问题更新了。。。。

hannah87815 · 发表于 23-1-2013 03:05:25

原帖由 Chivas0909 于 22-1-2013 11:47 发表

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我看了下，地是94年已经分好了，Title是legal的。
03年买卖，08年的证是可能的，我看他们好像在07年左右因为更名，换过一次证。
每一次土地有变动，比如更名，比如抵押，都会更新Title的，这个没关系。
你的Strat ...

今天去COUNCIL了他给我说这个分地建房是有APPROVAL过。是三个房子的。给了我那个文件的号码。然后说可以让我去要以个building plan 可以去查后面那个凉亭有没在那个上面如果没在需要重新申请，但是房子不用申请了。有文件记录。。。。
中介貌似还没和那边的人联系上所以中介说她去搞清楚了再联系我
我今天把所有的PAPER WORK拿去他看了以后说这个房子没问题还让我不要太concern PATIO的approval。。。即使后面的凉亭没有approval 也不是大问题因为已经在那里14年了除非有人来告否则不会影响。再不然就是重新申请把那个露台的图找人画出来一般来说会批的。如果不批最坏就是把那个露台拆了或者那后面不能修露台。他说因为以前的人没有都没查过所以COUNCIL都不知道自己没更新过可能是。
肯定要在这个事情搞清楚后再决定买不买。中介并没有说让我不要CONCERN 她说她要去查清楚先再告诉我这是怎么回事。。。
现在看起来问题好像是 BUILDING PLAN找不到了 COUNCIL那的BUILDING PLAN 没更新样。。。不是94年那张把BUILDING PLAN 找到可能就解决了吧

还是十分感谢你！

hannah87815 · 发表于 23-1-2013 03:07:35

原帖由 休止符 于 22-1-2013 12:21 发表

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94年的时候土地分割都是需要州政府规划委员会(WAPC)审批的，决定前需要地方政府同意。近年来built strata可以由地方政府审批。
不管哪种情况，地方政府不可能没有记录的。
可以去地方政府网站，有一个叫online map ...

我回复了再后面
你帮我看一下现在情况是怎么样？

8080 · 发表于 23-1-2013 03:50:36

既然康嫂知道那个凉棚没有申请和批准，我估计可能到时发信叫你拆掉申请，批准后方可重建。这些费用你得考内进去。砍他个三，五万这些额外费用吧。
我的朋友多口到康嫂问一下就是前叙这样的流程。拆，申请，批准，再重建。康嫂已经明示得申请，批准了

要听话中话

个人觉得好乱。我是不会相信卖家中介的，你好像非得买这个房？

[ 本帖最后由 8080 于 23-1-2013 04:01 编辑 ]

y12345678 · 发表于 23-1-2013 10:08:43

要是我，果断放弃
这么多事情，一个不小心就吃亏了
就算是一切没问题，将来卖房子又得过一次

Chivas0909 · 发表于 23-1-2013 11:26:51

你要是非常中意这个房子，后面的PATIO问题也不算太大，但是做好心理准备，也许某一天要拆掉，可以去找卖家砍砍价。
主要是把建房的PLAN拿来看看，主体结构是不是都没有问题，都有APPROVAL。
土地没有问题，主要就是建房手续的问题。如果图能找到当然最好了。
还有一个问题就是，银行贷款之前会来做评估，会审查建房PLAN，如果你贷的比较多，房屋又有一些‘违章建筑’，很可能银行不肯贷款给你，要你拿到APPROVAL才贷、

休止符 · 发表于 23-1-2013 11:46:29

原帖由 草地软软地 于 22-1-2013 20:29 发表

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房屋出售时，房主都会让他的律师向council索求section 32的，此文件为厚厚的一沓，详述了关于land, title, build permit, council rate，水电费，房屋保险等各项事宜。任何买家都可以要这份文件的copy。

你是维州的吧？各州不一样的。

西澳海豚 · 发表于 23-1-2013 11:47:07

没有 DA 的建筑物，处理的方式一律都是直接叫你拆掉，后面补图补批准，康嫂是不会这样子做的。

没有可能让你先斩后奏。

休止符 · 发表于 23-1-2013 11:56:04

同意芝华士说的，用凉棚没有审批这条跟卖家砍价。因为你以后卖的时候会遇到同样的问题。
很多建筑尤其是附属建筑都是没有经过council审批的。就像前面几位同学说的，没人告就没事。邻居就算要告也要有足够的理由，他们怎么知道你批没批。
就算告到council，也不是直接对你罚款，而是要求你重新申请，多数情况下，只要建得符合规定，council会补批，local planning scheme里一般专门有一条讲补批（retrospective approval)。如果不符合规定，最多也是要求你拆掉。拆个凉棚能花多少钱啊？

休止符 · 发表于 23-1-2013 11:57:42

建议海豚兄看看自己council的local planning scheme先。

hannah87815 · 发表于 23-1-2013 16:36:27

原帖由 西澳瓶鼻海豚 于 23-1-2013 11:47 发表

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没有 DA 的建筑物，处理的方式一律都是直接叫你拆掉，后面补图补批准，康嫂是不会这样子做的。

没有可能让你先斩后奏。

是康嫂这么给我说的哦。。他说X以前政策和现在不一样什么的。在什么情况下可以免去approval

hannah87815 · 发表于 23-1-2013 16:41:23

原帖由 Chivas0909 于 23-1-2013 11:26 发表

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你要是非常中意这个房子，后面的PATIO问题也不算太大，但是做好心理准备，也许某一天要拆掉，可以去找卖家砍砍价。
主要是把建房的PLAN拿来看看，主体结构是不是都没有问题，都有APPROVAL。
土地没有问题，主要就是 ...

多少算多啊。。。我M们的LoAn似乎快批下来了 BBROKEr说的。现在就是怕没有三个房子的具体的building PLan比如哪里是厕所哪里是房间。。。

hannah87815 · 发表于 23-1-2013 16:46:00

原帖由 8080 于 23-1-2013 03:50 发表

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既然康嫂知道那个凉棚没有申请和批准，我估计可能到时发信叫你拆掉申请，批准后方可重建。这些费用你得考内进去。砍他个三，五万这些额外费用吧。
我的朋友多口到康嫂问一下就是前叙这样的流程。拆，申请，批准，再 ...

也没有就是觉得好像不太大这问题。。不想再重新选了回到零开始。CouNCiL的人告诉我没啥问题。我一个做了很多年卖房的鬼老T朋友说房子没问题主要是后面的露台不过这种情况并不属于少数。好多都没有只是很多人没去CouNCiL查而已。。。。所以我就不想重新再来了能解决就买解决不鸟当然还是清零咯。
比过还是谢谢你的建议

休止符 · 发表于 23-1-2013 17:17:43

如果是house & land package，银行才会要求看building plan。没听说过银行要看老房子图纸作贷款的。
老房子的贷款银行都是请便宜的valuer搜一搜成交数据，然后开车去房子周围转一圈就搞定估价了，都不用进屋的。
council一般应该有建房报批时的图纸，交钱可以拿到复印件。后来做的改动就不一定有了。
主体结构没有structural问题就ok了。这个building inspection报告可以证明。

个人感觉砍不了太多钱，也就是做坏情况拆个凉棚的钱。如果是我，砍掉2千就很高兴了。

老实说，最近的市场不太一样了。价格合理位置不错的房子，你不要大把人要。

Chivas0909 · 发表于 23-1-2013 17:38:26

我们最近刚刚放弃了一个房子，就是因为房子有一些没有APPROVAL的建筑，银行贷款不肯批，非要我们去拿APPROVAL。自住房可能查的会简单一点。
如果只是凉棚而已，估计不会有什么问题。我一个鬼佬同事，买的一个房子有一个凉棚没有APPROVAL，他反正也不喜欢，自己画了图，打算拆了重建，去COUNCIL申报，COUNCIL很满意。他做了预算，砍了卖家1W。

西澳海豚 · 发表于 23-1-2013 17:59:55

或許我記錯，或者法規改了吧？

還是一句老話，請自行查明目前最新法規，以免自誤。

jenny112 · 发表于 23-1-2013 18:23:14

原帖由 Chivas0909 于 23-1-2013 17:38 发表

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我们最近刚刚放弃了一个房子，就是因为房子有一些没有APPROVAL的建筑，银行贷款不肯批，非要我们去拿APPROVAL。自住房可能查的会简单一点。
如果只是凉棚而已，估计不会有什么问题。我一个鬼佬同事，买的一个房子有 ...

那么，像你同事那样重新设计、申请、审批。
顺利的话也要3个月的时间。。。
卖家会同意等你吗？

hannah87815 · 发表于 23-1-2013 18:26:11

原帖由 休止符 于 23-1-2013 17:17 发表

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如果是house & land package，银行才会要求看building plan。没听说过银行要看老房子图纸作贷款的。
老房子的贷款银行都是请便宜的valuer搜一搜成交数据，然后开车去房子周围转一圈就搞定估价了，都不用进屋的。
c ...

其实就是能看到一个不错的就满足了Y。已经看了好几个月了半年前也陆续看了一段时间。现在房子满意的很少特别是就这点钱。。。不能要求太多咯。所以不想再折腾了。希望最后查下来都OK。

Chivas0909 · 发表于 23-1-2013 18:55:24

他没要卖家等啊，直接以这个凉棚没有APPROVAL，他需要拆掉重建为条件，砍了1W然后成交，成交以后再去重建报批。
因为他懂这些，画图申请报批的程序也很熟，所以觉得不是问题。

休止符 · 发表于 23-1-2013 19:37:15

那说明你的银行很负责任。一般银行都是找很便宜的valuer，都是desktop research一下。

hannah87815 · 发表于 24-1-2013 14:08:06

原帖由 Chivas0909 于 23-1-2013 18:55 发表

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他没要卖家等啊，直接以这个凉棚没有APPROVAL，他需要拆掉重建为条件，砍了1W然后成交，成交以后再去重建报批。
因为他懂这些，画图申请报批的程序也很熟，所以觉得不是问题。

砍价是在哪个阶段啊现在还没确定到低有没approval所以是不是一确定下来如果有问题就可以砍价了？

y12345678 · 发表于 24-1-2013 14:15:32

卖家最大的机会成本就是等待浪费的时间，所以最怕等了
可能的话你可以先签subject的合同，拖她一段时间，然后告诉她房子有问题，需要降价xx,xxx
但是有别的人竞争的话，可能性就不大，因为房东不爱签这种有很多subject的合同

hannah87815 · 发表于 24-1-2013 14:21:24

原帖由 Chivas0909 于 23-1-2013 17:38 发表

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我们最近刚刚放弃了一个房子，就是因为房子有一些没有APPROVAL的建筑，银行贷款不肯批，非要我们去拿APPROVAL。自住房可能查的会简单一点。
如果只是凉棚而已，估计不会有什么问题。我一个鬼佬同事，买的一个房子有 ...

你是自己去CouNCiL查有没appoval哇。还是银行那边B告诉你有些建筑没有approval的

Chivas0909 · 发表于 24-1-2013 15:02:29

subject to finance
subject to inspection
subject to council approval
前两个正规的合同都会包括的，最后一个你可以要求加上去。
我们递offer的时候，中介就把所有的建房PLAN都拿出来给我们看了，我们觉得不是很大问题吧，房东都住了十年了，这些东西都是十年前他买房子的时候就有了。
但是去了银行那边，银行要求上门评估，报告出来就说哪些哪些没有APPROVAL，除非把APPROVAL 拿来，不然不给贷款。我都郁闷坏了。
后来一想也对，留这么大隐患，以后万一COUNCIL查了，或者以后卖房子都是问题。
如果你以后房子升值了，打算去银行做REFINANCE，还是问题，银行还要重新评估，万一评不下来，这房子增值与否跟我一点关系都没有了，有什么意思呢。

hanjuju · 发表于 24-1-2013 15:07:31

以前看过一个房子也是有没批的建筑，但中介说这个在那里很多年了，所以就不再需要有审批了。
楼主的这个都14年了，应该也如此吧。

bankwest · 发表于 24-1-2013 15:33:19

hannah87815 · 发表于 24-1-2013 16:02:19

原帖由 y12345678 于 24-1-2013 14:15 发表

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卖家最大的机会成本就是等待浪费的时间，所以最怕等了
可能的话你可以先签subject的合同，拖她一段时间，然后告诉她房子有问题，需要降价xx,xxx
但是有别的人竞争的话，可能性就不大，因为房东不爱签这种有很多sub ...

出OFFEr的时候就已经subject to building inspection了。只是现在还不知道CouNCiL到底是批M没批

hannah87815 · 发表于 24-1-2013 16:09:59

原帖由 Chivas0909 于 24-1-2013 15:02 发表

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subject to finance
subject to inspection
subject to council approval
前两个正规的合同都会包括的，最后一个你可以要求加上去。
我们递offer的时候，中介就把所有的建房PLAN都拿出来给我们看了，我们觉得不是 ...

我没有subject to council approval.
你银行肯定不是CBa吧。。你当时贷了百分之多少呀带的多可能查的严。
你的没批的是不是有一部分属于房子不仅是露台

Chivas0909 · 发表于 24-1-2013 17:00:05

Bankwest, 据说是查的最严的。
类似于garage改了granny flat这种。
subject to council approval，这个有没有其实也不是很大问题，中介一般都不建议你加。
基本上前两个都能覆盖了。

jenny112 · 发表于 24-1-2013 17:06:06

原帖由 hanjuju 于 24-1-2013 15:07 发表

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以前看过一个房子也是有没批的建筑，但中介说这个在那里很多年了，所以就不再需要有审批了。
楼主的这个都14年了，应该也如此吧。

中介说的话就听听吧。

hannah87815 · 发表于 24-1-2013 17:07:21

原帖由 Chivas0909 于 24-1-2013 17:00 发表

 登录/注册后可看大图

Bankwest, 据说是查的最严的。
类似于garage改了granny flat这种。
subject to council approval，这个有没有其实也不是很大问题，中介一般都不建议你加。
基本上前两个都能覆盖了。

C我猜就是。所以我BROKEr都建议我走cba
感觉太容易了。。
那你现在房X子买了没呀

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