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楼主: circleyue
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[闲言碎语] 西澳的“冬季”来了,房子却很火。更新5/10/14 293楼

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211#
发表于 7-5-2013 17:49:19 | 只看该作者
个人认为RBA减息是对的。
本人不懂经济,但前段时间去中国,斯里兰卡,新加坡去转了一圈
深圳广州比前几年泠清点,以我家乡内陆一个小县城为例,三年之间,从没有高楼大厦到高楼大厦可能比悉尼多多了,我好怕,我坚信习,李比我等聪明多了。看来城镇化已提前完成了。
斯里兰卡COLOMBO十多个集装箱码头只靠了两条船。新加坡唐人街都没有啥人流。
这几天去了几次FREMANTLE,每次集装箱码头只靠了一两条船。
这就是我的所见,相信RBA的数据资料,资源比我等多得多......
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212#
发表于 7-5-2013 18:48:55 | 只看该作者

是的,经济是很差

原帖由 8080 于 2013-5-7 14:49 发表
个人认为RBA减息是对的。
本人不懂经济,但前段时间去中国,斯里兰卡,新加坡去转了一圈
深圳广州比前几年泠清点,以我家乡内陆一个小县城为例,三年之间,从没有高楼大厦到高楼大厦可能比悉尼多多了,我好怕,我坚 ...



减息是好的,但是减息是把双刃剑,虽然不至于伤敌一千,自损八百的那么可怕,但是减息对于澳大利亚央行来说不能够当做”白粉“来磕,不能动不动来一下子。我觉得这些RBA肯定知道。

我的观点就是,大家别期望太大了,别期望 RBA 会把 Cash Interest Rates 减到 2% 以下的。RBA 也是不会一直那么 0.25% 的一会儿一个,一会儿一个的。所以说,可能要做好充分估计市场的准备,因为我知道我身边的很多同志们都预测 Cash Interest Rates 在将来的很长一段时间里都会减,认为房价会更高,利息低了,就可以趁现在大量买进,比如可以用 existing equity 升值后告诉银行做下”重新评估“拿到那些”看不见的“新Equity,然后再空手套白狼去100%贷款下一套投资房,用租金抵贷款,然后再下一套。。。。。。。 如果操作得当,你是一年就可以买3到4套投资房,但是就像我说的,风险太高了,万一 RBA 真的只降到 2.5% 就收手了,而到时候人口过热增长结束了,租金肯定下降了。那就傻眼了。

总之,一切还得量力而行。同样,如果你是自住房,让自己的居住环境大幅改善的话,我觉得还是赶紧买为妙。不然的话就和国内的很多人一样,从05年就开始等跌,但是8年过去了,房价都到什么地步了。没办法,房地产是吸收通胀的比较管用的办法。

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213#
发表于 13-5-2013 23:50:00 | 只看该作者

假如有谁能和银行谈到4.75% (Fixed)

差不多可以Lock了。因为Fixed interest rate 是银行必须审批的,而且不是经常性的。假如这次的RBA降息使非矿业产业有所缓和迹象,银行立马放弃更低的Fixed interest rate。我也赌RBA不会将来一直持续性的降息,现在是2.75%。。。。。。。。2.5%差不多是个红线了。

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214#
发表于 14-5-2013 01:20:20 | 只看该作者
我现在浮动5.03,准备去跟银行谈fix 4.7
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215#
发表于 14-5-2013 02:44:03 | 只看该作者
楼上的,你太厉害了。。。
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216#
 楼主| 发表于 14-5-2013 03:15:07 | 只看该作者
原帖由 jenny112 于 14-5-2013 00:20 发表
我现在浮动5.03,准备去跟银行谈fix 4.7


什么银行5.03阿?PM我一下。
还有你要是谈到了4.7一定要告诉我,我4.99
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217#
发表于 14-5-2013 13:14:26 | 只看该作者

Pretty Spot On

原帖由 肉肉和西西 于 2013-5-13 20:50 发表
差不多可以Lock了。因为Fixed interest rate 是银行必须审批的,而且不是经常性的。假如这次的RBA降息使非矿业产业有所缓和迹象,银行立马放弃更低的Fixed interest rate。我也赌RBA不会将来一直持续性的降息,现在是 ...



比较赞同。

就像我之前说的。RBA 这次够不够给力,现在完全是看那帮银行和政府主管经济的 Big Dogs 怎么样来分析和观察现行经济状况了,这个0.25%的 cut 也刚刚发生,就像前面几位网友马上反应,欢欣鼓舞的说现在还贷压力小了,手里嫌钱多了。那些金融管理层的人现在就是等待我们这样的广大人群有这样的想法,去开始重新有信心花钱,去消费了。而这,有个延时期。我估计是2个月的样子才能见分晓,这销售到底会不会上去?

就是说,到6月底或者 End Of Financial Year 一过,如果银行和 RBA 认为 consumer 还未主力入市,那么他们认为的经济指标就还是照着通缩的方向发展,所以必须马上再印钱降息,也就是跟着的 -0.25% 到 2.5% Cash Interest Rates。但是,为什么很多人都认为到了 2.5% Cash Interest Rates 是红线呢?因为如果 RBA 仍旧大幅减息,作为商品货币的澳元是有彻底的被做空的风险,会被国际金融买家和投机商大量做空和抛售。这样美元才好完成一次给美元输血加血的汇拢手术,就是俗称的“剪羊毛”,而美联储加息是个关键的信号。现在美联储的加息是全世界都在瞩目的一个金融重大决策,但是什么时候来,没人能预测,可能明年,可能好几年以后。。。。。。。。

很多网友都觉得减息,使澳币下跌是好的,的确,下降的澳元是有助于出口,但是政府期望的是和美元兑换在 1 澳元 兑 90 美分左右的样子,最低不要跌过80美分。现在是 99 的样子,所以还有减息空间。但是就像我说的,如果 RBA 见减多。那就真的中了现在甚至包括很多自己澳大利亚人等着做空澳元的人的下怀。

这样澳元会降到不夸张的说,比如 1 澳元 兑 60 美分,那就是暴跌。这种暴跌就不再有什么“下降的澳元是有助于出口”的自我安慰效果了,那完全就是灾难性的澳元贬值。这也是为什么很多人在等兑人民币汇率 - 4.0 到 4.3 的到来。

所以说,现在的经济形势非常的复杂多变,以至于不仅仅是佩斯版,包括整个 FreeOZ都有很多帖子,俩大主题:

(1) 澳币对人民币会跌到多少可以出手兑换了?

(2) 现在又减息了,什么时候可以 Lock Fixed Interest Rates 了?

总体上,就看你对 RBA 的决策能力的信心了,如果 RBA 拿捏有度,游刃有余,那么谁能和银行谈到4.7 到 4.75% 左右的样子,差不多是可以Lock了,但是记住, Fixed interest rate 最好用于投资房,别用在自住房,因为不能 offset。而且你个人要回理财,可以预先估计今明两年财政年你的收入和利息支出,为你的 TAX Planning 做好准备。

但是,不管怎么样。有胆量的同学,说错了,应该是有钱的童鞋,可以入手满仓人民币了,我赌人民币升值,当然还是对内贬,对外升。

如果要问哪种机构有那么低的 Fixed Interest Rates? 去看看 Police & Nurses , 他们通常有比较低的 Fixed Interest Rates, 但是他们贷款给你是有条件的。通常 P&N 的贷款要求是高收入群体,而且工作稳定的工种,如工程师,政府部门,石油天然气行业等等,而且你要是投资房属于那种“空手套白狼” 100% 贷款的那种,他们是不会贷给你的。通常你的 LOAN 所占比例最起码要小于70%,这样对他们来说风险低,所以你能和他们谈到比较好的 Fixed Interest Rates.

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218#
 楼主| 发表于 15-5-2013 02:20:33 | 只看该作者
上周听了Mark Bouris的详细分析关于这次降息的内在意义(不是政府表面说的)结论就是:
property will be the main investing focus for the next few years
property price will going up more
yeild will going lower in %
capital gain will higher in %

具体他怎么分析的,一共20要点,来吃货聚会就知道了

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219#
 楼主| 发表于 15-5-2013 02:29:34 | 只看该作者
原帖由 背心的马甲 于 14-5-2013 12:14 发表



比较赞同。

就像我之前说的。RBA 这次够不够给力,现在完全是看那帮银行和政府主管经济的 Big Dogs 怎么样来分析和观察现行经济状况了,这个0.25%的 cut 也刚刚发生,就像前面几位网友马上反应,欢欣鼓舞的 ...



澳洲的经济还是相对安全的,各项指标暂时都还不错,要澳币暴跌需要一些外部大震荡,大的突发事件。
如果跌到金融危机的时候那样,估计3分之一的TX们都要下岗了。大家都没好日子过
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220#
发表于 15-5-2013 02:30:31 | 只看该作者
原帖由 circleyue 于 15-5-2013 01:20 发表
上周听了Mark Bouris的详细分析关于这次降息的内在意义(不是政府表面说的)结论就是:
property will be the main investing focus for the next few years
property price will going up more
yeild will going ...


简单地说就是房租增速受到区域收入限制赶不上房价的上涨速度吧。

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circleyue + 20 对的,低息,租房的很多去买房了

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221#
发表于 15-5-2013 15:23:15 | 只看该作者

对,和我之前的分析一致

我最初的发帖讨论就是非常肯定房价要上涨,抛开了经济萧条的因素。其实现在的一些 Property Market Report 上的一些报告指出佩斯一些地方的房价下滑其实也是要看的,其中有两大原因。第一,这个区本来就很烂,没什么前途,被之前大吵特吵,炒作上去现在打回原形很正常。第二,都是那些持有巨资的房地产开发商在囤积旧房子的土地。通常那些建于上世纪5,60年代的房子但是有很多土地面积的非常多。通常 First Home Buyer 是不会很愿意碰那些房子的,因为买来之后还要花很多钱去维修。但是他们便宜,因为房子本身建筑不值钱。这样子一来,开发商大量以低价收购那些无人问津的老破房子,一下子就把当地区域的平均房价往下拉了。

其实,如果你是有商业明锐头脑的人,可以多关注这样均价跌荡起伏的区,有很大的可能性开发商在囤积土地。等 Re-Zoning 一下来,那个区的房价就是 Sky-Rocketing 了,毫不夸张。

但是,话说回来。等这一批次的 First Home Buyer 入市完后,如果经济继续萧条或大量裁员,那么租房市场就要萎缩,意味着租金的呆滞和甚至下降来争取租客,这个不是不没有可能。

所以,我也很赞同 circleyue 朋友的观点,如果你没那资金量和魄力,最好别碰投资房的购入,尤其是100%贷款空手套白狼的那种,风险非常的大。


原帖由 lowprofile 于 2013-5-14 23:30 发表


简单地说就是房租增速受到区域收入限制赶不上房价的上涨速度吧。

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222#
发表于 6-6-2013 11:18:14 | 只看该作者
本帖最后由 8080 于 6-6-2013 10:23 编辑

这次风暴看来不能掉以轻心。
对面一个以前租给做Mining的的住,Rossmoyne Senior High学区房,提前解租了,招租的牌打了三个月了还没找到人。这个学区我在这住了快六年,以前从来不愁找租客,一开放就是十来二十家来看,递Offer。
有谁最近还看到新闻关于西澳或珀斯每周净增加人口没有,可否来个链接?会不会没有增加就是减少?

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223#
发表于 6-6-2013 19:09:28 | 只看该作者
大家好久不聊房子了
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224#
发表于 6-6-2013 19:38:03 | 只看该作者
From: http://au.news.yahoo.com/thewest ... gest-hit-in-decade/


Economy takes biggest hit in decade
Shane Wright Economics Editor, The West Australian
June 6, 2013, 6:08 am
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: Barnett pins hopes on gas
: Tourism ad freeze
The WA economy has taken its biggest blow in more than three decades, with miners dropping projects and householders shutting wallets.

Economic activity across the State had its biggest contraction since the 1982-83 recession in the six months to March 31, Australian Bureau of Statistics figures reveal.

The national economy grew 0.6 per cent in the March quarter, giving Australia annual growth of 2.5 per cent to be near its 23rd consecutive year without a recession.

But WA, for so long the nation's economic driver, is becoming a passenger.

State final demand, which excludes exports and imports, shrank 3.9 per cent in the March quarter after a 0.9 per cent contraction in the previous three months.

Private capital works spending, largely for mining, fell almost 12 per cent in the quarter as companies wound back expansion plans.

A year ago, WA's final demand was growing at an annual rate of 16 per cent. Growth is now zero.

Imports, such as machinery for miners, fell 15 per cent in the past six months and even the value of exports has fallen.

It's not just miners. Household spending, so long supported by the mining boom, fell for the first time since the global financial crisis.

Despite the sharp falls, overall economic activity remains at elevated levels. But the fall is showing up in the State's jobless rate, which has climbed to 5.2 per cent from 3.5 per cent in May last year.

Federal Treasurer Wayne Swan said the figures for WA reflected the way mining investment was rolled out across the State.

"What you are seeing principally in the case of Western Australia is the impact of lumpiness," he said.

Mr Swan said rather than falling sharply, mining capital works would gradually edge down and be replaced by an increase in exports.

That lift in exports would help boost the national economic performance, pushing up growth a full percentage point.

But the March quarter predates the sharp 20 per cent fall in iron ore prices in the past three months.

The national accounts confirmed a lift in productivity, which is growing at 2 per cent a year, and a fall in labour costs. They also showed domestic spending remains constrained with households continuing to save more than 10 per cent of their income.

AMP Capital chief economist Shane Oliver said Australia continued to do well on international comparisons, but the GDP result showed the economy was weak.

Mr Oliver said the economic future depended heavily on people responding to cuts in interest rates.

He said the March quarter accounts showed Australia was likely to need more help as the mining boom faded in lower rates and a lower Australian dollar to make manufacturers, tourism and higher education more competitive.

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225#
发表于 6-6-2013 20:07:12 | 只看该作者
原来西澳失业率从3.5上升到5.3%
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226#
发表于 8-6-2013 11:42:28 | 只看该作者
From:   http://news.backchina.com/viewnews-247392-gb2312.htmlg
               
宝钢董事长谈惨淡现状:冬天还没到 现在还处在深秋(图)




  
宝钢集团董事长徐乐江(资料图)


  原标题:宝钢徐乐江“深秋”论:行业“寒冬”长些不是坏事

  钢铁行业龙头宝钢集团的掌门人对惨淡行业现状的看法,可能与大多数钢铁企业管理层的看法相左。

  “行业的冬天还没到,现在还处在深秋,至于何时才到春天,我觉得这个时间漫长点不是坏事,可以让我们更好地思考和进行转型。”在昨天举行的第五届宝钢学术年会上,宝钢集团董事长徐乐江,用这样的开场白,表达了他对微利时代钢铁业的看法。

  这意味着,作为宝钢集团掌门人,徐乐江认为行业最惨烈的状况仍没有到来,潮水还没有彻底退去,裸泳者也还没有太多显露。

  刺激政策难再有

  行业“深秋”的说法,可以得到一季度钢产量增长数据的佐证。今年1~3月,中国的粗钢产量达到19175万吨,创下了季度历史新高,同比增长9.1%,远高于去年同期2.5%和去年全年3.1的增长率。

  “超常增长主要是由于去年12月的矿石价格比较低,钢厂纷纷加大了原料采购和库存,开工率一直保持较高,”徐乐江表示,不过现在来看,政府并未再次出台类似“四万亿”的刺激经济措施,“虽然城镇化也在做,消费也在刺激,但需求并没有那么热。”

  “一季度国内钢铁产能的超常释放,令重点城市钢材市场上的库存量一路飙升,很快达到了历史最高水平,并在3月上旬达到峰值,这又带来了钢铁企业的竞相降价,行业整体再度转入亏损。”中国工程院院士徐匡迪昨天指出。

  中钢协的统计数据显示,大中型钢企的利润逐月下降,1月利润为13.38亿元、2月9.98亿元、3月2.67亿元、4月份1.53亿元。徐乐江更是预计,5月份的经营状况预计比4月份还要差,而6月份则不如5月份。“相信未来会有更多企业退出市场,当然前提是政府能够下定决心转变经济增长方式,以往类似‘四万亿’的刺激政策,对企业长远来说可能适得其反。”

  目前还能够盈利的钢铁企业,主要是一些拥有长期固定客户、适销对路且成本控制力较强的企业,而一些资金压力和库存均很大的钢铁企业,随着需求的持续疲软和钢价的持续下跌,日子难熬,这也包括一些人员包袱重,无法实施“管理者能上能下,收入能高能低,员工能进能出”的老牌国有钢企。

  占领微笑曲线两端

  尽管由于建厂时间相对鞍钢等传统钢企要短,人员包袱也相对没有那么重,在产品竞争力和成本控制上一直在国内钢企中领先的宝钢,也感受到“深秋”寒意。

  徐乐江坦言,“我们跟国外生产同类产品的先进企业比较,发现差距在服务型制造方面,比如为客户进行个性化定制等,所以即使拥有高端精品,也要在服务型制造上进行转型,产品才能发挥更大的价值。”

  徐乐江所指的服务型制造,内涵是向价值链“微笑曲线”的两端延伸,“现在大多数钢铁企业做的还主要是微笑曲线最底部分的产品生产,关注点还集中在产量能耗成本指标,却忽略客户的培育,因为以前产品并不愁卖,现在,微笑曲线两端的咨询服务、市场研究、研发设计,以及整体解决方案、供应链管理、集成服务、物流和个性化定制等都值得探索增值空间。”

  “钢铁业走到今天,要像汽车的4S店一样接近客户服务客户,甚至通过参与客户的产品设计研发,并负责后期的加工配送。”徐乐江称。宝钢目前已经着手向服务型制造转型,比如先期介入汽车、家电生产厂家,成立联合实验室,以提供更好的产品,并且在全国建成了50家配送服务体系,希望在2018年达到国内60家,海外10家的规模。

  目前在流通环节越来越多的钢贸商退出市场,也给了钢铁企业延伸产业链进行转型的机会。最近,宝钢与宝山区政府合资成立了一家钢材电子交易中心,不仅销售宝钢自己的产品,也作为第三方平台向其他钢企、经销商和下游用户开放。

  宝钢集团旗下上市公司宝钢股份[-1.06% 资金 研报](600019.SH)总经理马国强表示,未来平台还可以探索交易之外的盈利模式,比如交易后的结算,宝钢可以结合旗下的华宝信托对富余资金进行管理,再比如交易后的仓储配送和信息咨询等都是可以探索的新的增长点。

  “目前国内钢企还有很多提升的空间,比如优化配料,精细管理,客户服务等。”徐匡迪也指出,比如延伸到服务行业,进行直供和配送,如果能把中间的销售环节拿下,2%~3%的利润将会回归到钢铁企业。 [ 俺想说几句 ] [ 查看网友评论( 1 ) ]
           

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227#
发表于 9-6-2013 02:00:58 | 只看该作者
个人观点:先囤积现金,观望西澳的经济走势。
上几个星期去West Perth走了一圈,发现For Sale, For Lease的牌子到处都是。与一朋友聊天(该朋友身处四大会计师事务所高层),说有预测City里面的商务楼宇的空置率在2年内飙升到15%以上。

目前西澳矿业的经济不景气,很多公司都在裁员,而与矿业公司有关联的工程公司、物流等公司都面临困境。西澳州政府加速投资基建项目,同时鼓励商用、民用建筑的投资,以弥补矿业投资的下降,但这还不够。这也是为什么州长经常跑中国、日本找投资的主要原因。

从整体大环境来说,我不担心澳州通货膨胀,原因是RBA并没有像中国、美国一样超发货币。澳州的通胀主要来自输入性通胀,即澳币下跌引发进口商品价格上升导致。我也认为澳州利率并不会降到象美国、欧洲、日本那样低,因为RBA需要维持利率在适当的高位来控制输入性的通胀。

如果西澳州经济下滑,失业率继续上升,则房租必然下降;而利率持续维持较高位置,在现有房价下,投资房的回报率会下降;这将挤压投资房市场,拉低投资房的价格。而对于自助房,由于人口的自然增长与外来移民的持续增加,其刚性需求会保持强劲,价格继续坚挺。这也是为什么40万-60万的房子成交活跃且价格价格近期增加不少的原因,因为这是自助房的购房者主要购买区间。

个人观点,仅供参考!

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228#
发表于 9-6-2013 02:10:04 | 只看该作者
Dom 发表于 9-6-2013 01:00
个人观点:先囤积现金,观望西澳的经济走势。
上几个星期去West Perth走了一圈,发现For Sale, For Lease的 ...

其实就是房产价格太高会令人望而却步了,即使是投资房价格也不应该太高
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229#
发表于 9-6-2013 13:48:51 | 只看该作者
Dom 发表于 8-6-2013 23:00
个人观点:先囤积现金,观望西澳的经济走势。
上几个星期去West Perth走了一圈,发现For Sale, For Lease的 ...

很好,终于遇上了和我之前观点一致的童鞋了。
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230#
发表于 10-6-2013 00:06:25 | 只看该作者
我住的公寓,年初open基本10以上组人马看房,因为方便,跟着看了几个
昨天,两个open,每套都是三组五人,两对夫妻加我,其中一个人还聊天说,他们所在的office building几家公司关门退租
我觉着无论什么经济环境,手里有银子,觉着即使经济危机也能顶住,想买就买呗,当然不想买就不买,咋整咋有理
没银子,工作又不保险,谨慎点儿比较好哈



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231#
发表于 16-6-2013 22:34:52 | 只看该作者
本帖最后由 008 于 16-6-2013 21:36 编辑
008 发表于 6-12-2012 09:23
2008/2009,有人说西澳/澳大利亚房子会跌成狗屎,我说别做梦了,
现在又认为现在会火起来,我要说,别想 ...


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232#
发表于 25-6-2013 12:14:31 | 只看该作者
From: http://www.myactimes.com/actimes/plus/view.php?aid=603269

珀斯的房地产市场前景如何

【财金时报讯】6月20日,记者从西澳房地产研究学会了解到,房地产专家认为珀斯未来18个月内的房地产市场将趋于平稳。

房地产专家认为未来2年内房屋价格会有所上升,但是会是非常缓慢的。房产专家刘易斯•克里斯托弗(Louis Christopher)对记者说:“本财年珀斯房地产市场非常繁荣,尽管许多矿业公司的利润都在下降,但是银行的利率很低,这也促成了珀斯的房地产市场火爆。现在许多行业都不景气,唯有房产市场依然很好。”

“本财年,房产销售额比预计增长了5%。” 克里斯托弗先生说:“我们预计下半年,房产销售不会有很大的增长。”

海利(Hegney)房产中介总裁嘉文•海利(Gavin Hegney)对记者说:“珀斯现在正经历着行业转型,预计将有一万五千名工人将从资源行业转向房屋建筑行业。未来几年内,全新房屋的需求将有很大的提高。总之,预计未来几年内,租房市场的供给将有所好转,达到供需平衡。“

“最近澳币相对美元有所贬值,国家储备银行降息,这对于首次购房者和房产投资者是利好消息。我预计未来12个月内利率不会上升或者还有下降的可能。”



克里斯托弗先生预计下半年的房地产市场经济不容乐观,随着资源业的衰退,房地产市场也会逐渐冷静下来。克里斯托弗先生认为未来几个月内的房地产市场有可能像2007年,经济危机发生前的市场一样。那个时候,房贷的批准率比从前下降了18.7%,房子价格下降了8.1%。

据保守估计,由于目前失业率的增加,投资房产市场将趋于平缓,投资者在投资前也会更加谨慎,做好调研。据统计,自2012年10月以来,租房市场的房屋空置率有所提高,现在以前更容易租到合适的房子了,并且房租会有所下降。





房地产分析专家提姆•劳立丝(Tim Lawless)对记者说:“西澳经济不再繁荣,现在已经回归正常。西澳资源业不再旺盛, 同时房地产市场也不再繁荣。珀斯的房地产市场在2010年达到了鼎盛,现已趋于平稳。房地产中介应瞄准乡村和郊区,这些地区还会有很大的发展空间。”



海利(Hegney)房产中介总裁嘉文先生说:“过去的几年内房产价格每年都在上升8%,但是未来几年内可能不会有这么大的上升空间。最近投资者喜欢买珀斯市中心的公寓,其实公寓的投资市场也已接近饱和。”



珀斯的平均收入相对于其他州比较高,据统计,每个家庭的平均收入1781澳元每周,而其他州每周家庭平均收入1481澳元。

专家预计在2021年,珀斯每个家庭的平均收入将是2572元每周,其他州每周家庭平均收入将是2019澳元,所以珀斯还是有很大的发展空间的。

嘉文先生表示:“家庭收入的快速增长,必将会促进房产市场的发展。同时租房者也不必担心,市场上会有越来越多的空房供出租。我预计2013年下半年,房产市场会很平稳,到2014年会有适度的上升空间。”



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233#
发表于 25-6-2013 12:33:42 | 只看该作者
FRom: http://www.freeoz.org/ibbs/thread-1032953-8-2.html

5月出租房空置率升至2.1%时间:2013-06-19来源:澳洲日报 作者:网管 点击: 70 次 (澳洲日报讯)据SQM Research报告,5月份全澳出租房空置率微升至2.1%。在过去一年中,随着经济走弱,全澳出租房空置率也从吃紧的1.8%逐渐提高。

SQM执行董事克里斯多夫(Louis Christopher)说,租房市场持续松动,不过是渐进式的。

“租房市场开始向租户提供一些选择了,”他说,“租房空置率已经连续四个月上升,现在,根据我们的每周租金指数,堪培拉和珀斯等城市在最近几个月里已经录得了租金下跌。”

在珀斯,出租房空置率已经翻倍,从2012年5月时非常低的0.6%上升到了上月依然吃紧的1.3%。

堪培拉的出租房市场也在朝同一方向发展,出租房空置率从房东利好的0.7%上升到了较为平衡的1.5%。

墨尔本和霍巴特的出租房空置率最高,分别爲2.7%和2.8%。达尔文的空置率最低。仅为1%。

悉尼的出租房空置率也上升到了1.8%,布里斯本则上升到了1.9%。

克里斯多夫表示,除非新屋数量增加导致租客大出走,否则他不认为出租房空置率还会出现大幅上升。

然而,在墨尔本内城的一些公寓住宅区,由于投资公寓供过于求,出租房空置率也远超市场水平。例如在Southbank,5月份有417套物业空置,相当于总存量的9.7%。沿着St Kilda路,在邮编3004地区,空置率更高达13%。





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234#
发表于 25-6-2013 12:44:54 | 只看该作者
背心的马甲 发表于 15-5-2013 12:23
我最初的发帖讨论就是非常肯定房价要上涨,抛开了经济萧条的因素。其实现在的一些 Property Market Report  ...

看样子预测的很准确。现在的房租市场果然开始萎缩了。

现在买投资房变得越来越拿捏不准了。

到底是为了回报率,还是为了 Capital Gain 。。。。。
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235#
发表于 26-6-2013 00:46:38 | 只看该作者
澳大利亚有价值1千五百亿澳刀的矿业和能源投资项目延迟或取消.

From:   http://www.bloomberg.com/news/20 ... australia-says.html

Australia Mine, Energy Investments Peak as Projects Delayed
By Phoebe Sedgman - May 22, 2013 12:31 PM GMT+0800 ..Facebook Share Tweet LinkedIn Google +1 1 Comment
Print QUEUEQ..Mining and energy projects worth about A$150 billion ($147 billion) have been delayed or canceled in the past year in Australia as investments peaked and commodity prices declined.

There were 14 fewer projects being developed in Australia as of April 30, the Bureau of Resources and Energy Economics said today in a report. Projects worth A$267.6 billion were being developed, compared with a record A$268.4 billion on Oct. 31. Australia is the world’s biggest iron ore exporter.

Committed investment has peaked and may drop to A$256 billion by the end of the year, the Canberra-based agency said. Investment may decrease by A$8 billion next year and revert to levels comparable to 2007 starting 2017, the bureau estimates.

The Reserve Bank of Australia said this month resource-sector investment is near its peak and expected to remain at a high level for about the next year. BHP Billiton Ltd. (BHP), the world’s largest mining company, is targeting an 18 percent cut in capital spending in fiscal 2014 to about $18 billion as part of an industry-wide drive to boost returns from investment.

“The stock of committed investment has peaked and is projected to decline over the next five years as a result of fewer high value projects progressing through the investment pipeline,” the Bureau of Resources and Energy Economics said in a separate statement.

The investment value covers 73 projects at the committed stage from 87 in the previous period, the bureau’s report said. Liquefied natural gas, natural gas and petroleum accounted for about 77 percent of the expenditure and iron ore 8.2 percent, it said.

Bear Markets
Iron ore tumbled into a bear market last week, joining copper and gold, on concern that slowing growth in China, the world’s biggest buyer, will hurt the outlook for demand. This year will probably signal “death bells” for the commodities supercycle, according to Citigroup Inc.

The Standard & Poor’s GSCI gauge of 24 raw materials is down 2.6 percent this year, after an almost fourfold advance since the end of 2001. Australia’s economy has been boosted by a mining investment expansion to meet resource demand in emerging nations like China, the biggest user of everything from copper to coal.

“The approaching peak in resource investment, the high level of the Australian dollar and ongoing fiscal consolidation are all likely to weigh on growth over the next year or so,” the RBA said in this month’s statement on monetary policy.

Slower Pace
While mining investment is still at a high level, it has probably grown at a slower pace, it said.

“The downward shift in China’s economic growth rate combined with the decline in the commodity intensity of growth have a permanent and profound impact on global markets,” Citigroup said in a May 20 report.

China’s economic growth slowed in the first quarter while April industrial output and fixed-asset investment trailed estimates.

Rio Tinto Group (RIO), the world’s second-biggest mining company, is on course to cut $2 billion in costs this year as lower commodity prices cut revenue. The company has announced plans to sell assets and reduce $5 billion of total costs since Chief Executive Officer Sam Walsh took over in January.

To contact the reporter for this story: Phoebe Sedgman in Melbourne at psedgman2@bloomberg.net

To contact the editor responsible for this story: James Poole at jpoole4@bloomberg.net

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236#
发表于 26-6-2013 12:39:45 | 只看该作者
呵呵,就看这牛逼的政府的所谓失业率统计不升反降的奇怪现象什么时候结束了。

等这一层猪皮被撕开后,然后就看6月底的财政年结束大甩卖的情况了,到底是凄惨还是又是 ”蒸蒸日上“。就看那帮人的胆子了。

假如,什么都被打回原形的话,那么7月份中旬或下旬的央行给力减息肯定来。我就不信了这政府有那么大能耐想逆天了。

立帖为证。。。。。。
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237#
 楼主| 发表于 26-6-2013 16:53:31 | 只看该作者
出租市场还是很好,不过要注意合理价位和房子的位置。500上下的租金,交通便利的,大把人等的租。
现在的格局就是矿上裁员,虽然这部份人工资高,不过人的数量不多。所以对普通住房的供需没多大影响。

2点几的空置率一点不高,空的很多都是高档的住宅/公寓。其实只要owner肯牺牲一些回报,降价也是有人要的。

西澳工作不好找,不过东部也没工作,东部裁人比西部有过之而无不及,那里生活成本也不低。
房子是必须品,和奢侈品不一样,不能没有。所以要想在澳洲生存,就要租房/买房。

国内大环境越来越差,现在大把人趁澳币低换了钱过来买房,我就认识两个。如果澳币继续跌,很多人会卖了国内的房子来澳洲买房。所以房市很难垮。

拿食品零售业来讲,其实我感觉现在越来越多人手头的钱宽余了。大家对实惠的必需品买得越来越多。

还是那句话,投资要谨慎,自住无所谓。大家努力工作,大可不用杞人忧天
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238#
 楼主| 发表于 26-6-2013 17:13:05 | 只看该作者
背心的马甲 发表于 26-6-2013 11:39
呵呵,就看这牛逼的政府的所谓失业率统计不升反降的奇怪现象什么时候结束了。

等这一层猪皮被撕开后,然 ...

失业率我觉得这是个决定性的指标。最反映基本面。
实际的失业率肯定在上升,政府玩的数字游戏,特别是full time.
一旦再降息又对房市利好,对必需品消费利好。澳币会继续跌,对国内想过来买房的又是利好。不过前提是失业率不能讲得太离谱。
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239#
发表于 26-6-2013 18:15:18 | 只看该作者
circleyue 发表于 26-6-2013 15:53
出租市场还是很好,不过要注意合理价位和房子的位置。500上下的租金,交通便利的,大把人等的租。
现在的格 ...

中国现在正在资产抛售期,如果还有一波城镇化,那还能继续个大半年,如果城镇化不推了,现在也就接近尾声了。澳元虽然下跌趋势明显,不过等中国这一波抛售期走完,人民币的行情将会比澳元更猛。到那时候也就是澳洲房市现原型的时候,外来资金涌入最多的两个地方自然会现的更厉害,一个是悉尼,一个是珀斯。

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240#
 楼主| 发表于 26-6-2013 20:08:21 | 只看该作者

中国的问题太复杂,我不敢猜测。毕竟天朝经济被人为控制着。
不过如你所说,如果由于经济不好,人民币快速下跌的话,那加上可能的美国经济复苏,需求增加。那么到给了国内实体经济一个喘息的机会,对中国反倒是好事。毕竟中国的中低端制造业还是世界第一的。
如果这样的话,澳洲又会是第一个受益的国家,因为中国需要原材料。

至于房市,外资进入房市毕竟诸多限制。所以还是供求决定价格。只要人口不断增长,个人觉得不大会崩盘。不过收益会没有前十年高。

听讲座说有些资深投资人看好brisbane。说现在在澳洲买投资房最好的就是QLD南面。我不是很了解。
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