FreeOZ论坛

标题: 物业交易合同的几点须知。（ easement) [打印本页]

作者: catherinechen 时间: 17-4-2015 08:32
标题: 物业交易合同的几点须知。（ easement)
本帖最后由 catherinechen 于 5-5-2015 19:29 编辑

目前买房几乎是茶余饭后的热点话题。很多人向我询问关于买房投资，自住的选择，这个我实在没有资格回答。
再次严重声明，我不是投资顾问，投资有风险，买房需谨慎。
不过，我可以解释在一下签署房屋交易合同中的条款 ( terms of contract )几个要点，供大家参考。

作者: catherinechen 时间: 17-4-2015 08:40
各州的法律有差异，在昆士兰，是不存在 section 32。
有关合约内容的部分，是应该由中介向买家 buyer 解释清楚。

作者: catherinechen 时间: 17-4-2015 08:49
Property occupation ( Form 8 )
这是在签署合同之前，中介和买家必须签的声明书。是关于所交易房地产的情况, 是土地，独立屋，还是公寓房，具体的地址，所在的州和区。挺简单的。

作者: catherinechen 时间: 17-4-2015 09:00
正式的合同，绝对多数人最在意的是purchase price，这是理所当然的。
有几个人认真把所有的terms of contracts 看完，并且了解？我很惭愧的告诉大家，虽然买了3 的物业，签合约的时候，我也对非常重要的条款一知半解。
我买现在居住的townhouse的时候，人还在墨尔本，打印了中介发来的合同，签了大名，就发回去了。现在想想，真是无知者无畏。

作者: catherinechen 时间: 17-4-2015 09:15
从买卖双房签约，到合同生效，到房地产物业过户，是一个很繁琐的过程。
通常签约之后，买家buyer要处理的事情很多，要找人做pest building inspection，有游泳池的要做 pool safety inspection，通常在合同生效后7 天内完成。
还有贷款，一般情况下，签约当天，买家付$ 1000，做为第一笔付款，在合同生效后， 3 个business days，付清 5 % 的首付。
finance date 是合同生效后的14 天。
正式过户一般在30 天后。也有特殊情况，由买卖双方协商。

作者: catherinechen 时间: 17-4-2015 09:27
本帖最后由 catherinechen 于 17-4-2015 08:29 编辑

在昆士兰，在合同生效后的第一个business day，下午 5 点之后，如果物业发生任何天灾人祸，（比如，火灾，被水淹，被抢劫，就是买家 ( buyer )的责任了, 虽然物业还没有过户。这一点真的很重要。
8 Rights and Obligations until settlement
8.1 Risk
The property is at the Buyer's risk from 5 pm on the first business day after the contract date.
如果大家觉得我说的大部分是废话，这一点千万记住了。

作者: catherinechen 时间: 17-4-2015 09:35
现在脑子实在不够用，先到这里吧。

作者: fzds 时间: 17-4-2015 09:40

catherinechen 发表于 17-4-2015 08:27
在昆士兰，在合同生效后的第一个business day，下午 5 点之后，如果物业发生任何天灾人祸，（比如，火灾 ...

这点真的很不合理。

作者: catherinechen 时间: 17-4-2015 10:34
本帖最后由 catherinechen 于 17-4-2015 09:36 编辑

fzds 发表于 17-4-2015 08:40
这点真的很不合理。

我同意你的观点。
可是， Law is law.
所以特意在这里提醒大家。

作者: shurman 时间: 17-4-2015 10:55
所以要合同生效当天买房屋保险。我都是这样做的。

作者: urban2000 时间: 18-4-2015 02:14
好帖要顶，楼主请继续！

作者: catherinechen 时间: 18-4-2015 07:13

urban2000 发表于 18-4-2015 01:14
好帖要顶，楼主请继续！

谢谢。
房屋物业买卖是人生中的大事，要考虑周全事非常难的。
牵涉到的金钱数量，加上不可预知的市场动向，和个人的感情因素，买卖房屋的过程是挺让人精神崩溃的。
等到签署合同的时候，买卖双方已经投入了大量人力，物力，只差临门一脚了。
而合同是最据法律效力的。万一有点差错，真的前功尽弃。

作者: catherinechen 时间: 18-4-2015 07:17
希望大家各抒己见。有问题的话，我尽量回答。
我中文的语言组织能力差，见谅了。

作者: catherinechen 时间: 18-4-2015 07:34
本帖最后由 catherinechen 于 1-8-2015 08:04 编辑

Contract date. 很重要。
当合同开始生效之后，到过户之前，买家Buyer 有很多的事情要处理，而且是有时间限制的。
如果没有在规定的时间段内完成，卖家 Seller 是有权终止合同的。

作者: tinachen 时间: 18-4-2015 14:06
谢谢楼主的无私分享！

作者: floatstone 时间: 19-4-2015 09:45
感谢分享，昆州签合同后有5天冷静期吧，5天内撤销合同，第一笔付的1000元退回吧

作者: xxqqxx89 时间: 19-4-2015 11:01
请问一下，合同生效是指卖家同意我的offer了对吧？然后我在贷款和找人做房屋检测。一切弄完了，再过户对吧，这时候就是律师看正式合同？
问题有点小白了，多谢指教

作者: catherinechen 时间: 19-4-2015 20:07

floatstone 发表于 19-4-2015 08:45
感谢分享，昆州签合同后有5天冷静期吧，5天内撤销合同，第一笔付的1000元退回吧

在通常情况下，冷静期是 5 个business day，从合同生效那天开始算。
如果买家（ buyer）在冷静期内取消合同，第一笔付的$1000 是给卖家 seller 作为赔偿，是拿不回来的。
这和合同中的 special condition 不同。

作者: catherinechen 时间: 19-4-2015 20:17
本帖最后由 catherinechen 于 19-4-2015 21:33 编辑

The contract may be subject to a 5 business day statutory cooling- off period . A termination penalty of 0.25 % of the purchase price applies if the buyer terminates the contract during the statutory cooling - off period.
就是说，成交价是 500 k 的话，违约金是$ 1250 。
所以第一笔付款是为cooling off 专设的。显示买家的诚意。
如果不收这笔钱，就签约，到时候买家翻悔，再追这违约金是很难的。

作者: catherinechen 时间: 19-4-2015 20:27
本帖最后由 catherinechen 于 19-4-2015 19:35 编辑

xxqqxx89 发表于 19-4-2015 10:01
请问一下，合同生效是指卖家同意我的offer了对吧？然后我在贷款和找人做房屋检测。一切弄完了，再过户对吧 ...

合同生效是指买卖双方在成交价和特殊条款（ special condition )上达成一致，并在合同书上签名。
所以 contract 是最具法律效力的。
最通常的special condition , subject to finance 和subject to building and pest inspection.
如果什么特殊条款都没有，就是所谓的 unconditional.
拍卖的结果是unconditional, 马上生效。

作者: 兰舟 时间: 19-4-2015 21:29

catherinechen 发表于 19-4-2015 19:07
在通常情况下，冷静期是 5 个business day，从合同生效那天开始算。
如果买家（ buyer）在冷静期 ...

买过几次房,cooling day反悔，那$1000刀都返回了。你这中介怎么还没卖房呢就维护卖家了！以后谁敢找你买房呀。

作者: catherinechen 时间: 19-4-2015 22:32
本帖最后由 catherinechen 于 19-4-2015 21:34 编辑

兰舟发表于 19-4-2015 20:29
买过几次房,cooling day反悔，那$1000刀都返回了。你这中介怎么还没卖房呢就维护卖家了！以后谁敢找你买 ...

The contract may be subject to a 5 business day statutory cooling- off period . A termination penalty of 0.25 % of the purchase price applies if the buyer terminates the contract during the statutory cooling - off period.

Quoted from REIQ

作者: xxqqxx89 时间: 19-4-2015 22:34

catherinechen 发表于 19-4-2015 19:27
合同生效是指买卖双方在成交价和特殊条款（ special condition )上达成一致，并在合同书上签名。
...

哦那律师需要看这个contract吗？还是就只管过户啊？

作者: floatstone 时间: 20-4-2015 10:20
本帖最后由 floatstone 于 20-4-2015 09:23 编辑

catherinechen 发表于 19-4-2015 19:17
The contract may be subject to a 5 business day statutory cooling- off period . A termination penalt ...

谢谢MM.

问过一房产中介，他说一般反悔违约金都不收的，他们没收过，各家可能不同，只能碰运气了。

作者: huluhzl 时间: 21-4-2015 12:48
谢谢分享～～～

作者: catherinechen 时间: 24-4-2015 11:21

兰舟发表于 19-4-2015 20:29
买过几次房,cooling day反悔，那$1000刀都返回了。你这中介怎么还没卖房呢就维护卖家了！以后谁敢找你买 ...

我通过和几个中介核实，有些的中介所是不收这比钱的。

作者: catherinechen 时间: 24-4-2015 11:25

xxqqxx89 发表于 19-4-2015 21:34
哦那律师需要看这个contract吗？还是就只管过户啊？

和律师核实，解释合同是律师的责任。
不光是过户手续。
如有需要，可以介绍好的过户律师。

作者: xdhym 时间: 2-5-2015 02:43

catherinechen 发表于 24-4-2015 10:25
和律师核实，解释合同是律师的责任。
不光是过户手续。
如有需要，可以介绍好的过户律师。

楼主，说说昆士兰买房都有哪些费用要交，大概费用金额，具体说PR买房，自住，第一次买房这个条件，谢谢！

作者: catherinechen 时间: 5-5-2015 20:31
本帖最后由 catherinechen 于 5-5-2015 19:38 编辑

在昆士兰，是不存在 section 32。
在合同里是没有图的。可是easement 是必须在合同里写明。
中介在签约的时候也要告诉买家。
实在不放心，让你的过户律师去查。要付钱。

作者: catherinechen 时间: 5-5-2015 20:31
在合同里。
Matters affecting property
Title Encumbrance :
Is the property sold subject to any Encumbrance ?
Warning to Seller :
You are required to disclose all title encumbrance which will remain after settlement ( for example, easements on your title and statutory easements for sewerage and drainage which may no appear on a title search ). Failure to disclose these may entitle the buyer to terminate the contract or to compensation.

作者: catherinechen 时间: 5-5-2015 20:37

xdhym 发表于 2-5-2015 01:43
楼主，说说昆士兰买房都有哪些费用要交，大概费用金额，具体说PR买房，自住，第一次买房这个条件，谢谢！

这个问broker ，会算的更清楚。
因为 Stamp Duty 是根据房屋的售价算的，自住和投资的stamp duty 也不一样。
你的首付有多少，不够 20% 要买Mortgage insurance.

作者: DoraBB 时间: 6-5-2015 11:23

catherinechen 发表于 24-4-2015 10:21
我通过和几个中介核实，有些的中介所是不收这比钱的。

好贴，感谢分享！
想知道：1. 如果合同签订当天没及时买保险，以后会有什么问题吗？
2. 是否要扣$1000的买房定金，这个可以问中介吗？

作者: DoraBB 时间: 6-5-2015 11:27

catherinechen 发表于 5-5-2015 19:31
在合同里。
Matters affecting property
Title Encumbrance :

这个不太懂，能中文解释一下吗

，感谢！

作者: catherinechen 时间: 6-5-2015 11:48

DoraBB 发表于 6-5-2015 10:23
好贴，感谢分享！
想知道：1. 如果合同签订当天没及时买保险，以后会有什么问题吗？
2. 是否要扣$1000 ...

如果你买的房子是Ray White经手的，你会有一个月免费的insurance cover。这样你会有一个月的时间去选择合适自己保险。

作者: catherinechen 时间: 6-5-2015 11:51

DoraBB 发表于 6-5-2015 10:23
好贴，感谢分享！
想知道：1. 如果合同签订当天没及时买保险，以后会有什么问题吗？
2. 是否要扣$1000 ...

2. 是否要扣$1000的买房定金，这个可以问中介吗？

看不同的中介所， Ray White Paddington 是收的，作为小定。
买家在冷静期反悔，这钱是作为给卖家的赔偿。

作者: catherinechen 时间: 6-5-2015 11:59
本帖最后由 catherinechen 于 6-5-2015 11:01 编辑

DoraBB 发表于 6-5-2015 10:27
这个不太懂，能中文解释一下吗，感谢！

大意。
如果卖家有意隐瞒上述情况，买家有权终止合约或要求赔偿。
更精确的解释，过户律师是更好的人选。
很惭愧，我的中文都还给小学语文老师了。

作者: zfzf77556688 时间: 1-6-2015 13:56
请问：如果在QLD, 买房合同双方都签了，定金比如$10，000也付了。有没有可能房东反悔了，又想卖给另一个出价更高的人。

这样的情况，买家有办法保护自己吗？

作者: catherinechen 时间: 1-6-2015 14:00
本帖最后由 catherinechen 于 1-6-2015 13:14 编辑

zfzf77556688 发表于 1-6-2015 12:56
请问：如果在QLD, 买房合同双方都签了，定金比如$10，000也付了。有没有可能房东反悔了，又想卖给另一个 ...

只要房子没有正式过户，什么可能性都有。
所以很多人喜欢拍卖，法律强制性强，买卖双方都很难反悔。

作者: catherinechen 时间: 1-6-2015 14:01
有没有可能房东反悔了，又想卖给另一个出价更高的人，这样的情况，买家有办法保护自己吗？
这个要问过户律师。

欢迎光临 FreeOZ论坛 (https://www.freeoz.org/bbs/)