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标题: 自住房Refinance买投资房全程记录 [打印本页]

作者: MICHELLE07 时间: 3-3-2014 11:53
标题: 自住房Refinance买投资房全程记录
本帖最后由 MICHELLE07 于 6-2-2015 11:18 编辑

终于债多不愁了（所以房奴的感觉淡化了）- 接下来烦恼事还有一些，先记录一下贷款、购房、出租等事宜涉及的基本概念、流程和重要信息。

一、前期设想：I Had An Idea

去年年中咨询当初建房时用的一个Local Broker,  理解Refinance(Remortgage) 大体就是这样：

-  把现有的住房重新抵押，取得新的贷款。
-  Discharge现有贷款，多余的钱放入Offset账户。
-  须提供一个理由，常见的是买投资房，据说也可以是上学、看病等。
-  这个理由不是必须执行的，比如和银行说是为了买投资房，做别的用途也是可能的。（比如买车）

其实我们当时就是潜意识里想买新车，想把现有的贷款额提高（主要是多付的首付和建房补贴可以兑现出来），倒没想到后来评估时还有增值部分。

一般来说Refinance适合增值明显的房子。

当时Broker替我们算了一下，可以融到的钱很少，所以计划就搁浅了。

后来利息又降了几次，并且意外地薪水略有调整，又动心了 - 再次去见Broker，算下来还是不够买house。

最近，感谢Charles同学某一次又问我第二套进行得如何了，也感谢那些在Refinance帖里分享不同观点的同学们，还有那个推荐华人Broker给我的朋友。
我终于决定推进一下这个模糊的计划。事实证明，换个Broker，思路开阔了很多。

当然，我家比较崇尚DIY，为什么不自己找银行？Broker主要还是节省了收集信息的时间和精力并且具备规模效应，省下来的精力可以专注找房子。
刚好之前的那笔贷款有两年了，所以顺利换Broker。

至于利率到底好不好，有人也说了，要定期地换银行，关注贷款信息。对我来说，目前这个不是重点。

二、Build or Buy - 7楼

三、Pre-approval - 8楼

四、签约 - 9楼

五、贷款 - 10楼

六、交房，出租 - 11楼

图：15楼，20楼
点击看图

关于保险：25/27/29/33楼

LAND TAX： 66楼
折旧：68楼

作者: 荷塘月色 时间: 3-3-2014 11:59
谢谢分享~写这么多不容易哦~

作者: Feng616 时间: 3-3-2014 12:26

作者: welshzh 时间: 3-3-2014 12:39
坐地板上仰望

作者: tingnishuo 时间: 3-3-2014 12:47
年轻真好！

作者: MICHELLE07 时间: 3-3-2014 14:02
谢谢@指纹我喜欢绿色。。。行么
继续写作文

作者: MICHELLE07 时间: 3-3-2014 14:32
本帖最后由 MICHELLE07 于 3-3-2014 14:54 编辑

二、BUILD OR BUY

以前BROKER请人免费做的评估还是挺有参考价值的。我们在年底将近时联系了新的BROKER，得知了大概的价格范围。

以下数据为假设：
自住房市场价：50万
贷款余额：20万
自有净资产EQUITY：30万
最低首付要求：50*20%=10万
可融资：20万

这20万就用做买新房的首付，理论上可买房的极限值为100万，当然也要考虑收入和预计租金。

拿到这个理论值后，我们开始定位买什么样的房、什么区域、建还是买现成的。

因为有过建房经验，觉得可以再次尝试一下。
联系了上次的BUILDER，他们近期推出投资房快速建房套餐，非常具有诱惑力，26SQ的4房，基本造价18万（SURPRISINGLY, 墨尔本区域比乡下便宜1-2万）。
工期四周，颜色选择等都简化、节省，很适合投资客。

一共去了5次墨尔本，只第一次是看地，发现价格比想象中的高很多，并且偏僻（想必出租会比较困难）。

自己建房子后期工作很多，要满足出租要求，琐碎的工作操作起来太麻烦（远程的缘故），另外，市场上有不少低于REPLACEMENT价格的房子，
就是说同样的地块建到同等规格，考虑折旧和印花税，花费依然超过现成的房子的价格，所以我们决定直接买ESTABLISHED PROPERTY。

作者: MICHELLE07 时间: 3-3-2014 14:53
本帖最后由 MICHELLE07 于 4-3-2014 08:55 编辑

三、PRE-APPROVAL, LOCATION, PROPERTY TYPE

关于LOCATION, HOUSE/TOWNHOUSE/APARTMENT，升值空间，出租回报率，等等，略去一万字。

我们打算速战速决，先拿预批，看房时直接取SECTION 32，即时出价。

预批的文件提供给BROKER后，2-3天内他告诉了我们可以批到的贷款额。(之后的正式贷款申请，这些文件就不需要再提供了）
申请预批所需的材料可以参考以下文件，

 Required Documents
Applicants ID:
1. Copy of your passport ( Front page & Visa page)
2. Copy of your Driver license ( Front & Back Side)
Applicants Income:
3. PAYG: Employment letter with 2 latest Pay slips
Funds to complete purchase:
4. Current savings balance and Up to date transaction history
Personal Liabilities:
5. Last 3 month Credit Card statements (if applicable)
6. Last 3 month other loan repayment history (if applicable)
New Purchase:
7. Rental Estimation Letter from Real Estate Agent(Only for Investment Property Purchase)

 Required Information
1. Date of moving into current address
2. Previous address with date of moving in(within last 4 years)
3. Employer name; address, Contact Person’s name; contact phone no., Your position; date of start(within last 4 years)
4. Details of property: Property Type; No. of Bedroom; No. of Bathroom; Garage; Building Size; Land Size; Year of Build

第7条，租金证明文件，其实很简单，看房时装作很感兴趣的样子，问中介要，都会提供的。预批的时候提供任意一家即可，实际申请贷款时，需要提供要买的房子的租金证明。

作者: MICHELLE07 时间: 3-3-2014 15:37
本帖最后由 MICHELLE07 于 3-3-2014 23:30 编辑

四、OFFER，CONTRACT

从预批到OFFER只有一步之遥，但这其中的辛苦、烦恼和纠结，经历过的人都知道。

分享几个信息点:
查房子的市场价（比较粗略，仅供参考）
http://www.onthehouse.com.au/
http://house.ksou.cn/
了解区域信息，出价技巧等
http://forums.whirlpool.net.au/forum/138

有空也可以上当地COUNCIL的网站，看看RATES多少，规划等
火车线路布局和时刻表也是功课之一。
另外BROKER答应免费做两套房子的评估。其实他的方法比自己搜集数据，做个简单估价高明不了多少。我们有朋友就是自己做的统计和估价。

看房时如果有意向，一般当场问中介要SECTION 32(卖方声明），也可以让他们隔天EMAIL过来。CONVEYANCER在这时候就要定下来了。

有华人过户师可以免费看几套房子的合同草稿。
我用了以前的过户师，说如果不成交，看一次$170.00。于是就没打算让她看，标准合同+卖方市场，这些细节意义不大。

出价有不同的形式，有些是填INTENTION OF OFFER，有些是直接签PARTICULARS OF SALE，组成合同的一部分。

出价时最好注明有效期，否则会很被动。我那时给了48 HOURS 时效，卖方第二天签的。

拍卖的房子都是不会SUBJECT TO FINANCE , SUBJECT TO INSPECTION。
这个SUBJECT TO INSPECTION减少潜在风险（万一有结构性问题可以取消合同)，但在没有问题的情况下就是白花钱，接近600刀又没了。

分享几个心得：
步行到火车站是个诱惑，不过要对噪音有思想准备。（据说距离铁轨280米以上才相对可以容忍）
带租约的房子也是个诱惑（这种反而租金偏低），但实际上没有租约的房子，买得合适的话，不必担心出租问题。（中介都说市场上房源不够，虽然夸张，但不离谱）

作者: MICHELLE07 时间: 3-3-2014 16:45
本帖最后由 MICHELLE07 于 3-3-2014 23:36 编辑

五、贷款

签PARTICULARS OF SALE的时候，贷款批准日期、首付日期和SETTLE日期需要确认后再填写。
出于专业素质和利益驱使，AGENT，BROKER，双方CONVEYANCER之间的沟通还是积极有效的。

REFINANCE的贷款批准时间和普通贷款一样，大约两周。首付则取决于两边银行的办事速度，我们当时写的是三周。

合同签好后分别发给BROKER和过户师，另外提供一份具体地址的租金证明和现有贷款DISCHARGE FORM，其它资料PRE-APPROVAL阶段都已提供。

遇到一个小小的、可能很普遍的故障：自住房是夫妻双方共同持有，而投资房用的是收入较高方的名字。我没有做很复杂的预测，目前谁工资高用谁的名义买。
这样自住房作为抵押资产，夫妻的另一方需要签署一份GUARANTOR文件，同意作投资房购房人的担保人。当时也曾建议夫妻共同买或者做1% +99%TENANTS IN COMMON。
这个担保文件的方式却是最简单的。

接下来等银行安排评估。当时正式圣诞节前（也是买房的一个局部有利时间点，因卖房较为心急），自住房的估价比半年前涨了两万。BROKER说不排除是快过节了评估师比较主观。
ANYWAY，估价越高，拿出来钱越多。

然后新买的房子估价，据说银行直接看了网上信息，认为低于市场价，没有上门评估。（也算节省了很多时间）
评估师到我们家时，虽然不是第一次，我们依然把家收拾得很漂亮，当时我父母也在，他们很高兴人家觉得我们的房子值钱，所有的尺寸和FIXED ITEMS都仔细检查。院子有增值。

说到房子的价值，除了LOCATION，地块面积，建筑面积之外，还有一些对价值有影响的地方，比如CEILING高度、户外区、ducted heating&cooling，石质厨房台面等。

贷款很快就批了，不到两周，但首付遇到一点麻烦。因为我是身无分文只等REFINANCE的钱来付首付。这当中过户师表示有任何延误，她可以去协商。
协商的结果是首付改为DEPOSIT POWER，银行保函的一种，是一种支付保证。本来我们提议对方不同意，事到临头他们却愿意了（不同意也没有办法，我说我肯定不会向亲友借钱）
只是DEPOSIT POWER手续费用不低，好几百刀又没了，再次肉疼。

双方同意用保函方式支付首付，交款日同尾款和印花税，律师费等，都在SETTLE那天。

贷款做两个合同：

1. 投资房80%贷款额，单独设立账户，资金到位后在SETTLE日支付给卖方。
2. 自住房重新抵押后取得80%贷款，设立两个账户，一个自住房贷款账户，一个投资房贷款账户。
资金的一部分用来PAYOUT原来的贷款，余下的打入和自住房对应的OFFSET账户，付完首付和印花税就资金自由了。

一共有五个账户，三个贷款账户，两个OFFSET账户，以后所有闲钱都存入和自住房对应的OFFSET账户里。
投资房取得100%+ 贷款，运气好的话付完税费略有结余，正好COVER前期购房成本，利息抵税就按两个投资房贷款账户里的利息总额。

注：- 自住房贷款账户里的利息不要混进去抵税。
- 自住房转投资房的话，即使做了REFINANCE，也只能按原来贷款额利息抵税。
这种情况下REFINANCE增加的贷款额买了另一套房子自住，利息是自住房费用。OFFSET里的钱可以自由转走，不抵减贷款金额。

作者: MICHELLE07 时间: 3-3-2014 17:04
本帖最后由 MICHELLE07 于 4-3-2014 09:01 编辑

六、交房，出租

SETTLE之前几天在中介的提醒下我们象征性地做了一次INSPECTION。
发现一些小小的瑕疵，租房中介没说要修，我们就不CARE了，另外割草和清洁地毯都没要求。

真正的SETTLE那天其实不需要做什么，之前已签好银行转款文件，就剩取钥匙这一件事。

我们让BARRY PLANT的卖房工作人员直接把钥匙转给租房部同事，所以那天完全可以不去现场的。

理解错误，白白在墨尔本住了几晚，还赶上烟雾并且度过了难忘的情人节。
还好我父母在回国前看到了房子--他们很满意。

其实贷款UNCONDITIONAL之后租房部的人就要求我提交LEASE AUTHORITY，佣金6%。
初次费用为两周房租，无论挂多久不单独收广告费。
现在想想这个费用他们收得不算低（因我们在他们那买的房，算两套房客户），
但我比较认同这种没有固定费用的佣金方式，就没有和他们NEGOTITATE，想想努力压到5%，一年也省不了几个钱。

两周后中介收到了正式的租房申请，告诉我唯一的CONCERN的是他们有宠物--我们不介意，但年轻的COUPLE给人不稳定的感觉。
我提出签约两年，中介表示通常是一年的LEASE，但可以去问问，我说两年内不涨价并且保证不赶他们走，不是挺好吗。
这对COUPLE没有孩子，可惜了那套房子有两个很温馨的儿童房。

当然我五年内也没打算去住，天气太糟糕啦。结果房客同意签两年。中介做好了REFERENCE后很快合同就邮寄来了，有趣的是，猫猫和狗狗均有一份资料。

作者: webster 时间: 3-3-2014 19:31
楼主一天贴出来这么多，这是有狈而来啊！

得慢慢消化一下。

顺便恭喜华丽转身

作者: MICHELLE07 时间: 3-3-2014 19:32
本帖最后由 MICHELLE07 于 3-3-2014 23:01 编辑

@webster
我真的喜欢绿色，不过地砖还是米色的好看。墙砖我比较喜欢咖啡色。
给你发两张房子的照片吧，碰巧有绿色。

折腾三个月，今天上班没事做，瞬间就写完了。
主要是我明智，省略了那关于LOCATION、买东区还是西区、买HOUSE还是TOWN HOUSE的一万字。

前一阵父母在，帮忙看孩子，所以跑墨尔本基本不费力。

我妈妈说，女儿啊，你为什么这么唠叨？老是你有理的样子。

我说，妈妈，这是家庭辩论，平等商量，谁都可以使用一票否决权。

其实结婚这么多年，一直以来相敬如冰、举案齐没，只“辩论”过四次：第一次买房、第二次买房、第三次建房，现在。

作者: webster 时间: 3-3-2014 19:48

MICHELLE07 发表于 3-3-2014 17:04

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六、交房，出租

SETTLE之前几天在中介的提醒下我们象征性地做了一次INSPECTION。

"这对COUPLE没有孩子，可惜了那个房子有两个很温馨的儿童房。"

有把握/有要求过这对couple别把狗狗猫猫送进儿童房吗？

作者: MICHELLE07 时间: 3-3-2014 21:10
本帖最后由 MICHELLE07 于 3-3-2014 22:49 编辑

webster 发表于 3-3-2014 19:48

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"这对COUPLE没有孩子，可惜了那个房子有两个很温馨的儿童房。"

有把握/有要求过这对couple别把狗狗猫 ...

心态好点啦，他们有dog place的

作者: MillerYang 时间: 3-3-2014 21:49
又一力作啊

作者: MICHELLE07 时间: 3-3-2014 22:22
本帖最后由 MICHELLE07 于 4-3-2014 09:02 编辑

MillerYang 发表于 3-3-2014 21:49

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又一力作啊

这么多年了，你翘的还是那只大拇指么
点击查看

作者: MillerYang 时间: 3-3-2014 22:27

MICHELLE07 发表于 3-3-2014 22:22

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这么多年了，你翘的还是那只大拇指么
点击查看

上次左手，这次右手

作者: sandyhua 时间: 3-3-2014 22:38
haohaoaho

作者: MICHELLE07 时间: 3-3-2014 22:55
本帖最后由 MICHELLE07 于 11-3-2014 12:04 编辑

接下来要做的是找一个价格合理的Surveyor做折旧表，我老板推荐的一个收费$700，简直就是抢钱，虽然可以退税，但又不是真的退钱，少亏点最好。7月份退税，有需要来更新。

作者: MillerYang 时间: 3-3-2014 23:05

MICHELLE07 发表于 3-3-2014 22:55

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接下来要做的是找一个valuer做折旧表，我老板推荐的一个收费$700，简直就是抢钱，虽然可以退税，但又不是真 ...

好漂亮！
整洁，色彩鲜明

作者: MICHELLE07 时间: 3-3-2014 23:09

MillerYang 发表于 3-3-2014 23:05

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好漂亮！
整洁，色彩鲜明

如果是我布置，会选更淡雅一点的色调，院子也会弄得更清爽些。不过彩色更上照。我目前的家就拍照不出彩。
这一套空间不够大，层高、门廊和门宽以后无法升级了。
永远留一点遗憾吧！

作者: MillerYang 时间: 3-3-2014 23:11

MICHELLE07 发表于 3-3-2014 23:09

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如果是我布置，会选更淡雅一点的色调，院子也会弄得更清爽些。不过彩色更上照。我目前的家就拍照不出彩。 ...

要求还真高。。。

作者: 指纹 时间: 4-3-2014 00:12
好故事，留着慢慢看

作者: MICHELLE07 时间: 5-3-2014 13:41
本帖最后由 MICHELLE07 于 5-3-2014 15:49 编辑

遇到几个比较实际的问题，关于INSURANCE:
贷款的时候买了WESTPAC 的保险，保费: BUILDINGS $448，CONTENTS $111，LANDLORD $309

疑问：
1. CONTENTS有必要保吗？交出去的时候里面空空的，如果有火灾什么的，重建房子赔偿28万就够了。

2. LANDLORD主要COVER房客对房子的损坏和违约不交租金等，有必要买吗？

3. 房客住在里面，万一受伤、受害，第三者责任险自动包括吗？

哪位有经验的同学分享一下？谢谢。
@妮南

一会再问问WESTPAC

电话完毕：CONTENTS是房客的事，取消了，省10块/月。
不过重建房子只保到初级配置，不包括地毯、灯、窗帘那些FIXTURE,如果升级到QUALITY CARE就贵几十块。让它去吧。万一CLAIM，没有一家保险公司是不TRICKY的。

作者: MillerYang 时间: 5-3-2014 14:11

MICHELLE07 发表于 5-3-2014 13:41

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遇到几个比较实际的问题，关于INSURANCE:
贷款的时候买了WESTPAC 的保险，保费: BUILDINGS $448，CONTENTS ...

1.出租房没必要吧，又不是你的content
2.不是必须的吗？
3.你想得太多了。。。

作者: MICHELLE07 时间: 5-3-2014 14:33
本帖最后由 MICHELLE07 于 5-3-2014 15:50 编辑

MillerYang 发表于 5-3-2014 14:11

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1.出租房没必要吧，又不是你的content
2.不是必须的吗？
3.你想得太多了。。。

我一看到“你想多了”这种话就反感

LANDLORD INSURANCE 在贷款下来后银行不强制要求的话，可以自行决定不买的，即使是BUILDING险也不是必须的。问题是，每个人观点不同，有人认为私保没必要，有人甚至认为车子的综合险都没必要买，还有那个每年70-80块的NRMA的拖车险，以及CONTENTS险等，都是自愿选择。---房东险还是先买着。还没想到不买的理由。

公众责任还是要考虑的。如果失火房客牺牲了呢？---如果是我的LEGAL LIABILITY, 自动COVER到最高200万。

房客的物品损失谁赔？---我没有责任，也不需要买保险。

http://forums.whirlpool.net.au/archive/2024062

作者: MillerYang 时间: 5-3-2014 14:41

MICHELLE07 发表于 5-3-2014 14:33

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我一看到“你想多了”这种话就反感

LANDLORD INSURANCE 在贷款下来后银行不强制要求的话，可以自行 ...

如果是我，会买！
但是，很多责任都应该是房客自己承担的
比如自己的原因受伤了，被偷了，怎么可能房东承担
如果是结构问题或者安全隐患造成的伤害，房东承担那是应该的

作者: 妮南 时间: 5-3-2014 15:17

MICHELLE07 发表于 5-3-2014 12:41

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遇到几个比较实际的问题，关于INSURANCE:
贷款的时候买了WESTPAC 的保险，保费: BUILDINGS $448，CONTENTS ...

首先，看你的投资房是house 还是Unit/apartment。
若是house，应该买Buillding insurance 和 landlord insurance.
若是unit/apartment，必须买landlord insurance，而每年要交Owner Corporation fees，这里面就包括了房屋灾险等。
至于contents insurance应该由租客自己考虑是买还是不买。

作者: 滴答滴答滴 时间: 6-3-2014 13:20
LZ写的很赞，方便说下买的哪个区吗？

作者: MICHELLE07 时间: 6-3-2014 14:09

滴答滴答滴发表于 6-3-2014 13:20

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LZ写的很赞，方便说下买的哪个区吗？

谢谢。在墨尔本远东，可能不适合自住，离CBD太远，增值不快，但租金还过得去。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 6-3-2014 14:13

MICHELLE07 发表于 5-3-2014 14:33
我一看到“你想多了”这种话就反感

LANDLORD INSURANCE 在贷款下来后银行不强制要求的话，可以自行 ...

强烈建议买房东险。

经常有房客，把房子淹了，把房子烧了，然后肇事后跑了。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 6-3-2014 14:14

MillerYang 发表于 5-3-2014 14:41
如果是我，会买！
但是，很多责任都应该是房客自己承担的
比如自己的原因受伤了，被偷了，怎么可能房 ...

见楼上。

做房东必备的就是房东险。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 6-3-2014 14:15
真的是债多不用仇。。。

负债累累就觉得无所谓了

作者: MICHELLE07 时间: 6-3-2014 14:19

EmilyS 发表于 6-3-2014 14:15

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真的是债多不用仇。。。

负债累累就觉得无所谓了

知音啊！
房东险本来就买的，昨天有把它取消的冲动，现在这股冲动没了，谢谢你们。

作者: MillerYang 时间: 6-3-2014 14:20

EmilyS 发表于 6-3-2014 14:13

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强烈建议买房东险。

经常有房客，把房子淹了，把房子烧了，然后肇事后跑了。

总算明白了。。。原来这个是这么保的啊

作者: MICHELLE07 时间: 6-3-2014 14:23

MillerYang 发表于 6-3-2014 14:20

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总算明白了。。。原来这个是这么保的啊

所以啊。。。。你没明白我的疑问
的确有人不买房东险的，而且真买了索赔起来也不容易

有些中介会让你签字说明他们提醒过你了，你自己决定不买的。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 6-3-2014 18:19

MillerYang 发表于 6-3-2014 14:20
总算明白了。。。原来这个是这么保的啊

是啊。上次bankstown那个着火的出租房如果没买房东险就杯具了。。。

还经常有留学生之类的，拖欠房租，然后逃回国了。。。

中介找的好也很重要。租房各种麻烦的。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 6-3-2014 18:20

MICHELLE07 发表于 6-3-2014 14:19
知音啊！
房东险本来就买的，昨天有把它取消的冲动，现在这股冲动没了，谢谢你们。

保险有的意义不大，但是澳洲碰到不好的房客并非小概率事件。这个险值得保!

作者: webster 时间: 6-3-2014 18:24

EmilyS 发表于 6-3-2014 18:20

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保险有的意义不大，但是澳洲碰到不好的房客并非小概率事件。这个险值得保!

你家买农场的直播呢？

作者: 桃桃 时间: 6-3-2014 18:26

MICHELLE07 发表于 6-3-2014 14:09

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谢谢。在墨尔本远东，可能不适合自住，离CBD太远，增值不快，但租金还过得去。

感谢楼主分享先！

方便说是几房的house嘛，呵呵，租赁比大概是多少呢？说实话楼主帖子里面有很多内容还没看懂呢，估计要多看几遍，甚至是明年登陆了买房后才能彻底理解吧

作者: MICHELLE07 时间: 6-3-2014 18:50

桃桃发表于 6-3-2014 18:26

登录/注册后可看大图

感谢楼主分享先！

方便说是几房的house嘛，呵呵，租赁比大概是多少呢？说实话楼主帖子里面有很多内容还 ...

四房两living双车库那种标准的，澳洲批量生产的房子
租金大约百分之五

有问题欢迎问啊！我写得有点总结性太强，不够细节和实用

作者: 桃桃 时间: 6-3-2014 18:58

MICHELLE07 发表于 6-3-2014 18:50

登录/注册后可看大图

四房两living双车库那种标准的，澳洲批量生产的房子
租金大约百分之五

哈哈，回帖好快啊，看来是吃了晚饭正在消食ing

我刚要开始看楼主那篇投资的帖子呢，估计那边不懂的地方更多，不过我们还在移民进行时中，见识有限，理解和认知能力也肯定有限啦，还请楼主海涵

5%的话，基本刚好跟贷款成本打平吧？这种标准配置的house，一般几个卫生间呢，如果房客再分租房间出去，是否有问题啊，合同里面对这种情况有约束嘛，因为按我现在兲朝人的思维，不明白俩成人俩宠物租这么大房子干啥啊，总不能为了开爬梯地方大吧，光打扫房间我想想都头疼，当然了，墨村比北京这种地方还是干净多了。

BTW，楼主不在墨村住，是住哪里呢？来OZ时间不长，名人基本都认不全呢

作者: MICHELLE07 时间: 7-3-2014 11:03
本帖最后由 MICHELLE07 于 7-3-2014 11:05 编辑

桃桃发表于 6-3-2014 18:58

登录/注册后可看大图

哈哈，回帖好快啊，看来是吃了晚饭正在消食ing

我刚要开始看楼主那篇投资的帖子呢，估计那边不懂的地方 ...

哪里，晚饭做一个粉丝肉丸煲，等着收汁的时候回的帖~~回帖一般不超过24小时比较好~~我是急性子

你别那么谦虚，大家都是互相学习，欢迎随便问，能提出合理质疑、能把大家问倒最好

贷款利率略低于5%，租金COVER费用有不小的缺口，因为还有其它费用，包括中介佣金、COUNCIL收的RATES, 州政府收的LAND TAX, 房屋保险，房东险，水费以及可能的维修费，等等。折旧不是现金支付，暂且不提。

两个卫生间。如果不正规的情况下，是有分租的可能，但正规的中介管理，会定期检查房子，分租是不允许的。合同？我没仔细看过，标准合同，相信是合理的。

美国的标准中产家庭，画面是这样的：
一套房子两部车，两个孩子一条狗，还有一片篱笆桩（WHITE PICKET)
那种篱笆桩的房子在墨尔本也有，不过是成熟社区
夫妻以后总是要有孩子的，养宠物不影响生孩子。工作压力不大，维护一个大的房子，不见得那么累，要不周末做什么？
我是真的完全不操心租客的素质。操心了有用么？选个好中介、买份保险，就行啦。

我住离墨尔本300多公里的小地方。

作者: 桃桃 时间: 7-3-2014 14:28

MICHELLE07 发表于 7-3-2014 11:03

登录/注册后可看大图

哪里，晚饭做一个粉丝肉丸煲，等着收汁的时候回的帖~~回帖一般不超过24小时比较好~~我是急性子

你别 ...

谢谢回复，及时回帖确实能极大增加RP的方式

嗯，那些缺口我想到了，因为不是住在附近，貌似也不好节约到什么了，而且不通过中介来出租房屋，是不是连那些保险都不好上？维修费我可以理解，为什么水费也要由房东来出呢，是否特指院子里面浇草坪的水费呀

分租的问题，如果合同中明确规定了人员情况，还好说，中介就算检查，人家有朋友或者父母亲戚之类的来一起住，也没法辨别的，只是应该避免了用于短租屋吧

维护房子的问题，我还停留在兲朝内的概念哈，因为我们比较懒惰，而且喜欢吃喜欢玩儿，所以目前自己收拾房间的时候都少，经常是找小时工，或者俩老妈谁来了赶上就一起帮忙收拾了，在那边找小时工是肯定不指望了，老人年龄越来越大，等过去了也不能让她们当老妈子啊，嘿嘿，不过确实那边没那么多诱惑，可以闲暇在家的时间会比较多

距离墨村300公里，属于旅游区还是神马类型的呢？如果有短租市场，在家附近投资一个house或者townhouse，用airbnb的模式，或者tripadvisor上vacation house，来获利，是否能比长租获利多些？不过肯定付出也要多很多，我在欧洲和美帝都住过B&B或者vacation house，不知道澳洲这个市场如何，去年去了墨村一周，临时短租了一个华人house里面的一间，一周也要400刀，用了人家的床上用品，又加了40刀，其实house里面的环境相当一般啊

作者: MillerYang 时间: 7-3-2014 14:46

MICHELLE07 发表于 7-3-2014 11:03

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哪里，晚饭做一个粉丝肉丸煲，等着收汁的时候回的帖~~回帖一般不超过24小时比较好~~我是急性子

你别 ...

WHITE PICKET不够气势。。。

作者: MillerYang 时间: 7-3-2014 14:47

桃桃发表于 7-3-2014 14:28

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谢谢回复，及时回帖确实能极大增加RP的方式

嗯，那些缺口我想到了，因为不是住在附近，貌似也不好 ...

那样的话不适合买house，还是买apartment吧，比较好打理

作者: MICHELLE07 时间: 7-3-2014 15:22

MillerYang 发表于 7-3-2014 14:46

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WHITE PICKET不够气势。。。

嗯，对。石头，砖、铁艺的材质好得多。现代的有砖头外RENDERING，或做木质栏栅（经典MERBAU色）
现代的HOUSE普遍是敞开的，没有FENCE，一方面COUCILE对FENCE有严格要求，另一方面潮流崇尚简单。
堪培拉的房子就规定不得有围栏，一律绿色天然FENCE。

其实我挺向往有个别墅感的围栏。城市里的一些TOWN HOUSE倒都是有围墙，庭院深深的感觉是没有的。

作者: 桃桃 时间: 7-3-2014 15:25

MillerYang 发表于 7-3-2014 14:47

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那样的话不适合买house，还是买apartment吧，比较好打理

嗯，所以我在想是否买townhouse会折中一些？好歹院子没那么大，打理起来会好一些。

apartment适合真有很多钱的人投资啊，多买点儿，恨不得全职打理，收益不低，我在SF见到过这样的。而且对我们来说，基本都是不准备住apartment的，大部分apartment都在市区或者比较靠近市区的地方，距离远的话，打理起来也比较麻烦的。最后一个我考虑的，apartment的升值空间还是比house小很多啊，townhouse也算居中吧

杨总觉得呢？现在我不确认是，一个建筑做短租房，同时居住超过多少人，就算B&B了，需要向政府申请牌照，同时设计消防卫生等一些列事宜

作者: MillerYang 时间: 7-3-2014 15:29

桃桃发表于 7-3-2014 15:25

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嗯，所以我在想是否买townhouse会折中一些？好歹院子没那么大，打理起来会好一些。

apartment适合真有 ...

townhouse的主要缺点我说两点。。。

1.基本上两边都share墙壁（除非是最边上一家），这样的话隔音和采光都不甚理想
2.顶楼一般夏天很热，没有空调很难住人

作者: MICHELLE07 时间: 7-3-2014 15:38

桃桃发表于 7-3-2014 14:28

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谢谢回复，及时回帖确实能极大增加RP的方式

嗯，那些缺口我想到了，因为不是住在附近，貌似也不好 ...

那些费用很多是固定的，无法节省。没有中介也可以买保险，中介只是代为管理，比如登广告，代收租，检查房子。水费是指每天的服务费，固定的。自住的HOUSE水费账单寄给房主，一张账单里包括服务费和使用费，出租的HOUSE账单就分两张，固定部分由房东付，使用部分由房客付。UNIT的话，水费就全部由房东付了。

短租在好地段可能收益更高。我个人更倾向于长期。

HOUSE里的环境如何，和主人的TASTE有关啊！打理房子，草坪比较吃力，其它都还好。

我在一个叫ALBURY的地方，是澳洲千万个小城镇中的一个。澳洲的城市化远不如美国发达，不过人口分化还是很严重，偏远地区人口较少。移民主要集中在大城市，反而是本地人更喜欢居住在其它地方。

作者: 桃桃 时间: 7-3-2014 15:44

MillerYang 发表于 7-3-2014 15:29

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townhouse的主要缺点我说两点。。。

1.基本上两边都share墙壁（除非是最边上一家），这样的话隔音和采 ...

嗯，这两点如果是自主的话确实都要好好考虑，我最近看的新建townhouse图纸，一般都是一侧有邻居，也是两个独立的墙，不是share的，也有townhouse就是独立空间没有紧邻的，只是院子小。

冬天冷夏天热这种情况，只能靠设备解决了，我觉得就墨村这种天气节奏，就是house恐怕也需要空调啊

作者: 桃桃 时间: 7-3-2014 15:55

MICHELLE07 发表于 7-3-2014 15:38

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那些费用很多是固定的，无法节省。没有中介也可以买保险，中介只是代为管理，比如登广告，代收租，检查 ...

嗯，明白啦，感谢感谢，有分了一定双手奉上哈

之前在北京参加那些澳洲房产推介会，有些apartment有所谓包租，销售当时忽悠说澳洲租房都要有中介，这样才能买相关保险，看来那些从业人员的RP有大大的问题呀

短租应该在大城市比较容易，或者是比较热点的旅游区，人口流动一定要有，airbnb上很多房东都要求最少租14天甚至30天起呢，相比酒店那种一两天一换房客的，还是好很多了

希望我们去了以后，能把house打理好吧，先从租的房子练手开始

其实如果单单说生活，我们很喜欢小镇方式，但鉴于生存问题，移民后暂时还没戏啊，澳洲小城市还没去过，相比欧洲和美帝，我们更喜欢欧洲，前几年在意大利Monticiano，超级想撕了护照黑在那里，LP至今还念念不忘Pienza遇到的一只虎斑猫，对他各种羡慕嫉妒恨啊

作者: 桃桃 时间: 7-3-2014 17:27

MICHELLE07 发表于 7-3-2014 15:38

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那些费用很多是固定的，无法节省。没有中介也可以买保险，中介只是代为管理，比如登广告，代收租，检查 ...

，为神马大部分人都认为只有女人可以用这个名字呢？我个人觉得很中性啊，搞得我之前在若干论坛都被人叫过桃姐

作者: MICHELLE07 时间: 7-3-2014 18:58

桃桃发表于 7-3-2014 17:27

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，为神马大部分人都认为只有女人可以用这个名字呢？我个人觉得很中性啊，搞得我之前在若干论坛都被人叫 ...

可以叫逃逃，或淘淘，桃比较容易联想到桃花
大多数人的思维是有定式的，我也不能免俗，惭愧啊

作者: 浮云云艾米莉 时间: 7-3-2014 21:16
本帖最后由 EmilyS 于 7-3-2014 21:19 编辑

webster 发表于 6-3-2014 18:24

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你家买农场的直播呢？

哈哈哈，等买了就直播

目前还是做农场梦吧。。。之前看到dural 卖$1mil 的3400平米的大庄园，超喜欢啊啊啊啊！想让拉蒙在庄园自由奔跑。。。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 7-3-2014 21:16

桃桃发表于 7-3-2014 15:55

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嗯，明白啦，感谢感谢，有分了一定双手奉上哈

之前在北京参加那些澳洲房产推介会，有些apartment有 ...

我也以为你是女的。。。。被吓了一跳。。。。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 7-3-2014 21:18

桃桃发表于 7-3-2014 15:44

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嗯，这两点如果是自主的话确实都要好好考虑，我最近看的新建townhouse图纸，一般都是一侧有邻居，也是两个 ...

自住的话，能买的起house, 就别买townhouse. 除非是地段差很多很多

要自由就要自由的彻底。

作者: 桃桃 时间: 9-3-2014 23:09

MICHELLE07 发表于 7-3-2014 18:58

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可以叫逃逃，或淘淘，桃比较容易联想到桃花
大多数人的思维是有定式的，我也不能免俗，惭愧啊

哈哈，十几年前起这个名字的时候特别喜欢吃桃儿，所以就顺手起了，没感觉怎么着，谁知道后来这么多麻烦啊

这两天都在关注370了，希望能有生还者吧

作者: 桃桃 时间: 9-3-2014 23:09

EmilyS 发表于 7-3-2014 21:16

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我也以为你是女的。。。。被吓了一跳。。。。

跳跳更健康

作者: 桃桃 时间: 9-3-2014 23:15

EmilyS 发表于 7-3-2014 21:18

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自住的话，能买的起house, 就别买townhouse. 除非是地段差很多很多

要自由就要自由的彻底。

是，现在就看银子情况啦，卖房转资金选房子，每一步都是一关啊，慢慢来吧，前天看新闻说墨村明年有5000套以上apartment入市，如果能跌价的话，说不定到时候先搞个公寓过渡吧，还没特别好研究澳洲首套房的相关政策

作者: 欢语 时间: 10-3-2014 00:03

MICHELLE07 发表于 3-3-2014 21:10

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心态好点啦，他们有dog place的

很漂亮

作者: 妮南 时间: 10-3-2014 11:00

桃桃发表于 9-3-2014 22:15

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是，现在就看银子情况啦，卖房转资金选房子，每一步都是一关啊，慢慢来吧，前天看新闻说墨村明年有5000套 ...

前天看新闻说墨村明年有5000套以上apartment入市，

给个链接？

作者: 桃桃 时间: 10-3-2014 15:45

妮南发表于 10-3-2014 11:00

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给个链接？

在家里电脑上，晚上回家找一下哈

作者: 狮子的眼睛 时间: 10-3-2014 23:25
好房，好帖。

Mark.

作者: MICHELLE07 时间: 11-3-2014 12:24
本帖最后由 MICHELLE07 于 11-3-2014 12:42 编辑

离7月份报税也不太远了，先做点功课

关于LAND TAX

电话问了一下SRO,是否要交LAND TAX, 说看COUNCIL 的评估价值中地块部分的价值--SITE VALUE，不是CAPITAL IMPROVED VALUE，不是整套房子的价值。25万以下免，自住房也是免的，如果再买一套，两套SITE VALUE合起来计算免除金额。
< $250,000 Nil
$250,000 to < $600,000 $275 plus 0.2% of amount > $250,000
$600,000 to < $1,000,000 $975 plus 0.5% of amount > $600,000
为了确定我们那套的地块价值，问COUNCIL要 RATES BILL COPY件了（钱是通过过户师结清的，没留意账单）

我的理解是如果超过25万，需要网上登记一下支付。
http://www.sro.vic.gov.au/sro/sr ... /LTX%20Express?open
反正有疑问就直接打电话问：132161，比ATO的电话容易打通得多。

@stillying1983
我不记得在你的帖里是否CONFUSE过你，现在确认一下，LAND TAX的计税金额和免税标准，是看地价的。

作者: stillying1983 时间: 11-3-2014 12:38

MICHELLE07 发表于 11-3-2014 12:24

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离7月份报税也不太远了，先做点功课

关于LAND TAX

谢谢，现在明白了。我当时查了下，也没仔细看。因为我们的townhouse很便宜，地价也肯定值不到25万。

对于refinance和重新评估，始终觉得麻烦。之前想找broker问问的，不过后来又决定搬回布里斯班。目前这个房子先自住着。

过阵子，再考虑搬家的话，要好好研究你这个帖子。目前还看不太懂

作者: MICHELLE07 时间: 11-3-2014 12:41
本帖最后由 MICHELLE07 于 28-3-2014 14:32 编辑

关于折旧

我老板推荐的这家据说是$700+GST, 直接放弃，虽然他说服务不错 http://www.washingtonbrown.com.au/

找了三家，前两家是维州的，最后一家不确定。

www.atrqs.com.au $545 including GST，回我邮件的看起来是华人

www.justdepreciation.com.au, 没有网上QUOTE, 电话里态度也还可以，$550 including GST

www.bmtqs.com.au, 还在等价格，虽然口碑不错，但基本是做陪衬了（内心还是趋向于找华人）

-价格来了，$700 PLUS 10% GST。这家比较大，全澳都有OFFICE，追求品质和服务的话可以考虑。

不知道三百块的是什么情况，不为这几百块纠结了，直接三选一，我也算货比三家过了。

@stillying1983

你既然决定不转投资房了就算了。

27/3/14 补充：有人说到washingtonbrown这家挺便宜的，询了一下价，报770，优惠至600.

作者: stillying1983 时间: 11-3-2014 15:11

MICHELLE07 发表于 11-3-2014 12:41
关于折旧

我老板推荐的这家据说是$700+GST, 直接放弃，虽然他说服务不错 http://www.washingtonbrown.co ...

一直在关注折旧，700多真的太贵了。500以内我还能接受。

暂时不转，我们就这一套房，目前要住着呢。等我老公在别的城市找到工作再考虑搬家。

作者: MICHELLE07 时间: 11-3-2014 15:13

stillying1983 发表于 11-3-2014 15:11

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一直在关注折旧，700多真的太贵了。500以内我还能接受。

暂时不转，我们就这一套房，目前要住着呢。等 ...

$545那个还行吧，我打算选那家了

对，先找工作。工作第一，房子第二

作者: MillerYang 时间: 11-3-2014 15:23
记得去年悉尼的华人报价也是500多。。。

作者: zhaocaimao 时间: 19-3-2014 17:15
好贴，肯定要顶

作者: MICHELLE07 时间: 24-4-2014 12:05
今天才意识到投资净损失（比如投资房负收益）不能包括在CENTRELINK的ADJUSTED TAXABLE INCOME中。
差点耍了小聪明。

作者: 冬瓜小熊 时间: 28-4-2014 17:32
楼主说的真好，我要好好学习一下

作者: iga 时间: 7-5-2014 21:49

MICHELLE07 发表于 24-4-2014 11:05

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今天才意识到投资净损失（比如投资房负收益）不能包括在CENTRELINK的ADJUSTED TAXABLE INCOME中。
差点耍了 ...

多谢楼主，写的真不错，学习了

投资净损失应该是可以包括到CENTRELINK的ADJUSTED TAXABLE INCOME中的：
http://www.humanservices.gov.au/customer/enablers/adjusted-taxable-income
至少对于FTB A和B是这样的。
楼主说的是CENTRELINK的哪项福利不能算入投资净损失？

作者: x24 时间: 15-5-2014 00:04
好久不见，顶一下

作者: welshzh 时间: 15-5-2014 09:55
本帖最后由 welshzh 于 6-6-2014 08:42 编辑

iga 发表于 7-5-2014 20:49

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多谢楼主，写的真不错，学习了

投资净损失应该是可以包括到CENTRELINK的ADJUSTED TAXABLE INCOME ...

对典型的有负收益投资房的人来说，taxable income一般来说就是工资利息收入减去投资损失。

向centrelink申报的用来核算家庭补助多少的adjusted taxable income，是在taxable income 的基础上调整，
需要加上reportable fringe benefit(非税福利)，再把投资损失剔除出来（即加回去）。

“We will calculate your adjusted taxable income as part of the income test for Family Tax Benefit Part A and B,...”

”Adjusted taxable income for family assistance purposes is:

taxable income
reportable fringe benefits
reportable superannuation contributions
total net investment losses
tax free pensions and benefits
foreign income
tax exempt foreign income
less any child support you pay“

“Total net investment losses
Total net investment losses are the sum of net losses from rental property income, plus net losses from financial investment income. The losses will be added back when we calculate your adjusted taxable income.”

作者: iga 时间: 5-6-2014 21:06

welshzh 发表于 15-5-2014 08:55

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对典型的有负收益投资房的人来说，taxable income一般来谁就是工资利息收入减去投资损失。
向centreli ...

哦，明白了。多谢解释。

作者: 指纹 时间: 23-7-2014 19:14

arkuka 发表于 18-7-2014 21:26

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12345

给你发警告了

作者: xiaoqing 时间: 23-7-2014 23:28
请问楼主，估价师要实地上门估价吗？一般20年的房子每年折旧几个百分点？

作者: xiaoqing 时间: 23-7-2014 23:55
另外，有投资房的taxable income 能否用个简单的例子帮忙解释下？如果工资收入3万，租金收入2万，投资房的各项支出也是2万，没有其他任何收入和抵税的项目，这种情况下该年的taxable income 如何计算？

作者: xiaoqing 时间: 24-7-2014 02:03
请问。如果年工资3万，投资房租金2万，投资房支出也是2万，那去centerlink 的taxable income 是多少

作者: MICHELLE07 时间: 24-7-2014 09:45

forrest_xu 发表于 23-7-2014 22:55

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另外，有投资房的taxable income 能否用个简单的例子帮忙解释下？如果工资收入3万，租金收入2万，投资房的 ...

你举的这个例子不好说明区别，在投资无损失的情况下没区别，改假设投资房支出3万吧，向税务局报的taxable income 是2万，向centrelink 报的adjusted taxable income 是3万。

作者: MICHELLE07 时间: 24-7-2014 09:50

forrest_xu 发表于 23-7-2014 22:28

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请问楼主，估价师要实地上门估价吗？一般20年的房子每年折旧几个百分点？

是的，要实地上门评估。一般是2.5%。

我7年的房拿到34年的折旧。递减的，前面年度折旧多。

你再直接问一下评估公司，就更清楚。这笔评估费可以抵税。

作者: xiaoqing 时间: 24-7-2014 14:55
所以說，投資房的支出大於租金收入的話，對centrelink各項福利的申請還是有幫助吧？
這樣的話，我就收好所以支出單據，同時作房屋折舊評估。

作者: MICHELLE07 时间: 24-7-2014 16:15

forrest_xu 发表于 24-7-2014 13:55

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所以說，投資房的支出大於租金收入的話，對centrelink各項福利的申請還是有幫助吧？
這樣的話，我就收好所 ...

不是，投资房亏损，不能算进去，对centrelink收入没有帮助，只对节税有帮助

83楼说的就是，工资3万，投资房亏1万，centrelink报收入还是3万

作者: xiaoqing 时间: 24-7-2014 16:29
了解。不过有投资房后感觉真的很好，因为房屋中介更我讲说来收租和管理的交通费都可以计算在负扣税里的，譬如，长登前每次来澳洲的机票

作者: MICHELLE07 时间: 24-7-2014 16:33
本帖最后由 MICHELLE07 于 25-7-2014 11:36 编辑

forrest_xu 发表于 24-7-2014 15:29

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了解。不过有投资房后感觉真的很好，因为房屋中介更我讲说来收租和管理的交通费都可以计算在负扣税里的，譬 ...

是啊。不过，我也因此而多去了很多次墨尔本，然后钱花得更多。

作者: compiler_oz 时间: 24-10-2014 20:12
这么高级的贴一定要留个名

那照片是投资房的照片吗?

作者: MICHELLE07 时间: 24-10-2014 20:29

compiler_oz 发表于 24-10-2014 20:12
这么高级的贴一定要留个名
那照片是投资房的照片吗?

是的。
你怎么看到这个帖的？都已经沉下去了。

作者: CARHY 时间: 24-10-2014 22:03
26SQ的4房,18万是哪家公司？

作者: MICHELLE07 时间: 24-10-2014 22:06

CARHY 发表于 24-10-2014 22:03
26SQ的4房,18万是哪家公司？

Simonds的一个Express促销

配置比较低，颜色和材质选择很少，房型也是固定的，不能改。不知最近还有没有，你google一下 simonds building看看他们的网站。

作者: CARHY 时间: 24-10-2014 22:40

作者: yinjuncn 时间: 25-10-2014 22:52

作者: compiler_oz 时间: 27-10-2014 13:28

MICHELLE07 发表于 24-10-2014 20:29
是的。
你怎么看到这个帖的？都已经沉下去了。

我也忘记了从哪翻出来的

作者: feifeirr 时间: 23-11-2014 22:02
赞，为我这童鞋指明了方向，谢谢楼主

作者: tzpi2000 时间: 7-12-2014 15:19
mark

作者: tzpi2000 时间: 7-12-2014 16:13
mark 数字补丁 mark 数字补丁 mark 数字补丁 mark 数字补丁

作者: renee1234 时间: 14-1-2015 21:21
看完全楼收获颇多，感谢楼主的经验之谈。房子也超漂亮！

如果楼主还看得到的话，我想在确认一个问题。比如说我从自住房里refinance出来钱，用来付投资房的20%首付，剩下的80%再去申请贷款，那我是不是100%的利息可以用来抵税阿，而不仅是后来的80% 因为refinance的loan interest也是算投资房的支出。请问我的理解对吗？

作者: xiaoqing 时间: 27-1-2015 17:39
请问楼主land tax每年的什么时候交？

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