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标题: 为什么感觉offset帐户就是个坑呢？ [打印本页]

作者: triumph_w 时间: 2-3-2016 01:46
标题: 为什么感觉offset帐户就是个坑呢？
很多银行对于这个计算都没有详细的说明，让人不明白到底是怎么回事。

我找了个比较极端的例子，贷款10W，利率6%，30年付清，通过银行提高的贷款计算器得出，本息一起付，每月需要还$611，共需要30年付完。

如果开了个offset帐户，里面直接就存进去10W，一直存着，结果每月仍然需要还$611，只不过时间缩短到了14年就可以还清了。

这么看来，所谓offset帐户抵扣，虽然总还款额度减少，但并不是意味着只用还没有抵扣部分的贷款。

所以，如果手里有余钱并且没有其它用途，最好的办法是提前还给银行。

作者: retirement 时间: 2-3-2016 01:59
你自己理解错误，你贷10万，同时offset里面有10万，只要你用io，你一分钱利息也不用付，可以永远这么借下去。如果你用的是pi，你依然一分钱利息没付，每月600块还的都是本金。你总不能说offset里面放10万，从此连本金你都不用还了，哪有那好事。

作者: 周星星1832 时间: 2-3-2016 05:24

作者: DDD888 时间: 2-3-2016 07:56
这种东西就象cdo一样复杂，我是从来都不用，我是有钱就还贷款，所以我在十年不到用自己的工资还清了房屋贷款

作者: goldenapple 时间: 2-3-2016 08:49

作者: Serin 时间: 2-3-2016 08:51
LZ你自己都算出来，有offset的极端情况下，可以省掉给银行一半的钱，你还想怎样？难道要银行倒贴么？

提前还给银行在纸面计算上和offset的效果一样，但是从抗风险的角度上来看就是大大削弱了。offset里的钱始终是你自己的，随时可以提出，万一遇到什么急需用大钱的情况，你如果想把已经还给银行的钱再要回来，有那么容易么？

作者: keepdancing 时间: 2-3-2016 09:39

看不懂呀。IO是什么？PI是什么？CDO又是什么？能不能用英文全称写？或者全用中文写？

作者: retirement 时间: 2-3-2016 09:47

keepdancing 发表于 2-3-2016 09:39
看不懂呀。IO是什么？PI是什么？CDO又是什么？能不能用英文全称写？或者全用中文写？

你家贷款肯定是尊夫人去办的哈哈。

作者: 西澳海豚 时间: 2-3-2016 09:55
offset 不是这样子算的，楼主理解有误！

例如你向银行贷款30万，但是存了10万在offset 帐户，在月底结算时，户头只会显示借款20万

同时依照 balance 的金额下去算利息，这才是 offset 的真义！如果你中了三十万 lotto，放进银行，那就是一毛钱都不欠了，银行当然一毛钱利息也不收了！

作者: stfz 时间: 2-3-2016 13:41
学习了

作者: dreamcat 时间: 2-3-2016 15:37

keepdancing 发表于 2-3-2016 09:39
看不懂呀。IO是什么？PI是什么？CDO又是什么？能不能用英文全称写？或者全用中文写？

IO是只还利息，PI是本金加利息，CDO请高人来解释

作者: 妮南 时间: 2-3-2016 16:19
楼主若固定每个月还600元更象是没有offset。
有offset比较灵活，多存入可以减少利息支付，还可以把里面的钱拿出来派其它用途。

作者: triumph_w 时间: 2-3-2016 16:56

retirement 发表于 2-3-2016 01:59
你自己理解错误，你贷10万，同时offset里面有10万，只要你用io，你一分钱利息也不用付，可以永远这么借下去 ...

作者: triumph_w 时间: 2-3-2016 16:57

keepdancing 发表于 2-3-2016 09:39
看不懂呀。IO是什么？PI是什么？CDO又是什么？能不能用英文全称写？或者全用中文写？

Interest Only, Principle Only

作者: retirement 时间: 2-3-2016 17:54

妮南发表于 2-3-2016 16:19
楼主若固定每个月还600元更象是没有offset。
有offset比较灵活，多存入可以减少利息支付，还可以把里面的 ...

你的理解也是错误的，按照楼主的假设，他是付pi，10万放offset后每月还600，还的都是本金，14年正好还完，如果他只付io，那暂时根本一分钱其实都不用出的。

作者: Daibaw 时间: 2-3-2016 18:20
本帖最后由 Daibaw 于 2-3-2016 18:25 编辑

LZ也不全错，如果只考虑自住需求，offset账户和提前还贷差别确实不是非常大。
如果不用offset直接提前还款，万一需要用钱的时候也是可以redraw的。offset胜在操作灵活，当然也会有些费用
offset最大的优势是自住转投资的时候可以最大化税务优惠。很多人换房的时候会全额取出之前房贷账户里面的钱付下套房子的首付，如果之前的贷款账户是offset账户，因此产生的额外利息是tax deductible的。但如果是从普通贷款账户里redraw的话则不可
因此只要哪怕有一点将来换房的打算，贷款应该都尽量做成IO+offset。
这里就有一个问题：没有人可以100%确定自己以后一定不会换房。就算不换房，用offset账户抵扣和正常还贷在利息上也是完全一样的。所以offset就成了唯一最佳方案。

作者: 语之玫瑰 时间: 2-3-2016 18:41
Offset是很不错的金融产品...
就是偶尔会让人产生错觉，觉得手里有钱想再去投资！

作者: 妮南 时间: 2-3-2016 21:28

retirement 发表于 2-3-2016 16:54
你的理解也是错误的，按照楼主的假设，他是付pi，10万放offset后每月还600，还的都是本金，14年正好还完 ...

也许，我现在用IO，随着offset金额的变化，每个月利息都在变。假如是自己的房子一般都会把钱转到里面，有没有offset似乎无所谓。没有offset需要用钱的时候也可以redraw。

作者: boris2002 时间: 2-3-2016 21:53
澳洲比中国好的东西很多，其中之一就是offset。

作者: retirement 时间: 2-3-2016 22:16

妮南发表于 2-3-2016 21:28
也许，我现在用IO，随着offset金额的变化，每个月利息都在变。假如是自己的房子一般都会把钱转到里面，有 ...

redraw在税务意义上还是不一样的，一般来说，要得到一个好的利率，一般都是花钱拿一个package，包含了offset，积分的信用卡等等，那何必浪费呢，该用要用啊。

作者: webster 时间: 3-3-2016 05:53

retirement 发表于 2-3-2016 22:16
redraw在税务意义上还是不一样的，一般来说，要得到一个好的利率，一般都是花钱拿一个package，包含了off ...

小些的银行有时会做促销，如suncorp偶尔促销免房贷package的终身年费什么的。

收年费或月费是银行房贷产品的重要利润来源之一，就像Costco收的年费。对银行来说，可以说这年费月费的收入没有对应的成本支出。

作者: retirement 时间: 3-3-2016 08:11

webster 发表于 3-3-2016 05:53
小些的银行有时会做促销，如suncorp偶尔促销免房贷package的终身年费什么的。

收年费或月费是银行房贷 ...

不错，所以自己舍得花时间，同时收入证明又很真实充分，那么还是经常有好deal的，但是，羊毛出在羊身上，买的没有卖的精，资本家总是要挣钱的，无非看从哪下刀来割肉就是了。这玩意一样很难说个好坏，最符合自己条件要求的就是最好的。

作者: mula 时间: 8-3-2016 12:18
关键点就是，有几个银行或者Broker在办之前会告诉你总额是不变的？

办完以后告诉说就是这么扣的，不要占便宜没够儿之类的。想转IO利息就变高了。太精了。

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