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标题: 看了一个langford的旧房子，请大家点评 [打印本页]

作者: jpplus 时间: 18-3-2015 01:21
标题: 看了一个langford的旧房子，请大家点评
周末看了一个Langford的旧房子，开价38.9。大家看看点评一下？
房子链接在：
http://www.realestate.com.au/property-house-wa-langford-119295379

该房子的优点：好像没有特别优点，就是区不是很差，街道也不吵，比较安静，693平的地，地也比较整齐。离城不是很远，交通还算比较方便，去westfield shopping center 4KM开车5分钟内到达, 离火车站走20分钟。3个卧室都不大，但是也不小。
门口有个大的砖做的车库，不知道能否改造成房子出租。
后院有个大的game room，但是concile 没有approve, 有电和水，今后考虑可以改造成granny flat.

缺点：房子旧，房间内隔墙不是砖，是隔板。厕所和浴室连瓷砖都没有，看着很旧。
没有水蒸发空调，夏天有点受不了。
主卧的窗户对着车库里面，采光和通风都不好。
厨房没有油烟机，煤气灶也是那种可以移动的，看着就很低端。橱柜比较旧。
房子的邻居好像很差，旧衣服丢的一院子都是。

思路：
现在40W一下的房子还是很抢手，虽然大趋势是跌，但是40-50W估计跌不下去。加上汇率较低，只要房价或者汇率两者有一个上涨，就不亏，两个同时上涨就赚。当然这个是至少5年计划。
另外，thornlie, maddington, gosnells, kinwick的3房大多都接近40W，便宜地大的房子还是很抢手。Langford去年好像是涨幅不错，又有rezone风声，感觉整个区还是比thornlie, maddington, gosnells, kinwick要好一点点。

如果买了，改造工作不小，要把厕所和浴室贴瓷砖，不知道直接在隔板上面能否贴瓷砖。
另外，需要把主卧加开一个窗户，那么需要在墙上开窗，不懂建筑，不知道会不会把房子搞垮。

请各位大拿点评一下这个房子，多拍砖，我准备出个offer约39.5，大家觉得高还是低？

作者: lowprofile 时间: 18-3-2015 01:31
本帖最后由 lowprofile 于 17-3-2015 22:33 编辑

你出价不够的，如果有人跟你抢，价格很轻松上42w。你是买自住房的心态在看房，跟你竞争的都是投资者，多三万对他们来说也就是每年多一千块钱利息的事情。
那个房已经内部翻新过了，拿到手300一周立马就能租出去。。。同时还有块大地，还有你说的rezoning。。。

作者: jpplus 时间: 18-3-2015 01:43
这个房子是70年代末的房子谢谢低调兄提醒，但感觉这个房子就值这个钱了。主要是厨房，卫生间和浴室都比较旧，改动较大。房子本事不是特别旧，中介说70后或者80处，只是装修不好，估计很久没有住过人了，怕买了工程量太大

作者: jpplus 时间: 18-3-2015 01:50
另外，langford这个区怎么样啊，有住这的吗？

作者: lowprofile 时间: 18-3-2015 01:53

jpplus 发表于 17-3-2015 22:43
这个房子是70年代末的房子谢谢低调兄提醒，但感觉这个房子就值这个钱了。主要是厨房，卫生间和浴室都比较旧 ...

70后，80初的房子，质量杠杠的。。。比现在建的房子好太多了。。。

作者: retirement 时间: 18-3-2015 02:20
本帖最后由 retirement 于 18-3-2015 02:22 编辑

实话说，langford治安还不差那真的没什么更差的了，反正朋友中有上门入室经历的就只有langford和ferndale，不认识住lynwood的朋友所以不知道这个如何。这房子出租不会怎么亏，自住建议还是算了。

作者: channel1016 时间: 18-3-2015 10:26
Langford区不怎么样，治安也不算好
投资尚可，自主不好，海豚兄最有发言权
他原来住Langford有几年了，问问他自住会不会选Langford

作者: jpplus 时间: 18-3-2015 10:40
嗯，但感觉langford比thormlie maddington gosnells要好，至少看上去。由于预算40万，不能和高大上区比较

作者: retirement 时间: 18-3-2015 13:15
多少钱办多少事，没规定非要上来就买house，unit，duplex都可以啊。看你到底是想自住还是投资，没有什么是两个都适合的。

作者: jpplus 时间: 18-3-2015 13:24

retirement 发表于 18-3-2015 13:15
多少钱办多少事，没规定非要上来就买house，unit，duplex都可以啊。看你到底是想自住还是投资，没有什么是 ...

退休兄弟问题尖锐，目前是自住，但是不会长久。我不是很喜欢perth,而且家人也不在perth, 自是现在工作在perth, 估计1-2年后要搬走到东部。
所以是自住和投资兼顾，自住成分4，投资成分6.

作者: 西澳海豚 时间: 18-3-2015 14:55

channel1016 发表于 18-3-2015 07:26
Langford区不怎么样，治安也不算好
投资尚可，自主不好，海豚兄最有发言权
他原来住Langford有几年了，问 ...

在langford住了三年，不算短的时间-----

租的房子也是一个老房子，整个居住的经验不算愉快，治安+旧房+整理前後院等等

像楼主所说，这整个就是一个新移民还是贫穷移民的居住地，居住品质可想而知！

小青年随意翻进你家，摆在门口的鞋子都会被偷-------自己想像！

人行道常常布满被打碎的酒瓶玻璃，小区感觉不是很好！当然也就反应在房价上～～

房价往往是一个最值得参考的指标，如果location，交通，治安，学校啥都好，没有可能卖低价！

作者: jpplus 时间: 18-3-2015 15:56
不知道langford和thornlie， maddingtion 等比起来怎么样？
从数据来看，还是不错的，好于thornlie, maddington, 也好于canning vale这些, 当然比不上Riverton这些。不知道真是情况怎么样。

Crime Rate in 2011
Crime Type Rate of Langford Rate of WA
Assault 445 552
Burglary 619 988
Graffiti 21 138
Robbery 56 77
Steal Motor Vehicle 83 222
Total 1,224 1,977

thornlie:
Crime Rate in 2011
Crime Type Rate of Thornlie Rate of WA
Assault 887 552
Burglary 1,373 988
Graffiti 141 138
Robbery 75 77
Steal Motor Vehicle 419 222
Total 2,895 1,977

Crime Rate in 2011
Crime Type Rate of Canning Vale Rate of WA
Assault 486 552
Burglary 924 988
Graffiti 94 138
Robbery 36 77
Steal Motor Vehicle 178 222
Total 1,718 1,977

Crime Rate in 2011
Crime Type Rate of Maddington Rate of WA
Assault 1,791 552
Burglary 2,885 988
Graffiti 260 138
Robbery 94 77
Steal Motor Vehicle 729 222
Total 5,759 1,977

Crime Rate in 2011
Crime Type Rate of Riverton Rate of WA
Assault 76 552
Burglary 562 988
Graffiti 6 138
Robbery 32 77
Steal Motor Vehicle 82 222
Total 758 1,977

作者: jpplus 时间: 18-3-2015 16:09

西澳瓶鼻海豚发表于 18-3-2015 14:55
在langford住了三年，不算短的时间-----

租的房子也是一个老房子，整个居住的经验不算愉快，治安+旧房 ...

主要还是没有米啊，才看这些穷人区，希望矮子里面挑个长子。
而且Perth 60多万以上，地小的房子，我个人觉得下行风险教大。 40万左右，地大的房子，几乎没有什么下行的风险，尤其避开那些特别差的区的房子。请指教。

作者: Chivas0909 时间: 18-3-2015 16:18
Thornlie 也要看哪一片，forest lake 那一片还是很不错的。spencer rd 以东靠河那一片不行

作者: retirement 时间: 18-3-2015 16:40

jpplus 发表于 18-3-2015 13:24
退休兄弟问题尖锐，目前是自住，但是不会长久。我不是很喜欢perth,而且家人也不在perth, 自是现在工作在p ...

收入高的话，买个好的，小间自住，主卧神马的一律分租cash。收入不那么高的，分租别人的，水电气网全包，反正你就一个人。你也知道现在perth下行，非要现在咬牙进这种低端市场？你确定你能赌对？自己决定吧，别人的意见，网上的数字，都是不作数的。

作者: fuzzylogic115 时间: 18-3-2015 16:59
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 其实就问一个问题，澳洲从建国到现在，房价有往下走过吗？

作者: jpplus 时间: 18-3-2015 17:10

fuzzylogic115 发表于 18-3-2015 16:59
其实就问一个问题，澳洲从建国到现在，房价有往下走过吗？

去年到今年，Perth 中高端是肯定下行的。

作者: channel1016 时间: 18-3-2015 17:34

Chivas0909 发表于 18-3-2015 16:18
Thornlie 也要看哪一片，forest lake 那一片还是很不错的。spencer rd 以东靠河那一片不行

正解～

作者: channel1016 时间: 18-3-2015 17:39

jpplus 发表于 18-3-2015 15:56
不知道langford和thornlie， maddingtion 等比起来怎么样？
从数据来看，还是不错的，好于thornlie, maddi ...

thornlie就像Chivas说的
forest lake这片还是很不错的
thornlie square，spencer rd以东那边不好
thornlie总体比起来还是比langford要好很多
langford比canning vale还要好？
笑死了，看房价和环境就知道了
40万能买到大地house本身就说明这个区的价值怎么样了
海豚大哥住了三年给你说的意见还是很中肯的

作者: jpplus 时间: 18-3-2015 17:48

channel1016 发表于 18-3-2015 17:39
thornlie就像Chivas说的
forest lake这片还是很不错的
thornlie square，spencer rd以东那边不好

嗯，那是肯定的，数据只是数据而已。

作者: QWERTYASDFG 时间: 18-3-2015 17:50

fuzzylogic115 发表于 18-3-2015 16:59
其实就问一个问题，澳洲从建国到现在，房价有往下走过吗？

其实回答这个问题也很简单，因为我在PERTH 住了二十多年，从来没见过前几年这么涨法的。所以我也觉得走下坡不是没有可能。
我觉得澳洲缺的是人。最不缺的就是地。有些特例，比如前几年涨疯掉的一些小镇。因为矿业萧条，现在基本就和鬼城差不多。当时上百万的破房子，现在20万也卖不掉。

作者: jpplus 时间: 18-3-2015 18:22
具体到这个房子40万以下拿下划算不？

作者: 西澳海豚 时间: 18-3-2015 18:23

jpplus 发表于 18-3-2015 12:56
不知道langford和thornlie， maddingtion 等比起来怎么样？
从数据来看，还是不错的，好于thornlie, maddi ...

你是说治安？

在langford 基本晚上七点後我不出门，现在canning vale 住了两年，常常晚上8-9点还出门散步或是运动。

同时在 canning vale 着有一种安心感（晚上没喝酒吵架的阿布，满地的碎酒瓶，白天路上闲晃窥伺你家的小青年），这是在 langford 住所没有的！当然 CV 的窃盗率很高，可能是因为新房多，养条狗或是装上防盗系统，问题就解决了！

langford 均价 40w，canning vale 均价60w，可不是差上一点两点，你说 canning vale 治安比 langford 差，我就无语了，因为和实际事实不符！

作者: jpplus 时间: 18-3-2015 18:36

西澳瓶鼻海豚发表于 18-3-2015 18:23
你是说治安？

在langford 基本晚上七点後我不出门，现在canning vale 住了两年，常常晚上8-9点还出门 ...

我没有说langford 比canning vale好，房价就已经说明了，只是那个数据显示的，估计是数据错了。

作者: 西澳海豚 时间: 18-3-2015 19:09
本帖最后由西澳瓶鼻海豚于 18-3-2015 16:21 编辑

jpplus 发表于 18-3-2015 15:36
我没有说langford 比canning vale好，房价就已经说明了，只是那个数据显示的，估计是数据错了。

我查了一下，你的数据是正确的！

crime rate canning vale 比 langford 高（其实就一点点），但是 curb appeal CV 比较好，去走走你就知道了！

ps：不建议你再花钱去整理，把钱存下来，这区应该已经re-zone 了，直接推倒，盖成前後两间，一间出租一间自住。不过这样子搞下来，800k 怕打不住！那区的新房租金不超过 420/周，目前土地几乎已经涨完了，近期没太多机会大涨。投资请谨慎，我个人一直认为 perth 不是个适合投资炒房的地方-------- 当然很多人不这麽认为，我想法比较保守一点。

作者: y12345678 时间: 18-3-2015 22:13

jpplus 发表于 18-3-2015 15:36
我没有说langford 比canning vale好，房价就已经说明了，只是那个数据显示的，估计是数据错了。

这个属于对于数据了解不足，指标用错

canning vale有很大的一部分是工业区
未经仔细调整，工业区和居民区的数据不宜直接比较

一定要比较的话，可以考虑比较
入室行窃(民宅)的较为合理

数据来源可以取自WA police
http://www.police.wa.gov.au/Abou ... id/998/Default.aspx
时间就选取2014年一月至十二月

Burglary (Dwelling)
Langford: 的数据有68起
Canning Vale：的数据有138起

看起来Canning Vale要高很多，对不对
不要忘记了Canning Vale比Langford大了很多

要考虑两者的大小，这里建议考虑住宅数量
这个没有最新的数据，主要的数据都是来自2011的人口普查
Canning Vale的数据是
Number of Occupied Dwellings 9586
Number of Unoccupied Dwellings 540
数据来源：http://reiwa.com.au/wa/Canning-Vale/6155/

Langford的数据是
Number of Occupied Dwellings 2055
Number of Unoccupied Dwellings 154
数据来源：http://reiwa.com.au/wa/Langford/6147/

这么些年过去了，住宅总数可定有变化。但是canning Vale是新区，假设增建的比例高过Langford是比较合理的。
空置率也各有变化，所以用民宅总数做统计
canning vale: 10126
langford: 2209

Canning vale的民宅数是Langford的近5倍
没一千住宅的平均入户盗窃率（民宅）
Langford：30.8 （起/千户）
Canning Vale: 13.6（起/千户）

两者的发案率高低，孰是孰非，这样比较就比较清楚了吧

作者: lowprofile 时间: 18-3-2015 22:16
那里不适合安家，但是cannington是未来的规划中心，买地投资的潜力是有的，但是你指望那儿变成美好家园不现实，以后酒鬼会越来越多的，就像northbridge。

作者: jpplus 时间: 18-3-2015 22:19
Langford本来和cv就不是一个档次，只能和thorlie. Madington.kenwick 比才有意义，因为房价接近

作者: 西澳海豚 时间: 18-3-2015 23:42

jpplus 发表于 18-3-2015 19:19
Langford本来和cv就不是一个档次，只能和thorlie. Madington.kenwick 比才有意义，因为房价接近

你说的这几个区，只能说是半斤八两，比较不出高低。

像是一句俗话：矮子里面拔将军--------什麽的？

作者: jpplus 时间: 19-3-2015 16:39
抛开区好坏，从投资角度出发，单纯从房子而言，大家觉得39.5W 这个价格合适不？

作者: retirement 时间: 19-3-2015 18:16
给意见的不少了，你再问也就这样了。谁敢拍胸脯保证说买了包赚不赔。自己的事情自己拿主意吧，赚了赔了都是自己的。

作者: 123rosemary123 时间: 20-3-2015 02:48

jpplus 发表于 18-3-2015 15:56
不知道langford和thornlie， maddingtion 等比起来怎么样？
从数据来看，还是不错的，好于thornlie, maddi ...

请问这些数据哪个网站可以查啊？我也在看房子。谢谢啦。

作者: WACC 时间: 21-3-2015 23:24

jpplus 发表于 19-3-2015 16:39
抛开区好坏，从投资角度出发，单纯从房子而言，大家觉得39.5W 这个价格合适不？

但从价格看还可以吧，不过我觉得自住的话不如加十万在langford买的新盖的房子，房子又大，也有500平的地。

作者: TheGoodGuys 时间: 5-4-2015 14:44
这个帖子很好！

作者: huangyi1110 时间: 7-4-2015 00:52

作者: bamboos 时间: 7-4-2015 08:59
在我看来你说的房子的缺点一点都不是
1.房子内部的隔墙是板墙分隔方便，外围是砖墙要承重和隔热的，内部没问题
2，有了水蒸发空调你都要扔掉装分体空调，不能单独调节各个房间，看起来节约了电但是浪费了水
3，厨房没有油烟机刚好，有了你也会扔掉，澳洲的油烟机产生的风力不会比你扇扇子大
现在关键在于我看地图那个房子好像退界退的很厉害，看看房子的左手那两家，离道路比较近，而你退界退的那么远，这是为什么

作者: 爱琴海crete 时间: 13-11-2018 01:30
三年过了，LZ还在Perth吗？

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