来自builder company的建房笔记（更新“slab down”和“几个有用的网站“）
本帖最后由 我有鼻子 于 27-7-2015 21:46 编辑随着前两天地正式settle到俺们名下，俺们总算是在南半球有了自己的一个落脚之地。为了庆祝一下，也是为了留个脚印，有了这个兴趣开个帖子仔细记录一下自己建房的全过程。
写在前面的话
楼主来自某Local Builder Company（鉴于公司在公众网络上的Policy，我不可以说出自己公司的名字，也希望认识lz的朋友配合，否则我只有炸楼了，不好意思）。开这个帖子的目的是为了记录一下自己建房的全过程，顺带介绍一点建房的知识，或许可以帮助到某些有建房需求的筒子们。如果是为了discount来看这个帖子，可能你会失望的……臣妾真的做不到。如果哥能说句话就给你几个点的优惠，就不会这会儿猫在网上发帖，而是从Hillarys出海玩去了。先谢过大家的捧场，也谢过大家的谅解。
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引子
一直在网上看到大家关于建房的论断，诸如“你如果恨一个人，就推荐他去建房”之类的；后来在聚会中，数次碰到朋友痛陈建房的弊端，实在让我觉得很郁闷。俺们小破公司一天到晚说要节省客户的时间和麻烦，害得lz天天忙得像狗一样，结果几乎所有的人仍然觉得自己建房是二缺才干的事情。这特么不是玩我们呢么……个人感觉最大的可能就是：正如不认识的路你就会觉得远一样，不熟悉的事情自然会觉得麻烦（lz不是做sales的，所以推荐大家建房对我自己也不会有什么直接的好处，放心哥的节操不会碎一地）
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买地
去哪个区买地？这个聚集了经济、教育、医疗甚至哲学的问题，lz实在无力解答，所以直接跳过。lz主要想借自己的买地过程，讨论讨论大的区域已经选定的基础上，怎么在可选的几块地里做选择。lz决定听从ld的指示准备买地的时候，一共只剩下9块地可以选。lz一个犹豫，又立马少了三块……
Lot Width（宽度）
首先，你要确定你买地是为了建房（囤地等涨价的土豪后面就不用看了）。那么除了地的价格以外，最重要的因素就是Lot width。现在建房基本都是双车库了，这就占掉6m的宽度；如果加上走道（1m）和房间（3m），也就是说lot width至少应该在10m才能放下这样一个立面。当然如果想主卧放在前面，希望更大一些的房间，更多样一些的设计，那就最好选择lot width在12.5m以上的地。目前我了解到的大部分的builder都有适合10m和12.5m的户型图，可能10m的户型会少点儿，选择余地自然也小点儿。
但是需要考虑到一个情况，那就是：地不一定是四边形（矩形、梯形）的。比如lz这次的选择就是一个五边形，而且是个前小后大的五边形。由于council有setback/easement的要求（就是从kerb算起，至少要有4m预留），即使这块地实际上前面的宽度小于10m，但是把setback的距离算上之后，完全有可能大于10m甚至大于12m。
Direction(朝向)
有个原则大家应该都听过：在天朝应该坐北朝南，在土澳应该坐南朝北。但我个人感觉，这是一个比较个性化的东西。比如有些人喜欢太阳晒进卧室暖暖的感觉，那就得让卧室的一侧尽量朝北；也有人希望Living area亮堂堂，那就得选择让客厅餐厅厨房朝北；当然也有人喜欢天天捯饬花花草草的，那就得让后院或者前院冲北。
举例来说，比如常见的一块长方形的地，如果长方形长边的方向是东西向，对于卧室或者living area自然就比较理想，因为你长边上的所有开窗都可以冲着北。其他的例子不一一举例了。
地质条件
版里Geo的大牛很多，我就不班门弄斧了。简单说的，A类地质条件就行了。一旦地质条件不好，带来的可能是好几千的费用增加。这个比较郁闷的。另外我所知道的，Byford那边好像有些地质条件不太好的（住在Byford的筒子表拍我），如果可能，尽量避开。
高差
一块地前后左右都会有高差，如果高差大了的话，builder是会额外charge你费用的，俺们公司的要求是前后的高差不大于80cm。此外还需要注意的是，和隔壁地平的高差。由于在屋顶上干活的chippie需要爬高下低的，所以土澳的法规里要求如果你家在建的房子的室内标高比隔壁的标高高了80cm以上，还需要额外的搭设脚手架以确保chipy的安全。Builder一般也会把这个费用charge给客户的。这个大概在2千到4千不等。
路口
风水这块儿的我也不懂，但是从噪音上来说，路口往往是车加减速的地方，噪音肯定偏大。所以不选路口也是有科学依据的。
建两层还是建一层
由于lz供职的公司只做一层，所以我倒是可以说说一些有意思的观点。
“地太小，建一层的话房间不够用。”这是最普遍的一个建两层的理由。我一直同意这个观点，直到我那天碰到一个案子，客户在我们已有房型（slab area只有206平）的基础上，改出来了6个卧室+1个home theatre+双卫（这哥儿们应该是有过做相关设计的经验的）。lz自家的小地只能放得下150平不到的slab，也设计出来了4个卧室+双卫。或许可以给大家一点不同的看法。
“地都买下来了，建个两层也就多个10万块钱不到。”这是前两天一位大叔语重心长地教育我的话。如果只考虑base house price，这句话完全正确。但是两层比单层多个很多的结构，比如阳台，楼梯，扶手等等……很少有人对base model完全不改直接用的。如果你稍微upgrade一点你的配置，相比于单层而言，两层费用上涨的比例是相当可观的。按照我经历过的案子（200多套的样本应该不算小了），单层20-22w的建房合同应该不是比较草率的设计了，基本已经包括了地砖、地板/地毯、大理石台面、2m7的层高、中央空调、百叶窗、带储藏空间的车库、paving……对应升级程度的两层应该价格要在35w左右了。当然我这里比较的是集团同档次公司的价格，肯定也有能做更高端的单层和更草根的两层。
好吧，最后我也得承认，以上字里行间流露出lz的角色都是“穷逼”。如果是为了自己的dream house，两层当然更容易做出更漂亮的立面，更加轻松的布局，更好的采光和享受更棒的景色……但是如果你只是因为“怕房间不够用”或者“加钱不多”而选择建两层的话，我建议你比较比较其他家的方案再说，毕竟两层的工期也更长（你还得考虑到珀村冬天连绵的阴雨，不好干活啊）。
第一个篇章就到这儿了，大家晚安
这就是那个206平的6个卧室的房子，受限分辨率，只能这么大了，应该能大概看清楚了
本帖最后由 我有鼻子 于 1-6-2015 15:16 编辑
大致的建房过程和过程中的注意事项
看完CBA Game 2，来更新一点，困了就睡。等长篇的要失望了。
建房的大致流程
1. 选地，跟地产中介或者原业主联系，获取初次报价（最近估计能还价的地不太多）
2. 选broker，结合你要的那块儿地的价格，帮你找到合适的银行按照你的首付比例.1和大致建房要求做贷款评估
3. 与地产中介或者原业主签合同，一般是两周内付地价的首付款
4. 拿着卖地的合同，跟builder签建房合同（需交小额的定金，一般是2k左右）
4.1 根据builder的初步设计和初步合同，跟银行确定贷款金额和签贷款合同
5. 找合适settlement agent
5.1 跟builder反复修改设计
6. 地产中介通知xx时间可以settle你的地了
7. 联系broker，让他通知银行准备放贷；通知settlement agent准备过户；
8. Settlement 搞定，地是你的了
8.1 最好在settlement之前确认设计，并且做完 prestart meeting
9. 开工
之后就时不时的去工地转转拍拍照，跟super扯扯淡，有空带个半打啤酒或者一点donut去可能会更有效。:)
可能可以加快进程的一些小tips
主要耽误时间的是三个方面：
1. 银行贷款评估和合同签订
2. builder设计修改和材料选择
3. 政府settle和审批
其中第三点，就算我在builder company也没法控制。但是前两点是有可能稍微加快一些速度的。比如可能有种种原因，你或者你家庭的条件不满足贷款的要求，但是你可以不必等到所有条件都满足以后才开始申请贷款。银行可以做一个叫做condition approval的东西，比如说那个approval说明了只要你的试用期一结束或者薪水一上升到什么数目，这个approval就生效。这样的话，你就可以把做贷款评估的时间提前。从而节省你实际的工期。
Builder那边也是，及时跟你的sales联系，一旦设计样稿出来，立刻讨论形成修改意见并回复。你回复的越早，你的draftie就会越早帮你改。如果你拿到设计草样第二天就回复，很可能画图员第二天就改好了；如果你一个星期以后再回复，画图员一般会完成手上的案子之后再修改你的。这样带来的延误是双倍的。
关于Preliminary Work Contract
碰到过一部分客户不是很关心 Preliminary Work Contract，感觉反正事后都会根据实际修改的，所以对这个合同内容不太关注。实际上不应该这样。实际上银行放贷额度是依据这个合同来的。举个例子，你希望builder帮你把大部分建房的工作完成，不过家里的空调，地板，灶具抽烟机以及窗帘和室外的园艺景观我想自己找人做（因为builder做的档次太低或者要价太高）。那怎么办？如果不写进合同里，就得自己准备现金了。 Preliminary Work Contract就是帮你解决这个麻烦事儿的。你再签 Preliminary Work Contract的时候，把你能想到的所有项目都放进去，这样银行就会依据这个合同额度来放款。你在pre-start的时候再把这些项目取消。这样builder就会返回给你 Preliminary Work Contract和finalize contract之间差额。你就可以拿着这个钱自己去找人做了。（什么？你问我这个钱要不要算利息？……faint）练习题：如果你有些项目在签 Preliminary Work Contract的时候不能确定要不要upgrade，应该怎么做？ （答案：放一个pre-start allowance的项目进 Preliminary Work Contract用来申请贷款，之后根据你实际upgrade的项目进行扣减。）
Upgrade哪些项目
Builder company给你看的display home都是upgrade了n多项目之后的产物，我才不想告诉你们做dispaly home的draftie、schuduler和supervisor都是专门组建的。在有限的预算内，怎么upgrade还是有讨论的价值的。
1. 在有需求的前提下，先upgrade后期不方便重做的，比如屋内净高（base model一般是2.4m，可升级到2572mm或者2657mm），比如车库大小（是否在车库里增加一个储藏区放放鱼竿螃蟹笼子什么的），比如入户门的大小（方便搬大家具进来）
2. Builder提供的升级包（Promo package）能用得上的都用上（比如大理石台面，地板地砖等等），的确省钱。没什么好说的，这是哥亲手算过无数遍的东西。
3. 尽量不要删减原有的配置，除非你想用更高级的东西。一般builder对于你删减的项目只是按照实际采购价值的一半返还给你。比如你觉得builder提供的地砖太高大上了，我想省钱删减掉地砖，自己找人铺。结果builder只会返还给你一半的价格，那就意味着你花了一样多的钱，用了更烂的地砖……
作为看过那么多套房子的，一般升级的项目是，车库的储藏空间，屋内净高，double shower area（个人感觉带孩子洗澡超级贴心啊），在shower area里面加一个tiled nib wall（用来放洗发水沐浴液啥的，比什么soap dish，metal glass shelf好用太多，墙裂推荐），大理石台面，入户门拓宽（dbl door实用而且相对便宜，1020mm的入户门超级大气也贵一些，至于side light的入户门么……我们换个话题吧）。
总结下：Upgrade之前先问清楚原来的配置值多少钱，如果删减掉可以退给我多少，加项目的时候想想这些有没有包括在贷款额度里还是要自己额外掏钱的。
今天就码这么多了。有说的不清楚的，跟帖提醒我，我明天再修改吧 本帖最后由 我有鼻子 于 27-7-2015 21:43 编辑
从settlement到slab down
哪儿的政府都不靠谱
我没有弃楼，只是前段时间跟city of Stirling扯淡扯得时间有点儿长……从settlement开始，City Of Stirling（以下简称COS吧）就开始展现他们恶魔的一面。一个资料一拖再拖。好容易在二月份正式settle了，心想这就要开始进入Builder和COS常规的流程了，照理来说就应该快了。谁知道故事才刚刚开始。
为了充分利用这块地，哥厚着脸皮让画图的同事改了五稿。交上去给COS 做approval三个礼拜了，一点消息都木有。正当我纳闷的时候，公司负责跟shire打交道的妞来找我了，那谁啊，你这设计审批没过……为啥？……不知道……那你问问呗？……人家不肯说……哥见这情况，也不跟这妞扯车轱辘话了，直接去找drafting manager。他一脸苦笑地跟我说，COS就这尿性，你也别急。我找个我的关系去打听打听。然后写个邮件，密送给我了，大致就是找了个跟COS 审批部门比较熟的哥儿们，去套套话。两天以后收到了邮件回复，意思是人家用喝咖啡当作糖衣炮弹，没曾想COS把糖衣吃了炮弹又扔了回来，还是没戏。
没办法又坐到drafting manager办公室去了，哥儿们跟我一样大，就是头发有点儿少，还是标志性的苦笑，哥儿们还有一大招，咱们一sales的铁哥儿们就在COS，让他去打听打听。我实在忍不住了，就问了一句，这特么COS就一直这么不靠谱么。他看了看我说，其实city of Vincent跟它有一拼……最后他一字一顿地说， Welcome to Australia……
过了一个忐忑不安的周末之后，果然有消息回来，这次更是让人哭笑不得。哥买的是R30的地，COS按照R20在审批……一晚上用google忙活，居然让我找到了COS的council minute，里面明确有当时COS的决定：这块地就是R30。第二天一早揣着这个minute第三次坐到drafting manager办公室了。drafting manager拿出了那种读书过万卷下笔如有神的态度来写email，又委婉又直接的写出来了这么个意思“你COS特么怎么自己批的R30自己记不住啊？这特么来回扯了一个半月了扯犊子呢？再不给老子审批了老子坐你办公室门口去！”COS这次果然认真了不少，立马回复了邮件“啊……这个R30的问题啊，我们也发现了……之前呢，也不完全是因为这个审批没通过，而是因为啊……你等等让我找个新理由……等等啊……哦，对了，你那个户外的活动空间啊，虽然是留足了24个平方了，但是俺们COS要求，这24个平方里面至少得有4m x 4m的一个正方形……嗯，对了，就是这个问题……你们再改改吧……”
于是，改了六稿，做了三次结构评估和节能评估的设计，只花了俩礼拜的时间正式拿到了COS的批准……不过从第一次提交到最后获得评估，耗时……三……个……月……
经验和教训：City of Stirling和City of Vincent可能由于属于比较成熟的建成区，所以对于新建房屋的要求不算迫切（相比于Cockburn,Wanneroo这种需要新建房屋集群效应带动人气的），所以审批更加严格。大家如果想充分利用地的面积的话，得有心理准备。
Site work
公司site manager区域大调整，当初答应给我做牛做马的小Luke跑到Avelly去了。不过换的这个site manager Beau刚刚在公司运动会跟我在一个队。前两礼拜跟他好好的扯了一下，正好这礼拜自己做完了自己房子的工程量预算碰见他，问他， 哎，我房子就交你手上了啊……Beau将近一米九的个儿，说话声还小，害得我特么踮着脚都听不清楚……说是这礼拜就能site work进场了啊……我问周几啊……他说周五吧……这周末长周末了，周五能有人愿意干活啊？……我来催催看吧，下周给你浇Slab……行，早点儿弄好我给你带啤酒过去……Beau很happy的回答一句什么，又没听清楚……
今天下午抽空去地那边一看，还不错啊，周四就给我把沙填好了……不过周围居然有俩slab down的了，被COS坑了的我只好安慰自己：人家都特么是两层，肯定比我住进去的晚……
Slab down & followings
刚刚查了一下手机上照片的时间才知道，这个里程碑的日子是2015年6月5日（似乎咱们中国人是把上房梁作为里程碑的日子）。算了，反正都跑到地球另外一边了，就入乡随俗吧。不过有一点供大家娱乐的：我同事都说应该搞一个slab down party。就是等slab干的差不多了，五到七天吧，召集大家在你家的slab上搞个bbq的party。貌似鬼佬很喜欢这个……反正我当时是不知道，鬼佬朋友多的可以弄一个。
接下来就是把soakwells了，速度太快居然没拍到照片就埋下去了:L 大致就是个没底的侧壁有洞的混凝土大筒子……
Bricks in
三种砖
这是Armaclay，特征是侧壁有槽。最便宜的砖，强度不大，用来做内墙及分隔室内空间。类似于国内的说的加气块。
Verts，跟Armaclay相比侧壁没有槽。外表平滑，相对结实，用来做有砂浆抹面的外墙（就是那种做好了以后看不见砖缝的外墙）。
Facebrick，尺寸更小，更结实。外面粗糙（或者说有种砖本身的美感），用来做外墙，不需要砂浆抹面（外墙可以看得见砖缝）。通常可以分为红色和黄色两大色系。
一般单层的房子，brick work会在两周之内完成。要是碰上冬季雨水多可能会多耽误几天。两层的房子时间就相对长一些，第二层的墙体需要搭支架以后再施工，目测我隔壁的进度至少需要五周的样子。
几个有用的网站
https://www.agric.wa.gov.au/ehb/european-house-borer-rmz
论坛里一直有人问关于做pest inspection的问题，这个网站应该能帮上一点忙。作为builder也需要考虑木材蛀虫的威胁。这种害虫不！是！白！蚁！而是叫做European House Borer，天牛它们家的亲戚。这个网站的阴影区域就是目前政府发现EHB威胁比较大的区域，新房的建造的时候需要对木质进行特殊的处理。（同样，老房子在买的时候自然也要注意。）
http://www.productreview.com.au/c/home-builders-wa.html
怎么选择builder？如果不是非得选你家小舅子开的builder company的话，你总得比较比较吧。这个类似于大众点评网，建房的客户评价自己的builder。看着客户吐槽的确是一件很需要勇气的事情。（类似的预告片刚发，包贝尔就被港囧的粉丝吐槽骂哭了:god ） 个人感觉两点：1. 真实情况肯定会比网站上反映得要好（因为客户觉得好的话不一定会留言，但是觉得不好一定会来吐槽）；2. 不光要看得分，还要看评论数量（数量越多说明客户越多）。
http://www.mapsolutions.com.au/intramaps/intramaps-public.aspx
看中了一块地，到底有多大？这块地到海边到底直线距离有多远？到底几号收垃圾？有些地只有lot number没有门牌号怎么找？Google地图上找不到的新路怎么办？这个网站都可以解决了。先选择suburb所在的council，再填入相关信息搜索就行了。
延伸开说一句，个人建议，离最近的海岸线直接距离小于2km的（规范要求的是1km），如果不是资金特别紧张的话，建议建房时都考虑coastal zone requirement。否则以后房屋构件锈蚀起来那是相当的可观…… 本帖最后由 我有鼻子 于 12-3-2015 00:00 编辑
占坑3 Roof 本帖最后由 我有鼻子 于 12-3-2015 00:00 编辑
占坑4 fixings 本帖最后由 我有鼻子 于 12-3-2015 00:00 编辑
占坑5 completion 和 总结 估计五个坑应该差不多了，有什么我没写清楚的，也欢迎各位感兴趣的或者同行批评指正:lol 噗通;P 专业级了:zan :D广告位招租
谢谢分享
坐等，借鉴 本帖最后由 西澳瓶鼻海豚 于 11-3-2015 23:17 编辑
建房的确是大工程，要考虑的事情太多了！
可以出一本书------------------;P;P;P
选地就不说了，当初图纸拿到之後，洋洋洒洒的写下了一百多个欲变更项目。
後来经过无数次的天人交战，实际签约变更的数目大概是 50项。 mark..... 学习中 本帖最后由 西澳瓶鼻海豚 于 12-3-2015 07:19 编辑
206平米分成6个卧室?
楼主的需求（想法）实在是太明显了！;P;P
这种六房不实用;P记得隔壁有个房子所有单间带卫，独立出入，那是真心牛逼:funk: 楼上两位误解我的意思了。如果六个卧室不实用，那五个呢？四个呢？能改成6个卧室当然也能改成带独立ens的，独立进出当然也没问题。我举那个例子只是想说明，可能有些单层房型的潜力还没完全发挥出来。 全看用来干什么，自己盖房满足自己要求，也许能看到5年后，但想看到10年后甚至更长，我觉得不太可能，不是房子不好了，而是自己的要求往往变了。 retirement 发表于 12-3-2015 10:24
这种六房不实用记得隔壁有个房子所有单间带卫，独立出入，那是真心牛逼
米帝的房子很多都5房或以上而且带独立卫浴的，据说是他们喜欢分租。土澳多数两卫的设计，说明分租不多，不正说明土澳生活标准高吗？;P retirement 发表于 12-3-2015 10:24
这种六房不实用记得隔壁有个房子所有单间带卫，独立出入，那是真心牛逼
米帝的房子很多都5房或以上而且带独立卫浴的，据说是他们喜欢分租。土澳多数两卫的设计，说明分租不多，不正说明土澳生活标准高吗？;P 法比加斯 发表于 12-3-2015 12:57
米帝的房子很多都5房或以上而且带独立卫浴的，据说是他们喜欢分租。土澳多数两卫的设计，说明分租不多， ...
米帝主要是税太高吧。君不见政府挖空心思托房事，这是向我大天朝学来的不变真理啊;P 我有鼻子 发表于 12-3-2015 08:32
楼上两位误解我的意思了。如果六个卧室不实用，那五个呢？四个呢？能改成6个卧室当然也能改成带独立ens的， ...
就像我说的，自建房会最大程度的显示出 Owner 的需求和想法！
我并没有说不实用，你也误会我的意思了 -----------
如果是这种6卧室，可能我会考虑建成 3卫浴，两间房分享一间卫浴，都可从房间进出，这样子会很方便。 精华啊 恭喜当地主，坐等填坑 西澳瓶鼻海豚 发表于 12-3-2015 14:12
就像我说的，自建房会最大程度的显示出 Owner 的需求和想法！
我并没有说不实用，你也误会我的意思了...
是的，不过按照土澳生孩子这数量，貌似六个卧室也不算多……
我儿子班上就有俩家庭有四个孩子的 我有鼻子 发表于 12-3-2015 12:07
是的，不过按照土澳生孩子这数量，貌似六个卧室也不算多……
我儿子班上就有俩家庭有四个孩子的
楼主～～
你也来个半打！组个篮球队～～:yct_2 好贴～搬个凳儿等填坑～ 鼻子哥 求找工贴 哈哈 想要买地是不是只能求偏远一点的区啊 稍热门的区都没有地了