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标题: 有投资房的同学，进来投票！ [打印本页]

作者: 西澳电工 时间: 11-4-2013 01:08
标题: 有投资房的同学，进来投票！
有投资房，租金少于贷款，在赔钱
有投资房，租金等于贷款，不赔不赚
有投资房，租金大于贷款，在赚钱
打酱油的，路过，来看看

作者: y12345678 时间: 11-4-2013 01:12
99%都是贴钱的
要不然负扣税咋办

作者: AUDCNY 时间: 11-4-2013 01:15
贴钱干嘛买啊？雷锋啊？

作者: jenny112 时间: 11-4-2013 01:34
版主带头贴贴谈房子，要被骂的：）
准备买啦？

作者: gracengcheo 时间: 11-4-2013 01:46
我是路过，打酱油的。进来学习，学习，也想学人进场。。。

作者: hanjuju 时间: 11-4-2013 13:11
路过，进来学习。

作者: lol 时间: 11-4-2013 14:10

原帖由 y12345678 于 11-4-2013 00:12 发表

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99%都是贴钱的
要不然负扣税咋办

不合法的做法：收取现金，申报的时候少申报。

需要正现金流的应该很容易吧,以Canning Vale 为例子: 3x2 全新房按350,000算：
http://www.realestate.com.au/pro ... 895?listingType=buy

为计算方便，100%贷款，interest only lock 3年4.99%, 每年利息: 17，500.
租金算 400（全新房） * 52 = 20,800 (搜索到3房最便宜的要380在 Canning Vale http://www.realestate.com.au/property-villa-wa-langford-410180315)
house depreciation 每年还有几千块，

这么算的话，已经正现金流了，当然这个是假设的例子，因为:
1. 房子不见得都租的出去
2. 利息不见得这么低，因为你borrow 100%
3. 还有loan establish, LMI, Stamp duty 等cost没有算，当然有些是可以当成borrowing cost 用来claim
4. 出租房还有hidden cost,比如维修，中介费（如果你用中介 8%+），但是新房通常不存在这些问题。
5. off plan的你还要等房子建好，头半年的利息还要出。
6. 还有，出租房子可头疼了，多一事不如少一事

[ 本帖最后由 lol 于 11-4-2013 13:12 编辑 ]

作者: hanjuju 时间: 11-4-2013 14:37

原帖由 lol 于 11-4-2013 13:10 发表

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不合法的做法：收取现金，申报的时候少申报。

需要正现金流的应该很容易吧,以Canning Vale 为例子: 3x2 全新房按350,000算：
http://www.realestate.com.au/pro ... ale-113128895?listi ...

还列出了6点，你这么一解释正现金流不是很不容易吗？

作者: 爱在清秋 时间: 11-4-2013 19:38
路过，学习。

作者: 西澳电工 时间: 11-4-2013 20:23

原帖由 jenny112 于 11-4-2013 00:34 发表

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版主带头贴贴谈房子，要被骂的：）
准备买啦？

是准备买啊，一直都准备着。。。

准备了时间也不长，三十来年吧。。。

从落地就为了房子和小妾而奋斗终生。。。

作者: angelar8 时间: 11-4-2013 20:24
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 歪个楼，呵呵，今年保税啥时候开始？谢谢~~

作者: 天马行空 时间: 11-4-2013 21:46

原帖由 angelar8 于 11-4-2013 19:24 发表

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歪个楼，呵呵，今年保税啥时候开始？谢谢~~

法律上，7月1日你就可以报了。因为一个财政年度是从去年7月1日到今年6月30日止

作者: jenny112 时间: 11-4-2013 22:29

原帖由 西澳电工 于 11-4-2013 19:23 发表

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是准备买啊，一直都准备着。。。

准备了时间也不长，三十来年吧。。。

从落地就为了房子和小妾而奋斗终生。。。

你买个小的住，把现在这个出租好了。

作者: fifiwoo 时间: 11-4-2013 23:55
有富余的钱就投资房子，不在乎眼下赚不赚，房子是长期投资，最终都是赚的，而且房子也不是靠租金赚钱的，升值了卖才赚钱。

作者: angelar8 时间: 12-4-2013 17:20
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 真心说，澳洲房子升值很慢~~花费却很多。

作者: Chivas0909 时间: 13-4-2013 17:05
电工大哥，你喊买投资房都喊了2年了，还没见你动手呢？
同意楼上某同学观点，投资房租金能拉平各项支出总和就不错了，尤其是中介出租管理的房子，楼上同学还少算了water rate和council rate。投资房的收益主要是房屋或土地本身升值的收益，不过不需要把房子卖了套现，可以找银行评估增值收益，refinance一下把增值部分贷出来，这个钱可以继续作为下一套投资房的首付。
想要正现金流，只能靠分租，房间要多，但是一般分组要包水电气网，每月又会多一点支出，维修成本也会增加，自己还要不停寻找租客，报税时也要小心，年年报亏是会被税务局查的。
买投资房最好买价格便宜的，贷90%比较好，贷款比例越高贷款保险越高，不划来，维修成本小的，比如VILLA和unit就比house好。区域也很重要，不要一味选择好区，好区的价位基本上升空间有限了，要选人口增加比较快的区域，但是房价还没有涨起来的地方。新移民越来越多，大部分人都会选择租金便宜的地方，因为手上资金有限。
投资不是自住，要以投资收益看问题。

作者: Chivas0909 时间: 13-4-2013 17:08
电工大哥，你喊买投资房都喊了2年了，还没见你动手呢？
同意楼上某同学观点，投资房租金能拉平各项支出总和就不错了，尤其是中介出租管理的房子，楼上同学还少算了water rate和council rate。投资房的收益主要是房屋或土地本身升值的收益，不过不需要把房子卖了套现，可以找银行评估增值收益，refinance一下把增值部分贷出来，这个钱可以继续作为下一套投资房的首付。
想要正现金流，只能靠分租，房间要多，但是一般分组要包水电气网，每月又会多一点支出，维修成本也会增加，自己还要不停寻找租客，报税时也要小心，年年报亏是会被税务局查的。
买投资房最好买价格便宜的，贷90%比较好，贷款比例越高贷款保险越高，不划来，维修成本小的，比如VILLA和unit就比house好。区域也很重要，不要一味选择好区，好区的价位基本上升空间有限了，要选人口增加比较快的区域，但是房价还没有涨起来的地方。新移民越来越多，大部分人都会选择租金便宜的地方，因为手上资金有限。
投资不是自住，要以投资收益看问题。

作者: Chivas0909 时间: 13-4-2013 17:21
电工大哥，你喊买投资房都喊了2年了，还没见你动手呢？
同意楼上某同学观点，投资房租金能拉平各项支出总和就不错了，尤其是中介出租管理的房子，楼上同学还少算了water rate和council rate。投资房的收益主要是房屋或土地本身升值的收益，不过不需要把房子卖了套现，可以找银行评估增值收益，refinance一下把增值部分贷出来，这个钱可以继续作为下一套投资房的首付。
想要正现金流，只能靠分租，房间要多，但是一般分组要包水电气网，每月又会多一点支出，维修成本也会增加，自己还要不停寻找租客，报税时也要小心，年年报亏是会被税务局查的。
买投资房最好买价格便宜的，贷90%比较好，贷款比例越高贷款保险越高，不划来，维修成本小的，比如VILLA和unit就比house好。区域也很重要，不要一味选择好区，好区的价位基本上升空间有限了，要选人口增加比较快的区域，但是房价还没有涨起来的地方。新移民越来越多，大部分人都会选择租金便宜的地方，因为手上资金有限。
投资不是自住，要以投资收益看问题。

作者: 老鼠爱上猫 时间: 14-4-2013 16:57
人口增加比较快的，是哪些区？

作者: tulip_liu 时间: 15-4-2013 14:26
不要一味选择好区，好区的价位基本上升空间有限了，要选人口增加比较快的区域，但是房价还没有涨起来的地方。

不敢苟同。。。

作者: Chivas0909 时间: 15-4-2013 15:36
标题: 回复 #20 tulip_liu 的帖子
呵呵，每个人想法都不一样，最终目的是一样的。个人经验之谈罢了。

作者: 宝贝不哭_219 时间: 23-4-2013 11:42
搞投资房很费脑筋啊,我这个脑子搞不了, 如果LG有想法倒是鼓励他尝试。

作者: 百合在风中 时间: 24-4-2013 01:33
canning vale一带房子出租率好高啊！好多租给学生的都是cash收入，虽然不合法，但是太合法了，缴税的时候心痛啊！

作者: leciel95 时间: 24-4-2013 01:44
版主发帖考虑周到还有个选项专门满足了我们无产阶级酱油团的猎奇心

作者: circleyue 时间: 25-4-2013 01:19
资产增值是大头，35万的10%就是3万五，50万的10%就是5万。
租金也重要，不过现在入市大多数时候是没有正现金流的。
其实如果年轻，收入不错，相信自己眼光的话，负一点无所谓。

作者: lowprofile 时间: 25-4-2013 01:39

原帖由 百合在风中 于 24-4-2013 00:33 发表

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canning vale一带房子出租率好高啊！好多租给学生的都是cash收入，虽然不合法，但是太合法了，缴税的时候心痛啊！

呵呵，笑而不语。。。

作者: lowprofile 时间: 25-4-2013 01:41

原帖由 circleyue 于 25-4-2013 00:19 发表

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资产增值是大头，35万的10%就是3万五，50万的10%就是5万。
租金也重要，不过现在入市大多数时候是没有正现金流的。
其实如果年轻，收入不错，相信自己眼光的话，负一点无所谓。

资产增值也得有空间才行，100w的房子每年增10%和30w的房子涨10%的难度差别不是一个量级的，总价越高增值比例越低。
对于贷款80%-90%的来说，年度增幅低于5%，就完全是在给银行打工。。。所谓七年翻一倍，相对于房产总值来说，也就是个5%的净回报率。

[ 本帖最后由 lowprofile 于 25-4-2013 11:00 编辑 ]

作者: 西澳电工 时间: 26-4-2013 18:53
深奥，不懂。。。。。。。。

还是程程老公说的明白，40万房子，你要能租到400一周，就不赔了。。。好像是这么说的吧。。。
所以，我看投资房，先问问，你这房子能租多钱？然后再给offer。。。
不知道行不行的通？

作者: lowprofile 时间: 26-4-2013 20:20

原帖由 西澳电工 于 26-4-2013 17:53 发表

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深奥，不懂。。。。。。。。

还是程程老公说的明白，40万房子，你要能租到400一周，就不赔了。。。好像是这么说的吧。。。
所以，我看投资房，先问问，你这房子能租多钱？然后再给offer。。。
不知道行不行的通 ...

首付两成的前提下估计租金刚好覆盖贷款利息。

[ 本帖最后由 lowprofile 于 26-4-2013 19:21 编辑 ]

作者: tulip_liu 时间: 27-4-2013 02:07
响应号召。。。投上一票。。。投资嘛。。。总会有风险。。。

作者: 境随心转 时间: 14-7-2013 10:18

fifiwoo 发表于 11-4-2013 22:55

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有富余的钱就投资房子，不在乎眼下赚不赚，房子是长期投资，最终都是赚的，而且房子也不是靠租金赚钱的，升 ...

如果降了昵

作者: lol 时间: 17-7-2013 13:39
现在背包客很多，房子出租按人头算100一个星期，一个房间住2个人，很多人抢。大家要投资房的话，可以放狗搜索一下这方面的信息。

作者: 西澳海豚 时间: 10-1-2014 20:37

lol 发表于 17-7-2013 10:39

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现在背包客很多，房子出租按人头算100一个星期，一个房间住2个人，很多人抢。大家要投资房的话，可以放狗搜 ...

上次碰上一个背包客，房子是五房两卫，总共住了 12个包包

一周收 1200刀，房东赚翻了吧？

作者: springoz 时间: 12-1-2014 15:16

西澳瓶鼻海豚发表于 10-1-2014 20:37

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上次碰上一个背包客，房子是五房两卫，总共住了 12个包包

一周收 1200刀，房东赚翻了吧？

这个太夸张了哈！

不过，也够给力的！

作者: lowprofile 时间: 13-1-2014 00:43

西澳瓶鼻海豚发表于 10-1-2014 17:37

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上次碰上一个背包客，房子是五房两卫，总共住了 12个包包

一周收 1200刀，房东赚翻了吧？

水电气也会翻翻的。。。

作者: 愚夫 时间: 20-1-2014 16:36
本帖最后由 doreadme 于 20-1-2014 16:40 编辑

lol 发表于 11-4-2013 14:10

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不合法的做法：收取现金，申报的时候少申报。

需要正现金流的应该很容易吧,以Canning Vale 为例子: ...

包括保险费，水电费，物业管理费吗？要按季度交的。
家具厨具卫生洁具的维护折旧，还需费用，这些包括吗？
一年52周，就算出租率90%，空上5周，就是少收入2000元！拿工资补？
。。。

作者: lol 时间: 21-1-2014 13:28

doreadme 发表于 20-1-2014 16:36

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包括保险费，水电费，物业管理费吗？要按季度交的。
家具厨具卫生洁具的维护折旧，还需费用，这些包括 ...

Water Rate 是房东交，水电消耗是住客的，我列的那个不是Strata，没有物业。家具什么的都不用包啊。租金我也在备注说了，不一定都租的出去。你说的这些因素都可以列出来，详细计算一下，通过比较同区的各个房子，找到回报率比较高的。

还有我去年列的那个3x2是canning vale最低的，当时是35万，现在canning vale最便宜3x2是 42万。如果现在再去操作，利息就多了3500比去年，但是今年平均房租没有比去年多多少，操作起来就没有当时划算了。

重点！当时去买我列的那个房子的同学，现在不是20%增长已经进口袋了？谁买了，出来请客？！

作者: circleyue 时间: 30-1-2014 14:40

lol 发表于 21-1-2014 13:28

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Water Rate 是房东交，水电消耗是住客的，我列的那个不是Strata，没有物业。家具什么的都不用包啊。租金我 ...

正现金流的房子现在很难找到了。
能不能不贴钱进去，其实取决你买的时间，首付的额度，还有眼光问题。

澳币狠跌，通胀有快速增加的势头，估计降息要延后或不降了。
今年房市很有看头，各种信息矛盾，准备袖手旁观

作者: 荷塘月色 时间: 30-1-2014 15:31
现在房子不容易出租，投资要谨慎哦！

作者: WACC 时间: 6-2-2014 20:16
看新闻说是今年珀斯房价还要涨10％，大家觉得靠谱吗？

作者: lowprofile 时间: 21-4-2014 02:34

WACC 发表于 6-2-2014 17:16

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看新闻说是今年珀斯房价还要涨10％，大家觉得靠谱吗？

平均还是中位价格，平均10%的话太高了。。。

作者: y12345678 时间: 23-4-2014 23:05

circleyue 发表于 30-1-2014 11:40

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正现金流的房子现在很难找到了。
能不能不贴钱进去，其实取决你买的时间，首付的额度，还有眼光问题。
...

圈阅政委帮我看看这个啥情况
http://www.freeoz.org/ibbs/thread-1123466-1-1.html

作者: y12345678 时间: 23-4-2014 23:08

WACC 发表于 6-2-2014 17:16

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看新闻说是今年珀斯房价还要涨10％，大家觉得靠谱吗？

我觉得没有看到涨这么多的动力在哪里

所以个别区有可能，整体可能性甚小

作者: WACC 时间: 24-4-2014 13:08

y12345678 发表于 23-4-2014 22:08

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我觉得没有看到涨这么多的动力在哪里

所以个别区有可能，整体可能性甚小

最近在珀斯看投资房，感觉50万下的房子卖得很快啊，一点也没看出市场放缓的迹象。

作者: y12345678 时间: 24-4-2014 13:57

WACC 发表于 24-4-2014 10:08

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最近在珀斯看投资房，感觉50万下的房子卖得很快啊，一点也没看出市场放缓的迹象。

能不能谈谈你看的区

作者: skyler 时间: 24-4-2014 14:00
高富帅的圈子，我永远不懂

作者: WACC 时间: 24-4-2014 15:24

y12345678 发表于 24-4-2014 12:57

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能不能谈谈你看的区

最近看的是科庭大学附近的，como, bentley, cannington.

作者: y2kgo 时间: 19-7-2018 03:21
呵呵，路过挖个坟，内时候随便买买现在都正现金流了吧

作者: ukphd 时间: 8-11-2018 15:43
赔死啦

作者: freeozvisitor 时间: 8-11-2018 15:45
投资房适合Handyman

。我不合适

作者: gnosis 时间: 10-12-2021 12:02
现在看这些有房的都已经赚了吧？

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