西澳的“冬季”来了，房子却很火。更新5/10/14 293楼

半杯醉 · 发表于 2-5-2013 15:46:33

Tx们，看今天的financial review page 7, perth房价四月降2.5%
某人在文中说房价还会继续涨因为人口在增长，可是有项目暂停，有公司都在裁员，人口会回落吧，但应该会滞后

老鼠爱上猫 · 发表于 2-5-2013 18:28:50

这个房价不知道是怎么计算的？我觉得有些区还是一样在涨啊。

urban2000 · 发表于 2-5-2013 20:33:51

不管怎么就算，经济变差楼市还疯狂绝对不是正常现象。两者之中绝对有一个是假象，中期看。作为非典型刚虚的我决定暂时回避。

urban2000 · 发表于 2-5-2013 20:38:00

感觉有点像国内股市，最后的疯狂就是垃圾股升天，不讲道理的涨。。。

urban2000 · 发表于 2-5-2013 20:41:29

不过有种情况是并非需求太旺盛，而是供应实在不足，所以就算经济不好房价也还是涨。。。。

老鼠爱上猫 · 发表于 2-5-2013 23:20:36

原帖由 urban2000 于 2-5-2013 19:38 发表

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感觉有点像国内股市，最后的疯狂就是垃圾股升天，不讲道理的涨。。。

现在还是40-60w这个段的升得多吧，这些好像又不能说是垃圾股。。。贵的房子据说升得不多或者有所下跌？

berserkyjc · 发表于 2-5-2013 23:23:49

70万以上的房子很多都可以讲价，100万以上的房子太多数是跌的。

背心的马甲 · 发表于 2-5-2013 23:46:48

今年，应该是现行经济差其实是从2012年的10月份就开始的一个可能是长幅震动经济周期性下跌，我个人预计是到2015年底才有可能全面复苏。或者说真正的“冬天”还没来呢。

这里有一些逻辑上的必然性，因为世界经济的“一塌糊涂”，而天朝在08/09的几万亿刺激使得澳大利亚的经济没有被彻底废了武功，反而在发达国家中的“独树一帜”，尤其是矿业这个领军人物。但是凡事都有个所谓的“效应期”，好比方你在远处看见一艘大船飞驰而去，而波浪要在数十秒的一段时间后才传递多来拍打着岸边。一个国家的经济非常复杂，就使得这个所谓的“效应期”非常的漫长。

我们现在看见的澳大利亚经济的一个下滑只是一个开端，失业潮也只是一个开始，为什么？大公司和小公司都有一个年度营业前瞻，他们在2012年的年初（3,4月份）的时候制定了July 2012 到 July 2013 的Financial Year Forecasting ，公司上上下下的所有开支，进账，招人，等等等都是有个计划和预算的。现在的裁员潮其实是2012年10月份的大宗商品价格下滑和中国对资源购买的下滑的一个“效应期”。也就是为什么这段时间的裁员都是集中在3,4月份，因为公司的July 2012 到 July 2013 的Financial Year Forecasting 的钱用完了，但是营业并未有达到之前的预期，所有被裁的人就是为了补这个洞洞眼的。但是，他们是不幸的但又有可能是幸运的。

怎么说，现在没有被裁的人只是暂时性的安全了，因为到了公司门做 July 2013 到 July 2014 的Financial Year Forecasting 的时候，他们掰掰手指头，脑袋突然一想，不对啊，经济很坑爹啊。而那个时候呢，有是经济规则里的“效应期”发酵的时间段。之前的我说的从2012年的10月份就开始的一个可能是长幅震动经济周期性下跌的效应在那个时候开始发酵，什么商业营销指数，建房，贷款，批建和Unemployment rates都在那个时候发酵，就是所谓的“信心指数”，大家一下子跌到谷底，然后就是公司相应的做调整，又开始大幅的裁员来减少开支和降低成本。。。。。。。

所以说，早点被裁的人，可以有个好点的机会再找找别的“救命稻草”，但是这些“救命稻草”为数不多，那么今年下半年要被裁的人就没多少机会了。然后就是房市的一个震荡下跌，但是可能是小幅的，而且也取决于什么区，说实在的，并不是所有的区都会跌，也不是所有的区都会涨，政府说的只是个统计平均值，有敏锐眼光的投资者还是能看清什么地段，什么区的房源比较有潜力的。

但是，我的看法对于佩斯的房价来说，整体还是要上涨的。就像很多朋友说的人口问题，人口的增长，就像实体黄金一样是“硬通货”要素，是一个可以违背经济学教科书的一种增长诱因。现在欧洲的经济，列如冰岛，相比澳大利亚那是一个天上一个地下，现在冰岛都没人了，全跑路了，大部分有资产的全移去别的国家了，澳大利亚就收了很多这样的人，尤其是西澳，所以西澳的人口增长肯定还是直线上升的。还有很多从东边过来的澳大利亚人。因为大家都觉得西澳的经济仍旧最好，最好找工作，这样的“效应期”发酵的时间最起码有个1到2年，所以佩斯人口增长个1年多，两年绝对没问题，但是以后会趋于平稳的增长，而不是一窝蜂的涨。

对于，民选结果出来的 Liberal 党派的将来经济工作中心，我认为还是比较有潜力，有希望的。无论是伊利莎白港，大赌场，新体育馆，新医院，Belmont 跑马场娱乐中心开发。。。。。都是把佩斯能宣传出去的典范，鬼佬不傻，不能只盯着石油天然气，铁煤锌铜铝，佩斯也要大力发展第三产业，旅游和赌博业。对于天朝的想试试运气的有钱人来说，除了澳门那个你还没走出酒店了就有人知道你是谁了的地方，佩斯开了大赌场和酒店，就是同时区，不用倒夜的一个好地方，没有别人的耳目，隐私被保持的很好，飞机下飞机去，没人知道。

将来的佩斯就是人多，喜欢清静，想保持佩斯原来21世纪初那样的英伦式安静祥和生活方式的人们来说要失望了。佩斯的人口将来的目标就是400万到500万，不管花几年去完成，当然那也只不过刚到悉尼现在的水品。但是从现在拥有房产的人，或者手拿几十套投资房的人肯定开心了。

其实也就是个看谁笑到最后的一个故事了。。。。。。

原帖由 stonebreaker 于 2013-5-2 08:33 发表

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降息对房市的影响总是会大于经济对房市的影响吗？经济变差，不是会使买房的人变少吗？怎么稍微降点息就能让房市疯狂

[ 本帖最后由背心的马甲于 2-5-2013 20:55 编辑 ]

背心的马甲 · 发表于 3-5-2013 00:56:31

Jas

你也不睡早觉的呀。

其实就是我说的“效应期”，还没到时候呢，等等吧。如果现在你有一份很靠谱的好工作，一定要多加努力认真工作，保住眼前的一切革命成果。而我是要慢慢的开始欣赏上帝给我打开的另一扇窗子外面的优美景色了。。。。。。。。。。

原帖由 lengyi3211 于 2013-5-2 21:36 发表

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写的非常有见地，所以大家一直说经济下滑的时候我倒没发现Perth 到底怎么样了。这样看来，还是开始攒钱买投资房吧。

加油加油，争取笑到最后！

Jessejob · 发表于 3-5-2013 00:58:11

ding,

v2rain · 发表于 3-5-2013 01:08:59

你个傻逼，你怎么好意思用了个这么傻逼的签名

lowprofile · 发表于 3-5-2013 01:26:16

原帖由 背心的马甲 于 2-5-2013 22:46 发表

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今年，应该是现行经济差其实是从2012年的10月份就开始的一个可能是长幅震动经济周期性下跌，我个人预计是到2015年底才有可能全面复苏。或者说真正的“冬天”还没来呢。

这里有一些逻辑上的必然性，因为世界经济的 ...

看你的签名，真不知道你到底来了几年了，呵呵

背心的马甲 · 发表于 3-5-2013 01:35:06

艹，你丫的也那么晚不睡觉。

原帖由 v2rain 于 2013-5-2 22:08 发表

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你个傻逼，你怎么好意思用了个这么傻逼的签名

[ 本帖最后由背心的马甲于 3-5-2013 08:12 编辑 ]

背心的马甲 · 发表于 3-5-2013 01:36:59

不好意思，马甲太多，用马甲用的习惯了

原帖由 lowprofile 于 2013-5-2 22:26 发表

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看你的签名，真不知道你到底来了几年了，呵呵

背心的马甲 · 发表于 3-5-2013 01:40:58

还有，你丫个高帅富就赶紧买了房吧，就 MosmenPark，PaperMint Grove那边的几幢挺不错的

原帖由 v2rain 于 2013-5-2 22:08 发表

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你个傻逼，你怎么好意思用了个这么傻逼的签名

urban2000 · 发表于 3-5-2013 02:37:09

确实这个价位的房子最近升的比较多，但谁能保证是正确的上升呢？前几年被高位套住的人也不少吧。不是说垃圾股，是说涨的没道理，起码对于我来说。这两天的发现，city推出１元咖啡，购物中心又撤了几家小柜台。

eagerbeaver · 发表于 3-5-2013 13:06:29

我觉得长期看，perth肯定会成为LA这样的西海岸经济中心，随着亚太区的经济地位崛起。当时美国西岸的LA, SF崛起除了初期的战争原因，很大程度上受益于日本战后的经济奇迹. Perth长期的增长潜力不可估量，人口也会不断增长. 当然这不保证房价不会跌，但是要在市区里找一座像样的，带大花园的House可能越来越难了.

urban2000 · 发表于 3-5-2013 16:13:21

楼上的，我真佩服你的远见。。。

urban2000 · 发表于 4-5-2013 01:48:07

今天的西奥报纸，a开头的一个港口和火车运营商大幅削减支出和工作，作者的话是：really raise concerns about economic conditions of au.

lowprofile · 发表于 4-5-2013 01:57:39

原帖由 eagerbeaver 于 3-5-2013 12:06 发表

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我觉得长期看，perth肯定会成为LA这样的西海岸经济中心，随着亚太区的经济地位崛起。当时美国西岸的LA, SF崛起除了初期的战争原因，很大程度上受益于日本战后的经济奇迹. Perth长期的增长潜力不可估量，人口也会不断 ...

要是这个趋势，那新加坡和香港早就捷足先登了。。。西海岸经济中心这种的，要有实体产业或者经济增长点才行的。。。

背心的马甲 · 发表于 4-5-2013 23:25:13

说老实话，不是身处在那些最上层阶级的精英决策层（就是那0.000000000001%）的普通老百姓，想要发家致富，让自己家族也能富足几代人，其实有时就是靠明锐的解读那些最上层阶级精英的决策还有就是“赌”呗。

想想看，能豁出去扎根投身天朝自从2000年开始有涨有跌的房市到现在赚了的钱以亿记；那些在2零零几年能判断出今后智能手机如苹果和三星的市场垄断性，靠的可不是保证百分百正确的公式然后按计算器按出来的，很多都是赌一把，豁出去啊。尤其在现在这种信息化社会和工业的高度发，什么事都有可能，而且也让“奇迹”发生的特别的快。

脸书的创始人不就是很好的列子，只不过人们都忽略了这样干的风险有多大。引用一下我的一位在西澳矿业里做勘探的好友的民谚：当大家专注于像 Sirius 这样市值翻了250翻成功的勘探公司，他们不知道这是踏过多少大大小小的勘探公司的“尸体”走过来的。所以，我们小老百姓能关心的也期望的有时候也就是那么挺乐观的赌一下呗。佩斯将来的经济价值真的能上升到“西海岸的经济中心”在整个亚太金融区里有些举足轻重，这种事真心太难下定论了，不确定因素多的像天上的星星。。。。。。。。。

但是，我和那位朋友一样，抱有着那么一小点期望和信心吧，感觉佩斯将来可能会达到和发展到那种境界，尤其是人口问题，人口的增长我的感觉更强烈些。这其实也就是赌一把吧，赌赌大家的房子将来留给子女的时候，他们笑的牙都快掉了。

当然，现行经济的不确定性是很操蛋，这其实大家都可以来讨论讨论，抛砖引玉式的让大家来积极参与，发着发着，不经意间，某位大师级的回复可能就是我们广大小老百姓，小菜鸟们的“明灯”。

现在的失业率第一政府的计算有个延时，严重性估计得等到下个季度才显现出来；第二，就是佩斯的经济指数好有一部分被天然气拉上来的。SEEK的工作指数和数量现在是被天然气项目给垄断的，CBI，INPEX 等等等等招工大户的项目都是天然气，设计工程师，采购，会计，建筑，施工，焊工，铆工。。。。。。太多的配套产业了。可是这个势头会不会消退或者减弱？我的感觉是极有可能。

第一，我敢肯定央行下半年的一系列动作会是减息，然后，减息。。。。然后。。。。再减息。因为全世界都有进入通缩的危险，因为之前通胀印的太爽了，我们不是常说，出来混的迟早要还的。通胀完后定有通缩；然后所有物品和服务行业的价格下滑，然后影响小生意，民间资本，房地产，一般股市等低流动性产业的萎缩 -》接着是蓝筹股票，期货，债券 -》接着法定货币，就是每国的货币 -》最后是黄金（金本位）

教科书上写的挺清楚哈，其实，事实也发展的挺明确呀。看看现在到处议论放风的关于降息，房产泡沫，澳币贬值暴跌（因为降息）然后是黄金暴跌（除了“中国大妈”的散户救金价的令人大跌眼镜的一处）。会不会像美帝1929年经济大衰退的情况出现，不知道，但估计不会。

所以，澳大利亚的经济非常难预测，尤其是西澳原来以矿业为发动机式的两速经济发展模式的转变成功与否值得揣测。要是澳币暴跌，当然老是回国爽的朋友不高兴了，原来换算1块5澳币能买一大碗凉皮或油泼面，现在要3刀了。但是澳币跌了，制造业就有机会了。工资跌了，说不定把我们大家都“打回原形”了，说老实话我们的工资太高了。当然好的是把那帮很强势的工会打回原形，该干啥干啥去，发发牙膏，洗面奶的就可以了。。。。。。。。。要不然没有人会来佩斯，西澳搞项目的。

所以，很多事情其实就是看政府了，政府主导人民的经济发展，一个国家才有前途。尽管我不是公民，但是我也非常的关注选举和澳大利亚的政治，这也是为什么我也很讨厌澳大利亚的工会的原因，尤其是码头那一块。最起码Liberal和巴奈特的连任是个好的开局，工党是一帮工会头子和工会律师组织起来的，对经济狗屁不通。只有Liberal是一帮商战里出来的，都是做生意的生意人，只有他们懂得在这种时候带领大家走出困境。这也是我对佩斯看好的其中一个原因。

假设，能在2015年年中走出低谷，也正好是Liberal在西澳的执政正值黄金阶段，那么将来也不会有半路杀出的反对党选举来破坏一切既定的经济复苏，这也是政治格局稳定性上的一个分析层面来支持佩斯的“不会太坏的”将来。当然，重点就是为了抗击通缩和抵御经济衰退，政府会主导扩张性经济政策，就是印，使劲的印，然后澳元再跌；还有就是政府的主导的扩张性经济建设，比如大力发展小企业，资助民间小企业，发展当地的基建和具有建设性和影响力的项目。这些，巴奈特，他都在做。

就像我在我之前的帖子里说的，现在佩斯的那么多发展的项目，在建的，已建的和将来要建的有很多很多。这些全是消费，工作和影响力项目。光 Metropolitan Redevelopment Authority （MRA）的项目就多如牛毛。我举些列子：

- 伊丽莎白港 Elizabeth Quay
- Perth City Link （North Bridge 那块）
- Riverside （坐公交去city经常见）
- Perth Cultural Centre
- Midland Central
- New Northbridge （北桥）
- East Perth Power Station （也是 Belmont Race Course 那块）

其他私人，半政府介入的：
- Spring Rivervale
- Belmont Race Course Redevelopment (面积也很大，商业，居住中心）
- 新的体育场
- 新的 SincTECH （就是孩子们科学教育的少年宫啦）也从 WEST PERTH relocate 到新的体育场边 Burswood
- 赌场扩建到墨尔本皇冠的规模还大一小点
- 新6星级大酒店 Burswood
- Fiona Stly 医院
- QEII

还有很多，好些都是大手笔。佩斯在不远的将来绝对能有展现一些影响力，可以看得见，连政府，地产大亨和服务行业巨头都也在“赌一把”。

当然，有朋友担心年底的房价会跌一下，因为现在逆势涨的太狠，从谋略上来说不见得是一件坏事，就像大家都知道的“芙蓉姐姐”和“凤姐”，这是社会上典型的利用负面效应达到宣传例子。运用到商业里也有可能，“逆势涨”来吸眼球，“跌一小下”给你“希望”可以抄底了。总之，世事无绝对的。我也想今年年底，14年年初最好跌一点，因为我揣摩了2年了看中的那个区的地和房子现在涨的太疯了，现在穷的揭不开锅了，买不起啊。。。。。。

原帖由 lowprofile 于 2013-5-3 22:57 发表

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要是这个趋势，那新加坡和香港早就捷足先登了。。。西海岸经济中心这种的，要有实体产业或者经济增长点才行的。。。

[ 本帖最后由背心的马甲于 4-5-2013 20:33 编辑 ]

retirement · 发表于 4-5-2013 23:55:34

唉，像我这种真正揭不开锅的哪有考虑买房子的能力

circleyue · 发表于 5-5-2013 00:23:21

原帖由 背心的马甲 于 4-5-2013 22:25 发表

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说老实话，不是身处在那些最上层阶级的精英决策层（就是那0.000000000001%）的普通老百姓，想要发家致富，让自己家族也能富足几代人，其实有时就是靠明锐的解读那些最上层阶级精英的决策还有就是“赌”呗。

想想看 ...

分析得很好

，总体觉的经济因该会缓慢下行，可能会成为常态。有几年折腾的。
大家有饭碗的要保住饭碗，加上利息会越来越低，所以余钱会不减反增。
有钱千万别乱投资（刚需不算）。特别要想好如果丢工作了怎么负担。
准备守个两年，积攒为主，等危机，抓机会

。
在此期间，不断加深自己的知识面和抗风险能力。

8080 · 发表于 6-5-2013 00:14:48

From：http://au.news.yahoo.com/thewest ... -jobs-in-australia/

Rio Tinto boss Sam Walsh says more jobs will be shed in Australia as the global miner continues to make US$5 billion in savings by the end of 2014.

Three months after the company announced its first ever full year net loss of almost US$3 billion, Mr Walsh confirmed more local job cuts were on the cards.

"There will be reductions," Mr Walsh told the Financial Review Sunday program.

"This is not easy. This is a process that is very very tough, but we need to get on top of our costs."

He said the energy and aluminium businesses were both going through very tough times and the company needed to have competitive businesses.

Mr Walsh was unable to specify how many jobs would be cut, following recent staff reductions at Rio's Sydney, Melbourne and London offices.

"We don't have targets for reductions in people," he said.

"We do have targets for reduction in costs and we're working thorough that and addressing that business by business."

It comes ahead of the company's annual general meeting in Sydney on Thursday.

Mr Walsh, who recently said Rio was focused on raising funds by selling assets, said he had met with the company's 50 biggest shareholders.

"They've all got a piece of advice for us and of course one wants to listen to shareholders but this is about value, this is about ensuring that I do deliver value to shareholders.

"It' not about a fire sale."

He also predicts the global economy is in for more volatile times.

"The world is an uncertain place," he said.

"First quarter we saw a dip in China. We've seen increased commitment to infrastructure and an easing of credit and we expect that will flow through to steel production and iron ore demand," he said.

But Rio was "doing okay".

8080 · 发表于 6-5-2013 00:25:23

From： http://au.news.yahoo.com/thewest ... rowse-gas-hub-dead/

parson · 发表于 6-5-2013 00:30:32

澳洲经济不行是越来越明显的事实了。。。。。。。特别是西澳，经济的后效应，荷兰病太严重了，现在房市火爆是因为前几年矿业booming导致的余温尚未退却，等这么多人抵达佩斯，找不到工作，他们就知道知难而退了，到时候可能连labor工都觉得竞争激烈了。。。。。

8080 · 发表于 6-5-2013 00:44:43

From： http://www.freeoz.org/ibbs/viewt ... 076&highlight=1

circleyue · 发表于 7-5-2013 16:17:44

降息25个基点，澳币加快步伐赶上贬值浪潮。
房市又一利好。没失业的TX们，每月余钱又多了

背心的马甲 · 发表于 7-5-2013 16:26:12

跌是大势所趋，但是能跌多久，跌多少非常的难猜测。

但是我总有个感觉就是，RBA 不会把 Cash Interest Rates 给整到什么1.5%, 2% 之类的。他们 RBA 的人也不傻，现在老是这么减息，都减了一年多了，房价又猛升，这些不就是通货膨胀吗，非常的明显，所以 RBA 为了让通缩不发生，或者其实通缩已经开始有苗头了，看看现在降价打折的店和时间，以前我大学的时候逛商店，也就 End of Financial Year 和 Boxing Day 的圣诞打折，哪像现在几乎天天都能瞎造个理由搞什么全场 50% 到 60% OFF 之类的。所以，为了防止通缩，通常政府要干的就是主动加息来故意戳破通胀带来的泡沫，但是现在澳洲经济太TM复杂了，还有个双速经济，所以 RBA 的减息的拿捏非常的困难，不是一个容易做的决定，考虑的因素太多了。这也是为什么我还是觉得会减息，但是不会减很多，也不会一直这么减下去。

但是澳元为啥跌呢，因为澳元是商品货币，她都不是单纯的我们用的货币了，就是因为澳洲的经济因为矿业的萧条”将要被“不看好，到时候就是国际上的热钱，投机商们马上撤走资金和大量抛售澳币造成的。

RBA 的减息有一定的因素在里面，但不是澳元可能暴跌的主因。大家不要为跌了利息太乐观，因为这样跌也不会跌倒哪里去了，而且，万恶的资本家们尤其是银行，更本不可能会对我们这些无产阶级的小朋友们有任何的怜悯之心。他们能 pass 25% 的 Interest Rates cut 就谢天谢地了，而且澳洲经济大环境下的衰退，那些商业银行的银根会向外拓展，使用国际上的融资机构或资金链提供方，这样就又增加了融资成本，使得商业银行的给我们的贷款利息不降反升。这是很要值得注意的一点。

永远记住，每当有经融危机的时候，中产阶级的广大人民群众是被”剪羊毛“的重点照顾对象，逃不掉的。

circleyue · 发表于 7-5-2013 16:38:40

原帖由 背心的马甲 于 7-5-2013 15:26 发表

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跌是大势所趋，但是能跌多久，跌多少非常的难猜测。

但是我总有个感觉就是，RBA 不会把 Cash Interest Rates 给整到什么1.5%, 2% 之类的。他们 RBA 的人也不傻，现在老是这么减息，都减了一年多了，房价又猛升，这 ...

澳币跌是天大的好事，刺激澳洲国内经济。
由于其他国家正在竞相的让本国货币贬值，所以澳币跌不跌的下很难说

。
毕竟比着其他国家的收益（利息），钱放在澳洲暂时还比较保险。
现在的难题是，大家超发的这么多钱，去那里？
黄金是不行了，估计都进股票楼市了。
估计利息还要降，否则澳洲真没出路了。

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[闲言碎语] 西澳的“冬季”来了，房子却很火。更新5/10/14 293楼

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我在佩斯将近10年了，说一下我的看法

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哈哈，说曹操，曹操就到啊

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这个也不一定，总之经济上的事很多靠赌

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Rio Tinto to shed more jobs in Australia

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但是我再说一句关于利息的

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