珀斯的2015，现在还是买投资房的好时机吗？
版上好久没有房事的讨论了，经过前几年的狂热，去年开始很明显感觉到珀斯的房价下行趋势；以前要租房子inspection的时候排队排成长龙，现在因各种原因要离开珀斯的帖子却时而见到；
市场变冷，或者说是恢复正常和理性；
对于我们这些刚在这里安家买了自住房、并有志扎根于此的华人家庭来讲，随着经济情况的改善，现金流的逐渐充裕，投资房是一个不得不考虑的选项；
在此起这个话题，希望起个抛砖引玉的作用，各种老移民、砖家朋友请不吝赐教：
（1） 现在是不是买投资房的好时机，如果不是，什么情形才是值得入市的好时机？
（2）买投资房要注意哪些事项？Location等？
（3）假设能持续找到租客，有稳定的租金回报。考虑到land and water rate，house insurance，物业管理费，中介费，tax deduction等，如何使自己处在
一个比较有利的位置？
诸位达人，请畅所欲言吧。
@retirement, @西澳瓶鼻海豚, @lowprofile， @QWERTYASDFG， @背心的马甲， @y12345678 ，@西澳电工@fifiwoo 不觉得现在是好时候，但什么时候都有人买。 同意二楼，目前只感受到房市的疲软，却没多少显现在房价上面，估计2015上半年仍然往下走。
其实我也打过这个算盘，但是未能超过 50％ 获利机率，让我打消购买投资房的念头。
更不用说自己还背着贷款，光是放在 OFFSET，年利率就是 5％明摆着，加上中介费，管理费，房屋修缮，投资房麻烦事太多。
神马10年翻一番的说法，是乎悠对通膨木有概念的人，10年後的一倍价格，不是现在金额的一倍。
如果你有闲钱，随便买，不动产至少能够保值。
如果你是要以10-20％头款来贷款购买，现在还不是很适当的时机-----------（不用问何时是适当时机？知道的话我就去改行当房神就好了～！;P） 1。绝大多数的投资房都是以房地产升值为前提的。如果不是为了负扣税，光靠租金是不可能抵消或者超过利息。所以房价不升的时候，我会选择等一等。
２。地区的好坏直接影响到将来的升值潜力。所以选区很重要，如果我买房，最先会考虑的就是好的地区。
３。比较有利的并不一定是稳定回报，而是通过不断加租，调整到一个平衡点，以最少的租客达到最大的回报。举个纯粹数学模型，假如全年都能以１０００／周租出去和只能租半年出去，但是２０００／周。后者对自己更有利。
最后想补充一点，房地产投资不要只看住宅。这一块里还有很多可以操作的。比如商业房地产，包括商店，仓库，办公室等。很多这方面的房地产不但可以获得未来升值的利润，还可以及时享受正现金流的收入。
本帖最后由 retirement 于 8-1-2015 19:38 编辑
我诚意请教楼上，因为我自己并没有任何投资房，的确一头雾水：
1.按目前情况，house升值暂告一段落，不过低价区比如30+的house租个360-370应该还是可以做到，这是否意味着租金基本可以抵消各种开支？之前看到的简便算法是周租超过房价千分之一就可以，确实如此吗？
2.现在的好区，当然太好的估计离大家比较遥远就不说了，常说的学区特别rossmoyne学区，没分割的house都是1m起，分了的也离1m不远，但是租金行情差得太远，这种区真的还能涨很多吗？是否需要等到下一个繁荣才有可能？纯粹为了读书租一个就是，我个人真的看不到太多涨幅，当然这里不包括含有河景的。
3.完全没有看懂，空置那半年有什么好处呢？当然如果不空置自然价格越高越好，但一年下来同样的租金收入为何价格越高越好你是否介意阐述一下？
至于商业地产什么的，我觉得不是小钱玩得起的，几人合伙还差不多，请拍砖。 本帖最后由 8080 于 8-1-2015 20:06 编辑
关键是很多房租不出去，连那些电焊工那些一个个分租的都找不到人，没人租那算啥投资？投资银行！:lol
留学生变政策少了，前几年的毕业拿不到PR也得回去了。矿工海上石油也不如以前了，Gorgon第一条线计划7月投产，很多人得失业和离开西澳。
我这两天早上7-8开车去机场培训，下午4-5回家，Leach Highway和 Tonkin Highway尽管修路都顺畅得不像高峰。
所以稳重点好。 retirement 发表于 8-1-2015 19:36
我诚意请教楼上，因为我自己并没有任何投资房，的确一头雾水：
1.按目前情况，house升值暂告一段落，不过 ...
１。我觉得以现在的利率来说，理论上是正确的。但实际上低价区的便宜房子，通常会比较偏远和破旧。一来出租比较困难，更困难的是找到好的租客。因为澳洲的人工比较贵，所以老旧的房子维护费用会很高。随便动一动可能就是几个月的房租贴进去了。
２。我觉得涨跌更多取决于市场需求而不是房价的高低。十几年前房价平均２０几万，当时１百万的房子已经是天价了。现在大概很多都超过２００多万了。很难说再过几十年，现在１百万的房子不可能升值到２百万。当然不是说每一个１百万的房子过十几年都可以升到２百万的。
３。哪只是个例子。如果收入一样，只租半年比租一年有什么不好吗？再比如，同样的工作，同样的工资，你选做半年工还是想干一年呢？至少空租的半年可以减少房屋的损耗和维护的费用。拿工作来，可以享受半年的假期，或者找点其他事干干啊。:good
最后非常赞同你的观点，如果一个人投资不了的，可以找人合伙。好的投资和生意很少是一个人。不只是可以分摊费用和风险，也可以集思广益。古人曰，好汉不敌人多嘛:lol 西澳大利亚现在好差啊，好多人离开了，卖房卖家具。。。不知道下一次繁荣是何时。 QWERTYASDFG 发表于 8-1-2015 20:06
１。我觉得以现在的利率来说，理论上是正确的。但实际上低价区的便宜房子，通常会比较偏远和破旧。一来出 ...
1.维护费正是我担心的。
2.我就是觉得没啥需求，稀缺资源除外，那什么学区我反正看不出有必要花这个钱。
3.因为你举例是一个极端的情况，实际几乎不可能发生，换我我还宁愿租一天空一年呢:yct_11我其实想问就是同样的租金，12个月一直有人和价格贵一点能闲出一个月来到底有啥太大区别。因为很明显价格高的代价就是租客更不好找更加挑剔可能需要维护更多等等。
最后，这年头要找合伙人也不容易啊:yct_12 同样的问题，矿业触底了没有？两者的答案是一样的 要是有钱投资中国房地产啊 涨的比澳洲快多了
我是新来的 说下新来的人的感受
要是只是有20%的首付那么多的钱的话 你去买一个投资房 目的是什么？抵税还是等房屋升值？
只还利息的话 只算房租能cover贷款 你还要算付给中介的 维护房屋 还有房屋空置期这些损失 反正你多少还得再出一些 这样你的投资意义就在于抵税和等房屋增值 如果本来收入不那么高 一年就抵了1w块 税也没几千
如果房子不升值 可以说 你卖的时候没准儿还要赔上印花税....
还是投资悉尼的房事吧 8080 发表于 8-1-2015 20:00
关键是很多房租不出去，连那些电焊工那些一个个分租的都找不到人，没人租那算啥投资？投资银行！
留学 ...
每年圣诞节前后交通都会稍好，因为很多人take leave 现在不适合投资天朝房产，当然按照隔壁多哥的定义，北四环东西三环南二环以内的纯北京学区房还是可以买的:lol现在悉尼是宇宙中心，perth自然不能比。不过悉尼房产有个问题，起步太高，动辄1m+的房子不靠国内假收入，还真得拿隔壁平均工资才投资得起:lol 投资房果然依旧是个热门话题，还能在大家心里激起涟漪，刚发几个小时时间已经有大神出现了。 在珀斯，好区动辄1-2个M，是我们刚起步的买不起的，
我理解中的好区就是房价还不算贵，但是有很明显优势，但是也有缺点的地段。
举个例子，cannington carousel附近，房价还不算高，靠近shopping centre，靠近火车站，靠近科廷大学，靠近Vic Park，离city不算远。这些都是优点，当然，劣势也有，比如靠近机场火车站有噪音？目前房价还可以接受。在此地段买上一室一厅或2室的apartment算不上好的投资？ 本帖最后由 QWERTYASDFG 于 8-1-2015 22:53 编辑
retirement 发表于 8-1-2015 20:37
1.维护费正是我担心的。
2.我就是觉得没啥需求，稀缺资源除外，那什么学区我反正看不出有必要花这个钱。 ...
我举的例子是想说,找一个平衡点比为了不让房子空着而出租更合理. 而且通常来说,能够出高一些租金的房客,相对素质也会高一些.住房投资无论是十几年前还是十几年后,都不太可能实现正现金流.所以这类投资应该是基于负扣税和升值. QWERTYASDFG 发表于 8-1-2015 22:51
我举的例子是想说,找一个平衡点比为了不让房子空着而出租更合理. 而且通常来说,能够出高一些租金的房客 ...
可以理解素质，但相对的就会更要求质量。说到底，谁都不是傻瓜，超出市场的价格很难租出去，特别现在这个行情。低价偏远的房子，更容易出租是现实，高价高质的房子，租金实在难以达到平衡点，当然可能我看的不对，还请大神多给建议，看什么区比较好。 所谓不动产，就是比耐心的啊，不要把眼光放在什么学区上，那些都是太显而易见的，谁都看得出来，对应的就是房价的溢价。
投资房是一种生意，常态不应该是亏损，而是应该盈利。
负扣税只是一种形象的说法，其实指的是亏损在税前列支，但是这个亏损不应该是由经营性支出造成的。
其实如果是按负债经营的企业来对比，投资房是个很好的投资项目，风险小回报高，每年价值重估可能还有资产价值变动。
人口才是房价增长真正的动力，珀斯的成长空间很大。 商业地产也有商业地产的优势，好处就是维护不用房东操心，房东什么费用都不用交，只管坐地收租金；劣势就是价格很稳定，价值很透明，一大帮做租金分析的，还有council也盯着，而且不是商住两用的，商业地产里不能住人的。
一般投商业地产的都是大资金，不靠贷款的，他们成百上千万的资金要找长期稳定收益，就全款买商业地产。个人要买商业地产，利率和贷款比例跟居民住房都不在一个层次上。 卖个关子，就不说介入时机的问题了，这个靠大家自己判断吧，看每个人的风险承受能力和心理预期了。 哈哈哈哈哈哈， 根据楼主的排名 ：“@retirement, @西澳瓶鼻海豚, @lowprofile， @QWERTYASDFG， @背心的马甲，”，鄙人正好在退休哥，低调哥和高帅富Q哥，之后发表一下意见。
大致粗看了大神们的回复，觉得各有千秋，但是我个人还是比较同意和倾向于低调哥的观点。我的想法也有以下几点：
（1）同意大部分人的观点，就是买投资房绝对要慎重，要考虑再三。但是瞅准机会又不能犹豫，其实买投资房就是做生意。
（2）很多人也说了，地段很重要。做生意需要的敏锐直觉，在投资房里就是预测和估算哪些地段将来的升值潜力大，就是投资买个超额的“溢价”。不少区别看是个 shit hole，但是掌握了政府 Re-Zone 或者划区的长远计划和动向，你花 1 百万买块鸟不生蛋兔子不拉屎的农场区，明天政府决定划归为工业区可以盖 Warehouse，你的地转手就 1000 万出去。这钱挣得别人得没脾气。详细请参考 Forrestdale 这个区。
你也可以花 1 百万买个成熟区的海边的房子，然后，然后就没有然后了。。。。。。。。
（3）佩斯整体的房价，大方向，长时间来说是绝对要上涨的。这点低调哥说的很对，人口基数的增长是藐视一切经济学公式来分析你什么房价涨跌的原因，管你三七二十一，利率调了又降的。只要人口出生和计划内增长都按照科学统计来说 （2035 年 300 多万佩斯人口），我想不出一个“开挂”的理由来说佩斯的房价会跌。
（4）假如，所有的功课你都做了，决定也做对了。最后一分钱不花全额贷款搞了一套很有升值潜力的 （我们这里说每年 5% 的升值率），很好租金回报率的 （我们这里说每年 4% 的回报率）一个房子，假设是 50 万刀。你买了以后最终贷款是 53 万，（因为万恶的资本主义万税啊）。然后你每个礼拜的还款是：（假设 5% 的年利率），租出去 $385 / 礼拜
利息：$510 / 礼拜
租金：$385 / 礼拜
中介房屋管理费：9%，就是 $35 / 礼拜
外加什么损耗维修啥的：$30 / 礼拜
中介的其他隐藏费用 （甚至包括 Court Fee）：$10 / 礼拜
最后到手：$385 / 礼拜 - $35 / 礼拜 - $30 / 礼拜 - $10 / 礼拜 - $510 / 礼拜 = - $200 / 礼拜
恭喜你，成功倒贴 200 刀 一礼拜，俗称 negative geared。用来退税。一年一共损失 $10,400 刀。
假设，你的 Taxable Income 是 $100,000 (我知道这里很多大牛们远远超过了这个数），根据计算 （计算太复杂，我不一一写出来了，自己参考网站：http://www.taxcalc.com.au/）。你会因为有这个一年 $10,400 刀 的损失，最后补回来大约：$4,056 刀的税，算是另一种收入。
这样算来，你一共一年损失了 $10,400 刀 - $4,056 刀 = $ 6,344 刀 。是，拿不回来的。但是话说回来，这一年你有了一个看不见的增值 $25,000 刀.。。。。。。。
（5）我在上面举的这个个例子，其实并不是想要说明什么，或者非要下结论说买投资房怎么玩都是亏啊，什么的。肤浅的说，就是最好，或者尽量买投资房，买那种便宜的，回报率高的。为了收支平衡，像上面的房子，你的回报率必须在 6.084 % 才可以不用亏钱。这样的最稳妥，最省心，没什么经济压力。
但是，由浅入深的讲，真正会玩的根本不在乎这，只要不要损失的太夸张了。他们是这样玩的，只专注于升值潜力大的，不关心回报率的，即使是房子烂的和屎一样，但是土地很大的，动不动 1000， 或者 1200 平米的。然后，他们认识很多 broker 和银行的人，没事，隔几个月跑一次问问，做下 Re-evaluation 吧，看看涨了多少。。。。。银行会根据 RP Data 和周边房屋买卖价格来评估房产的价格，好的地段可能半年就涨了不少，然后他们就和银行说，你看，这是我的 equity 净资产 （都TM凭空出来的），那么我的 equity 多了，是不是可以贷贷下面那一套了，然后第二年，又空手买了一个投资房，然后第三年，第四年。。。。。。。
当然，咋么玩的，很多自己要实力雄厚，扛得住，第二，千万不能买烂区。他们还很多最后用equity 贷款做生意，而 这些房子又都是在 family trust 底下的，以 family trust 的名义给自己的公司贷款，这又涉及到 Franking dividends。。。。。。用来避税。
（6）所以说，有钱人玩的东西很精彩很复杂。我等穷人现阶段主要是要考虑今年春节是攒些钱出去刷一顿呢还是在家凑活凑活算了。。。。。我先去搬砖了，同志们继续聊哈
lowprofile 发表于 9-1-2015 00:55
商业地产也有商业地产的优势，好处就是维护不用房东操心，房东什么费用都不用交，只管坐地收租金；劣势就是 ...
你分析的很对。
如果多花点时间，找到一套正现金流的商业地产，一分钱都不用出就可以拿到手。听起来有点空手套白狼，但是只要能让银行愿意借钱就行。正现金流意味着租金可以完全抵消银行利息，同时还有些赚。这在私人住宅中几乎不可能。 马甲哥太低调,是不是低调哥的马甲,哈哈。 不敢提什么意见，路过，让LZ看看我的签名:lol 借楼主宝地探讨一下。今天闲着手痒，上realestate.com.au去search了一下珀斯的房租。2 bedroom的，在subiaco, West Perth, morley, mayland, south perth, como这些比较不错的区域，320-450/w的比比皆是，subiaco的稍贵，大多400多，其它几个区350-420/w的房子看照片都挺不错的，有些带家具有些不带，有apartment有unit。就是不知道房子实际情况跟照片的差别有多大，如果真实的话，这房租是不是便宜很多了？印象中13-14年珀斯的房租没个四五百也租不到的，现在三百多已经很多选择了，而且这些区域都挺市中心呀！不知道我的看法有没错，请各位大神指点。 xiaohu 发表于 9-1-2015 16:35
借楼主宝地探讨一下。今天闲着手痒，上realestate.com.au去search了一下珀斯的房租。2 bedroom的，在subiac ...
两房的在珀斯是非主流，你想一家夫妻都上班最少得两台车啊，两房公寓一般只配一个车位，无形中就限制了租客对象基本就是小夫妻或者年轻人。
而且谁要住市中心，到了晚上连个鬼影都看不到。。。 本帖最后由 lowprofile 于 9-1-2015 17:38 编辑
资本也是一个非常重要的问题，比如大地破房或者光地没房这种的，是建立在你有足够的收入去承担亏损的基础上了。
没有足够的资本，要借银行的钱投资，要靠租金还贷的话，只能仔细权衡各项投资支出和收入，找基本上收支平衡的房子了。
另外银行对你的借款总额也是有限制的，你的收入就决定了你的借款总额，投资房房租那些的都不算的，必须是工资收入，我不知道是不是可以同时在多家银行贷款，有经验的tz可以讲讲。
lowprofile 发表于 9-1-2015 20:33
两房的在珀斯是非主流，你想一家夫妻都上班最少得两台车啊，两房公寓一般只配一个车位，无形中就限制了 ...
哈哈，这就正合我心意了。我在这里就带孩子不工作的，如果离公车站近，我连车都不需要。市中心买东西方便，晚上我也不出门，静一点更好。我还担心两房的房源少没得挑呢 本帖最后由 ArBen 于 9-1-2015 21:49 编辑
背心的马甲 发表于 9-1-2015 17:59
哈哈哈哈哈哈， 根据楼主的排名 ：“@retirement, @西澳瓶鼻海豚, @lowprofile， @QWERTYASDFG， @背心的马 ...
第二点真的可以有:zan
一盆友他爸 80多万买得农场 被工业用地 真的是卖了1000+出 :qiang 尼玛太狠了