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标题: 旧饭新炒-买房一年后回顾买房体会(使用queensland) [打印本页]

作者: 白衣人 时间: 19-4-2007 15:54
标题: 旧饭新炒-买房一年后回顾买房体会(使用queensland)
房子价格的估算

我本人是这样估算的, 纯粹属于自己瞎作模, 不过经过几个房子的售价验证, 觉得还是有一定的参考价值, 所以贡献给大家, 以便大家日后出offer时心里比较有底.

我觉得房价基本由几个部分组成: 地价, 房子本身价格, 里面附加设施价格, 中介佣金.

地价估算: 到网上去查询空地的售价. 网站是例如www.realestate.com.au或www.domain.com.au 去查land for sale就可以了. 要查和你想买的房子的地大小相差不多的, 并且在同一个区附近的地售价是多少..查出近似的地的价格后根据平地比斜地贵, 方地比长地贵, 高地比低地贵的原则进行调整, 那么你要买的房子的地价大概就八九不离十了. 另外注意地价不是线性上升的, 就是说虽然大地比小地价格贵, 但价格不是按比例上升的. 举例来说800平方的地并不是比400平房的地贵一倍. 而且据我看到的现象是400~599平房的地是同一个价格, 600 ~ 799平房的地是同一个价格, 800以上是一个价格, 等等.

房子本身价格估算: 首先看你要买的房子有几个卧室, 几个浴室, 卫生间, 车库, 凉棚等等. 根据这些基本设施, 然后找一个比较大的builder的网站去估价. 通常大builder的网站上面有在线报价系统, 你输入你房子的相关信息(卧室, 卫浴, 车库等等) , 然后得到一个造新房的价格. 然后根据你房子的年龄打上相关折旧费, 那么你房子价格基本成形. 不过要注意, builder报价出来的是基本价, 如果要加上其他地砖, 改掉地毯,什么小小的改动都是要另外加钱的, 包括多一个灯座, 多一个插头, security screen等等都是要钱的. 所以要注意你要买的房子里面是不是有附加于标准房子外的设施. 举例说标准房报价如果是14万造价的话, 如果加上一些其他附加, 一般会到15.5万左右, 如果房子10年新, 那么这个房子本身的价格大概就11万左右了.

附加设施: 包括空调, 保安系统, 窗帘, 新厨房, 等等非标准房以外的东西看新旧程度自己加价钱了. 一般如果前屋主在卖放前刚新加的设施(如厨房翻新)什么的话, 那屋主就是想通过改造来卖高一点价钱. 那么到底卖主要加多少钱呢. 我这么算. 首先看看卖主加了什么东西, 然后自己到市场上去调查这些东西安装完后是多少钱. 然后并不是直接将这些钱就加载原房价上了, 而是要将这些钱乘以1.5倍, 然后加在原房价上. 为什么呢, 因为搞翻新的人等于是一种投资, 他们通常需要有1.5倍回报他们才会做, 就是说投入1块钱要产出1.5块钱, 这样的投资才是划算的.

好了现在你有了地价, 房子价和附加物品价, 把他们全部加起来, 然后在总价上再加上2~3%中介的佣金, 这样房子的价格基本就定了. 小中介佣金少, 大中介佣金多.一般平均水平3%.

买房过程

先看广告, 看房. 这些很多筒子都说过了, 我就不再赘述.

然后出offer, 出价可以根据以上我讲的估价方法来确定价格. 然后如果offer被接受了, 那就算基本成交了. 这个时候要注意, 在queensland从offer被接受的当天下午5点, 房子的归属权其实已经属于买主了. 这个时刻非常关键. 因为一切的损失如果发生在5点以后, 那么买家要承担损失的. 所以在offer被接受后, 买家应该立即对房子进行保险. (至于在offer后到交房前, 如果房子损坏, 房子保险范围外, 如果卖主搞坏的, 可以有律师去解决, 不用太担心). 那有人想, 如果房子在后面的交易过程中由于各种原因被终止交易了, 那买家的保险费不是白付那么几天, 甚至更多天了么? 告诉你, 不会的, 你可以全额退到保险金. 以为通常给房屋的保险会有超过20还是30天的cooling off period, 如果在这个期间交易终止的话, 那么正好在保险的cooling off period内, 那么可以全额退保. 所以提醒大家要立即买保险, 以防万一.

接着就是马上找一个律师为你处理房产交易过程, 和帮你看合同. 如果你的合同时queensland的标准合同, 没有任何附加条款的话(subject to finance, subject to building and pest inspection这些都是标准合同里已经含有的), 那么律师是没什么必要看得. 如果有附加条款, 那么最好让你的律师看一下比较保险. 指定律师后, 中介就会在24小时内将合同给你的律师. 然后律师就会告诉你一步一步怎么做了. 通常律师会帮你做各种search, 象 title search(查地契是不是卖主的), rates search(查是不是卖主rates都交全了), plan search(名字记不太清楚了, 这个反正是查房子的实际样子和当初交给市政府的规划图是不是一样的)等等. 律师还会在后续的过程中督促你叫定金, 跟踪贷款, 帮你settle等等, 知道最后律师会通知你, settlement完成, 让你去中介那里拿钥匙.

定金是在offer被接受后就要叫的, 一般在7天内交齐offer上规定的数目, 是交给中介的trust account里面去的.

Cooling off在queensland是5天 (如果是auction的房子, 没有cooling off期), 5天内可以无条件不买, 拿回全额定金.

Building 和 pest inspection一般在7天内要做完, 如果检查出来有什么问题, 就可以终止交易, 全额退款.

Finance一般在规定的期限内必须得到unconditional approval, 如果得不到批准, 那么房子交易终止, 全额退款

最后就是一切顺利的话, 那么在settlement前几天, 买家可以要求做final inspection, 就是看看卖家搬家走人后有没有什么大的不一样和大的损坏, 如果有, 让你的律师去处理.

Settlement日, 一般就是你的律师, 对方律师, 银行律师在银行的某个地方交易, 你不必参加. Settle完成后, 中介会告诉你去拿钥匙的. 整个交易就完成了.

完成交易后, 提醒大家, 房子如果有地毯的话, 做好清专业认识清洗一下, 因为这个时候什么家具都没有, 容易洗得彻底, 而且也有比较长时间可以干燥. 我个人认为湿洗比干洗效果好. 还有就是最好请pest control 来杀一次虫, 这样可以保证至少半年内看不到任何虫虫.

最后恭祝大家都能满意买方.

如果有什么不清楚的地方, 请尽管问吧, 我尽我所能回答. 不过我想我也没什么最后油水可给刮得了, 因为都已经倒得差不多了.

[ 本帖最后由白衣人于 20-4-2007 08:24 编辑 ]

作者: 飞飞 时间: 19-4-2007 16:48
标题: 很好！
就是字好大啊，我上班偷偷看的，怕领导看到啊，你这个字也太大了吧？

作者: eyes 时间: 19-4-2007 17:02
LZ能不能把字体改小点，后面的同时都能看得清清楚楚了。

作者: willing 时间: 19-4-2007 17:10
UP! THANK YOU!!!

作者: singingbird 时间: 19-4-2007 17:12
LZ你的文章很有参考价值。可是字太大，看起来很费劲。要是能改下字号，那就再好不过了。

作者: Allen2005 时间: 19-4-2007 17:14
啊呀，看完我都看不见别的字了，觉得别的字太小了。不过是好文章，谢谢了！

作者: 长腿兔子 时间: 19-4-2007 18:19
LZ的帖子比较有特点,老太太看肯定不费劲,不过收藏了,有时间仔细学习

作者: 妮南 时间: 19-4-2007 20:08
为什么要设置这么斗大的字体？

作者: 2007-2008 时间: 19-4-2007 20:39
还是字大好看。支持！！！！！！！！！！！！！！！

作者: kingpmp 时间: 19-4-2007 20:51
楼主30年前买房的吧.....呵呵开个玩笑

作者: danielwang 时间: 19-4-2007 21:09
实用！好就一个字。赞一个。

作者: Candy0008 时间: 19-4-2007 22:56
感谢楼主的分享，收藏了。请教楼主在brisbane哪个区买的.

[ 本帖最后由 Candy0008 于 19-4-2007 20:03 编辑 ]

作者: 白衣人 时间: 20-4-2007 11:20
字体改好了. 我在calamvale买的房

[ 本帖最后由白衣人于 20-4-2007 08:22 编辑 ]

作者: singingbird 时间: 20-4-2007 11:27
谢谢！现在看起来清爽多了。

作者: superxiaozhu 时间: 3-11-2007 23:30
写的很详细，看了下受益非浅丫。。。谢谢LZ

作者: 秋天 时间: 16-11-2007 23:16
谢谢，很详细，收藏先。

作者: 我是老人 时间: 19-11-2007 14:11
文章思路很清晰.谢谢

作者: dlcat 时间: 19-11-2007 14:28
非常非常好,顶一个

作者: ro_ro_ro123 时间: 28-12-2007 03:01
GOOD GOOD GOOD!!!

作者: eastlife 时间: 28-12-2007 13:47

作者: fullar 时间: 28-12-2007 18:59
如果从开发商那里买新房可以讲价吗？

作者: chrisyr 时间: 29-12-2007 19:41
mark，mark

作者: 白衣人 时间: 29-12-2007 20:55
新房旧房都可以讲价

作者: sensen 时间: 31-12-2007 17:32
写得真好!!非常的感谢!!!!

作者: kingsking 时间: 24-5-2008 16:17
标题: good post
ding

作者: lisa2008 时间: 3-6-2008 20:30

作者: annyfs 时间: 11-6-2008 16:03
收藏！谢谢LZ！

顶！

作者: 憬憬 时间: 11-6-2008 23:19

现在我只能说：为什么我没有在买房之前看到这篇文章～～～！
郁闷

作者: chinese 时间: 21-6-2008 23:24

请教几个问题。当填了offer的表之后，如果中介通知你，你的offer被接受了，那么是不是从他打电话通知你的那一天开始算起，7天之内交齐定金，作房屋检查？7天之内可以反悔？房屋又问题，即使超过了7天才发现，也是可以终止？
另外，7天的冷静期，是法律规定的吗？还是必须在offer里写清楚？
最后一个问题，一般offer的有效期是多久？

作者: mile 时间: 24-6-2008 19:09
标题: lawyer and broker
律师和BROKER 是一回事吗,在购房过程中这两者都得有,还有有一个就行了,他们都负责那部分?第一次购房真是糊涂呀.

谢谢啦!

作者: SANDYYE 时间: 11-7-2008 02:55
标题: 楼主
怎么不早写这个帖子？
偶买房子仓促的很，什么都是中介搞定，还好中介是朋友帮我砍了价（偶不是有钱的主，只是信任朋友外加实在是什么都不懂）。
否则我连和开发商砍价都不知道。
因为国内买新房哪里有砍价的啊，能买到不错了。
话说回来澳洲的中介还是蛮正规的，反正我就是交钱然后什么都是中介做的。
现在以楼主的标准衡量一下觉得自己的房子也差不多，偶房子地是大概150000面积530还是550的，好像是长一点的所以当时觉得便宜。
不过反正以后是自己住也就无所谓了。
房子地点是墨尔本西边 25kg处。deer park
也不知道房子涨价没有，涨价很好，不涨价反正也是自己住。自己辛苦挣钱还贷款。
想开就好

作者: cien98 时间: 13-7-2008 02:32
看房子是不是要提前半年左右，因为我想在明年买房，所以想知道的多一点，另外，我听说买townhouse不好，因为地的所有权不归自己所有，只有那种拥有独立所有权的才好，是真的吗？？首付至少付多少钱啊，因为现在自己手头还很紧，所以要早打算。

作者: 白衣人 时间: 29-7-2008 16:25
律师必须有， broker不一定有。

cooling off period从双方都在offer上签字那个日期算起。

作者: 白衣人 时间: 29-7-2008 16:29
townhouse是小区里面大家共有产权。没什么不好，就是要交管理费+地税。地税政府定，管理费由manager自己定，涨多少全manager说了算。我个人不喜欢那种费用不确定性。townhouse出租比较好，有manager搭理和管理。看房子应该多看，了解房型和价格，尤其在现在下降市场更不用急。

作者: 白衣人 时间: 29-7-2008 16:30
首付至少5%对于初次购房来说。投资房可以0首付。

作者: diamondc 时间: 16-10-2008 20:04
标题: 回复 #31 SANDYYE 的帖子
Deer park

现在主要有澳zhong集团（老板金凯ping）等

现在在上海推得房子，都是在墨尔本或者悉尼很偏远的地方，没有车根本不能生活，很多买了房子的上海人来到墨尔本或者悉尼后，公司也不管不问，他们不会说英语，不知道东南西北，然后把他们扔在远离市中心，远离生活设施的地方，他们没有车，也没有驾照，生活相当艰苦。很多在上海生活非常好的人，来澳州后在买的空房子里睡地板，由于不知道怎么买家具，也没有饭吃，因为不知道在哪里买。。。。。。。

此些公司现在正在上海，杭州，南京，苏州等地进行讲座，很多人都被忽悠过来，房子的价格非常贵，而且质量非常差，边远地区的治安很不好（千万不要以为澳洲的治安是很好的！），抢盗非常多！所以大家要小心，不要去听讲座，也不要随便上当！！

以下是被骗子公司骗了之后的哭诉之一（转）！

我从北京来澳将近10年了，经历了风风雨雨，从一个留学生艰苦奋斗开始，到自己自营生意，很不容易，相信大家都有体会，在澳洲求生存不容易，每一分钱都是自己努力的结果，但是自从2003年，遇上了奥帝集团之后，我的生活发生了很大变化。

2003年，我看了免费报纸，看见奥帝集团的讲座，说可以投资房产可以赚大钱，并且可以一劳永逸坐等收钱，我的心魔在作祟，其实是贪婪，贪婪会让你泥足深陷！！！我去听了讲座，在进场的时候会让你填一张表格，里面有“你年薪多少，有没有房产，每周贷款多少等等问题”，我没有经验，就老老实实填了，听了周华的话，看到他一年能赚几百万，有几十套房子，确实很心动。在听讲座的第二天，有一个叫边蓝的女人（现亚太墨尔本董事）打电话给我，说给我做一个免费的咨询，我说好的。然后一天晚上，她开着宝马（贷款买的）来我家了。给我说现在莫尔本的房产多么多么好，今后几年会再翻一翻，而且长线投资，今后你就等着收钱，第一次没有说通我，就找周华来和我说，可能那时我真的很幼稚，不相信鬼佬的世界会有骗子，我就一狠心买了位于ST.KILDA一套所谓的投资房，50多万，2室1厅，首付10%，20年，每两周还贷款1千多，说投资回报高，不怕租不出去，我鬼使神差的答应了。。。。。

没想到，买了之后，后遗症不断，房屋质量很差，我仔细发现了裂缝，我还花了3万多买了所有的家具电器，装了电话，宽带，就等着租客上门，全套每周450刀，可是一等就是5个月，5个月连个上门看的没有，电话倒是不少，一听450刀一周，就全逃光了，完全没有边蓝说的抢着租，还有，这个地方好是好，但是，楼下的游泳池，健身房，电影院都是算在物业费里面的，我一年要付4000多的物业管理费，这么多时间租不掉，我的家庭生活压力很大，老婆一直抱怨我说我被骗了，50多万买了这么不值得的房子，看着女儿的学费，全家的水电煤账单，日常开销，我真的吃不消了。我打电话去问边，为什么租不掉，为什么和她当时说的有这么大的出入，她一开始敷衍我，到后来，干脆不听我的电话，我给他赚了5000的中介费阿！！！骗子！！！

我和几个买奥帝（现在亚太）的朋友就去告周华他们，但是律师费要几千，还要拖几年才会审理，还要准备很多材料，非常麻烦。但是没有亏这么多，我又不甘心，就想卖掉，然而，挂牌一年多，连看得人都没有，我的心彻底死了，只怪当时自己一时贪念，上了骗子的大当，弄得现在进退两难，老婆吵着要和我离婚，我的生意也没有大的起色，每周还要还这么多的贷款。我真的很绝望！！！

我为什么要站出来，因为我不希望更多的华人被他们所骗。周华和边蓝是两个彻头彻尾的大骗子，要你买的时候像孙子，你买了之后就翻脸不认，谁叫你傻啊，去买他们的狗屁烂房子，去听讲座是一个大错误，听他们的所谓的免费咨询更是一个错误，买他们的房子是此生最大的错误！！

骗子横行了好几年，难道华人都是傻子么？难道都看不出来么？？为什么还是会被骗，弄得家破人亡？？因为“贪”，所以骗子才有机可乘，天上不会掉下馅饼，看清楚华人骗子的真面目，赚钱的好机会会傻到搞个聚会告诉大家，大家一起赚钱这么傻么？他们拿诱饵来引诱你，摆脱你，看清楚，不要被人家的花言巧语就把存积多年的积蓄拿出手。

我接下来将会和其他几个朋友一起联合起来告周华和边蓝，我们要把澳洲最大的华人害群之马绊倒，不让他们继续害人！！

各位网友，谨慎买房，房子是我们的立足之本，千万不要听信谗言，更不要去听讲座！！讲座其实是非法集会，是你们跌入深渊的开始！！

我们是勤劳的劳动人民，不要被奸人小人所害，捂紧你的钱袋，不要忘想一夜致富，希望大家广泛转载，把事实告诉身边的人，如果有人受骗，你要劝阻，你会救他一家人！！！我们一定要让骗子公司早日倒闭！害人不浅！

最后说一句话：千万不要去听讲

作者: 飞飞 时间: 20-10-2008 14:02
楼主，我现在和你住一个区，呵呵
可惜俺家是租的house，不是买的
想买，可是钱只够买个townhouse的，又比较想要house，不知道是再等几年，还是先买个townhouse住着，calamvale这个区学校好么？虽然我家孩子要4年后入小学，但我们如果买了房子，估计没有能力再换了，学校好的话，还是比较喜欢这个区的，干净漂亮！

作者: tiantian64 时间: 20-10-2008 14:20

作者: shadow 时间: 20-10-2008 22:11
标题: house要交land tax 吗？除了council rate, 有没有其他的税费？
house要交land tax 吗？除了council rate, 有没有其他的税费？

作者: Elica 时间: 23-1-2009 21:40

作者: 春风吹又生 时间: 25-1-2009 02:15
谢谢分享！收藏了！

作者: usherlight 时间: 26-1-2009 23:02
看房子太辛苦了。

作者: devy9921 时间: 5-3-2009 11:50
标题: 弱弱的问一句：自住房每年需交多少钱费用？
比如在国内，需要交物业管理费、基础设施维修费等，澳洲呢？

作者: colahat 时间: 8-3-2009 17:18
真够麻烦哒,先MARK上

等以后买房的时候实际应用一下~

作者: 皮沙 时间: 12-3-2009 15:29

原帖由 白衣人 于 19-4-2007 15:54 发表

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Cooling off在queensland是5天 (如果是auction的房子, 没有cooling off期), 5天内可以无条件不买, 拿回全额定金. ...

最近刚了解了一下，现在政策有些不同了，如果cooling off期间不是因为inspection或finance有问题，只是因为改变主意不想买了的话，卖家可能会收取一部分定金作为罚金的，并不一定能够拿回全额定金

作者: Ray2005420 时间: 16-3-2009 02:40
想问下楼主，calamvale这个区怎么样，感觉远了点，但是规划什么感觉比别的老区好，还有新房多，但是心里总感觉距离最多到sunnybank hills，calamvale到底有潜力嘛。

作者: gentleboy 时间: 12-5-2009 16:32
标题: 回复 #46 Ray2005420 的帖子
我都到drewvale了...

作者: bobova 时间: 12-5-2009 18:16
很有收获，作业很详细哈

作者: 136mydream 时间: 17-6-2009 21:30
好帖要顶

作者: crystalsea 时间: 21-8-2009 12:50
标题: great infomation
thanks

作者: bestxiao5 时间: 31-1-2010 12:43
标题: 谢谢楼主！
能大概说说房价吗？俺还在苦等中，把花园洋房的梦想寄托在澳洲啦，北京是没戏的（贵，质量差）

作者: yunsa 时间: 31-1-2010 14:29
好帖学习了谢谢分享!

作者: sugarlips 时间: 23-10-2013 15:41
必须收藏

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