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标题: 在国内持有澳洲房产靠谱不？ [打印本页]

作者: iamOk 时间: 8-7-2013 00:51
标题: 在国内持有澳洲房产靠谱不？
12年拿的PR，人现在国内，现在卖了国内两处房子，现在有约2M RMB，换了小部分的AUD了。
主要想法是在国内的房子现在肯定不可能翻倍了，就想去澳洲试一试，按照一般规律，澳洲房产是7-10年翻翻。那也比国内强。
但是情况很特殊，向各位达人请教一下。
1）暂时不会长凳，将来可能也不会长凳了。想买个房子换RRV，不知是否可行。
2）买房地点定在猫本
3）想买一个house（这个就是个情结问题，LP坚持）
4）由于不是自己住，就考虑升值和出租，但是钱有只有这么点。

问题：
1）新移民能贷款吗？肯定在澳没有工作也没有收入，但在国内有房租等不算工资在内的8K左右固定收入。能贷款，那么预算会更充裕点。
2）35W AUD能买到house吗？我在网上看了西区像 Laverton, Hoppers crossing好像还是有35W的house, 但不知道这种房子是否可以住人，是否需要大修，升值潜力如何？
3) 买了就准备租掉，估计月租1K。但是我人又不在澳洲，靠中介租房管理靠谱吗？好找到那种一租就是几年的人吗？一般租金是怎么付款(3个月，半年，还是一年？)
4）持有一个这类房产每年的固定开销大概是多少？听说有个康嫂费。

其实问题也挺简单的，就是在国内长期持有澳洲房产达到1）升值（比国内升值快）2）保住PR 等目的，靠谱不？
谢谢了。

作者: 指纹 时间: 8-7-2013 01:38
还能翻番儿？澳人都别活了

作者: 悉尼宝宝龙 时间: 8-7-2013 01:44
不靠谱，而且远距离买投资房，居然选HOUSE，明显错误。你先查查capital gain这回事。

作者: iamOk 时间: 8-7-2013 02:12

悉尼宝宝龙发表于 8-7-2013 00:44

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不靠谱，而且远距离买投资房，居然选HOUSE，明显错误。你先查查capital gain这回事。

不是远距离买，下个月过来澳洲呆约两个月，主要任务就是看房子。

作者: ipxzerg 时间: 8-7-2013 03:55

iamOk 发表于 8-7-2013 01:12

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不是远距离买，下个月过来澳洲呆约两个月，主要任务就是看房子。

两个月的时间对于买房来说，很短啊，就是租房也不宽裕啊。这边干什么都慢，是你急人家不急，所以自己都是干着急。

作者: 妮南 时间: 8-7-2013 13:47
35万澳元的预算太难决定了，在西区也只能买到旧的house，还不能保证出租率。只能买个近city的1卧apartment。

作者: iamOk 时间: 8-7-2013 14:57
是啊，就是纠结，但是不知道没有工作，在澳洲没有收入（国内有）能否贷款？
下个月就要过来看看了，今天又换了一部分奥元。。。

作者: 境随心转 时间: 8-7-2013 15:10
买房子是大事，投资就是为了能升一些，得小心算好

作者: amanda_cyf 时间: 8-7-2013 15:46
1. 不清楚澳洲的房产在未来的7-10年会翻翻，不要将中国的规律用于澳洲的房产市场，这个不现实。据我的了解，我有朋友投资房产亏了。
2. 墨尔本用35万买一个house，这个只能在梦里想想，35万在geelong都已经很难买到house了。
3. 租房的话，一般墨尔本会签12个月的合同，然后再续签，不过如果通过中介的话，中介会收管理费，而且租房还要上交所得税，再加上房屋保险，日常维护，这些估计约为房租的一半，而且如果月租1K的话，LZ就的考虑房屋大修了。
4. 综上所述，不靠谱。

作者: 艾瑞克 时间: 8-7-2013 16:01
不靠谱！

作者: dreamcat 时间: 8-7-2013 16:15
买房的事不清楚，RRV估计要住满一定时间才能拿到

作者: MillerYang 时间: 8-7-2013 16:28
最好有靠谱的人帮你照看房子，或者起码中介有啥事情能找到做决定的人。。。不然有个啥紧急情况，中介也未必帮得了你。。。

贷款找华人broker应该可以解决，如果35w的预算买房就选择很小了，何况你们一定要house

买house靠地皮升值，地皮升值快的往往是热门地段，所以不会便宜。。。貌似是个无解的死循环

建议楼主买房之前先去http://www.onthehouse.com.au/ 查查目标区的历时成交价走势。。。有些便宜的区可能十几年都没怎么涨

作者: setset 时间: 8-7-2013 16:33
国内房子至少留一个，除非等着用钱，人民币贬值是早晚的事，通胀也会加大，资产要分散配置

作者: iamOk 时间: 8-7-2013 16:42
嗯，国内还有两处房产，没有全卖。就是觉得国内房产风险大了，翻倍几乎不可能，在澳洲也许还有这个可能性啊。
自己感觉买房子买与不买差别挺大的，买在那里，升值速度是不一样，但比没买好。
猫本有关朋友可以帮看着，所以选择猫本。http://www.onthehouse.com.au/ 挺实用的，收藏了。

作者: ricowang 时间: 8-7-2013 16:54
don't buy house in the west, I heard some said that school students could not learn math as a result of lacking teachers there. lol

作者: iamOk 时间: 8-7-2013 17:00
嗯，贵有贵的理由，例如东区，是很好很成熟，可惜买不起。
只能从便宜的区里面挑一个了，唉。

作者: 悉尼宝宝龙 时间: 8-7-2013 17:21

iamOk 发表于 8-7-2013 01:12

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不是远距离买，下个月过来澳洲呆约两个月，主要任务就是看房子。

倒，你没明白，你买了房以后人不在当地，不就是远距离么。你看房+买房只是暂时的，哪怕你2个月就买好了（像LS有人说的，这已经是很快速了），但你买完持有是个漫长的过程。这中间你人都不在，就算是apartment都可能会碰到strata的问题了，更何况还是house！

tx你住没住过house啊，有木有常识啊，为什么鬼佬女的都是家庭主妇啊？不是光在家带个孩子的，house需要大量的人力去打理的。看看在这里的TX们的一致说法，你就知道你的想法有多不靠谱了。

另，35W预算一事，我都不费心重复了。

作者: iamOk 时间: 8-7-2013 17:52

悉尼宝宝龙发表于 8-7-2013 16:21

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倒，你没明白，你买了房以后人不在当地，不就是远距离么。你看房+买房只是暂时的，哪怕你2个月就买好了 ...

谢谢意见了，我没有住过house,在国内住公寓，觉得澳洲的特点不就是大house,不然在澳洲买房子干嘛？对吧，呵呵。因为不是自主，就想买了后租出去，几年后升值卖掉，等过几年过来后可以买自住房了。有个朋友在猫本，可以帮看看。但不能太麻烦别人。
其实核心问题还是房子涨还是不涨，目前我推断是涨，所以作出这个决定。如果不涨，倒是不着急了。

作者: tristone 时间: 8-7-2013 18:10

iamOk 发表于 8-7-2013 16:52

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谢谢意见了，我没有住过house,在国内住公寓，觉得澳洲的特点不就是大house,不然在澳洲买房子干嘛？对吧， ...

自由市场，没有只涨不跌的。7到10年翻番，就是7%到10%的年回报率。哪有那么高利润，而且又那么保险的投资？如果房子都这样，那早就没人住得起房了。

中国的房市是典型的垄断畸形市场，跟股市一个样，没有参考价值。

作者: 悉尼宝宝龙 时间: 8-7-2013 18:15

iamOk 发表于 8-7-2013 16:52

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谢谢意见了，我没有住过house,在国内住公寓，觉得澳洲的特点不就是大house,不然在澳洲买房子干嘛？对吧， ...

看来LZ还是一厢情愿的陷在自己的思路里，完全没把大家的意见看进去啊。重点还是没搞清楚。

作者: QWERTYASDFG 时间: 8-7-2013 18:56
本帖最后由 QWERTYASDFG 于 8-7-2013 18:02 编辑

投资有风险.更何况还是远距离长期的房地产.有钱的买了扔那里,涨不涨无所谓.没什么钱的,即便是涨的少了点.只怕还不够日常的维护费用.
有个朋友是澳洲人.在香港工作.常年不在澳洲.很多年前16万,买了套公寓,过了几年19万卖了.前几年房市热,又买了套40万公寓,交给中介出租,现在35万卖了.不谈房价跌了多少,就是涨的少些,这一进一出,卖50万大概都白忙了.当然LZ眼光好,7-10年.35万的能卖70万,哪是肯定有赚不赔的.不过很多人的眼光没办法看到那么远啊.

作者: iamOk 时间: 8-7-2013 19:37
还是挺谢谢大家意见的，在这里发帖子就是想听听有什么不妥之处的。至少现在知道了有管理费和租期1年等信息，已经很好了。
主要是国内房子已经卖了，不可能拿2M cach放银行贬值啊。投资房产虽然有风险，相对股票等还是低风险产品。另外，主要可能还是向各位所说，潜意识还是在套国内升值那种快感，估计在澳洲的确也不适用。不过我个人的调查，的确澳洲这几年房产还是在上涨的，而且空置率低，刚需也很大。这都是考虑到重要因素。
另外，有人知道我这种情况能贷款吗？

作者: amanda_cyf 时间: 8-7-2013 20:12

iamOk 发表于 8-7-2013 18:37

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还是挺谢谢大家意见的，在这里发帖子就是想听听有什么不妥之处的。至少现在知道了有管理费和租期1年等信息， ...

LZ的调查从那里来，空置率低，这里租房不付钱的多得是。

作者: ingeer 时间: 9-7-2013 10:10
high interest saving... 你觉得就奥村人的收入还能支撑7年一翻的房价？肯定暴动了。。

作者: wwwzzz10 时间: 9-7-2013 11:04
楼主的本意是希望增值的。但是老婆却要以HOUSE为入住的首要条件。
投资是希望收益最大化。但是买HOUSE更多的是享受LIFESTYLE。
HOUSE整租起来租金未必能COVER 贷款。而且楼上说的对，打理起来非常麻烦。又不住，买HOUSE了有什么用？只为了炫耀我在OZ有个HOUSE吗？
还不如买了APT投资后等到登陆OZ再换成HOUSE。
另外，墨尔本的房价上涨的不如悉尼高。现在悉尼还在上涨，MEL我朋友在那里说APT出租价格很低。因为他悉尼也呆过。
关于贷款，国内如果有收入的话，找华人中介应该是可以帮你联系银行做海外收入贷款的。
建议2个人好好想想，如果是为了老婆的HOUSE梦，那就别指望一定赚钱。
如果是为了投资，就要去考虑区本身的租金市场，还有入住的人的素质。（防止不按时交租）
7-10年翻倍未必不可能，但也不是绝对，主要是考虑通胀。房子本身还是比股市更有规律。闲钱投资。承受风险的想法有了之后再淡定投资。
祝你好运！

作者: iamOk 时间: 9-7-2013 14:26

wwwzzz10 发表于 9-7-2013 10:04

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楼主的本意是希望增值的。但是老婆却要以HOUSE为入住的首要条件。
投资是希望收益最大化。但是买HOUSE更多 ...

谢谢回复，你提到了一个我的重要的假设。就是house升值潜力比apt快。
我的这个35AUD，最多能买个2室APT，这个价格其实已经很高了，我感觉风险比较大。
相对而言，house是靠地皮升值,随着人口增长，这个应该是稀缺资源。其实我们也考虑TH和Unit，当然要带地。现在在看是否有合适的小Unit和TH。
当然，我的想法都是基于国内经验的，可能不合适AU，欢迎拍砖.

作者: augsburg 时间: 9-7-2013 14:47
房子出租可以操作的，让中介打理就可以了。只是收益真不大，中介管理费+land tax+房屋维修等>=2个月的租金收入，所以你付了首期，贷款买了房子，起码要好还上50%的房价，才能让租金cover利息。

作者: MillerYang 时间: 9-7-2013 15:14

iamOk 发表于 9-7-2013 13:26

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谢谢回复，你提到了一个我的重要的假设。就是house升值潜力比apt快。
我的这个35AUD，最多能买个2室APT ...

house升值比apt多（或者快）这个观点相对来说应该是对的。。。

其实升值与否，物业类型相对来说不重要，我个人觉得地段才是最终起决定性的因素！

作者: 浮云云艾米莉 时间: 9-7-2013 15:26
光靠house保PR没办法的吧。还是要满足５年内２年的居住条件的呀

翻倍是很危险的事情。有些地段可以，有些没希望，其中涉及了很多政府规划等不可预料的事情。

但国内保值也难，特别是长期来说。所以各有利弊。

贷款是可以的，以海外收入的名义找个broker做一下，应该有希望

但是如果买的太便宜，地段太差，升值的机会少。当然不排除政府突然造一个什么工业区带动周边地区的可能性。这就要自己研究了

作者: wwwzzz10 时间: 9-7-2013 18:29

iamOk 发表于 9-7-2013 13:26

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谢谢回复，你提到了一个我的重要的假设。就是house升值潜力比apt快。
我的这个35AUD，最多能买个2室APT ...

升值潜力可能比较高，
在租金COVER贷款方面差一些。
如果人在这边，可以积极分租，可以弥补这个问题。
否则，除非楼主现金流充裕，可以解决租金的问题，那长期持有，地皮还是有希望上涨的。

作者: 妮南 时间: 10-7-2013 22:14
据说上年度华人在澳洲购房总额达43亿，推高了房价，已引来当地人的恐慌与不满。
估计其中大部分是海外投资客，至少一半人是糊里糊涂来澳洲投资的。

作者: angelar8 时间: 11-7-2013 15:04
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 感觉LZ不缺钱，所以如果很想买就在澳洲看看，实际了解一下。查查看中的房子所在区的房租。

澳洲租房子和国内不一样，基本上啥都要房东花钱去维护和修理。而且费用相当高。打个比方，国内房子出租后如果漏水了，随便找个人几百块搞定，而且速度快。澳洲这里，几百刀都不一定搞的好。

LZ如果做好了足够的功课，想投资，那就去考察吧。

澳洲房子显然没有国内的赚钱的，这个是肯定的。

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