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标题: 急求买房经历分享(注意律师的问题） [打印本页]

作者: banksxin 时间: 15-5-2013 20:56
标题: 急求买房经历分享(注意律师的问题）
由于房子过户的日期被前屋主不配合他的房屋经纪和他的过户律，日期延期再延期，应该是明天是最后的期限，可现在还没有得到确定的答复，我的过户律师只告诉我如果明天还不过户就可以根据我们签的General Condition上的条款向前屋主每天罚款120多元钱，仅此而已。我说我看不见的损失也要他补偿，比如：我换汇之前的汇率和现在的汇率我损失很多。律师说不行。大家说根据实际情况我可以要求对方赔偿吗？
FinaI inspection时我查出些问题要屋主修，可我的律师说对方有些弄了有些还没弄，我说我要再检查，可我的律师说为了不引响过户就不检查，相信他们会弄好的。可我心里总是不放心呀，我该怎么做？听律师的吗？
房子有三个附着在房顶边缘的凉棚，我问律师有查这是合法的吗？有没有政府批准文件?律师的助理说政府说这个房子没有不合法的东西，他们没有得到批准的合法文件。
我是端心对方根本就没向政府申请过，政府根本就不知道房子里有凉棚，所以就说没有不合法的东西。另外我也端心律师到了这最后的关口不想帮我查。
急求有经验TX指点我这是正常的吗?应该怎么做呢？
非常谢谢！

[ 本帖最后由 banksxin 于 22-5-2013 16:52 编辑 ]

作者: 老鼠爱上猫 时间: 15-5-2013 21:32
汇率损失那里没看懂，LZ的在这个合同里的义务是要付款吧，所以在settle日期截止前准备好房款不是应该是你的义务么？跟对方无法按时settle有什么关系呢，如果说对方拖延了时间，你就同样可以拖延准备房款的时间，看起来好像有点不太合理，个人意见哈。

其他两个问题关注一下，期待有经验童鞋的答复，final inspection如果还有问题该如何处理呢？

作者: 老鼠爱上猫 时间: 15-5-2013 21:56
楼上的，能分享一下么？

话说settlement agent不是应该为买家服务的么，啥事都不能省心呀

作者: 浩瀚蓝天 时间: 15-5-2013 22:06
标题: 回复 #1 banksxin 的帖子
凉棚可以通过查看房主在康嫂登记的房子图纸来确定是否是经过批准的。

注意：户主出示驾照等身份证明，才能在康嫂处付费提取房屋图纸。费用约73刀。

作者: banksxin 时间: 15-5-2013 22:39
标题: 回复 #2 老鼠爱上猫的帖子
我是应该把钱准备好，所有的钱都是为了在5月9号过户，可在这个日子之前就把钱一周把钱从中国汇过来了，但是对方拖延到现在还没过户，我就有时间现在才汇款过来，这期间澳元跌倒很多呀，如果现在汇款过来我就损失小呀

作者: jinjin304616 时间: 15-5-2013 22:59
怎么赔偿按照合同走，跟你换汇没有任何关系。
律师和settlement agent非房主，无权查看这些信息，而且他们服务里没有这项的。

作者: banksxin 时间: 15-5-2013 23:15
标题: 回复 #3 lengyi3211 的帖子
刚才跟我的律师通过电话了，我对他很失望，根本不象律师的休养。他说我渂有权利再去复查。他告诉我说对方把电的东西都弄好了而且还换了一个RCD花了七百多块钱，我跟本就没说要对方花多少钱，只要东西弄好就行。可他在那里责备我花了对方七百多元钱还还满足。而一些门窗没有锁匙的问题还没解决，需要对方解决，他说对方会弄的。可我说就算是弄了，我也还得检查一下嘛，这时他在电话中大发皮气，说还不相信对方，不相信他，说我没有权利再处检查了。说我为人不相信別人我有问题。我让他别激动，告诉他我不相信别人，同时別人也不相信我呀，这是很正常的呀。本以为我请他做我的过户律师，他理应为我办事为我说话，可在电话中的情形确完全不是这样，好像我不应该做检查房子的事，都是我的错，让我求他做事，让我跟他说好话，为了不至于跟他把关系系弄疆，现在我只好忍气吞声。后面还有很多话，等会再跟大家讲、、、

作者: channel1016 时间: 15-5-2013 23:57
final inspection时检查如果仍有东西损坏需要修复的话，我记得好像房主还是得负责修复的吧？如果不想/来不及修复的话，可以按照损坏的程度付一定的钱。
我上套房子就是这样的，sunroom有块窗户木有玻璃，最后检查的时候让前房主负责修复，他们说那不影响使用，但我坚持说冬天马上就要来了，没有玻璃会漏雨漏风，坚持要让他们修复。最后他们最后没来及（也可能是不想，因为屋主是三兄弟，都不住在这边）修复，但赔了200块，让我们自己settlement后找人安块玻璃

作者: channel1016 时间: 15-5-2013 23:58
感觉楼主的settlement agent不给力啊，即使楼主或者settlement agent没权利再去做检查，那他态度也很有问题

作者: Chivas0909 时间: 16-5-2013 00:04
你的过户律师很不专业的样子

作者: retirement 时间: 16-5-2013 00:05
别的不懂，换汇的事情我觉得对方不会也没有义务负责赔偿。简单的假设下现在汇率低了你想让他赔你钱，假设汇率一下涨一倍人家是否可以问你多要钱呢？

作者: lowprofile 时间: 16-5-2013 00:06
要看具体是什么问题，如果不是显著影响质量的问题的话，可以等过户了以后再处理，过户过程中可以hold一部分钱在trust账户里。关于那个凉棚的如果全拆了对你没影响的话，不用当做一个非常主要的问题来考虑的。lz貌似买的thornlie的房子？

作者: banksxin 时间: 16-5-2013 00:43
话再说凉棚的事。在很早之前确定了这个过户律师，就跟他都说了要帮我弄清楚这个房子的所有合法的东西其中也说了凉棚的康嫂的批准文件，昨天都还问了他的助理这件事助理说政府说没有不合法的东西，就是没有文件。今天下午大约2点多钟跟公司一个最近买了房的鬼老聊天谈到一些我关心的事，鬼老让我确认该查的东西都查了没有就是要律师把所查的文件给我扫描电邮给我，好让我知道有遗漏没有。之后我打电话给他的助理，助理还是同样的回答，并把电话交给了律师，然后律师就跟我讲到了其它的话题，还是关于过户日子的话。之后就忘了凉棚的事。过后又发短信给助理和律师，问他们是否查了和有无批准文件。之后助理又和我通了电话，说律师会打电话给我。回到家之后和律师通电话，律师就责备我不该有此要求，而且还责备我不该在这过户前一天才要，不给対方和他时间，直问我是不是不想过户，我说户照过，这不关对方现在手上有没有合法文件，而是你应该去核查这个是不是合法的。他说我不应该对他有此要求。他怎么能查得到？

作者: sanhbin 时间: 16-5-2013 00:50
这种事情不能全听过户律师的，律师都想省事拿钱走人的，房子可是你要住好多年的啊。

坚持要复检，而且要同一个Building Inspector，最好自己也参加。没问题了再接着往下做。

凉台之类的，如果是靠谱的中介，会告诉你有没有申请的，好像也很少不申请就做凉台的吧。这个确定一下更好。

作者: banksxin 时间: 16-5-2013 01:01
标题: 回复 #14 retirement 的帖子
事情的发展都按照签好的合同去按步就般执行我是不会有想法的。中国那笔钱是已经老早就准备好了的，为伺没有在很久之前把它换过来，就是在想等在买房时那刻换，是什么汇率都是自己改变不了的，也一定要换，可这由对方无理一拖再拖，那按本人初衷，这就损失了呀我完全可以现在才换嘛。

作者: 毛桩桩 时间: 16-5-2013 01:03
汇率的事儿，和对方行为没啥关系，就别多想了。

final inspection的事儿，要具体对待，看你当初合同里附加条款都怎么写的，写到的，卖家一定要做到，没写的，就只能协商了。

凉棚的事儿，难道当初没有写到合同里么？现在提出来貌似有点晚啊。

感觉你的过户师有点奇芭，至少非常之unprofessional，估计他是想着多一事不如少一事，赶紧的办完好拿钱？同时也感觉你有点过于依赖过户师，其实很多东西你直接和中介交涉就可以了啊，何必需要过户师首肯？

作者: banksxin 时间: 16-5-2013 01:24
标题: 回复 #19 毛桩桩的帖子
付条里没写啥，只是写了要提供房子建造的年份证明。
我这个律师是很不给力。如果跟他闹翻了，我会很惨吗?
我之前在Canning Vale房东，他的房子就是他的过户律师帮他查了所有的东西，其中就有不会法的凉棚，后来押了一万元钱，对方请人画图和计算，然后拖了半年之久才把手续办好，钱才给对方。我以为每个过户律师都是自动会这样。所以都靠律师了。我错了解！

作者: lowprofile 时间: 16-5-2013 01:29

原帖由 banksxin 于 16-5-2013 00:24 发表

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付条里没写啥，只是写了要提供房子建造的年份证明。
我这个律师是很不给力。如果跟他闹翻了，我会很惨吗?
我之前在Canning Vale房东，他的房子就是他的过户律师帮他查了所有的东西，其中就有不会法的凉棚，后来押了 ...

这个要靠自己的，看房子出offer之前就要取得对方的floorplan，或者放在offer的前提条件里。律师主要管手续上的问题，遇到负责的稍微给你指点下而已。

作者: banksxin 时间: 16-5-2013 01:39
我要过户律师给我一个他有向康嫂核查的电邮，他爆跳如雷，告诉我他不会给，还问我是不是要查他是不是律师。说康嫂不回复他的电邮就是没问题，这里做事就是这样。一会儿说我没给他时间查，一会儿说查了得不到回复就是没问题。真是不懂律师讲的是否属实?

作者: jenny112 时间: 16-5-2013 02:02
1.你的律师说得对，你只能charge按合同每天的赔偿部分。
2.如果需要维修的部分，而且是合同约定的没有完成的，你的过户律师可以扣对方保证金确保settle之后维修继续进行。
3.你查council 的批准应该早点查，我们当时是一开始就去买了全套图纸，不贵，大概6，70刀。因为从申请图纸到拿到需要几天（视康嫂心情），如果你明天过户再去申请，我不知道是否来得及。
所以这一项只能倒霉了。
无论如何都要在settle日期去过户。这个是必须必须遵守的。

作者: jenny112 时间: 16-5-2013 02:05
忘记说了，按WA法律规定有3天宽限期，所以如果合同是明天实际的deadline是5月21日（周末不算）
加油啊！！！

作者: banksxin 时间: 16-5-2013 02:16
标题: 回复 #24 jenny112 的帖子
原本是9号过户，8号下午对方说改到15日今天过户，今天又说改到明天16号过户，但还不是百分百肯定。希望不要再拖延了。凉棚看来没时间自己查了，有不合法也只好自认了。只望过户顺利！

作者: jenny112 时间: 16-5-2013 02:27
是你同意他改时间了？为什么啊？不能同意的啊。。。1天120的纯收入啊。。。

作者: banksxin 时间: 16-5-2013 02:35
标题: 回复 #26 jenny112 的帖子
15号是我同意的，16号是律师同意再告诉我的，最后我也就同意了

作者: jenny112 时间: 16-5-2013 03:03
为什么要同意啊？
对待鬼子不能心慈手软。
我的经验告诉我，他们不会觉得是你kind,只会觉得你好欺负。。。
你有书面的同意书么？如果没有直接让你律师发penalty notice给他。

作者: banksxin 时间: 16-5-2013 03:06
标题: 回复 #28 jenny112 的帖子
没有书面的都是电话通知的

作者: jenny112 时间: 16-5-2013 03:08
那你直接发penalty notice 给对方。
charge 他从9号开始所有的penalty.
绝对没问题的。
请客哈

作者: banksxin 时间: 16-5-2013 03:17
标题: 回复 #30 jenny112 的帖子
可是律师是有法律效用的呀

作者: 小名 时间: 16-5-2013 04:18
请问这个settlement 律师的中介介绍的吗?是华人吗?

我认为对于对方延期settle，你完全不需要和他客气，按合同办事就可以了。

检查对方是否完成修复工作，完成得是否及格，这个是你的权利。都不用和律师争这个。就问他这个是否你的权利，即可。难道他敢说不是么?

作者: banksxin 时间: 16-5-2013 04:23
现在睡不着觉就翻出来合同再㸔，附录里是这样写的：Subject to the owner providing proof that the residence was built in 1984, within 10days acceptance of this offer.

Subject to all improvements on the property being approved by council.
希望这个合同能帮到我。就算我的律师不帮我说话，不帮我查，我能要求律师查看对方的这些文件有无吗？如果对方没有提供，我就可以要求律师扣押对方一万现金吗？这个all improvements on the property 是否就抱括了凉棚呢?！

作者: 兰舟 时间: 16-5-2013 04:28
换汇跟对方无关，你自己担着吧。
凉厅是否合法，买房子时就应该检查，现在的确太晚了。合不合法你也只有认了。
对方可以托后settle二周，不需要赔偿你的。再晚就象你过户师说的要交一天120刀罚金。
最后的房屋检查你倒可以要求再看一次。如果有什么没有修好，你可以要求扣款。
祝settle顺利。

作者: banksxin 时间: 16-5-2013 04:33
标题: 回复 #32 小名的帖子
是我的贷款经纪介绍的，是华人。他在电话中对我发皮气说我没有权利才去检查了。

作者: 兰舟 时间: 16-5-2013 04:35
Subject to的那些东西是有时间限制的。一般签正式合同之前来做。如果有问题，你可以不买，对方全额退你押金。现在太晚了。你等于已经承认了这个房子。

作者: banksxin 时间: 16-5-2013 04:46

原帖由兰舟于 16-5-2013 03:35 发表

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Subject to的那些东西是有时间限制的。一般签正式合同之前来做。如果有问题，你可以不买，对方全额退你押金。现在太晚了。你等于已经承认了这个房子。

第一个subject是在十天内。
第二个subject没规定时间呀？

作者: jinjin304616 时间: 16-5-2013 10:57
第二个subject在没过户之前是有效的，只是现在搞有些晚了

作者: banksxin 时间: 16-5-2013 11:08

原帖由 jinjin304616 于 16-5-2013 09:57 发表

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第二个subject在没过户之前是有效的，只是现在搞有些晚了

应该还来得及吧，这是老早之前就写好了的，在过户之前如果没看到这些文件，我应该可以押一部份钱吧，是吗?

作者: jinjin304616 时间: 16-5-2013 11:35
标题: 回复 #39 banksxin 的帖子
我认为是可以的。
不过应该是在签合同后马上要求卖方提供凉棚的approval，如果拿不出就取消合同或押钱

[ 本帖最后由 jinjin304616 于 16-5-2013 10:41 编辑 ]

作者: banksxin 时间: 16-5-2013 11:52
标题: 回复 #40 jinjin304616 的帖子
那这就意味着有纠纷了吗?向你同时也向所有有经验和见识的人请教我该怎么做才对我有利呢?

作者: bluemm 时间: 16-5-2013 11:56

原帖由兰舟于 16-5-2013 03:28 发表

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对方可以托后settle二周，不需要赔偿你的。再晚就象你过户师说的要交一天120刀罚金。
最后的房屋检查 ...

请问“对方可以托后settle二周，不需要赔偿你的”，这个有法律依据的没有？好像是不行的吧？求解？

作者: bluemm 时间: 16-5-2013 12:02
一般settlement agent会在“一开始”就直接给你从council那儿run个报告，里面会写着这个房子里有什么设施，比如有没有pool, patio等。你如果有这个报告的话，就可以自己看看了。如果没有的话，现在这个情况，你自己和council联系一下，看能不能查到这些信息，这样有可能是现在最快的方法了。

BTW，你这个settlement agent听着真的差，但是现在要换掉他的话也太晚了，最好不要闹得关系僵了，也不利于最后的settle.

[ 本帖最后由 bluemm 于 16-5-2013 11:04 编辑 ]

作者: 小名 时间: 16-5-2013 15:27

原帖由 banksxin 于 16-5-2013 03:33 发表

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是我的贷款经纪介绍的，是华人。他在电话中对我发皮气说我没有权利才去检查了。

看来我是猜对了。我认为只有华人或者中介介绍的settlement agent这么做的机会比较大。

我觉得拖延一天罚120而已。这个罚款相比正确settle来说，根本不是个事。

要是我的话，我会马上去找个大公司的settlement agent问问，看现在换人的话，需要延迟多长时间。有没有可行性。毕竟目前这位太差了，他绝对不会给你办好事情的。不要怕换人。

最后，有一句话叫做：“珍惜生命，远离华人”不知道LZ听过没？

作者: angelar8 时间: 16-5-2013 15:49
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 我买房那会好像没检查院子的凉棚是否合法，律师给我一堆清单，我看了，觉得没问题就ok了。房屋检查的时候，agent给我看了原房东修理的发票，证明问题都修理过了，并且指给我看在哪里。

作者: writer 时间: 16-5-2013 16:29
因为我自己买房子的时候就扯了很久。以下意见，仅仅供楼主参考：

1. 汇率肯定不可能让他们赔，因为不在合同范围之内；

2. council 可以买到所有的报告，这个是是买方凭offer自己去买。拿到图纸后，不确定的地方写信去问council，让他们给你书面答复(大问题council是会书面答复的，小问题如果不确定他们不会，因为也怕承担责任)；

3. Final Inspection借一个相机，按照structrual inspection和termite inspection的地方一一核对，没有维修的地方全部拍照。然后按照合同来，该owner维修的强迫过户律师发信给对方一一列出，必须修。如果折算成钱，双方商议；
你是有权利要求再检查的，仔细看那本紫色的册子。
另外，可以要求对方把维修发票给你看（他的settlement agent也会让他弄好这些手续的，如2个RCD，否则都会有麻烦），也应该要求你的settlement agent把所有的email都转发给你（他们可能隐瞒掉一些引起争议的信息，因为不想麻烦）

4.如果对方不配合，没有维修，那么你可以选择废除合同，但请确保是在的合同允许范围内。
你也可以选择settle，但把settle当天的照片和final inspection的照片对照，明确哪些是对方的责任没有维修。同时，发信通知你的settlement agent和卖房的sales agent。在settle后，保留好所有的过程邮件，到magistration court去告他们，一般都会胜诉的。如果不确定，可以之前去magistrate court 咨询，免费的。
如果没有按时settle，只能罚钱。

仔细阅读y12345678之前发过的一个帖子，里面有WA政府的官方买房指导。另外，紫色的那本册子是宝典，好好读，权责都在上面，很清楚。

你的settlement agent是为你服务的，但他们也是多一事不如少一事。他们的最终目的是想你早点settle。想清楚理由，确保在合同允许的范围内。要强势，所有的事情都尽量邮件确认。你不仅仅要搞定对方的sales agent, 也包括你自己的settlement agent。

好好分析，情况其实比国内简单，因为全部都是按照条款来，没有什么复杂的人情世故

作者: writer 时间: 16-5-2013 16:34
另外，如果你的合同没有subject to council approval，那么就算council没有批，你也不能撤销合同。只能settle之后，再告原owner，让他出council approval的钱和其他相关费用（如：不得不拆除的部分）

作者: banksxin 时间: 16-5-2013 17:18
标题: 回复 #44 小名的帖子
现在换人已经是不可能了，刚才律师打电话给我了，而且他告诉我同意录音吗？我愣了一下，心想他只不过是想保护他自己而已，我也同意了。问题一：对方的东西都签字了，今天过认过户了，你同意过户吗？我同意。问题二，户子的所有improvements对方告诉是合法的没有文件，你知道和同意吗？我知道同意。问题三：对方的房子经纪和过户律师都跟他说了所有要改善和修理都做好了。户子可以过户了，你同意吗？我同意，但要再复查一次。律师：对方不让再复查。我：那我怎么知道他们是真的做了？怎得怎样？还是部份做了？如果不让复查，那我要求押点钱。律师：对方不同意押钱。我：既不让复查又不让押钱，那如果真的有问题就是你负责。律师：这不关我的事，我只是负责给你办过户。我：他们是在跟你讲他们保证做好了，又不是在跟我讲保证。那有问题不是你负责谁负责。律师：我只是负责过户，咄咄逼人问我：那你是不要过户吗？我：我肯定过户，但我强调你要扣押2千块钱。这时疆持不下，抛下一句你拖延过户你要负全责，我还有別的事要做。

作者: bluemm 时间: 16-5-2013 18:37
需要修理的东西多吗？

作者: 老鼠爱上猫 时间: 16-5-2013 19:05
这个过户师。。。我晕。。。

看到这里我想问一句，如果有纠纷买家要求hold一部分房款作为抵押，对方不愿意，这个事情该怎么弄？我觉得奇怪的是，即使对方不愿意，钱在你这里，过户师应该按你意志行事吧？你要求过户师hold住一笔款，过户师可以拒绝办理的么？建议事情到此地步，最好什么都留下书面证据，邮件或者短信。如果过户师拒绝办理，是不是可以告过户师了？这事好奇怪呀。

作者: 老鼠爱上猫 时间: 16-5-2013 19:07
还有就是，对方有录音，可是录音不在你这里，你还是没有什么证据啊，既然如此为什么要在电话里就决定一切？干脆就要求邮件沟通好了，为什么要当时立刻回答他所有问题呢？

作者: 老鼠爱上猫 时间: 16-5-2013 19:11
建议尽快email过户师你的要求，起码能证明不是你要拖延过户吧，如果他没有按照你的要求保留押金，那是不是可以告他了？等楼下的解答。

作者: writer 时间: 16-5-2013 19:37
标题: 回复 #48 banksxin 的帖子
1. 过户律师不可能负这个责任的，他是对的。他最基本的职责只是负责弄些文件手续，符合法律规定他的事情就完了。我也是自己买房才搞清楚的。但他有责任和义务给你确认所有的问题，这个在WA政府指导里面有，但不清楚怎么做法律上的解释。

2. 压钱的要求对方不同意是可以的，因为没在合同里明确。默认条款没有这规定，而且无法证明屋主没有维修。在过户以前房子还是owner的，所以他可以拒绝你再检查一次。过户律师也不能替你压钱。所有的赔偿问题只能之后通过法庭解决。

建议：
你可以发邮件给你的过户律师，让他书面确认你关心的每一个问题，每一处维修点。他一定会转发给对方的settle中介确认的，否则他有责任，让他把邮件抄送给你。
对方settlement也只是把这些问题发给owner。
在此过程中，双方的settlement agent一定会尽量撇清自己的责任，问题最后一定会转到owner那里。
保留所有的来往邮件。

settle后马上核对，有问题就拍照片发给所有相关的人。

这样有问题的话你就足够的证据可以去法庭告了。settlement和owner及对方的settlement可以一起告，如果必要的话，具体细节咨询magistrate court。

不过一定要搞清楚哪些你是可以要求修，哪些不能。
owner一般不会不修。上法庭的话，他败了也得付修的费用。

祝好运

[ 本帖最后由 writer 于 16-5-2013 18:54 编辑 ]

作者: Eileenli 时间: 16-5-2013 20:10
楼主介意私给我你的settlement agent 的明细吗？我刚下了offer，还没订settlement agent,你若告知，我便不要再踩地雷了。

作者: 西澳电工 时间: 16-5-2013 20:15
老吴，没什么东西要修理的。。。那些都是小东东。。。太微不足道的小东东。。。

你的律师，是姓HOE吗？？？
要是这B，集体投诉他。

作者: 西澳电工 时间: 16-5-2013 22:26
主要是，最重要的一点，窗的钥匙。。。
然后就是排油烟机需要处理。
别的，都好办。

作者: 西澳电工 时间: 16-5-2013 22:26
不行，我去帮你弄。。。

作者: banksxin 时间: 16-5-2013 22:57

原帖由 西澳电工 于 16-5-2013 19:15 发表

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老吴，没什么东西要修理的。。。那些都是小东东。。。太微不足道的小东东。。。

你的律师，是姓HOE吗？？？
要是这B，集体投诉他。

我还没和你沟通你就已知道是谁了，难道你也吃了他的亏了吗，怎么不老早在论坛上警告TX们一下呢？

作者: banksxin 时间: 16-5-2013 23:25
过户已在下午3点钟完成，3点45在房子𤥶儿从房子中介那儿拿到了大门的三支锁匙。从初步的情况看呢，我的律师告诉我对方做好了电还换了一个RCD给我但门外还是有两盏感应灯不亮，厨房的两盏灯不亮。从这点情况来看呢，我的律师跟我讲的所有的东西都弄好了。这是不可能的。其它的门和窗的锁匙明天给我，我看都能好好用那也是不可能的也就是说我的律师说对方把我所要求的事都做好了，那是根本不可信我的律师的

作者: bigbigblue 时间: 17-5-2013 00:04
可能现在情况变了，我记得以前我们买房时房子就是as is的，看房时候如果某样灯具或者炉子坏了，final inspection的时候owner也不负责修，当然合同里另有说明的情况除外，包括加建的部分无论有没有council approval，你如果同意了offer就表明默认了现状，但过户时settlement agent的确是有义务告诉你哪些部分没有legal approval的

[ 本帖最后由 bigbigblue 于 16-5-2013 23:07 编辑 ]

作者: lowprofile 时间: 17-5-2013 00:27

原帖由 bigbigblue 于 16-5-2013 23:04 发表

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可能现在情况变了，我记得以前我们买房时房子就是as is的，看房时候如果某样灯具或者炉子坏了，final inspection的时候owner也不负责修，当然合同里另有说明的情况除外，包括加建的部分无论有没有council approval， ...

那些灯亮不亮都是小事的，我们家之前走了检查流程，把不亮的都修理完毕了，自己搬进来住没多久又坏了好几个了，现在觉得不亮也好，还省电。。。
吃一堑长一智吧，只要房子没有主题结构的大问题，小问题就算啦，以后买房子先准备好自己的问题清单，都在offer里写清楚比较好。

作者: 老鼠爱上猫 时间: 17-5-2013 00:34
跑去y1-8兄推荐的政府网站看了一下，拷贝一下过户师的责任义务，另外，这里明确说明随时可以换过户师，只是需要为已经做的工作付款。

OSE A CONVEYANCER carefully

ROLE OF THE CONVEYANCER The following are some typical things you can expect from a conveyancer.

✔  Settlement agents must be licensed by Consumer Protection to operate as a real estate settlement agent in Western Australia.

✔  Lawyers must have a current practising certificate in law from the Legal Practice Board to perform conveyancing in Western Australia.

✔  If using a settlement agent, you must be given an Appointment to Act form, that you and the settlement agent need to sign, that authorises him/her to act on your behalf. �  A settlement agent must tell you when it is a good idea to get some legal advice about buying a property. �  If someone who is involved in buying or selling the property, such as the real estate agent or bank that is lending you money, suggests that you use a particular settlement agent, they must give you a form for you to sign that explains your rights. Note: you do not have to use a particular settlement agent because someone else has suggested or recommended you do so.

✔  The conveyancer:
�  ensures the completion and lodgement of documents to transfer the details of ownership on the certificate of title;
�  makes necessary enquiries, such as title, rates and zoning;
�  double checks that all inspections and other special conditions in the contract have been completed prior to settlement and ensures that their client is satisfied that the conditions have been met;
�  requests funds to proceed to settlement; and
�  attends settlement on your behalf.

✔  The conveyancer should keep you informed about the progress of buying your property and let you know about any problems.

✔  You are free to choose or change your conveyancer at any time.  However, if you do, you may be required to pay some money to any previous conveyancer for the work already done on your behalf.

作者: banksxin 时间: 17-5-2013 01:20
由于在Settlement之时诸多烦心之事，今天就索性没有去上班。早上十点钟就去到康嫂那儿想自己弄清关于3个凉棚是否合法，去到柜台前，一位中年的女士就问我有何事要办，我说明了来意，出示了我的驾照和购房合同，想要知道我今天要办理过户䢒房子有没有不合法的东西，也告诉她我的律师给你们发电问过了关于这个房子，律师说你们没有回复给他，就表明全部都是合法的，这是这里的办事方式。听完后这个女士告诉我她们是这样办事的：先要来康嫂填一份表，表的最后要卖主签名周意你来查这房子的东西，然后把表格交给他们并付90多元钱，大约5天㕆再来就能拿到所有这个房子的文件。然后她告诉我说我的律师说谎，这里是不经过电话和电邮来查和电邮这些文件。之后我告诉她我要这些文件可不可以加急办今天就给我。她说不行拿不到。之后我就一般无赖和难过的表情准备离开，此时她又叫我回来等一下，在Google搜出我的房子，然后告诉我等几分钟，只要我不要打印，她口头告诉我情况。真是谢天谢地！这就够了，我就好知道我该怎么办事了。5分钟后告诉我凉棚都合法。还微笑对我说放下沉重的心情，愉快地去买下这房子吧！真是大早遇到大好人！

作者: 老鼠爱上猫 时间: 17-5-2013 01:28
LZ，你前面差不多实时报道最新进展，现在才来说凉棚啥的今天上午就查到是合法的了

说实话我一直最担心的是这一点，好吧，白担心了。。。要是这个是合法的，觉得你也并没有啥损失，除了那个延迟settle的罚息，不过那个貌似是你同意的。

作者: Eileenli 时间: 17-5-2013 01:55
总算在诸多不顺之时遇到了好人，LZ还是很幸运的，赶紧把房子好好过一遍，如果只是小问题就自己解决吧，省得再添堵。带着美好的愿景住进在澳洲的第一套house吧。Good Luck!

作者: banksxin 时间: 17-5-2013 01:56
标题: 回复 #64 老鼠爱上猫的帖子
那是因为我来不及写，在外面办了些事，回来之后就一直接侓师的电话，所以就跳过了。现在补充上来也是好让你们大家替我放下心来。实在谢谢你们的关心了。

作者: lowprofile 时间: 17-5-2013 02:05
说实话我觉得lz就是第一次买房子过于小心谨慎了

作者: banksxin 时间: 17-5-2013 02:15

原帖由 lowprofile 于 17-5-2013 01:05 发表

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说实话我觉得lz就是第一次买房子过于小心谨慎了

不是小心谨慎了。是粗心大意了。以为都象别人一样都由律师搞定了。可我运气不好选择了个这么不靠谱的律师。

作者: angelar8 时间: 17-5-2013 15:22
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言

原帖由 angelar8 于 16-5-2013 14:49 发表

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我买房那会好像没检查院子的凉棚是否合法，律师给我一堆清单，我看了，觉得没问题就ok了。房屋检查的时候，agent给我看了原房东修理的发票，证明问题都修理过了，并且指给我看在哪里。

我补充一下，是卖房的agent给我看的修理的发票，在final inspection的时候。settlement和买房手续都是同一个律师做的。
凉棚是否合法，没研究过，反正就在那里了，原房东住了28年，白人老太太，想来也不会违法搞得。

作者: jenny112 时间: 17-5-2013 15:31
没有哪个过户律师是绝对好的。遇到的就是按合同帮你办事，帮你争取利益，遇到强势的对方不退缩已经很好了。
大多数都是想了事拿钱罢了。。。。

作者: banksxin 时间: 17-5-2013 17:07
标题: 回复 #70 jenny112 的帖子
我这个是及其的缺乏职业道德，你看我去康嫂那儿，查房子的一些信息应该是象他们讲的那样，而下是象律师跟我讲打电话发邮件，当我要他把他发的邮件给我一份时我的律师说不会给我的。这么一来就证明了律师在谝人嘛。

作者: lowprofile 时间: 17-5-2013 20:28

原帖由 banksxin 于 17-5-2013 16:07 发表

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我这个是及其的缺乏职业道德，你看我去康嫂那儿，查房子的一些信息应该是象他们讲的那样，而下是象律师跟我讲打电话发邮件，当我要他把他发的邮件给我一份时我的律师说不会给我的。这么一来就证明了律师在谝人嘛。

其实floor plan是一开始卖方中介就应该提供的，如果中介没提供，就写到offer里面，要求他们提供。我遇到的中介好像都提供的。。。这个就是经验的事情，你遇见的情况多了，什么细节问题就都能注意到了

[ 本帖最后由 lowprofile 于 17-5-2013 19:30 编辑 ]

作者: jackyeqing 时间: 17-5-2013 21:23
标题: realestate agent和律师的话一定不能信
realestate agent和律师的话一定不能信，凉亭的问题要自己要了owner的授权信到counsil去查，这些都不能偷懒。final inspection查出问题，一定要修好了再过户。没修好，过不了户是owner的责任

作者: 老鼠爱上猫 时间: 18-5-2013 02:06
到底是什么规定呀，有人说final inspection，东西没修好不能过户，是owner责任，有人说也必须过户，然后过户后再要求赔偿。哪个对？

作者: banksxin 时间: 19-5-2013 00:53

原帖由 jackyeqing 于 17-5-2013 20:23 发表

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realestate agent和律师的话一定不能信，凉亭的问题要自己要了owner的授权信到counsil去查，这些都不能偷懒。final inspection查出问题，一定要修好了再过户。没修好，过不了户是owner的责任

我的过户律师（狗）是这样帮我过户的：我要求复查，他就说：对方不同意，你没有权利复查了。我就说既然不能复查，那我也不知道他们是否把问题都把问题都解决了？为了防止他们未解决或解决得不好，那我要求留押金。他就说：对方不同意，你没有权利留押金。既不能复查又不能留押金，那我怎么能相信他们而没有措施保护我的利益？他就说：他们跟我讲了他们都做好了。我说：好的，他们对你有保证，而不是对我保证，那万一有问题后就是你负责。他就说：我没责任，我只是帮你过户，你打官事另外收费。我无语了。他又问：你要过户吗？不过户你要负全责。我真是被气得无语，还好早上遇到大好人，心中已有底，知道是要过户的，心中也默认该吃亏我还是要吃点亏的。
心中已经不事和前屋主问题的解决如何较劲了，而是对我的狗律师很生气，花钱买条狗来保护我，结果反被这条狗来咬。希望买房的同学们不咬碰到这条狗和类似的狗。

作者: 小名 时间: 19-5-2013 01:04

原帖由 banksxin 于 18-5-2013 23:53 发表

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我的过户律师（狗）是这样帮我过户的：我要求复查，他就说：对方不同意，你没有权利复查了。我就说既然不能复查，那我也不知道他们是否把问题都把问题都解决了？为了防止他们未解决或解决得不好，那我要求留押金。 ...

我们还很关心你的进展的呢。。。但这样骂人真心不好。请理智对待。
在你的描述中，没看到你的过户律师有神马技术性错误呀，如果对方不同意不是他捏造的话。

作者: banksxin 时间: 19-5-2013 01:30
标题: 回复 #77 小名的帖子
我是真心对待他，没想到他用狗心来对我。从前面康嫂那件事就知道他是在骗人，还有其他一些事我没告诉大家，不然整个事件的来龙去脉都写出来太长，我打字又很慢。有机会我们碰了面后，我亲自讲给你听。你看我用的是谁，我没告诉过任何人。结果一对比，电工班竹就知道是谁了，很多人都被他咬，而且我还怪罪他怎么不在这里给大家提个醒。

作者: banksxin 时间: 19-5-2013 01:39
本人建议此帖该改帖名为提醒帖，为买房的TX提个醒。

作者: lowprofile 时间: 19-5-2013 01:52
lz事情过去了就平静一下吧，以后还要买投资房呢不是，写个总结经验的帖子更好，很多事情自己亲自上阵比较靠谱。

作者: banksxin 时间: 20-5-2013 01:38
标题: 回复 #80 lowprofile 的帖子
我是个性格很开朗的人，心情是平静了的，投资房在三年之内是不会考虑的。絶对赞同同说的事情要亲力亲为才是最靠得住。之次之所以犯错，主要是因为身边三个人买房全都是他们自己不管，大小事都是他们的过户律师搞定了，所以我就以为买房子时律师都应该把所有的事搞定。不过也是给其他TX一个经验。

作者: liuliu2003 时间: 20-5-2013 11:50

原帖由 西澳电工 于 16-5-2013 19:15 发表

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老吴，没什么东西要修理的。。。那些都是小东东。。。太微不足道的小东东。。。

你的律师，是姓HOE吗？？？
要是这B，集体投诉他。

苍天大地的，咋都是这个人，今后都要小心了

作者: angelar8 时间: 20-5-2013 14:24
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言

原帖由 liuliu2003 于 20-5-2013 10:50 发表

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苍天大地的，咋都是这个人，今后都要小心了

Gerald ?

作者: banksxin 时间: 20-5-2013 14:33
标题: 回复 #83 angelar8 的帖子
是的，就是他还有他的助理。

作者: channel1016 时间: 20-5-2013 21:30
虽然过程比较曲折，可最后结果还是很好的，没有不合法的建筑，这个是最重要的，消除了以后的隐患
换个角度想想就当是好事多磨了，房子你满意这是最重要的

作者: 深海2010 时间: 20-5-2013 21:46
帖子题目可以加个括弧（过户律师问题），这样更多的人可以搜到这个帖子。了解这个咬人的律师

作者: banksxin 时间: 21-5-2013 12:40

原帖由 channel1016 于 20-5-2013 20:30 发表

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虽然过程比较曲折，可最后结果还是很好的，没有不合法的建筑，这个是最重要的，消除了以后的隐患
换个角度想想就当是好事多磨了，房子你满意这是最重要的

我在康嫂那儿问了如果有不合法的建筑，我在没有知情的情况下买了这个房子，将来某天发现了或因这个东西引起了意外，是前屋主负责还是我负责，康嫂说我负责，因为一切都是你在知不知情的情况下你都接受了，全当你是知道的，法律责任已转移到你身上了。跟前物主已经没有关系了。希望大家注意这点。

作者: davidmouse 时间: 22-5-2013 00:20
华人BROOKER，华人Settlement agent，华人销售，华人代理，我现在遇到的几个都不咋地，有的只是不够敬业，有的不够专业，但是有的甚至糟糕得离谱。自己也是华人，觉得自己在国内很少碰到这样的人啊，包括我们自己也不是这样的人啊，为什么不靠谱的都让我们给遇上了？

我其实不是很同意小名的说法，但是他的话到目前而言还是很有道理的。

作者: 老鼠爱上猫 时间: 22-5-2013 03:28
楼上的，啥都给你说了。。。

本来写了一堆分析，想想还是不要发了，其实这里面因素很多。

我们在悉尼也见识过一些年轻的华人地产中介，吹牛吹得天花乱坠，什么都拍胸脯打包票，感觉也就是学生毕业被洗脑后继续洗别人的脑，想赚快钱，没什么职业道德和长远规划可言。

还是觉得无论做什么事情，之前最好自己做做功课，多了解需要注意什么，有什么风险和收益。自己的利益，肯定是自己最在意的，有所了解，有所准备，请求专业人士帮助的时候才能有的放矢提出问题，如果连你自己都不知道自己想要什么，最关心什么，最担心什么，什么因素最重要，再专业的人也无法真正帮你达到利益最大化吧。

作者: angelar8 时间: 23-5-2013 20:27
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言

原帖由 banksxin 于 20-5-2013 13:33 发表

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是的，就是他还有他的助理。

他还好吧，我之前给他写邮件，他都是第一时间答复，有的时候夜里我写邮件，因为我不放心，他也夜里立即就答复我了。

但是的确要自己跟进和push，比如房屋检查，他开始就没和agent沟通好，还是我自己催他得。

作者: banksxin 时间: 24-5-2013 11:14

原帖由 angelar8 于 23-5-2013 19:27 发表

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他还好吧，我之前给他写邮件，他都是第一时间答复，有的时候夜里我写邮件，因为我不放心，他也夜里立即就答复我了。

但是的确要自己跟进和push，比如房屋检查，他开始就没和agent沟通好，还是我自己催他得。

原来你也是用的他。我可没有你那么好的待遇哟。我发的电邮除了是跟钱有关的有回复而且还不是连夜不睡觉回复，其它的基本上是很久或不回复。打电话如果是5点后不敢打，因为有次打了，他说现在不是他的工作时间。发短信不回复。
是不是因为你是MM呢?哈哈

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