，而且他们是straight to contract.合同准备的比较快。但是J.G.KING STANDARD INCLUSION里面含有3.2W，PROMOTION只是免费赠送1.3W的东西，没有CLARENDON3000 换3.2W合算。样板房结构不好，甚至有些在point cook的样板房一个系列全是素白的格调，让我们真有一种走进太平间的感觉！

AV Jennings

这个建筑商他们自己手上有地，这才叫真正的House&Land Package, 但是他们往往在升级上做文章，我们曾经交涉过一个那里的销售，给我们的感觉怎么里面的东西啥都要升级，而且房子的基础价格并不便宜！

Calisle

建筑风格相当的前卫和时尚，这是我老婆的最爱！Cat 1的选择范围也是相当的广泛，基础价格里面的standard inclusion包含的内容相当多！可惜他们不在Croydon造房，他们的service area只局限在西区和东南区!

Burbank

基础价格最低， 15万就能造一个4居室的房子， STANDARD INCLUSIONS很少。但是那个4居室每间都太小了，房子结构较差，过道做的很窄，给人一种很压抑的感觉！

[ 本帖最后由 nethunter 于 12-1-2010 20:14 编辑 ]

作者: zlsiva 时间: 13-1-2010 00:05

楼主功课做的真详细！
偶搬个板凳等下文

作者: nvgh 时间: 13-1-2010 07:56
标题: Thanks for sharing
enjoy reading your story

作者: kittys 时间: 13-1-2010 08:39

作者: nethunter 时间: 13-1-2010 11:00
看了那么多房子，我们觉得样板房的款式和色彩搭配真是太专业了！如果单独把房子某个部分的颜色拿出来都是很不错的，但是如何巧妙的组合与搭配的确是很令人头痛的事情！

因为我们不是很专业的配色人员，所以我们暂定用这个门面的砖头搭配作为我们的建房砖的依据！这样我们就可以省下render的钱了

这是feature brick-Nougat，我们打算用在portico上

这是feature brick-Homestead Tan, 我们打算作为房子的主体砖

然后，这两种砖搭配以后的整体效果如同这个样板房的外观，也是我的选择依据！

看homeone上很多人说homestead tan和chololate颜色比较相似对比一下，感觉urban系列比较光滑一点，homestead 系列比较粗糙

当然我的门面构造不是这个样子的，我选用的是Clarendon的Capri，大概的蓝图如下：

作者: nethunter 时间: 13-1-2010 11:01
这是我们选的两个的 external door 选的颜色是橘红色

因为我们厨房的glass splash 选择的颜色是 maplewood的颜色，选色中心建议我们外部门的颜色也选成橘红色，这样比较统一

这是样板房splash back所用的颜色，我们选的也是一样的 maplewood

以下是在房子各自部分上选色模块方案，因为没有像Vikki那样的选色天分，我们怕搭配太乱，保守方案，选成和样板房一模一样！

internal door和internal wall的选色搭配会是这种效果

我们的3000块promotion里面可以把所有kitchen, ensuite, bathroom的benchtop换成caesar stone材质，我和老婆商量了一下在厨房里选用bondi颜色的caesar stone, 然后ensuite和bathroom的benchtop换成ivory颜色的！（本来想选颜色linen，是冷色调。选择中心建议，房子整体色调还是IVORY和BONDI这样偏黄的颜色比较搭配，不要把颜色选乱

我们的地毯选用这个款式和颜色的！

瓦片我们本来想用曲线形状的，但是据选色中心的人说这种曲线瓦片早就过时了，建议我们选用当下流行的flat，全平的瓦片的款式！

这是facade 上面横梁 TIMEBER的颜色

为了配合facade上面的timber，把车库门也升级成timber look了花了440大洋，颜色和横梁上timber的颜色一样

作者: 土豆2004 时间: 13-1-2010 13:27
听朋友讲建4*2的房子，builder报价只有12w，可是看楼主是19w，昨天看了周围一个 package，3*2builder报价是19w,那位给解惑一下，差距为啥这样大？

作者: Dreamhouse 时间: 13-1-2010 13:56
我们也是倾向于自己盖房子
但是那一定是我们退休了
没有什么事情做才可以

在深圳搞过一套毛坯房
吓坏了

作者: nethunter 时间: 13-1-2010 18:16
标题: 回复 #16 土豆2004 的帖子
亲听说的造价12万的4*2的房子，可能是那种不通过builder而是直接外聘几个工人的房子造价，这样的话可以把房子造价压倒很低！ builder好比就是个中介从中赚取利润，它也是外聘工人造房子，区别在于builder有自己固定的floor plan和房型，省的自己找工人重新画图纸！

现在的市场行情，一般来说， 4*2最便宜的基本造价也要在15-16万左右，取决与房子的大小和用料多少！如果要升级内部一些设施的话，可能造价要不断的上升，这就是为啥有些人说的房子升级就是个无底洞，只要亲在自己预算之内，对一些必要的结构上做些升级例如墙高，门脸，屋檐等，其他一些东西以后造完房子升级也可以的，例如墙的颜色等

作者: nethunter 时间: 13-1-2010 18:19
标题: 回复 #17 Dreamhouse 的帖子
版主，理解万岁！

我现在深知造个房子真的是劳心劳神，现在每天琢磨房子的建造中可能会发生的一些问题如何面对和完工后的一些家具选配装饰议程，真是累啊！

作者: nethunter 时间: 13-1-2010 18:38
因为我们没有选择HOME AND PACKAGE，接下来最棘手的问题就是SITE COST，而我们的土壤居然被定义成P CLASS。

接下来我会继续更新我们和CLARENDON在SITE COST上的谈判

作者: nethunter 时间: 13-1-2010 18:39
起初选择CLARENDON的时候，并没有太在意SITE COST这个问题，因为在和BURBANK谈判的时候，越南人给我们的报价里面大概是7000左右，所以我和老婆也一直坚信如果同样的地在其他建筑商那边应该也是同样的SITE COST.

我们把大量的时间和精力都放在了房子主体的升级和standard inclusion研究上！直到我们和Clarendon Sales做完tender appointment以后，一天他们的客户服务中心突然打电话来说我们的土地有点问题，说我们的地势不平整并且土壤里有岩石的成分，对我们的地土壤测试评级居然是P Class 工程公司造房时需要做EXTRA WORK！我们当初听到这个消息就觉得很不能接受，我们的地非常的平整根本不存在他们说的这些问题！

老婆和我当初听到这个消息都异常不安，像发疯了一样在Homeone论坛里请教经验人士该怎么办！可是得到的回复都说P class的土地Site cost 会很高！ Admin给我们解释说：我们的土地因为有地势所以需要把地势高的土壤填到地势低的地方，以确保在做slab的时候地势是很平的！因为来回这么一折腾，土壤被刨平之后质地将会变得疏松，另外，如果地表有很多fills（开发商开发地的时候用了很多填土）因为fills的土质也很疏松。FILLS如果在300MM是标准的，超过这个就要加钱

土质很疏松就需要（piering）并且在地基里面要额外添加钢筋水泥（concrete）来稳固房子主体, 如果用带pier的地基，这种slab的设计是最昂贵的！说了那么多，我和老婆还是紧追着Admin询问这样的话价格将会是多少，但是他们始终和我们打太极说要到合同签订之前2天才能告诉我们！

SITE COST谈判的另外一个筹码就是找开发商要compaction report，提供给builder。compaction report甚至能推翻之前给你设计的SLAB类型。如果开发商能出compaction report，那么证明这块地已经被compact了。有这份report，在SITE COST上能省下两千多。

可以参考HOMEONE上的类似帖子

http://forum.homeone.com.au/view ... t=compaction+report

面对论坛上的关于P Class的土地Site Cost的天价（最高的居然有4-5万），我和老婆天天寝食不安，去选色的当天就这个问题还单独和Clarendon工程部的经理（一个叫Niel）进行了长时间的辩驳和心理较量！他们一直和我们说很多专业名字完全听不懂，然后说，我们提供50年质量保证，因此不能用便宜的SLAB！接下来，我们又把之前Burbank和Mode 3的Home Land Package关于Site Cost的报价来压Clarendon，我说澳洲是个公平的市场为啥在其他建筑公司可以做到7000的Site Cost，在你们这里就行不通呢？我们消费者希望把钱花在自己能看到的地方，而这些隐形费用 for nothing! Niel还是故作姿态说我们有自己的50年的结构质量保证，你总不希望将来自己的房子因为地基不稳而倒塌吧！最后我和他们谈判的时候只能说，如果SITE COST太贵，我们就不能选择你们，因为我们银行贷款不能通过。

选色回来以后一直到合同签订之前，我们一直和我们的 Admin因为 Site Cost反复沟通！我们一直以银行贷款能不能批的下来作为我们讨价还价的筹码，另外我还就地私访敲门问我的邻居他们当初建房的时候他们的SITE COST是多少，因为他们的地和你的地质的结构比较接近！他们的报价可以给你一个参考！得到的结果和我预期的7000多还是有差距我们这边的邻居和PD签的购房合同，PD给邻居的报价最高的是22000，一般都在15000左右！但是我还是坚持和Clarendon谎称说我们的邻居报价都是7000-9000左右，那么我们的地的Site Cost报价应该也是在这个范围之内！其实这也是一个和建筑商杀价的策略！

我这里还是要赞扬一下我们的Admin，即使在气氛最紧张的时候，她始终保持和蔼的服务态度耐心和我们做着解释和劝导工作！最后，她看到局势僵持不下的时候，倒是给我们另外出了一个解决方案：建议我们在请另外一家公司intrax做另外一种地基设计，花600块，假设结果还是比原先预期的差许多，那我们不需要付600元重新的土壤测试费！如果和预期接近的话，那么就可以在Site Cost上节省许多钱！我们同意了这个方案！

结果他们测试结果是建议用 WAFFLE RAFT SLAB ，这个地基只要6000多，我们当然非常高兴欣然接受这个价格！这个Slab Design是针对专门 reactive 的问题土壤的

现在回想起来，其实， Site Cost多少取决于地表和Slab Design， P CLASS SOIL TEST 如果能用M CLASS的地基SITE CLASS 也不会太高！但是呢这又是一笔你不得不接受的费用，好比医生给病人看病，医生总是要针对你的病情酌情开方，假如你因为处方贵而又不接受治疗，最后还是不能根治自己的病！

作者: ycrb 时间: 13-1-2010 21:06

作者: whitechocolate 时间: 14-1-2010 16:44
楼主写的太好了，加油！

作者: nethunter 时间: 14-1-2010 19:36
标题: 回复 #23 whitechocolate 的帖子
谢谢ls夸奖，自我臭美一下！

作者: nethunter 时间: 14-1-2010 19:40
这是morningside 展示房客厅及厨房的一些特写，由于自己没有啥选色经验，保险起见我把墙的颜色，橱柜的颜色，厨房splashback的颜色选成和展示房一样的颜色了！

作者: nethunter 时间: 14-1-2010 19:43
我选择门柱砖头是NOUGAT，这个颜色的砖远处看真的很清爽，但是我看homeone上，说AUSTRAL NOUGAT 存在一些问题，时间长了会被氧化成绿色，有些人说还全部变成绿色，看着让人后怕，这是氧化后的实物图，现在因为已经选好了没得改了，所以只能以后房子盖好以后小心维护了！

作者: nethunter 时间: 14-1-2010 19:46
标题: 各项基本项目，升级项目报价以及最后总价格！
Clarendon的Sales在给我们做报价的时候，连Tender Appointment给我们一起做了！以下是整套房子的标准配置价格以及升级价格：

虽然contract已经签了，但是如果要做改动，可以当成post-variation，在结算最后一张账单的时候，多退少补一起结算。但是找银行贷款还是按照contract的价格贷

请大家帮我们看看，还有哪些有必要加

基本价格 $181930

Ø
由于我们的LOT很窄，房子的porth和bedroon4 又只能往回缩50MM 这样比标准面积少2平方米，给了我们$2020 的Credit

(我们本来非常生气，因为到最后contract前几天才告诉我们floor plan要改动，builder美其名曰的说，2平方米，本来我们可以不告诉你们，因为基本上你们察觉不到，但是这是违反法律的

因此，建议如果最后房子盖小了的筒子，都可以找builder要适当的credit）

基本价格和其他builder相似的部分省略，我们认为基本价钱中比较值的部分如下：

o
2600MM high ceiling

o
900mm cooktop, oven, rangehood(但是只适用于25SQ以上)

o
1 3/4 stainless steel sink(有些builder只有1 ½大)

o
MIX TAPWARE（有些builder里面冷热水开关是分开的）

Ducted gas heating

o
隔热棉系数屋顶是R4.0 外墙是R2.0(有些builder外墙没有隔热棉)

double power point throughghout

o
Painting可以选三种颜色(外门，内墙，内门)

o
Separate toilet to Ensuite with Double Vanity

缺点：

FAÇADE偏贵，并且升级价钱不包括RENDER

INFILLS 只是在车库上面和前面的窗子上做brickwork。其他地方是粘合板

多加一个GAS POINT要500多大洋

MEALS 和 FAMILY区域标准配置只是地毯，此项升级花了我们1000多，痛苦~~

详细大家可以参考

http://www.clarendon.com.au/Upload/Pdf/tblinclusion.14.pdf

Promotional Offer:　$ 3000

包括：

o
Tiles 在wet area, carpet在剩下的地区
o
20 mm caesar stone 在厨房,Ensuite， Bathroom
o
厨房Splashback
o
Technika TBD4SS 洗碗机
o
Brivis 水冷系统（5个cooling points
sales送了我们两个.一共7个水冷系统）

EXTERNALS

Ø
Capri Façade $7770

Ø
Off White whole house $550

Ø
第2扇太阳能面板 $1360(属于builder强迫升级项目，为了取得five-star energy)

Ø
Timber look 车库门 $440

Ø
遥控车库门 $750

Ø
Provide gutter on brickwork with S Flashing to Garage Boundary side due to Site Restriction $325(在一项目builder强迫升级,说如果不升级，gutter就会到邻居的院子里面了)

INTERNALS

Ø
FAMILY TO ALFRESCO &　MEAL TO ALFRESO的两扇门

o
从普通的Aluminium SLIDING DOOR 换成加宽的ALUMINIUM
Entertainer doors在分别是 $499+$456

Ø
洗衣房橱柜标准的是metal cabinet 升级成laminate的柜子和台面 $730

Ø

油烟机外排 $295

Ø
所有窗户上加纱窗 $380 (总计10扇窗，小窗30，高窗70)

Ø
所有窗户加锁 $112

Ø
把FAMILY 和 MEAL区域换成 TILES，标准的是carpet $1250

ELectrical Upgrade

Ø
增加4个downlights 分别在Family, 4个down lights 在Meal
Room 总共$960（每个$120）

Ø
在 ALCOVE 增加第3个 TV Point $65 并且加一个 double switch point $55

Ø
Kichen island bench上面增加2个light point $110

Ø
报警系统 $1256

SITE COST 详细

Ø
NON-STANDARD FOUNDATION

Provide upgraded engineering designed waffle pod slab to P CLASS Soil condition $6782

Ø
Council Conditions and Statutory Authority Requirements Sub Total
$ 3,868.00

房子总造价21万

作者: hap77 时间: 14-1-2010 22:10
标题: CLARENDON在悉尼口碑很差，还有BEECHWOOD
施工质量很一般，很CHEAP的ARCHI TRAVE， SKIRTING， 8毫米的石膏板，10块钱一扇的INTERNAL DOOR，屋顶没有SARKING，INSULATION，只贴到踢脚线位置的瓷砖，反正很多很多的不足

作者: williamcheng 时间: 15-1-2010 18:48

原帖由 nethunter 于 14-1-2010 18:46 发表

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Clarendon的Sales在给我们做报价的时候，连Tender Appointment给我们一起做了！以下是整套房子的标准配置价格以及升级价格：

虽然contract已经签了，但是如果要做改动，可以当成post-variation，在结算最后一张 ...

羡慕自己建房的同志.

作者: MillerYang 时间: 16-1-2010 02:02
强贴收藏先

作者: 老毒物 时间: 16-1-2010 15:23
任重道远，厉害啊

好事早成

[ 本帖最后由老毒物于 17-1-2010 08:49 编辑 ]

作者: laysman 时间: 16-1-2010 17:11
总体说来，建房比买房便宜吧？

作者: nethunter 时间: 17-1-2010 23:47

原帖由 hap77 于 14-1-2010 22:10 发表

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施工质量很一般，很CHEAP的ARCHI TRAVE， SKIRTING， 8毫米的石膏板，10块钱一扇的INTERNAL DOOR，屋顶没有SARKING，INSULATION，只贴到踢脚线位置的瓷砖，反正很多很多的不足

多谢亲的提醒，不过造房子毕竟是在有限的预算之内造，所以不能样样做的十全十美，面面俱到，有时候只能退而求其次！

我的观点是一些重要的结构硬升级是必须的毕竟房子造完了以后这些东西不能再做改动了例如墙高，门脸等，至于一些室内的软升级等房子造完以后可以再弄！

ls所说的一些问题部分的确属实，但是据我所知， insulation是造新房必须的，我们的clarendon合同里明确规定insulation房顶R4.0，外墙是R2.0，如果他们不做insulation别说我们不干， HIA都要吊销clarendon的执照！

10块钱一扇的internal door, 不知道ls是从哪里听说的，莫非你是clarendon的承包商知道内幕？

作者: nethunter 时间: 17-1-2010 23:55

原帖由 laysman 于 16-1-2010 17:11 发表

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总体说来，建房比买房便宜吧？

其实都差不多，建房复杂要操心的事情很多，买现房省心手续相对简单！

作者: nethunter 时间: 18-1-2010 00:19
这张图是当初SALES 给我们画的，主要用来测量地是不是能容纳下我们的房子！

侧距要求是2米，前距setback是5米，这是council对建房的规定！但是我们的sales光考虑了council的限制，没有留意我们升级facade以后房子总体长度会增加，所以最后等engineer drawing出来以后， admin告诉我们房子大小需要适当作调整，对前面porch和后面rampus相应缩减50厘米，虽然退钱给了我们但是谁都不愿意做这样的改动，各位以后如果升级房子门脸一定要注意这个问题：确定升级以后，地是否还能兼容房子的升级尺寸！

这张是我们的电路升级图，实心黑圆圈是downlights, 空心圆圈是lightpoint

我们只对meal room和family room 进行了downlights 升级，同时保留了原有的lightpoint！

老外很粗心，我们做tender的时候明明和clarendon说我们要保留原有meal room和family room的lightpoint, 结果签合同的时候他们还反问，你们加了downlights 干嘛还要light points，后来admin又给我们又用黄色highlight注明保留lightpoint

另外，我们还在厨房island bench正上方两侧增加了2个lightpoint, 希望客厅效果能像这张样板图，

但是原来我们把两个lightpoint的间距隔的太远了，我们希望是在SINK边缘， admin highlight 写MOVE. 不过建议我们等房子开工以后直接去现场和SS指出我们想装到哪个具体位置！

另外一个upgrade就是增加一个TV POINT 在ALCOVE. RAMPUS 的TV POINTS 本来是在右侧墙。我们改到了左边墙。这样沙发放到靠右边墙，进出方便

这是我们morningside 26的升级 floor plan, morningside 26标准配置房型是3室，现在我们增加了第4个Bedroom！升级以后Clarendon还在Meal room这里增加了一个Alcove, 以后家里可以放3台电视了！

作者: nethunter 时间: 23-1-2010 00:03
标题: building permit lodgement的几点注意

昨天晚上给ADMIN写信询问我们的building permit申请情况，想确认一下到底clarendon是通过private surveyor申请还是通过 council申请的 building permit

因为我们看网络上有些builder通过private surveyor申请，时间不会超过三周.

得到ADMIN回复如下：他们向我们确认，他们申请building permit是用的surveyor.并且确认我们的SITE STAR的时间已经book好了在二月，他们会掌握lodge building permit的时间，以fit我们site star的时间

现在他们唯一需要的就是银行的unconditional approval letter

Good Morning Linda and Jan

Thank you for the email.

Thank you for letting me know about the processing of your loan. It can take ahwile for formal approval of the loan to come through.

That would be appreciated if the lender could send the formal bank approval letter as that is all we are awaiting from on your end.

Regarding your question about the building permit, yes it has been lodged this week and we do use a surveyor.

As I mentioned there is no need for you to worry about this, as we do all this and no when to lodge the permits to fit in with your site start.

When we lodged the permit we were still awaiting engineering, due to the Company we use for your engineering report had just gotten back from the Christmas/New Year break.

You are booked in for a site start in February.

If you have anymore questions, please do not hesitate to contact me.

Have a great weekend.

Kind Regards

今早先打了个电话问council我们的building permit申请情况, 但是council系统里没有我们地的lodgement记录!

我们详细问了一下council 关于直接通过council申请和通过 surveyor申请的区别

他们说，这个building permit是 Building Commission统一管理的。

一般来说, 向council申请building permit需要3-4个星期 (这是Maroondah Council的审批速度, 但是每个council具体情况不一样, 最长审批速度不会超过6个星期!)

如果用的是private surveyor相对出building permit的时间较短, 一般最多只需2个星期!

各位TZ造房申请building permit留意一下, 可以向自己的builder和council询问以下相关building permit的申请方式和审批时间!

作者: nethunter 时间: 23-1-2010 00:04
标题: re-establishmen survey & Asset Protection Permit Bond
经过了悠长假期后的等待，房子终于要在2月开工啦，这几天又经历了一些开工前的小插曲！

昨天去了地的现场，意外发现了一些新的东西，我们地上接通了一根水龙头，如图

估计是coucil给我们接通的，以后新房子的总链接水管！我和老婆心中暗暗窃喜，终于有动作了！

另外，还发现了地上有人用粉色的paint spray highlight mark了一下，不知道这是干嘛用的？如图

还是LP细心，去highlight的地方仔细看了一下，发现凡是highlight的地方水泥全部都有裂痕或者有脏印啥的， LP以为是builder做的记号，不过我以为是council标注的记号, 讨论了半天也不是很确定到底是谁画的这些记号！

（1）Asset Protection Permit Bond

带着疑问回到了家，刚巧发现信箱里有来自Maroondah Council的一份信和一份账单，大致内容是说为了避免造房过程中对coucil公共设施的人为破坏，现在需要我们交一笔Asset Protection Permit Bond, 其实就是一笔押金，

开工之前，COUNCIL派人来MARK已经损坏的部分（自己需要PHOTO还有描述在开工之前已经crack的道路

开工之后，Council再次派人来查看，如果和当初一致，退我们BOND

万一建房过程中把属于council的公共部分损坏了，需要从押金里扣除修补的钱，最后房子造完以后再按比例返还给我们！看到这个账单有点傻眼，我们应该怎么记录下开工之前的损坏，最后怎么把BOND CLAIM回来？

再次上万能的HOMEONE寻找答案，发现各BUILDER的处理方式不大一样，如CARLISLE就需要你自己去申请，PD就是BUILDER去申请

第2天带着疑问拨通了我们的admin的电话，出乎我们意料， admin很爽快的说这个账单他们会负责来付不需要我们担心，因为这个是在建筑合同里写明的，所以让我们放宽心不要有顾虑！

接下来，我们的admin和我们阐明了几个开工前的注意事项：

（2）re-establishmen survey 到底谁负责

1. 因为我们前后的邻居现在都已造完房子了并且建起了篱笆，PEGS已经MISSING 现在需要做一个re-establishmen survey以重新测量我们地的boundary（边界），以保证邻居建立的BOUNDARY是正确的。当初这个在我们的合同里已经注明这是一个额外的费用，可能需要做的！

我听完以后觉得第2条我能理解，就是这个第一条有点牵强附会总觉得这个费用付得不甘心！又平白无故的多花了1300元。回家后看了看网络上的讨论贴，多数人其实还是比较赞成做这个re-establishment survey，认为这个钱花的是应该的. 原因是邻居已经先于我们盖好了房子和篱笆，原来的subdivision的时候各自的pegs(边界木桩）已经被挪走！做这个survey的目的在于看看邻居有没有占用我们的地，万一真的占用的话，有证据可以和council申诉一下让邻居后撤自己的篱笆

虽然这样做的话可能会间接影响自己的开工进度，但是总比稀里糊涂被别人占用了自己空间都不知道要好吧，因为我们的地小，其实如果地大也就不用麻烦这么多了。有人的例子是，土地被邻居占用了10SQM

大家一致意见还是keep in peace of mind, 花钱买个放心！

我们的ADMIN很好，说让clarendon的surveyor做，需要交1300元，给了我们几个号码，说我们也可以找便宜的surveyor做。但是这个报告是COMPLUSORY的。所以明天的任务是找surveyor了，希望价钱能控制在500元

（3）开工之前的除草

builder和我们说开工前需要确保我们的地没有杂草和垃圾以便他们顺利开工，而且builder说这是我们owner责任去清理这些杂草和垃圾！

看很多筒子的建房贴并没有提到这个问题，大家建议下，我们应该自己清除杂草和垃圾吗？

作者: 西皮二黄 时间: 23-1-2010 00:10
水管和地上的线应该都是builder找人做的～
看样子，马上要开工了

作者: Dreamhouse 时间: 23-1-2010 01:02
这也是我们的目标

为楼主加油
也为自己加油！！！！！！

作者: whiteorchid 时间: 23-1-2010 02:04
好帖！收藏了！另外想请教一下楼主，自建房是不是那的政府补助比买二手房多一些呢？依照现在的政策，大概能多多少啊？

作者: nethunter 时间: 24-1-2010 21:24

原帖由 whiteorchid 于 23-1-2010 02:04 发表

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好帖！收藏了！另外想请教一下楼主，自建房是不是那的政府补助比买二手房多一些呢？依照现在的政策，大概能多多少啊？

谢谢亲的鼓励

从现在起到今年的6月30日止，建新房政府的首次自住补贴是$18000

拿到FHOG，有两个关键：
1，签building contract的日子
2，在签building contract的那天起算，半年内开始盖房

也就是说只要亲在今年6月30日之前签订建筑合同，并且自签订合同期起那天开始算起在半年之内开始盖房，两个条件同时满足，就能申领$18000的政府补助！

[ 本帖最后由 nethunter 于 24-1-2010 21:30 编辑 ]

作者: nethunter 时间: 24-1-2010 21:24
标题: 发现各builder 在TIMBER FRAME上的用料良莠不齐，大家进来看看！
在HOMEONE上最近提醒了一个我们从来没想过的事情，之前我们一直关心的是房子的standard inclusion，这些固然也很重要，不过最容易忽略的是，但是又最重要的房子的硬件（structural），地基和房屋整体的frame选材这两大块！(这些东西不会摆在明面上的standard inclusion里面，但是每个builder在选择timber frame，和SLAB上差别相当大)

F5是标准的建房用料。但是是最便宜的。MGP10(machine graded pine 10),比较贵，MGP12 最贵。但MGP不容易受气候的印象，而且当地基移动的时候，尽最大程度减少FRAME MOVEMENT，twist和bow

第二点要注意的就是frame的间距，能把frame的间距压缩的越小越好，, 也就意味着需要越多的木料来搭建，这样房子的框架也就越结实，通常情况下builder会选用600mm作为一般间距距离, 但是也有少数Builder能够做到450mm!

昨天接下来很不放心的又看了看各BUILDER的情况

以下分别为我们拍的 F5, MGP10, MGP12 木材的实物图片（一般来说会有橡皮印打在木材上，很容易区分）质量好坏一看便知

MGP12

主题框架用料最好的是SIMONDS。他们的房屋主题框架全部用的是MGP10,屋檐的横梁，屋顶，承重面全部用的MGP12

其实这里想为SIMONS正名一下，SIMONDS基础价格便宜，CAT1范围广泛，基础造价地，TIMBER 用料也是最好的，他们为了保证自己的利润，或许只能压低工人的工资。但并不代表他们质量差。我们认识的一个工人说人员流动最大的就是SIMONS了，说见过两个星期换一个SS的。（我们和一个subcontractor的谈话内容稍后补上）

BURBANK，我们之前印象不太好，觉得造的东西简陋。可是他们TIMBER用料只比SIMONDS差一点。主体全部用MGP10，房顶，屋檐的木头是MGP10和MGP12混合用的。Clarendon还好也是这样

PD,麦垂康整个HOUSE全部材料也都是用的MGP10

最令我们惊讶的是，某知名BUILDER。房子的主题部分的全部木头都用最廉价的F5，只有屋檐才升级到了MGP10。提醒大家当心，不要被内部升级的多少所迷惑，宁愿硬件选择用料好的BUILDER才是关键。

作者: nethunter 时间: 4-2-2010 23:59
标题: 和建筑工人的交谈
前一阵子去了朋友的建筑工地参观，正巧碰见工地上的刷漆工，闲暇之余和刷漆工聊了一会！（他是几个BUILDER的sub-contractor）

那位刷漆老兄也是个直性子的白人，他的观点就是：无所谓选择哪个builder盖房子，关键取决于你的site supervisor是不是尽责！还有另外一个这个BUILDER付钱给sub-contractor多不多

一个严格的SS并且在阶段性工作完成以后做一个初步审核，严格控制每个sub-contract的质量，发现问题会及时催人解决！他建议我们在建房过程中随时过来看，反正是SITE是open的，遇到问题马上和SS联系，让他叫人去修。。而口碑差的SS通常反应不及时，懒惰。很少来现场查看。

这位刷漆老兄说完了那么多以后，开始抱怨起这个工地上的SS，说自从自己去年11月来这里开始刷漆， 2个多月了从来没有1天看到SS来过1次,

builder付工资给他们少，或者拖欠工资，他们经常就马虎的做一下。

或者builder经常拖欠工资致使SS中途走人，又或者见过一个SS身兼数职同时监管多达20几个施工现场，所以有时候导致问题发现时时间安排不过来解决等等！

他最推荐的是metricon，虽然贵，但是sometimes you get what you paid, metricon，因为他们给工人的工资最好，所以工人做的非常仔细，因此施工周期很长。但是每个细微的环节都能做到至善至美让一般的顾客没有后顾之忧！

综合以上来看，一个大的builder通常应该具备完善的管理层，澳洲的建筑商并没有自己的建筑工人，其实可以看成一个接活的包工头，他们整合了市场的资源而已。真正建房的工人都是属于专业的建筑公司，而这些builder只是在许多建筑公司中寻找价格合适的或者有长期合作对象。哪家builder付钱高和谁合作！

作者: whiteorchid 时间: 5-2-2010 20:43
大力顶！！！楼主介绍的真是详尽，受用受用！上个月跑去croydon看房子，这个区的镇中心真是好啊，规划十分整齐。不知中国人多不多？

作者: nethunter 时间: 6-2-2010 00:46

原帖由 whiteorchid 于 5-2-2010 20:43 发表

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大力顶！！！楼主介绍的真是详尽，受用受用！上个月跑去croydon看房子，这个区的镇中心真是好啊，规划十分整齐。不知中国人多不多？

中国人还不是很多，但是附近地区有些华人经常组织聚会啥的！

ls可以参考这个帖子：

http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... &extra=page%3D1

呵呵，也算是帮朋友的帖子以及croydon附近的tz赚赚吆喝，凑点人气！

作者: snowman179128 时间: 18-2-2010 03:01
好帖，谢谢分享！

LZ努力，继续关注

作者: nethunter 时间: 18-2-2010 11:42
标题: Tile Selection
Tiles的选色方案

至于选瓷砖，比起选色来就简单多了,我们用了半个小时全部搞定
我和LD其实也还是按照之前color selection时候思路走， copy样板房的配色！到那先问morningside的tile用的种类

CLARENDON的SUPPLIER是 beaumont, 也是 J.G KING, METRICON的 SUPPLIER

但是这次没有那么幸运，先是我们去beaumont 直接说，给我们MORNINGSIDE的瓷砖列表吧。他们说我们必须有LOT ADDRESS。又打电话回去问ADMIN LOT ADD，好不容易得到了，他们发现样板房里找到的一些瓷砖基本上在瓷砖供应商那边都已经discontinue supply了！我们问供应商为啥，主要是我们看到的样板房都是3-4年前造的，用的瓷砖也是他们3-4年前的产品！

我们毫无准备，只好带着电脑去对比照片，选择了相似的方案

这次我们在客厅，厨房， family room, meal area用了浅色的抛光砖，颜色及品名是city biege gloss 400x400，主要还是考虑到和橱柜颜色的搭配！

这是瓷砖的近照：(CLARENDON的标准是，银色标签的是不加钱的部分，金色的是需要加差价的）

搭配起来会是这种效果：

至于厕所和ensuite的地砖，我们选择深色系列瓷砖. 品名是loft dark chocolate 400x00，主要还是考虑到和地毯颜色保持连贯，以下是厕所以及ensuite地砖的近照：

样板房的bathroom地砖效果图如下：

另外， LD在浴缸和洗衣房上方的选用了satin chocolate 100x300, 效果图如下：（本来还是想选大块的，我们典型的大块抛光控。后来说地砖不能用在墙砖上，否则要价钱，只能用了这种小的。遗憾的是墙砖都是小的长方形的）

类似的效果HENLEY也用这种长方形的

淋浴壁砖选用的是奶白色的瓷砖，品名是 liner grey 200x300, 效果图如下：

最后，在bathroom镜子下方墙壁上增加一些马赛克瓷砖，这个和样板房的一模一样，品名是mosaic cluster chocolate lustre 294x294, 效果图如下：

上星期看到朋友家和我们家造的一模一样的房子终于要hand over了（这是最终的门面效果图）我们portico没有RENDER，而是选择两种不同颜色的砖，不知道出来的效果如何

唉，我们的房子连影子还没见到呢

作者: 土豆2004 时间: 18-2-2010 12:03

原帖由 nethunter 于 24-1-2010 21:24 发表

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谢谢亲的鼓励

从现在起到今年的6月30日止，建新房政府的首次自住补贴是$18000

拿到FHOG，有两个关键：
1，签building contract的日子
2，在签building contract的那天起算，半年内开始盖房

也就是 ...

哪个州补贴是18000，我们这里怎么才7000？我要再去税务局网上查查

作者: tzpi2000 时间: 18-2-2010 23:35
不管如何。希望lz 顺利完成大业··

作者: 西皮二黄 时间: 19-2-2010 11:17
LZ选瓷砖加钱了没？我发现你用瓷砖的地方停多的，呵呵~

作者: nethunter 时间: 19-2-2010 11:29

原帖由 西皮二黄 于 19-2-2010 11:17 发表

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LZ选瓷砖加钱了没？我发现你用瓷砖的地方停多的，呵呵~

原来客厅,family room, meal area标准配置是地毯, 现在全部换地砖花了1400刀, 心疼的我哦~

作者: 西皮二黄 时间: 19-2-2010 12:01
1400还好啦，呵呵~

作者: lindabinbin 时间: 19-2-2010 12:16

原帖由 西皮二黄 于 19-2-2010 11:17 发表

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LZ选瓷砖加钱了没？我发现你用瓷砖的地方停多的，呵呵~

选砖的时候没有加钱，我们选的都是些CAT 1砖

作者: kimi 时间: 20-2-2010 00:58
才发现你们早就在这儿了, 帖子做得很详细啊.

作者: nethunter 时间: 23-2-2010 12:35

原帖由 土豆2004 于 18-2-2010 12:03 发表

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哪个州补贴是18000，我们这里怎么才7000？我要再去税务局网上查查

18000是今年VIC州的盖新房政府补助直到6.30, 亲说的7000应该是NSW州旧房的补助?

作者: nethunter 时间: 23-2-2010 12:36

原帖由 kimi 于 20-2-2010 00:58 发表

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才发现你们早就在这儿了, 帖子做得很详细啊.

是啊, 码字很辛苦的, 谢谢kimi关注, 我会持续更新!

作者: tony2006 时间: 26-2-2010 23:04

原帖由 nethunter 于 24-1-2010 21:24 发表

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谢谢亲的鼓励

从现在起到今年的6月30日止，建新房政府的首次自住补贴是$18000

拿到FHOG，有两个关键：
1，签building contract的日子
2，在签building contract的那天起算，半年内开始盖房

也就是 ...

怎么我听说要房子建好了才能申请FHOG？我是海外收入贷款，所以银行不给我办FHOG。我自己办的话，听说要房子建好了才可以申请。是这样的吗？

作者: 国际民工NZ-OZ 时间: 28-2-2010 18:50
加油，楼主哥们！

作者: nethunter 时间: 1-3-2010 01:40

原帖由 tony2006 于 26-2-2010 23:04 发表

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怎么我听说要房子建好了才能申请FHOG？我是海外收入贷款，所以银行不给我办FHOG。我自己办的话，听说要房子建好了才可以申请。是这样的吗？

一般如果以自住名义申请的贷款银行都可以帮你申请FHOG, 除非楼上是以投资的名义去申请的贷款，那通过银行办FHOG是不行的！

只有等到房子造完以后，拿到房屋居住证明+第一张在你名下的该房屋账单或者该房屋home content insurance保单才能去申请FHOG!

[ 本帖最后由 nethunter 于 1-3-2010 01:41 编辑 ]

作者: nethunter 时间: 2-3-2010 12:17
标题: setback的杯具！
最近我们的house在council这边遇到了阻隔，原因是REAR setback超过了council的至少5米限定，尽管Clarendon帮我们申请了consent report, 说这个报告虽然要等10天的时间，但是只要递交了这个报告，就能得到豁免。可是council态度很坚决，不批！

以下是Maroondah Council的回绝信：

Hi Shameran,

Further to our recent discussion, please be aware that the application for dispensation is inappropriate and would be refused in its current form. The following points should be taken into account:

- Council would require the majority of the rear setback to be in excess of 5.0m (the current layout provides no area of 5.0m);
- A minimum area of 60-80sqm of private open space would be required with a minimum dimension of 5.0m to the side or rear of the dwelling;
- It would be difficult to propose a pre-designed layout on this lot. Any design should be site specific given the size and shape.

Please advise if you wish to amend the plans, or alternatively i can refuse the application and you can appeal or re-lodge.

Regards,

Maroondah City Council
Town Planner

说真的听到这个消息LD和我也是很震惊，心里一下凉了一大截，没想到这次被council又捉弄了一次！ Helen 她还是很及时的帮我们出了2个备选方案，一个是重新换个房型，admin挑选了2个适合我们lot的房型但又不会超过council的界定范围但是这样又要重新画floor plan很费时间；另外一个就是帮我们做customize design！

和LD商量了再三， LD和我主要担心这3个随之而来的问题

1. 如果重新选房型或者做customize design，我们是不是要re-lodge我们的home loan，重新签订CONTRACT，因为这个改动太大了继而会不会影响我们的FHOG？

2. 重新选房型是不是意味着重新选色，选砖等等

3. 如果重新选房型会不会沿用我们去年相应的房型价格还是套用现在的涨价价格，以前的promotion是不是还能享受到？

Helen耐心的给了我们email答复：

首先，他们会把重新选房型或者customize design加入到post variation, 这样我们新改造的房子其实还是基于去年的建筑合同，不用重新lodge home loan, 也不会耽误我们的FHOG!

其次，我们可以继续沿用以前的选色选砖方案放到我们新改造的房型中，这样可以省去不少时间重头再来！

最后，新房型或者新的customize design继续沿用去年的基础造价，但是她没有正面回答可不可以继续享受原来的promotion, 只是说肯定会有升级内容相关的价格波动，这个会放在post variation!

她给了我们两个选择，要么盖一个双层，要么盖一个20SQ的小房子

两个选择都难以接受，首先是双层，基本价就要21.5W 大大超出了我们的预算，其次20SQ的房子太小，只有三个BEDROOM，而且没有4TH BEDROOM EXTENTION的选择

斟酌了许久，我和LD真的很喜欢原来选定的morningside风格，我们商量了半天也没有给Helen答复，只是在电话里反复强调了我们真的对这个council的拒批不能接受，我们很喜欢原来的房型，我们问新改造的房子是不是能保持原来的建筑风格！

过了一个下午的煎熬， helen在下午5点给了我另外一个算是不坏的消息，我们继续保留原来的morningside房型结构，但是这次需要对房子做个尺寸上的调整，原来bedroom 2和 bedroom 4比原来要减小，另外就是取消了alcove!

这样新的morningside比原来减小了 17sqm, 下周等工程师把新的结构图画出来以后， Clarendon要重新向council申请approval!

我们经过这件事以后已经不太相信builder，直接打电话给council，说，我们在GOOGLE MAP上看到其他家后院的SET BACK也没有5M这么多。他一句话顶回我们，说你有没有实地测量过人家的后院，GOOGLE MAP不真实。在我手上没有这种例子。

为了争取尽量减小改动，我们只能在FRONT SET BACK上力争更多的空间然后减小自家面积的流失！

因为左边邻居家的DWELLING 的 SET BACK 是4.9M ，GARAGE SET BACK 是5.1M

另外紧贴后边邻居家的front boundary setback是4.2M!

我疑惑地拿出他们的case想来为自己争取一下4.5米甚至更少，但是CLARENDON绘图师（这个绘图师很有意思名字叫collin, 他在自己的手臂上纹了一个中文谐音名字：科林。当时我的心情很差，也没有和他套近乎）解释给我说：setback是4.9和5.1米的邻居，他们和我们一样，门前有一条footpath way, 所以我们和这个邻居的setback应该是统一的，他给我取了4.9和5.1的中间值： 5米！

Helen和我说， Clarendon也可以为我的front setback另外申请一个4.5米这样他们还能多赚我钱, 但是这样又要交一个consent report, 万一council不批，最后损失的还是大家的时间，还是有不确定因素！我觉得她说的虽然不专业，但是听上去有道理！

最后， Collin为我争取了porch area往外延伸1米，这样的话，门面看上去很大，但是对实际dwelling setback没有影响！一再说COUNCIL一批改动的方案马上就可以建房

作者: 西皮二黄 时间: 2-3-2010 12:52
好事多磨阿！加油~~

作者: 黛少MM 时间: 2-3-2010 13:37
继续关注中

作者: mite 时间: 5-3-2010 01:15

作者: Dreamhouse 时间: 5-3-2010 01:40
看来盖房子真是一点也不容易
楼主加油！！！！！！！

作者: 清风不写字 时间: 5-3-2010 13:02
楼主记录的真详细，很有用处，谢谢分享！

作者: nethunter 时间: 5-3-2010 22:44
今天收到Clarendon Admin电话

新的房改计划被council接受了，并且接下来下周等5星能源报告和permit一下来就开始造房子了！

nnd, 还是比原来小17sqm, 真是悲哀！

作者: bg1pdq 时间: 6-3-2010 03:52
好事多磨，总算要开始了，祝贺！

作者: nethunter 时间: 23-3-2010 09:13
标题: 盖房忧喜两茫茫，冷暖自知应思量
谢谢大家的关注和支持，最近自己一直很忙很乱所以没有更新房屋动态！继续更新我们的故事

为了说我们的故事，先说说具体building permit的过程

其实是在于 builder 准备文件的时间，这些文件包括insurance, engineering, , energy efficiency assessments ，还有COUNCIL ASSESSMENT APPROVAL

这些文件准备齐全 24-48小时就能issue building permit

COUNCIL不管你其他的文件，只管你的setbacks and plumbing / drainage.

这其中有两个环节会耽误时间，一个是builder ENGINEERING部门画图设计包括Slab Design的时间
另外一个就是COUNCIL的审批了，如果你的SETBACK符合要求，审批10天-3周左右council approval能下来，如果不行，就像我们这么麻烦要再改，再交

除了council approval 之外，新区通常还需要多交一个developer approval (DA)
还好我们的DEVELOPER就没什么规定

builder帮我们重新改了方案，后院变成5M的SET BACK 又重新提交，COUNCIL APPROVAL了

最近builder的surveyor那边所有的报告都已经审批通过，包括五星能源报告， engineering,slab design陆续下来了，这些材料一准备齐全，24-48小时就可以出building permit，然后clarendon保证几天之类立刻动工

就在这个节骨眼上，突然又横出一件事来，还是关于garage的！Garage on boundary obstructing adjoining owners north facing habitable room window. 具体是这样的：因为和邻居家的garage是zero boundary的，council说，这样会影响邻居窗户，和solar panel等等，所以Surveyor需要我们另外向council递交一个garage间距的approval申请！

LD和我一听说又要向council申请approval，脑仁都疼! 我们简直到了和clarendon闹翻了的地步。也在思考，为什么在别人的case这都不是问题，在我们看来却一次次这么麻烦，是builder的责任还是council太苛刻。

时间和精力在慢慢消耗，我和LD都很恼火，为啥builder不早点和我们说! 总是不断地节外生枝给我们make troubles!  HELEN(CSO)态度倒是很好，说如果这个REPORT能让你们的邻居直接签字，那么council审批时间很减少很多很多，她负责帮我们打电话。和邻居解释。可怜的是，HELEN问COUNCIL邻居的电话，并且在白页上查的电话，尝试了一天全部没有办法联系到邻居

我们心里忐忑不安，邻居不同意怎么办，如果邻居出去旅游怎么办。会不会被council再次拒批，时间还要耽误多久。反复反复的在想在煎熬

我们只好自己想了一个办法，带着房子的floor plan和登门解释，另外builder自己出具了一封简单的cover letter简单地说明了一下我们的garage和他们会紧挨着，希望邻居能够接受这个设计局限！

我下班直奔CSO办公室，拿了那些paperwork然后直奔我们那边邻居家，一直等候到晚上10点半，终于等到邻居回来！

邻居是个单身的澳洲小伙， 20来岁，十分open and easy going，说自己刚和朋友打完篮球回来，我把来意简单说了一下，这次又出乎我的意料，我本来以为会很麻烦怕他不接受但是他很能理解我，说他根本不在乎，欣然接受了我们的floor plan, 并爽快地签字接受了！然后简单说了自己的房子是metricon造的，造房子用了7个月，但是申请building permit只要了一个月，签完合同以后1个月就开工了，我们真是很羡慕他！他还信誓旦旦地说以后要自己造房子，我们说今后再也不造房子了，他说你们完工后，可能这个想法就会改变。最后我们再次感谢了他，希望这次能够一切顺利！

第二天把CONSENT REPORT拿给HELEN，她很惊讶，说我们做了一个EXCELLENT JOB。她自己在家打电话尝试到晚上九点半后放弃了。说我们如果能建房了，we will have a celebration.希望这周能下来下周开工就好了

在这过程中的体会

邻居：    真是太Nice了，还好遇到了一个帅小伙，好说话，我们想如果遇到了一个中年人，人家说不定不会签字，给你写一大推Comment

Council:  你问什么都Say No非常不友好，非常官僚。办事效率很低

builder:  对各council的各项规定一点也不熟悉，先说交consent report一定能下来，plan不需要改，后来说不需要交，在到后来又要补交。 builder的房形总是固定的，他们希望把他们的房子不加改动的建在所有的地区。大不了向COUNCIL申请放低限制门槛豁免。他们不会事先去了解各个COUNCIL的规定，Guide Lines

但是我们的CSO的态度一直不错, 有还把手头上关于我们的case带回自己家去做！但是无奈的是，只是碰到了一个好的CSO而已，她的能力范围只能去协调，engineering部门，surveyor和COUNCIL 的关系

真是盖房忧喜两茫茫，冷暖自知应思量。。。。。。

作者: 妞爸 时间: 23-3-2010 17:56
好事多磨，祝lz早日开工

作者: 喜鹊 时间: 27-3-2010 17:43
羡慕楼主能有这样的勇气承接自己造房子计划，真是不轻松啊，可是房子建好以后一定很有成就感，这是直接买地买房的人体会不到了。谢谢你的分享，绝对一次大餐。

作者: nethunter 时间: 19-4-2010 00:11
标题: buuilding permit approval 房子开工了！
继续更新，有一点好消息

昨天我打电话给COUNCIL了，询问我们consent report的进度。 COUNCIL的人查了一下，说你们的CONSENT REPORT 已经被BUILDER 取消了啊，我心头一震，不会又出什么篓子吧。我解释说，是一个关于GARAGE的报告，COUNCIL的人系统里面查了一下，问你是不是指你们的 Garage 阻碍了邻居的 north facing window. 的这个申请，我连忙说，是这个申请。（因为BUILDER一再强调，这个申请是LAST PAPERWORK，如果下来，就能拿到BUILDING PERMIT 可以开工了）邻居已经全部同意我们的PLAN，COUNCIL没有理由拒绝

ADMIN说，之前老的CONSENT REPORT的申请费已经退回给你们的BUILDER了，我们周一才开始审理你的文件，然后询问了一下她又审批这个申请的人，那个人说，DOCS LOOKS FINE，那我问是不是就代表了APPROVAL了，她说也不是FORMAL APPROVAL，其中我解释了半天，我说我们之前耽误了很多时间在CONSENT REPORT上面，我们很担心拿不到FHOG 和 PPR，她只不耐烦的回了我一句我们会在EARLY NEXT WEEK把结果邮寄给BUILDER的

得到这个回复，又给我们的CSO写了封信件，希望能安排在四月的第一周开工。不然拿不到FHOG（实在找不到更多的原因了）至少我们有一个EMAIL凭证确认开工日期

CSO也回信给我们，他们自己计算COUNCIL的审批也是10个工作日，这样在下周就能收到COUNCIL APPROVAL了，BUILDING PERMIT能在收到这个之后的24-48小时ISSUE。但是还是说开工日子只能定在四月的第一周或者第二周，因为有EASTER。又很精明的说，你们肯定能拿到FHOG，因为在6月之前我们肯定能把SLAB完成

我有点无奈，没辙了把PPR的要求要回传给她，我说政府规定签约之后的12个月必须入住，这样得保证我们在10月之前完工，否则拿不到PPR。等待回复，希望能把开工日期争取到四月第一周而不是再拖到第二周了。这样我们可以周末去清理垃圾了，我们地上很不厚道的被别家LOT扔了很多建筑垃圾，不知道大家有没有一样的情况，这也就是后建房的很多坏处之一，真是防不胜防

作者: Dreamhouse 时间: 23-4-2010 00:59
再來看看

作者: 考拉爱考拉 时间: 23-4-2010 17:42
真的可以自己盖房子啊！！！！泪水迸出，我多年的心愿有望实现了！！！将来一定要向你取经哦，顶一个！！！

作者: nethunter 时间: 24-4-2010 21:50
标题: week 1-----------Site Cut 完成！

ADMIN让我们自己在开工之前除草。我问HOMEONE上，大部分人都没有被这样要求。小部分人有这样的经历。我们担心，到时候BUILDER以地上草太长，他们帮除草的理由来乱收费。前两个星期，我们自己请足迹网上推荐的斯里兰卡couple除了草。这对COUPLE人很NICE，我们问中国人没有一个地方愿意接这种空地除草的活。感谢足迹网的推荐

开工当天推土机正在推土

这是现场图片：

今天去看了施工现场， site cut已经做完， SS说下周开始slab goes down!

TEMP TOILET 和 TEMP FENCE已经建好了。 BUILDER租用TEMP FENCE这家公司的FENCE还不错，不像其他工地上是简易的铁丝网。哪个地方都可以进入，这边的每个栅栏都连接好水泥桩封好了，只有一个小门可以进入

METER BOX 也已经建好了，只是我们地上很多别的工地仍的建筑垃圾，我们用白色的塑料袋装着，放在墙角。SITE CUT的时候没了，我们还以为搬走了，现在又放回来了

P CLASS的土壤也没见挖很深的坑。SS上个星期和我们说我们的地基要建PIERS，真不知道这么浅的坑能不能放稳地基？

另外，还有两个问题想请教大家

(1) 昨天收到builder寄来的账单，是slab stage的账单，5月7日付款。我们就奇怪SS说 SLAB下周才开始建，总不可能一周完成吧。BUILDER要钱怎么那么积极？准备周2和admin商议一下这个issue！SLAB不完成，不按照DUE DATE付款应该没关系吧？

(2) 现在我们的admin基本上把我们的书面材料全部递交给了construction team, 好像我们这边地发生了是么情况，她根本不知道情况了，昨天和我通电话的时候还问我的地情况怎么样了，看来接下去造房的进度只能和SS保持沟通了！开始建房后，感觉ADMIN的作用越来越小，是不是大家都一样？

SS说保持一周通话一次，我们希望一个SITE MEETING，起码见见他，送点礼物啥的。结果人家还说现在没必要见面，等FRAME的时候在一起带我们GO THROUGH。很神秘。上周第一次通电话。告诉我们进度什么的。这周就没打过来，我们等到周四只好打过去，留了MESSAGE，倒是用隐藏号码打过来了。简单解释了些施工时间安排的问题。ek

[ 本帖最后由 nethunter 于 1-5-2010 22:28 编辑 ]

作者: nethunter 时间: 1-5-2010 22:15
标题: week 2---------------plumbing pipe ready for slab
今天去看了施工进度：

plumbing pipe已经搭好了，白色泡沫塑料和钢筋架也运到了，收到SS的电话，说这周GROUND STRUCTURE 已经完成了

下周一搭钢筋脚架（PREP) 然后POUR SLAB，需要晾干两天。下周3能把slab做好！周5开始做frame，又告诉我们，一切取决于天气，如果下周下雨，那么就会耽误进度

但是SS说因为我们对面邻居用的也是clarendon, 两个工地一起开工一起管理所以进度会很有效率，他说类似于PORT DAVIS的施工情况。呵呵

接下来， LD询问了银行关于progress payment的操作， Westpac基本上是这样一个流程：

1. 将payment request form和invoice传真给mortgage center

2. Westpac会在支付slab stage和completion stage的payment之前派Surveyor去施工现场做一个inspection

3. surveyor然后将inspection的结果反馈到mortgage center

4. 这时银行才会付款给builder！

PS：slab stage和completion stage这两个阶段的付款， Westpac银行的处理速度都是5个工作日。但是， frame, lock-up, fixing阶段银行的付款审批操作速度都是2个工作日比较快！不过， Westpac银行不会在中间几个阶段派Surveyor来做inspection！（我们本来想让银行的人做几个STAGE 的INSPECTION，起码省钱）

SS告诉我们至少要到下周三才能让银行的SURVEYOR做INSPECTION。我们只能付了一张COVER LETTER给银行。CSO说他们自己有SURVEYOR在每个阶段检查，让我们不用费钱在请INSPECTOR。我们想BUILDER的 SURVEYOR 也查不出什么结果，还是今后花钱买个放心吧

如图：

这是邻居家的SITE，很惊喜终于能在小区找到一个同路人了，两个SITE都是同一个SS，同时开工。

作者: Dreamhouse 时间: 2-5-2010 02:20
天就是蓝

漂亮

恭喜楼主
距离搬进自己心仪的家园
更接近了！！！！！！

作者: nethunter 时间: 4-5-2010 10:30

原帖由 Dreamhouse 于 2-5-2010 01:20 发表

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天就是蓝

漂亮

恭喜楼主
距离搬进自己心仪的家园
更接近了！！！！！！

谢谢版主鼓励, 可是LD对这个房子还是抱有很多遗憾, 房型稍做了调整, 不是我们的Dream house

作者: 西皮二黄 时间: 9-5-2010 17:49
平地就是好哦，建起来飞快，呵呵～

作者: nethunter 时间: 9-5-2010 19:10

原帖由 西皮二黄 于 9-5-2010 16:49 发表

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平地就是好哦，建起来飞快，呵呵～

平地没有view啊，大哥！

我还想买你那种有坡度的地，可以看看周围风景哦！

作者: nethunter 时间: 9-5-2010 19:12
标题: WEEK 3----SLAB闪速刚完成，FRAME竟已过半
继续本周的更新!

我们按照SS排的Schedule周1晚上去看了施工现场, 发现钢筋脚架已经按好, 由于天黑, 错过了最佳拍摄时间.

周2的傍晚下起了磅礴大雨, 本以为pouring concrete会推迟, 不过LD还是坚持要去施工现场看, 一到那里吓了一跳, Slab居然做好了, 估计是趁白天天气好的时候抓紧做的!

接下来, 天一直阴雨蒙蒙, 心想这下本来说好的周5要做framing的进度又要被耽搁了, 还在homeone上和对面同用Clarendon的邻居抱怨了一下天气. 没想到, 邻居周4回复我们: You may be pleasantly surprised about your frame if you go for a drive

没有懈怠, 二话没说带着LP周四又开往施工现场, 太让我们震惊了! 居然已经把到墙面所有的frame都做成了!

所以, 这周房子的进度基本上是天天一个样, 3天大变样! 正如一些朋友所说: 房子前2个阶段, slab, frame都会很快一般来说最晚也是3个星期就能全部做好! 慢的是lock-up, fixing阶段

我们回来一直在想，是不是这速度太快了。又开始担心质量不能保证。我们还没时间让自己得inspector检查呢。

周六去看果然发现了些问题。SS本来说SLAB完成后腰晾干两天周五才开始做FRAME。可能是没有等SLAB晾干，另外每天下雨，SLAB很多边缘部分CHIP OFF

我们邻居家做的SLAB比我们光滑多了。他们是在WEEK 2完成的.那周没有雨。我们不知道这是不是在接受范围之内？周一准备和SS 协商修补了。

[ 本帖最后由 nethunter 于 10-5-2010 11:46 编辑 ]

作者: racoonjoey 时间: 14-5-2010 12:42
哇哈哈，我可是带好板凳游泳过来看楼主的哦，好贴慢慢品~~

作者: felix100 时间: 31-5-2010 12:13
弱弱问一句，OZ盖的房子都是木头的吗？有没有砖房？砖房和木头房相比，哪个更好，更便宜呢？就快长登了，总觉得长期住别人住过的房子有点别扭，想着自己找人盖房，麻烦事多点，可是盖出来的房子会比买的要满意吧。

作者: yans 时间: 31-5-2010 21:19
LZ好强大啊~
和council大交道那段，我也是深有体会，虽然我家就是造个车库而已。

作者: Dreamhouse 时间: 1-6-2010 01:36
继续关注中

作者: nethunter 时间: 1-6-2010 12:47

原帖由 felix100 于 31-5-2010 11:13 发表

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弱弱问一句，OZ盖的房子都是木头的吗？有没有砖房？砖房和木头房相比，哪个更好，更便宜呢？就快长登了，总觉得长期住别人住过的房子有点别扭，想着自己找人盖房，麻烦事多点，可是盖出来的房子会比买的要满意吧。

现在找builder盖房子, 他们都用的是木质框架, 外面砌砖, 内侧铺石膏板墙面. 貌似都成了现在盖房的统一标准了.

一些40-50年历史的老房子倒是双砖结构的, 冻暖夏凉的, 很舒服!

如果经济宽余的话, 我也想弄个全部砖头结构的! 可惜手里的米不足啊!

作者: nethunter 时间: 1-6-2010 12:51

原帖由 yans 于 31-5-2010 20:19 发表

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LZ好强大啊~
和council大交道那段，我也是深有体会，虽然我家就是造个车库而已。

我是没有办法啊, 如果一切顺利谁都不想和政府打交道! 烦人啊, 我是被他们搞的身心疲惫!

作者: felix100 时间: 1-6-2010 13:49
如果是全砖头的，那得多少钱啊？

原帖由 nethunter 于 1-6-2010 11:47 发表

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现在找builder盖房子, 他们都用的是木质框架, 外面砌砖, 内侧铺石膏板墙面. 貌似都成了现在盖房的统一标准了.

一些40-50年历史的老房子倒是双砖结构的, 冻暖夏凉的, 很舒服!

如果经济宽余的话, 我也想弄个 ...

作者: nethunter 时间: 1-6-2010 13:57
标题: 回复 #87 felix100 的帖子
这个我还真的不是很清楚啊, 因为砖也有等级之分.

如果选档次高的砖的话, 每块砖的零售价可以达到3澳元吧, 一般来说造个房子需要5000块左右的砖, 大概需要15000块, 那么双砖结构的房子光砖的成本就是30000澳元, 太贵了!

作者: felix100 时间: 1-6-2010 16:31
标题: 回复 #88 nethunter 的帖子
那还真不是一般的贵啊！！

老公说木板房隔音不好，住砖房心里踏实。看来还得挑最便宜的砖了，应该就不至于那么夸张了吧。。。等你家盖好了，我们能不能去学习一下啊，也省得自己走弯路。

作者: felix100 时间: 1-6-2010 16:33
另外，砖房和木板房，地基用的也不一样吧？砖房感觉比较沉，是不是地基就得做的结实点，比较贵呢？

作者: felix100 时间: 1-6-2010 16:34
标题: 地基呢？
另外，砖房和木板房，地基用的也不一样吧？砖房感觉比较沉，是不是地基就得做的结实点，比较贵呢？

作者: lwb1123 时间: 3-6-2010 01:13

作者: nethunter 时间: 5-6-2010 23:32
标题: WEEK 7 ----BRICKWORK过半，SS居然说再过5周就HAND OVER了
最近因为回国度假3周，一直没有更新。

回去之前，整个房子的框架已经搭好，铝合金门窗也已经基本安装完毕！

因为人不在澳洲，付款有点晚， SS曾说我们不付款，他不想还像白痴一样干活。我们想怕是没有什么大的进度。等到3周回来以后，LP自己去工地上观察房子的进度，施工现场热火朝天，但是居然犯了一个从来没见识过的低级错误。

工人们正在把本应该铺在门柱上的feature bricks铺在了房子主体上（Feature brick : nougat, 主体砖： homestead TAN）。 LP马上和trademan进行了交涉说明了bricks铺错了，然后trademan和SS又电话里说明了情况。电话里， SS居然说他手里的图纸上居然没有我们房子主体砖的信息，所以他把feature bricks也铺在房子主体上。又是他们的借口。当初color schedule上写的清清楚楚的，何况， trademan手上的color schedule图纸和我们的也一摸一样！

一番折腾后，SS在周三又去进货，这次把我们当初选的砖全部运到工地，并且把本来铺错的砖全部扒下来，周四开始重新铺装。这次SS处理蛮快的。本来TRADEMAN预料是下周才可以重新开工。因为新的砖头运到也要几天的时间。

我们在这里最担心的还是：扒砖会不会影响到frame的结构问题？ SS倒是在电话里安慰我们说：砖头类似于cladding, 扒下了不会影响任何结构。 Homeone问了也有人说不会影响到结构。

这个周末，TRADEMAN在加班，我们现场和tademan再确认了下这个问题，得到的答案还是同样的，结构不会影响，我们心里多少得到许些宽慰！

另外， SS在电话里和我们提起：现在施工一些进行都非常非常顺利，并把slab和frame阶段他们自己独立的inspection report传真了给我们，他们请的公司是Group 4，网上查了查这个公司的客户，发现Metricon和Simonds也用这个公司。

不过我们下周已经预约好了 inspector做一个PRE-PLASTER INSPECTION. 370大洋比KEVIN那里便宜些，起码放个心。

SS告诉我们按照目前这个进度5周以后就可以hand over了，下周开始PLASTER。这样我们整个盖房过程前后就13周，说给邻居听都不相信。我们去问trademan他们只说：maybe happens, one week plaster, one weeks fixing, 然后剩下两周做completion。SS说 let’s wait and see the progress. It is faster than you expect.

这是被扒下来的nougat

这是重新上完正确的Homestead Tan砖的进度图

作者: 西皮二黄 时间: 5-6-2010 23:41
你的builder手好快哦。
我的慢死了。。。

作者: WenZi07 时间: 7-6-2010 21:34
标题: Compaction Report
请问楼主，你是在什么时候拿到Compaction Report?

因为我的发展商说要在地settle的时候给Compaction Report，可我已经先找了Builder，马上要进行Tender了，等到地settle的时候，说不定已和Builder签合同了，那时就是拿到Compaction Report，是不是也晚了，Site Cost早已定了，你是在什么阶段和你的Builder讨论Compaction Report？

你的gutters & fascia 是什么颜色？两张图出来的颜色感觉不一样，一张象Surfmist, 另一张象Paperbark。

我也觉得你的Builder手很快，当然是越快住新屋子越好了！

作者: Dreamhouse 时间: 7-6-2010 21:44
恭喜楼主
看样子
又距离自己的梦想家园更接近了

作者: nethunter 时间: 8-6-2010 12:36

原帖由 felix100 于 1-6-2010 15:34 发表

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另外，砖房和木板房，地基用的也不一样吧？砖房感觉比较沉，是不是地基就得做的结实点，比较贵呢？

亲, 地基选用什么类型或者费用多少, 取决于你地的soil test report, 那个报告上会建议用是么地基类型.

应该和你的房子选材关系不大.

作者: nethunter 时间: 8-6-2010 12:42

原帖由 WenZi07 于 7-6-2010 20:34 发表

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请问楼主，你是在什么时候拿到Compaction Report?

因为我的发展商说要在地settle的时候给Compaction Report，可我已经先找了Builder，马上要进行Tender了，等到地settle的时候，说不定已和Builder签合同了，那时 ...

谢谢亲, 我的case和你的不太一样, 我买地的时候地是已经title了的, 而亲的地是期地, 难怪开发商没办法现在给你compaction report.象亲这样的情况, 我也不知道该如何, 因为地没有title之前, 亲也没办法叫surveryor做soil test.

至于我的gutter, fascia用的都是一样的颜色, 可能是拍摄取光问题, 所以看起来不太一样,

作者: nethunter 时间: 10-6-2010 10:16
标题: frame & lock up检查归来心得分享
尽管builder之前已经把他们的inspection report给了我们，但是出于谨慎的考虑，我们这次还是叫了一个independent inspector做了frame & lock up检查。

那天和inspector geoff见了面，他比我们早到半个小时，总共检查花了一个半小时，他检查的我觉得比较认真。然后在现场用水平尺量frame的间距，长度等。看看门窗的边框是否在水平线上，检查了电路，PLUBMING, BRICKWORK，MOTAR

检查的结果还是有些令我们不太放心，我们的inspector发现了一个关于frame的问题，在我们车库的两个角发现了有overhanging(腾空)部分。这个是我不愿意看到的，inspector指出主要是由于房子在做re-design的时候， engineer drawing出现了偏差。

理论上overhanging允许有10毫米偏差也就是说10毫米之内都是能接受的，但是我们的有70毫米，尽管builder在底下垫了treated pine timber. 如图：

所以inspector希望我们和builder的结构工程师确认一下这样的垫脚是不是能足够支撑腾空部分的承重，否则的话将来有可能会发生车库上方的瓦片滑落的事故！但是GEOFF说他不会担心这个OVERHANG，因为这两个角不是承重墙。

至于其他的brickworks, plumb, motar, Windows，sliding doors，等inspector都很满意，指出其他部分完成的很好。发给我们7页的报告

这里，我总结了一下关于inspection自己的心得体会：

大部分人都会选择做三个阶段的检查，FRAME, LOCK UP 和 PRE-HAND OVER 检查
但是后来INSPECTOR告诉我们，其实只用做两个检查就可以了 FRAME 和 HAND OVER

因为现在大部分INSPECTION公司都是FRAME 和LOCK UP分开来做检查的，Lock Up inspection 侧重于 the brickwork, ,主要是 MORTAR BEDS flashings, the roofing cover 等
Frame 侧重于FRAME材料， plumb, studs, noggins, lintels, all roof framing,等

frame阶段的检查很重要，因为等房子铺上砖瓦以后，房子框架万一有类似overhanging， BRACING等问题就很难再发现了。然而， preplaster主要做的是brickworks, plumbing,electrical,brickwork,clearance flashing,weepholes 等检查，这些问题都可以等到pre-handover再发现也不迟!

我们做FRAME检查的时候，砖已经铺了一半，瓦片也已经铺好了。遗憾的是不是所有的FRAME都能全部检查，否则说不定还能查出更多问题

作者: Dreamhouse 时间: 10-6-2010 11:52

原帖由 Dreamhouse 于 7-6-2010 18:44 发表

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恭喜楼主
看样子
又距离自己的梦想家园更接近了

怎么说遗憾呢？
可以说说吗？

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